M公司房地产投资信托基金模式探析20150309 .doc
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1、分类号: (按中国图书分类法) 单位代码: 10636 密 级:(注明密级与保密期限) 学 号: 专业学位硕士论文中文论文题目 : M公司房地产投资信托基金模式探析 英文论文题目: (16pt Time New Roman,Bold) 论文作者: 指导教师: 专业学位类别: 专业领域: 论文形式: 所在学院: 论文提交日期: 年 月 日 论文答辩日期: 年 月 日 四川师范大学学位论文独创性声明 本人声明:所呈交学位论文 ,是本人在导师 指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集
2、体,均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。本人承诺:已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而引起的学术声誉上的损失由本人自负。四川师范大学学位论文版权使用授权书本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定:学校作为申请学位的条件之一,学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥有学位论文的部分使用权,即:1)已获学位的研究生必须按学校规定提交印刷版和电子版学位论文,可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库供检索;2)为教学、科研和学术交流目的,学校可以将公开的学位论文或解密后的学位论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在有关网络上供阅读、浏览。本人授权万方数据电子
3、出版社将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库,并通过网络向社会公众提供信息服务。同意按相关规定享受相关权益。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名: 导师签名:签字日期: 年 月 日 签字日期: 年 月 日M公司房地产投资信托基金模式探析 工商管理专业研究生 指导教师 摘要房地产投资信托基金是把投资信托作用于房地产,将产业投资基金证券化,建立专门的投资运营团队和金融机构,通过发行收益凭证,广泛吸收社会上多数人的资金,对房地产项目直接或者间接的投资,再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托基金实行的是集中管理和多方位的投资,能够有效的规避风险,
4、从而获得较高的收益回报,实现房地产证券化。集高稳定性、高收益性和税负较低等特点于一身,是不动产证券化的一种重要的表现形式,具有资金管理规范性、投资策略制定严谨性等得天独厚的条件。本文从房地产投资信托基金的基础概念入手,分析了其特点、运行模式,并结合M公司的实际情况,分析了M房地产投资信托基金的产生背景和发展现状,并从基金构建及组织、基金来源及投向、基金退出方式三个方面分析了M房地产公司投资信托基金模式的特点,并将其模式与其他模式进行了比较,对M公司房地产投资信托基金模式进行了全方位的了解,在此基础上,结合SWOT分析方法,对M公司模式所具有的全面整合的投资管理方式、流动性高、较高的社会信誉度的
5、竞争优势以及财务杠杆难控制、社会文化方面的障碍、突发性的债务危机的竞争劣势进行了分析,同时,结合M房地产公司发展所面临的外部环境因素,中国房地产需求的增加、投资主体已初步形成、信托业日趋规范的发展机遇和公司所面临的投资竞争激烈、市场变化的不可控性、政策法规影响等风险因素进行了综合性的考量,提出了包括合理控制财务杠杆、市场本土化等在内的M公司房地产投资信托基金模式改进方案以及包括创造REITs的必要法律环境、改善市场环境、建立REITs的组织机构和完善信息公开化制度在内的经验性总结,希望通过对于M公司模式的分析,对我国房地产行业的良性发展具有重要的借鉴性意义。 关键词:M公司,房地产投资信托基金
6、,组织结构,风险控制AbstractReal estate investment trust fund is applied to real estate, the investment trust industry investment fund securitization, establish special investment operations team and financial institutions, through the issuance of income proof, widely absorbs most of the money to society for
7、real estate investment directly or indirectly, to assign these earnings are in proportion to the investors a way of long-term investment. Because the real estate investment trust is a centralized management and all-round investment, can effectively avoid risk, to gain higher returns, to say the real
8、 estate investment trust fund is to real estate bond financial way. Set high stability, high profitability, and the characteristics of the low tax burden at a suit, is a kind of important forms of real estate securitization, money management standardization, investment strategy, rigour advantaged co
9、nditions, etc. In order to further the understanding and cognition of the mode of the real estate investment trust fund, this article from the basic concept of real estate investment trust fund, analyzes the features and the operating mode of real estate investment trust fund.At the same time, combi
10、ning with the actual situation of company, from the analysis on real estate company background, analyzes the background and current situation of the development of real estate investment trust fund. And from real estate fund organization, fund source and to build and into, fund exit way three aspect
11、s analyzes the characteristics of real estate investment trust company model. To real estate investment trust model are compared with those of the other modes of real estate investment trusts, real estate investment trust model of M company has carried on the comprehensive understanding, on this bas
