《房地产开发与经营管理》完整版教程全套ppt课件.ppt
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1、1.理解房地产的相关概念和特征;房地产开发、房地产经营的含义和特征。 2.了解房地产业与建筑业的关系;房地产业与金融业的关系。 3.掌握房地产的分类及房地产开发的分类;房地产开发的主要参与者;房地产开发的流程;房地产经营的类型。,1.房地产相关概念及分类。 2.房地产开发的概念、特点及分类。 3.房地产开发的主要参与者。 4.房地产开发的流程。,1.掌握房地产相关基础概念。 2.了解房地产市场及行业的发展态势。,认识房地产与房地产业,熟悉房地产开发,了解房地产经营,分析房地产开发经营环境,了解房地产市场,任务一,认识房地产与房地产业,一、房地产的含义,广义的房地产是指全部土地和房屋及附着于土地
2、和房屋上不可分离的部分。通常是学者研究界定的房地产,实际上等同于不动产。 狭义的房地产是指城市商品化的房地产。 房地产是我国独有的概念,国际上一般称为“不动产”意义为永久性的财产。在我国香港,房地产又称为“物业”。,二、房地产的特征,三、房地产的分类,(一)按房地产用途分,(四)按房地产权属分,(二)按房地产实物形态分,(五)按房地产开发经营内容分,(三)按房地产开发程度分,(六)按住宅的产权性质分,四、房地产业,(一)房地产业的含义,基于其产品属性,房地产业是指从事房地产这种产品开发经营的行业;基于其经济实体,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体组成的产业部门。,四、房地产
3、业,(二)房地产业的性质,联合国的国际标准产业分类表明,房地产业是一级产业,不隶属于任何其他一级产业。房地产业属于第三产业,独立于建筑业。,四、房地产业,(三)房地产业在国民经济中的地位,作为国民经济的基础产业,房地产是社会经济活动的基本要素和场所,是居民生活消费的载体。房地产业也是社会经济活动的基本物质前提;是国民经济发展的基本保证;是人口素质提高和社会全面进步的基本条件;是城市经济发展和城市现代化的重要基础;是社会创造财富的重要源泉。,四、房地产业,(四)房地产业与金融业,任务二,熟悉房地产开发,一、房地产开发的含义,房地产开发是房地产业中的物质生产的过程,是房地产业中最基本、最主要的经济
4、活动内容。广义上的房地产开发跨越生产和流通两个领域,包括规划设计、集体土地征收、国有土地上房屋征收、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用和物业管理服务等。狭义上的房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理,形成房地产产品的物质生产过程。,二、房地产开发的特征,三、房地产开发的分类,按开发的区域性质分,按开发的规模分,按开发的对象分,四、房地产开发的主要参与者,五、房地产开发的流程,(一)投资决策分析阶段,五、房地产开发的流程,(二)前期准备阶段,五、房地产开发的流程,(三)项目建设阶段,五、房地产开发的流程,(四)租售及物业管理阶段,任务三,了解
5、房地产经营,一、地产经营,(一)地产经营的含义,广义的地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用,以获取经济收益的活动。 狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动,即土地的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程,其实质是土地产权经营。,一、地产经营,(二)地产经营的途径,二、房产经营,(一)自营出租类型,(四)现房出售类型,(二)合营出租类型,(五)分期付款出售类型,(三)期房出售类型,(六)部分出售部分出租类型,任务四,分析房地产开发经营环境,一、房地产开发经营环境的内涵,对房地产开发经营而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,作用于该行为的所有外界事物,是开发经营活动赖以生存和发展的
6、各种因素的总和。房地产开发经营环境就是影响房地产开发经营活动的外部条件的总和。 房地产开发经营环境能够从各个层次、各个方面对房地产开发经营所要达到的目标产生积极或消极作用。房地产开发经营环境是相当复杂的,不仅表现在其构成因素上,更表现在其对房地产开发经营目标产生的作用。,二、房地产开发经营环境的特征,三、房地产开发经营经济环境,宏观经济条件,区域的经济地位,居民经济收入和购买力,四、房地产开发经营政策环境,五、房地产开发经营法制环境,六、房地产开发经营其他环境,房地产开发经营社会环境,房地产开发经营自然环境,房地产开发经营交通环境,任务五,了解房地产市场,一、房地产市场的含义,(一)含义,房地
