关于《北京市物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同》.docx
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1、关于北京市物业服务合同、北京市前期物业服务合同两个合同示范文本(征求意见稿)的起草说明为落实北京市物业管理条例的有关规定,规范物业管理,维护物业管理相关主体的合法权益,市住房城乡建设委牵头起草了北京市物业服务合同(以下简称物业合同)和北京市前期物业服务合同(以下简称前期物业合同)两个合同示范文本。现就起草情况说明如下:一、制定背景北京市物业管理条例(以下简称“条例”)于2020年5月1日正式发布实施。条例第十九条明确规定:“建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同。”第六十三条明确规定:“业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同,就
2、物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”同时,条例第六条明确要求,市住房和城乡建设主管部门应当履行制定物业合同示范文本的职责。物业服务合同的制定,是落实条例规定的必然要求,也是物业管理工作的重要环节,它是建立业主与物业服务人之间关系的重要法律文件, 制定和推行物业合同示范文本,有利于引导物业各方主体增强契约意识,明晰各方权利义务,依法依约享有权利、履行义务、承担责任。二、制定依据本办法主要依据中华人民共和国民法典(中华人民共和国主席令第四十五号)、物业管理条例(国务院令第504号)和北京市物业管理条例(市人大常委会公告【十五届】第24号)等法律、法规的要求,
3、结合我市实际制定。三、起草过程按照条例规定,市住房城乡建设委于2020年3月27日条例通过市人大常委会审议后即着手起草物业服务合同示范文本,自2020年5月中旬起,征求了委内各处室及各区意见,结合各单位反馈的意见,对合同的适用范围、有效期限、物业服务人义务、服务内容等关注度高的关键点反复修改完善。当前,各区全力推进条例落实工作,广大业主以及物业服务企业对物业服务合同示范文本的需求较为迫切。市住房城乡建设委创新政策征求意见的方式,突出实践检验,边试边改,做到完善好用,切实确保政策“从实践中来,到实践中去”。6月中旬,物业服务合同征求意见稿正式交付基层实践检验。在基层试用过程中,根据基层需求,物业
4、服务合同对物业服务人的服务内容等进行了补充。目前拟通过互联网向社会公众公开征求意见,吸纳相关意见对合同进行进一步完善。四、主要内容1、物业合同主要内容。由九个部分组成,共三十六条。主要包括:一是物业项目基本情况。主要对物业的名称、类型、坐落、面积以及四至等基本状况进行了明确,同时明确了物业服务用房的用途以及面积、坐落等。二是物业服务事项及期限。明确了乙方指定物业服务项目负责人和联系电话须在合同中写明,同时乙方更换项目负责人的,应当于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。对于乙方提供物业服务的内容进行了详细列举。主要包括:1、制订物业服务工作计划根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的
5、有关制度;并按照有关制度和计划组织实施;管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等; 2、负责保管甲方移交的全部资料。负责按照条例的要求建立、保管相关档案和资料;3、负责本物业管理区域内物业共用部位的日常维修、养护和管理。4、负责本物业管理区域内物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理;5、负责共有绿地、景观的养护的管理;6、负责清洁卫生服务,包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生,垃圾的收集等;7、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等。同时要求在合同中写明有效期及具体起止日期。三是物业服务标准。物业服务标准是衡量企业提供物业服务是否符合约定的重要依据,为更好的维护业主或物业使用人权益,
6、合同中明确以住宅物业服务标准中的相应级别作为物业服务标准,具体级别标准由合同双方自行选择确定。由于住宅物业服务标准内容较多,具体在合同附件中体现。四是物业服务费用。对物业管理区域内的物业服务费标准进行统一规定。同时,根据甲乙双方协议,可以选择包干制或酬金制两种不同的收费方式。结合实务中经常出现纠纷矛盾的关键点,对于装饰装修过程中涉及的垃圾清运等收费、装饰装修押金、停车收费根据条例有关规定精神,在合同中予以明确。特别是对于乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收费用,不得收取额外费用,以及业主转让或出租物业时应当通知乙方并结清费用要求在合同中进行了明确。五是权利与
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