110+朱涛+ .doc
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1、浅析房地产开发的项目风险管理浅析房地产开发的项目风险管理摘要摘要:由于房地产开发项目的一次性、单件性,投资额度大、开发周期长等特点所决定,房地产开发项目具有较大的风险,因此,进行房地产开发项目风险控制及管理研究意义深远。房地产业作为我国市场经济的重要组成部分,作为一种高附加值的综合性产业,其对经济的发展具有高度敏感性,同时它又是一种高风险、高效益的产业,具有许多不确定性。正确的对待、分析、评价、处理开发过程中的风险,并结合房地产开发项目案例,从项目取得与地块研究、产品设计与规划、工程管理、与租售四个环节进行了风险管理,加强对开发风险的防范和意识,提高企业运营效率,避免风险损失。关键词:房地产,
2、风险管理,风险回避,风险转移Abstract:As a result of the real estate development project is a one-time,ChanJianXing,large investment,development cycle is long,etc,has a greater risk ofreal estate development project,therefore,risk control and management of real estatedevelopment project research is of far-reaching
3、 significance.The real estate industryas an important part of our market economy,as a kind of high value-addedcomprehensive industry,its highly sensitive to the development of economy,at thesame time,it is a kind of high risk and high benefit industry,has many uncertainties.Proper handling,analysis,
4、evaluation,risk in the process of development,andconnecting with the real estate development project case,obtained from the projectand site research,product design and planning,project management,risk managementwith the rental four link,strengthen the risk prevention and awareness,improve theoperati
5、onal efficiency of enterprises,to avoid the risk of loss.Keywords:Real estate,risk management,risk avoidance,risk transfer目录目录1 绪论.31.1 本文选题背景及意义.31.2 国内外研究现状.41.2.1 国内研究现状.41.2.2 国外研究现状.52 房地产开发项目风险管理概述.62.1 房地产开发项目风险管理的概念.62.2 房地产项目风险研究的意义.72.2.1 风险研究对于企业发展的意义.72.2.2 风险研究对于房地产行业发展的意义.72.2.3 风险研究对于
6、城市与社会经济发展的意义.72.3 房地产开发项目风险的特点.83 房地产开发项目风险管理体系.83.1 房地产项目风险管理的内容和程序.83.1.1 房地产项目风险识别.83.1.2 房地产项目风险分析.83.1.3 房地产项目风险监控.93.2 房地产开发项目风险管理识别.9.9.93.2.3 项目风险识别方法.104 房地产项目风险管理的分析.114.1 项目的定位(决策)风险.114.2 项目的投资支持能力风险.114.3 项目的质量风险.124.4 融资风险.135 风险应对及监控.145.1 风险的回避.145.1.1 放弃业已承担的风险内容以避免更大的损失 c.145.1.2 拒
7、绝承担项目风险项目管理者联盟.145.2 风险自留.155.2.1 非计划性风险自留.155.2.2 计划性风险自留.155.3 风险利用项目经理圈子.155.3.1 政治风险.156 规避项目风险的对策建议.166.1 建立或附设企业经常性信息收集和处理机构.166.2 制定措施转移风险.166.2.1 制定合同转移风险.166.2.2 合作投资分化风险.166.2.3 通过项目保险转移风险.166.3 积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设.176.4 重视项目完成过程中阶段性工作.17总结.17参考文献.18致谢.191 绪论绪论1.1 本文选题背景及意义本文选题背景及意义房地产项