7、产位置的固定性导致房地产实体无法在不同市场间流转,真正流转的是房地产权益。从实质上讲,房地产市场就是房地产各种权益在不同主体间流转的过程中所涉及的各种交易关系的总和。,一、房地产市场的含义,(二)特征,一、房地产市场的含义,(三)分类,二、房地产市场基本要素,三、房地产周期,(一)房地产周期的含义,房地产周期的概念来自经济周期理论。房地产经济周期,是指房地产业在发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。,三、房地产周期,(二)房地产周期的特点,1.房地产周期的基本特点,(1)不对称性,(3)供给波动的剧烈性更强,(5)空置率的指标性,(7)传导机制的相似性,(2)长期增强性
8、,(4)需求循环的领先性,(6)规律性,(8)差异性,三、房地产周期,(二)房地产周期的特点,2.房地产周期与宏观经济周期的差异,(1)周期波动次序的差别,(2)波幅与波长不同,三、房地产周期,(三)房地产周期的分类,三、房地产周期,(四)房地产周期的阶段,1.了解感知房地产开发项目策划的概念、特性、作用、内容、模式 和房地产开发项目策划报告的主要内容。 2.理解房地产市场调研的概述、重要性、内容、程序和方法。 3.熟悉掌握房地产开发项目市场细分的概述、程序、房地产目标市场的选择。 4.理解吸收区位的内涵、房地产开发项目的区位选择。 5.掌握巩固房地产开发项目市场定位的含义、基本程序和内容、基
9、本原则、房地产项目市场定位的要点。 6.掌握消化房地产开发项目主题策划的相关概念、作用、步骤、主题的分类。,1.房地产开发项目策划的概念、特性、作用、内容、模式和房地产开发项目策划报告的主要内容。 2.房地产市场调研的概述、重要性、内容、程序和方法。 3.房地产开发项目市场细分的概述、程序、房地产目标市场的选择。 4.区位的内涵、房地产开发项目的区位选择。 5.房地产开发项目市场定位的含义、基本程序和内容、基本原则、房地产项目市场定位的要点。 6.房地产开发项目主题策划的相关概念、作用、步骤、主题的分类。,1.逐渐形成市场调研的各种能力和技能。 2.会进行房地产市场细分。 3.能够进行房地产开
10、发项目主题策划。,认知房地产开发项目策划,进行房地产开发市场调研,进行房地产开发市场细分与目标市场选择,房地产开发项目区位的分析选择,房地产开发项目市场定位,房地产开发项目的主题策划,任务一,认知房地产开发项目策划,一、概念介绍,1.策划 策划在本质上就是筹划或谋划,是一项立足现实所提供条件的基础上、面向未来的谋划活动。,一、概念介绍,2.房地产开发项目策划 (1)概念:广义是指促销策划,即如何想方设法把楼卖出去或者可理解为这是房地产企业对新项目进行构思、设计、评价和选优的过程;狭义是指根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研为基础,优选最佳的项目市场定位,以独特的概念设计为核心,综合运
11、用各种策划手段,按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的构思和规划,并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。,一、概念介绍,(2)房地产项目策划应注意内容(即房地产项目策划应着手点):,二、房地产开发项目策划的特性,三、房地产开发项目策划的作用,(1)房地产开发项目策划能使企业决策准确,为项目决策指明方向,避免项目运作出现偏差。 (2)房地产开发项目策划能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。 (3)房地产开发项目策划能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。 (4)房地产开发项目策划能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。,四、房地产开发项目策划
12、的内容,1.房地产项目区位的分析与选择,4.合作方式的分析与选择,2.房地产项目开发内容和规模的分析与选择,5.融资方式与资金结构的分析与选择,3.房地产项目开发时机的分析、选择与策划,6.产品经营方式的分析与选择,五、我国房地产开发的项目策划模式,六、房地产开发项目策划报告主要内容,任务二,进行房地产开发市场调研,一、房地产市场调研的概述,1.市场调研的概念 市场调研是指运用科学的方法并且有目的、有计划、系统地、客观地识别、收集、整理、分析和传播与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料,为提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题以及为企业营销决策提供依据的信息管理活动。,一、房地产