12、is, combining with the SWOT analysis method, the M company of real estate investment trusts has high liquidity, diversified portfolio diversification, and the competition advantages of the companys growth, fund operation regulation become a mere formality competitive disadvantage was analyzed, at th
13、e same time, combining with the M real estate company development faced by the external environment factors, the real estate industry development of mature, investment subject has been gradually formed, business development has become increasingly standardized development opportunities and the compa
14、ny faces the market faced by excessive speculation risk, social risk factors such as cultural barriers has carried on the comprehensive consideration, the author puts forward the reasonable control including financial leverage, the use of developed property sustained expansion of cash flow, etc, M c
15、ompany improvement project of real estate investment trust model and includes creating REITs the necessary legal environment, improve the market environment, establish REITs organization and improve the system of information into the open, empirical summary, hopes for M company department of real es
16、tate investment trust model, the real estate industry in our country the benign development of vb.it has important reference meaning.Keywords: M company, REITs, organizational structure and risk control目 次摘要IABSTRACTII插图和附表清单目次1 绪论研究背景及研究意义国内外的研究现状国内研究现状国外研究现状I1.3 本文研究的主要内容I1.4 研究思路与方法I2 房地产投资信托基金基础
17、理论I概念I特点I稳定性强I收益率高I税负较低I房地产投资信托基金的运作方式I组织体系I运作流程I3 M房地产公司基本情况介绍I3.1 M房地产公司背景介绍I3.2 模式介绍I 产生背景I 发展现状I3.3 M公司发展房地产投资信托基金的特点I 架构及组织I 来源及投向I 退出方式I3.4 M公司房地产投资信托基金模式与其他模式的比较I 激励合约设计与其他模式的比较I 风险控制与其他模式的比较模式I4 M公司房地产投资信托基金模式SWOT分析I4.1 M公司房地产投资信托基金模式的竞争优势I流动性较高I较高的社会信誉度I全面整合的投资管理方式I4.2 M公司房地产投资信托基金模式的竞争劣势I社
18、会文化方面的障碍I财务杠杆难控制I突发性的债务危机4.3 M公司房地产投资信托基金模式的机遇I投资区域房地产行业发展的成熟I投资主体已逐渐形成I信托业发展日趋规范I4.4 M公司房地产投资信托基金模式的挑战I面临市场过度炒作风险I投资机会的竞争激烈I市场变化的不可控性I5 M公司房地产投资信托基金模式改进方案及对我国的借鉴I M公司房地产投资信托基金模式改进方案I5.1.合理控制财务杠杆I5.市场本土化I M公司房地产投资信托基金模式对我国的借鉴I创造REITs的必要法律环境I改善市场环境I建立REITs的组织机构I5.完善信息公开化制度I结论与展望I参考文献I附录96致谢961 绪论研究背景
19、及研究意义 研究背景1.1.1.1房地产投资信托基金的发展过程房地产投资信托基金在发达国家及地区的房地产市场已经发展得非常成熟,即Real Estate Investment Trusts(以下简称REITs)其最早产生于20世纪60年代的美国,是为了解决房地产业从银行难以得到贷款的问题。九十年代末期,中国内地房地产业取得了较大的发展与进步,己经成为我国国民经济的产业支柱,商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源,也存在房地产开发资金对商业银行贷款过度依赖的问题,实际上是商业银行在主要承担房地产项目的风险,没有形成合理风险分担的机制。特别是近年来,随着中国产业结构升级和经济转型,经济增速明显放
20、缓,我国房地产企业的自有资金比例较低,融资渠道单一, 70%左右的融资资金来自银行的间接融资,融资市场的发展却步履维艰,平均资产负债率约为72%,部分企业高达到90%以上1,为了实现房地产业的软着陆,预防房地产市场的风险最后转移给商业银行,国家的宏观经济政策陆续出台,但是并没有解决融资难的问题。除了通过商业银行获得间接融资外,房地产企业应积极地到资本市场上拓展新的融资渠道, 同时为中小投资者提供进入房地产行业投资的机会。.2 发展房地产投资信托基金的现实需要证券化是培育房地产资本市场的重要途径。发达国家房地产企业的资金来源中,只有20%左右资金来源于银行贷款,有40%左右的资金来源房地产基金
21、2,将民间的闲散资金引向房地产市场,因此发达国家的银行体系风险相对小。由于房地产业对我国经济发展起着举足轻重的作用,没有一个完善的房地产资本市场是不可能实现其良性发展的,因此选择合适的融资组合、开拓多元化的融资渠道、发展新的金融工具,已经成为当前我国房地产业发展急需解决的重要课题。 研究意义.1理论意义 伴随着经济发展,我国房地产行业在几轮调控下,仍然存在银行贷款抵押要求严格,贷款利率高等问题,制约了企业的融资也影响了行业的健康发展。资产证券化市场及投资市场的启动是房地产市场发展到一定阶段的必经之路,证监会人民银行、银监会已开始共同研究在我国推广房地产投资信托基金产品的可行性。2008年国务院
22、发布的关于当前金融促进经济发展的若干意见指出,发展房地产信托投资基金、股权投资基金等多种融资形式,通过拓宽房地产企业融资渠道,创新融资方式,从宏观大局出发,着手开发出有长期市场生命力的信托产品。我国信托行业起步相对比国外较晚,对于房地产投资信托基金的专业研究我国还处于初级阶段,因此需要对其发展中的问题进行分析研究,希望能够通过研究,利用房地产投资信托基金的不同模式做法,进行分析、对比,提出政策建议,得出适合我国发展房地产投资信托基金的模式。发展房地产信托投资基金可以完善中国的资本市场,有利于形成多层次的房地产融资市场,完善中国金融和房地产投资的相关理论。.2 实践意义发展房地产投资信托基金可以
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