8、目运作周期长,从前期策划、手续审批、项目开发到后期管理环节众多,尤其是一些关键环节,如土地获取、规划设计等,对整体运营有着举足轻重的影响,对项目开发的综合运作能力提出了很高的要求。房地产行业已成为我国的支柱行业之一,在国民经济中占有重要地位。近年来,在我国一系列房地产相关政策的推动下,我国房地产行业保持较快的增长速度。但在房地产行业发展的过程中,部分城市的房地产行业出现一些问题,例如投资增幅过大、房地产价格涨幅过大过快等。每个房地产项目需求密集大量的资金,运作程序繁多,对企业的投融资和资金管理能力有很高的要求。所以必须对房地产开发项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。房地产企业应加强风险意
9、识,在国家良好的政策和法律基础上,搭建符合自身特点的风险管理架构,完善风险信息管理体系,建立科学的风险管理机制。由于目前我国房地行业发展仍然不成熟,我国房地产企业的管理也处在一个比较低的水平,学术界对房地产行业风险研究还不够深入,对房地产行业的投资规律还认识不足,致使我国房地产行业的发展存在着许多问题,这些风险因素严重影响了我国房地产行业健康发展。近年来随着改革开发和经济的发展,房地产行业迅速得到了发展。房地产开发项目具有投资额大、建设周期长和不可移动等显著特点,从而决定了房地产开发项目在项目立项、可行性研究、设计、施工、交付使用、物业管理维护等各个阶段都存在大量的不确定性因素,容易受到社会环
10、境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,使房地产开发项目在整个寿命周期中都存在风险。因此,做好房地产开发风险管理显得至关重要。目前风险管理在房地产项目管理领域已经逐渐成为一个必不可少的工作内容。然而,该领域内无论在风险基本概念的认识和界定、还是风险分析技术和手段的建立、以及风险管理观念和体系的完善等方面还远远未达到成熟的水平。开展房地产项目管理中风险管理的研究和探索,对于房地产项目的顺利实施,使项目能够得以保质保量地如期完成,达到预期的项目收益目标就显得十分重要。特别在我国这样的处于经济转型期的国家,这项研究会对经济建设起到很好的推动作用,能够促进市场经济运作机制的较快成熟。1.2
11、 国内外研究现状国内外研究现状1.2.1 国内研究现状国内研究现状卢有杰等人对项目风险管理的描述为,项目管理班子通过风险识别、风险估计和风险评价,并以此为基础合理地使用多种管理方法、技术和手段对项目活动涉及的风险实行有效的控制,采取主动行动,创造条件,尽量扩大风险事件的有利结果,妥善地处理风险事件造成的不利后果,以最少的成本保证安全、可靠地实现项目的总目标。何国钊,曹振良,李晟选择时间序列数据较齐全,且与周期波动直接关联的八个指标进行分析,对我国房地产的周期进行了研究。研究按照环比增长率,给出各个单项指标的周期波动,并运用景气循环法分析各项指标进行。利用扩散指数的计算方法得到中国房地产周期图,
12、并运用相关图表,对房地产周期和宏观经济的关系及波动原因进行了研究。陆惠民对工程项目风险管理的定义为:参与工程建设各方,包括发包方、承包方和勘察设计、监理咨询等单位在工程项目的策划、勘察设计、工程施工以及竣工后投入使用各阶段采取的识别、评估、处理工程项目风险的措施和方法。余建星认为,项目风险管理是指项目管理人员对可能导致的项目的不确定性进行预测、识别、分析、评估和有效的处置,以最低成本为项目的顺利完成提供最大安全保障的科学管理方法。清华大学郭仲伟教授风险分析与决策的出版,标志着我国新时期风险研究的开始,国家计委1987年颁布的建设项目经济评价方法与参数中,提出对建设项目经济评价需进行不确定分析,
13、其中包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析,以预测项目可能承担的风险,确定项目在财务、经济上的可靠性。1989年,吴鸣在经济风险论一书中探索风险与经济的关系,从风险角度对中国现实经济问题进行了研究。1996年雷胜强主编国际工程风险管理与保险。1998年,卢有杰、卢家仪编著项目风险管理,促进了国内项目风险管理的关注。1.2.2 国外研究现状国外研究现状Wtold(2002)运用HP滤子对建立房地产指标进行了相关研究研究,HP滤子是一种线性的、用于提取趋势的方法,HP滤子包含时间序列、循环成分和增长成分。研究内容主要包括两个方面:一方面是依据房地产周期理论和经济活动的关系来寻找房地产商业周期;另一