13、市场调研的概述,2.市场调研的目的 市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据,可能是为了制定长远战略规划,也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。 3.市场调研的作用 市场调研有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向;有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场;有利于企业制定正确的营销策略;有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 4.市场调研的内容 市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。,一、房地产市场调研的概述,5.市场调研的原则 市场调研遵循客观性原则和科学性原则。 6.市场调研的结果 市场调研的结果是经过科学方法处理分
14、析后的基础性数据和资料,可以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布(如有协议或合同,应根据协议或合同的要求执行) 7.房地产市场调研公司的概念 房地产市场调研公司就是以房地产为特点的商品对象,对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究和预测,并最终为营销决策服务的专业方法进行专业调研的公司。,一、房地产市场调研的概述,8.房地产市场调研的概念 市场调研和预测是搞好房地产开发项目策划的基础性工作,概括来说就是房地产企业对新项目进行构思、设计、评价和选优的过程,具体来说就是以房地产为特点的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进
15、行研究和预测,并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研是房地产开发企业为了及时做出正确的投资决策和营销决策,而客观系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。,二、房地产市场调研的重要性,(1)房地产行业作为资金密集型行业,项目运作资金动辄上亿元,丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。因此,通过市场调研,使房地产开发商对现有市场充分了解,对产品及营销策略进行评估,不断发现新的市场机会,解决面临的问题,规避市场风险。 (2)消费者的需求是不断变化的,及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。,三、房地产市场调研的内容,四、房地产市场调研的程序,五、房地
16、产市场调研方法,1.调研方法 (1)全面调查法;(2)重点调查法;(3)抽样调查法。 2.资料收集方法 (1)二手资料的收集方法:查询、交换、购买、索取、委托情报网收集。 (2)商业资料的收集方法:向市场调研公司购买。 (3)原始资料的收集方法: 访问法:a.面谈调查;b.邮寄调查;c.留置调查;d.电话调查。 观察法:a.直接观察法;b.间接调查法。 实验法。,任务三,进行房地产开发市场细分与目标市场选择,一、房地产市场细分,1.市场细分的概述 市场细分是指企业根据市场需求的多样性和购买者行为的差异性,把整体市场即全部顾客和潜在顾客,划分为若干具有某种相似特征的顾客群,以便选择确定自己的目标
17、市场。 2.房地产市场细分的概念 房地产市场细分就是指营销者通过市场调研,按照一定的标准,把房地产整体市场划分为若干个消费者群的市场的分类过程。其中,每个消费者群就是一个消费市场,也称“子市场”。,二、房地产市场细分的程序,三、房地产目标市场的选择,1.房地产目标市场的含义 所谓目标市场,就是企业选定参与营销活动以期达到营销目标的细分市场。 2.目标市场营销战略 (1)无差异性营销的优点是由于产品单一,有利于标准化与大规模生产,从而降低研究开发、生产、储存、运输、促销等成本费用,能以低成本取得市场竞争优势;缺点是忽视了各子市场需求的差异性,企业难以长期采用,一旦竞争者采取差异化或集中化的营销策
18、略,企业必须放弃无差异营销,否则,顾客会大量流失。 (2)差异性营销。 (3)密集性营销。,三、房地产目标市场的选择,3.目标市场选择的模式,任务四,房地产开发项目区位的分析选择,一、区位的内涵,区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。从大的方面来说指的是项目所在区域;从小的方面来说指的是项目开发场地。,二、房地产开发项目的区位选择,1.区位因素分析 房地产开发投资策略可以概括为五个要素,即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场(价格、顾客、销售区等)的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。 2.区位选择的原则 区位选择的第一原则要服从城市土地利