14、方面是检查HP滤子是否可以构建反映房地产周期波动的指标。利用HP滤子研究结果并构出建房地产周期指标,在研究中,只分析价格变化,使用GDP、可支配收入等几个关键变量的统计数据。研究结果表明,可以利用HP滤子方法更好地分辨房地产趋判。风险研究首先产生于西方发达国家,并在这些地区发展后逐渐引入推广到发展中国家。风险管理这个名词最早出现于1950年加拉格尔(Gallagher)的调查报告“Risk Management,New Phase ofCostControl”;同年,莫布雷(Mowbray)等人在合著的保险学一书中详细阐述了“风险管理 的概念。而对风险管理学系统研究的开始,则以1963年梅尔(
15、Mehr)和赫奇斯(Hedges)企业的风险管理(Risk Managementin Business Enterprise)和1964年威廉姆斯和汉斯风险管理与保险(Risk Management and Insurance)这两本书的出版为标志,前者后来成为该学科领域的影响最为深远的历史文献。Haimes提出了整体风险管理(Total Risk Management,TRM),认为对一定量的风险进行控制是风险管理的最终目的,风险管理必然要涉及到风险偏好和风险估价因素,将风险管理中的价格、偏好和概率三要素综合起来进行系统和动态的决策,从而实现对风险的全面控制。1994年HRen,提出了风险生
16、命期概念,美国Eastern Michigan大学的VMRTmmmala教授等人提出了一种包含风险管理五个核心要素(风险识别、风险衡量、风险估计、风险评价及风险监控)的风险管理过程方神MP方法,该方法将项目风险管理过程作为一个动态过程,并可以适用项目寿命期的不同阶段。2001年A1 i Jaafari提出了生命周期风险管理。这些模型将风险识别和评价贯穿于项目的整个生命期中,是风险管理观念上的一个飞跃。2 房地产开发项目风险管理概述房地产开发项目风险管理概述2.1 房地产开发项目风险管理的概念房地产开发项目风险管理的概念所谓房地产开发风险,是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素,而
17、这些因素的作用难以或无法预料、控制,使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离,因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发项目风险管理是指在房地产开发过程中,为降低项目的风险并更好的完成任务而对各个过程进行管理。从房地产开发项目的生命周期看,房地产开发风险应包括全过程所发生的风险,主要有:1.项目投资决策阶段。这个阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究,综合考虑市场的供应、需求等经济环境,制定自己的房地产开发策略,以确定房地产开发经营的区域、类型和时机,即决定在何地、何时、开发何种房地产。因此本阶段的风险主要存在与以
18、上这些方面,做好这些方面的风险识别和监控是至关重要的。2.项目方案设计阶段。在进行完可行性研究,通过分析、研究等环节,项目就可以进入设计阶段了,能否制定一个合理的设计方案,直接影响到项目后期的工作正常开展,进而给整个项目带来一定的影响。3.工程的实施阶段。实施阶段是项目风险的多发阶段,这几段不仅要考虑到材料风险,技术风险,人员风险,还应重视工程中带来的质量,进度和成本风险,所以在风险问题的处理上应及早的识别、防范,尽可能避免风险的发生。4.工程完工后阶段。项目开发完毕后,开发商面临的主要风险是房屋出租还是房产出售,才能尽快实现投资的回收,并获得利润。同时,还存在着市场竞争,价格决策和合同等一系
19、列风险。2.2 房地产项目风险研究的意义房地产项目风险研究的意义2.2.1 风险研究对于企业发展的意义风险研究对于企业发展的意义企业创建和发展的根本目的在于盈利,利润与风险并存。如果房地产投资者没有超前的意识、灵活的头脑、娴熟的手段把握不确定因素的脉搏,并对其进行有效的防范和控制,很可能就血本无归,陷入绝境。许多规模较小或初次涉足房地产开发领域的公司就是由于对风险没有足够的认识,盲目乐观、主观臆断、对需求没有深入细致的研究、定位失误、投资或入市时机不当导致了极其惨重的失利。2.2.2 风险研究对于房地产行业发展的意义风险研究对于房地产行业发展的意义房地产开发既是房地产业发展的基础,又是房地产业
20、发展的龙头。房地产开发健康有序地实施,可以从根本上解决由于工业发展速度加快,城市人口急剧增加所导致的住宅紧缺、交通堵塞、建筑混乱、环境恶化等城市问题,为城市基础设施和公共配套设施的建设注入资金和活力,从而带动建材业、建筑业及其它相关产业的发展。房地产开发的健康、有序从根本上取决于前期策划、规划设计、建设、促销的理性构思和运作等,风险研究是实行有效的风险管理的基础,是实现房地产业健康良性发展的前提。2.2.3 风险研究对于城市与社会经济发展的意义风险研究对于城市与社会经济发展的意义房地产开发是房地产市场供给的主要来源,不同类型、不同时期房地产投资规模的分析和确定在很大程度上影响各类房地产供求关系
21、。而供求关系对具体项目的价格、开发周期、空置率、销售成本具有决定性的影响,房地产开发的水平直接关系到房地产行业的良性发展。风险研究对城市规划的制定具有重要的警示作用,对城市规划的实现起着重要的推动作用。2.3 房地产开发项目风险房地产开发项目风险的特点的特点风险存在的客观性和普遍性。作为损失发生的不确定性,风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识的客观存在,而且在项目的全寿命周期内,风险是无处不在、无时不有的。这些说明为什么虽然人类一直希望认识和控制风险,但直到现在也只能在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件,降低其发生的频率,减少损失程度,而不能也不可能完全消除风险。风险的可变性。这
22、是指在项目的整个过程中、各种风险在质和量上的变化,随着项目的进行有些风险将得到控制,有些风险会发生并得到处理,同时在项目的每一阶段都可能产生新的风险。风险的多样性和多层次性。房地产项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂致使其在全寿命周期内面临的风险多种多样。而且大量风险因素之间的内在关系错综复杂、各风险因素之间并与外界交叉影响又使风险显示出多层次性,这是房地产项目中风险的主要特点之一。3 房地产开发项目风险管理体系房地产开发项目风险管理体系3.1 房地产项目风险管理的内容和程序房地产项目风险管理的内容和程序房地产项目风险管理包括风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等四个阶段
23、,各环节紧密联系,其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复进行。3.1.1 房地产项目风险识别房地产项目风险识别风险识别是风险管理中最重要的步骤,只有全面、正确地识别房地产项目过程中面临的所有风险,才能有的放矢以及针对风险进行分析,使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素,采用恰当的方法予以分类,逐一分析各风险因素产生根源。风险识别的参与者应尽可能包括项目队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的某一问题专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关者、外界专家等。项目风险识别并非一蹴而就的事情,应当贯穿项目自始至终,反复进行。3.1.2
24、房地产项目风险分析房地产项目风险分析风险分析包括风险定性分析与风险定量分析。风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性,并按照风险对项目目标可能的影响对风险排序,可以明确特定风险的重要程度从而指导风险应对计划的制定,并帮助项目团队成员修正计划中经常出现的偏差。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响,确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用效益分析。不仅量化分析每一个风险的概率及其对项目目标造成的后果,也分析项目总体风险的程度。3.1.3 房地产项目风险监控房地产项目风险监控风险监控就是跟踪已识别的风险,监视残余风险,识别新出现的风险,修改风险管理计划,保证风险计划的实施,并评估风险
25、减轻的效果。它伴随着整个项目实施过程,包括风险监督和风险控制两层含义。风险监控是建立在项目风险的阶段性、渐进性和可控性基础上的一种项目管理工作,当风险事件发生时实施风险管理计划中预定的规避措施当情况发生变化时,重新进行风险分析,并制定新的规避措施。一个好的风险监控系统可以在风险发生之前就提供给决策者有用的信息,并使之做出有效的决策。3.2 房地产开发项目风险管理识别房地产开发项目风险管理识别项目风险识别是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作。这项工作的目标是识别和确定出项目究竟存在哪些风险,这些项目风险究竟有哪些基本特征,这些项目风险可能会影响项目的哪些方面等等。项目风险管理计划是规划和设计
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