19、用规划,在这个条件下还要考虑自然、环境、经济和社会文化等因素。,二、房地产开发项目的区位选择,3.不同房地产开发项目用地区位选择 城市房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。 房地产投资企业一般投资于商业用房地产和居住用房地产,因此,下文仅讨论这两种房地产的区位选择。 居住用房地产选址应在城市规划指导下,选择符合居住功能要求、环境良好、有利于开发建设的新区或适宜的旧区改建地段。综合考虑所在地区的经济现状和发展趋势,以及服务对象的经济承受能力。 商业用房地产选址要考虑的标准主要是:要处于商业区;一面或两面临街;交通及通信方便;人口流量大;周围邻地预期有大的发展规划。具体可划为城市中央区、城市副
20、区和街区等不同层次的区位。,任务五,房地产开发项目市场定位,一、房地产开发项目市场定位的含义,它是指在房地产市场调研和分析的基础上,根据市场环境、企业资源及项目自身条件特征,选定目标市场,确定消费群体,明确项目档次、功能和设计建造标准。,二、房地产开发项目市场定位的基本程序和内容,1.基本程序 具体来说,主要按以下流程进行: 市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位(户型、面积、档次等)租售价格定位征意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。,二、房地产开发项目市场定位的基本程序和内容,2.主要内容 (1)确立开发理念。 (2)明确用途功能。 (3)筛选目标客户
21、。 (4)进行项目初步设计。 (5)测算租售价格。 (6)根据企业经济实力和项目投资流量,分析和选择适当的入市时机,充分考虑到风险和利益的辩证关系,提出可行的营销策划方案,保证项目的顺利进行。,三、房地产开发项目市场定位的基本原则,四、房地产项目市场定位的要点,任务六,房地产开发项目的主题策划,一、相关概念,1.主题 它是开发商所倡导的独特的开发理念、居住文化和生活方式,是项目的主要特点和优势,是贯穿于项目各环节的总体指导思想。主题概念具有层次性,有宏观主题和微观主题之分。在实际策划中,房地产项目主题概念常常用广告语的形式表现出来。 2.房地产开发项目的主题策划 它是指开发商或策划者对拟建项目
22、提出的一种概念、意图,一种贯穿于整个项目的精神和思想,是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念,体现了项目开发运作的总体指导思想。,二、房地产主题策划的作用,三、房地产主题策划的步骤,四、房地产项目主题的分类,1.掌握房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系,主要技术经济指标,财务评价报表的编制。 2.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序,可行性研究报告的编制。 3.熟悉房地产开发项目的不确定性分析方法及方案的比选。,1.房地产开发项目可行性研究的含义。 2.房地产开发项目成本费用的构成。 3.房地产开发项目财务评价的指标。 4.房地
23、产开发项目不确定性分析方法。,1.能够掌握房地产开发项目财务评价的方法。 2.能够了解房地产开发项目可行性研究过程。,熟悉房地产开发项目可行性研究,估算房地产开发项目成本费用与收入,房地产开发项目财务评价,房地产开发项目的不确定性分析,房地产开发项目方案的比选,可行性研究报告的撰写,任务一,认知房地产开发项目策划,一、可行性研究概述,(一)可行性研究的含义和目的 (1)含义。 房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节,它是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析,试图对房地产开发项目做出可行或不可行判断的一种科学方法。 (2)目的。 房地产开发项
24、目可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,一、可行性研究概述,(二)可行性研究的作用和依据 1.可行性研究的作用 可行性研究是项目投资决策的依据。 可行性研究是筹集建设资金的依据。 可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。 可行性研究是编制下一阶段规划设计方案的依据。,一、可行性研究概述,2.可行性研究的依据 (1)自然、地理、经济、社会等基础资料。 (2)国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。 (3)批准的项目建议书和同等效力的文件。 (4)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划
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