南京市黑墨营项目分析报告(DOC41)(1).docx
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1、编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第42页 共42页第一部分 市场篇一、社会经济背景分析(一)概况阐述1、区位南京市是长江流域四大中心城市之一,具有经济区域优势,处于沿海开放地带和长江流域的交汇部,紧邻中国最大的经济、金融中心上海,是中国国土规划中沪杭经济核心区的重要城市,在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置,具有加速经济国际化的有利条件。2、经济评述综合市场占有率长期综合经济增长率综合地区GDP综合人均收入水平城市综合竞争力数值排名数值排名数值排名数值排名数值排名南京0.50110.25130.05230.122253.4512上海1.0010.582
2、0.1140.344368.392苏州0.49150.25110.0880.131666.998(注:引自倪鹏飞主编城市竞争力蓝皮书:中国城市竞争力报告,社会科学文献出版社,2003.3月)从城市竞争力相关数据来看,南京还未具备在长江经济带中扮演重要经济角色的实力,不仅如此,其在本省内的经济影响力也日趋下降。3、南京现存的城市格局是“单核向心型”城市布局。这是与南京的城市经济特色-内环状的封闭式经济结构相对应的。这种城市布局在经济上以鼓楼新街口区域为主核心,其在城市经济发展的某阶段有一定的正面作用。但随着南京核心区经济发展空间的狭小,此种模式导致了地区经济模式无法形成或完善,一定程度上限制了周
3、边区域经济发展,也影响南京整体经济的发展。城建规划和南京人口分布结构将随着经济发展产生相应的变化,资金、配套、人口向周边分流将会是今后长期的现象,这些变化将会给房产业带来深远的影响。4、人口特征 南京人口稳定增长,流动人口比率上扬。南京人口的增长将持续20年左右达到峰值,根据对南京市九十年代人口增长的分析,南京人口的增长已不取决于自然增长,而主要取决于机械人口和流动人口的增长。 家庭人口结构越来越小。户均人口2.92人,家庭结构日趋小型化,晚育、少生及单亲家庭比例持续上升。 南京居民收入水平呈纺锤形分布。 家庭总收入构成表(单位:元/人年)指标南京市总收入9856.07 1、工薪收入 6616
4、.98 工资及补贴收入 6360.46 其他劳动收入 256.51 2、经营净收入 151.89 3、财产性收入 28.41 4、转移性收入 3058.79 (二)南京社会经济特征对房产的影响1、城市规模制约房产升级。城市的房地产市场交易规模,与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。从人口规模来看,南京市区目前只有不足300万人口,2010年的规划人口规模也不过500600万;从城市性质和功能来看南京目前仅能作为长江三角洲国际化城市圈中的区域中心城市。南京城市的地理特征(西、北面临长江,东隔紫金山,以及大片军事用地),城墙内空间的狭小,限制了城市规模的扩张,而规划中一城三区的城市副中心,由于交
5、通、配套等条件的制约,还没有承担起疏散主城人口,实现就业与居住同步发展的作用。这种城市格局发展的结果,导致了居民购房不愿出城,造成了市区土地资源的稀缺,房价高昂。同时规划与配套的滞后导致了城市规模扩大化的无绪发展,造成了先发展,后规划,再补救的现实。2、城市化进程脱节。一个地区的城市化发展的水平,不是单纯看人口城市化的程度,同时还要考察城市基础设施建设的水平,以及产业结构的高度和知识创新的能力。城市化必须同时与城市的现代化相结合,才能真正培育起发展极。南京城市化的水平严重滞后于经济发展的水平,最突出的是现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足,而且由于基础设施建设水平不高(大的交通框架尚未形
6、成,规划建设的档次不高),进一步阻碍了产业升级,直接影响了城市化发展的水平和房地产开发的进展。3、产业结构失衡。如果讲,二产是国民经济的支柱,那么三产就是经济发展的稳压器。目前南京第三产业从业人员约有110万人,高于一、二产业,但与欧美发达国家60%的三产从业人员相比尚有不小距离。同时,今年15月,南京76.87亿元的三产投入中,有63.39亿元投入了房地产业。即房地产业的投资比重已站到了整个三产投资的八成以上。除房地产业外,三产的金融、保险、咨询、邮电、航空、运输、医疗、信息、服务等众多行业的投资总额仅占其余的20%。产业投资比例严重失衡,不能给居民带来更多的就业机会,制约了城市总体实力的发
7、展壮大,与富民强市目标的实现相背离。4、后续消费力萎缩。据物价部门统计,2002年南京的物价指数持续走低,全年处于负增长的水平。但是与之相比,商品房价格指数却惊人的达到104.7。在居民总体收入没有出现大幅增长的前提下,消费边际替代效应会越发明显,将会在整个消费领域出现“跷跷板”现象。除了房地产业外的其他消费行业相应的就业和收入状况都不堪房价高昂的重压。对于扩大内需、增加消费、治理通缩有不良影响,也影响了消费者的后续消费能力。(三)结论1、 远期:南京的经济发展呼吁城市化进程,市区主功能区的住宅建置成本将会加大,城市规模扩大化,居住郊区化已成为发展的必然趋势。2、 即期:南京的城市化进程与基础
8、设施滞后的矛盾,使得郊区住宅的生活成本过高。导致人们对郊区生活心有余而力不足,从目前来看郊区生活还只是高收入者与“有闲阶层”(非上班族、退休人群)的专属。3、 城市流动人口与外来人口已成为人口增长的主动力,随着人口结构的变化,出现了家庭集约化、人口的老龄化与年轻化、社会阶层的橄榄型分布等特征,随之整个社会的消费特征将会出现相应的转轨变化,房产消费也不例外。4、 最新统计数据表明,南京人均收入被挤出了长三角的前十名,但南京房价指数却高居全国前列,这说明南京房地产市场正处于消费潜力积聚释放的市场化中级阶段。5、 在市场化中级阶段跳跃式发展的同时,南京大规模的旧城改造,数万户居民因为拆迁而购房的行为
9、,在本质上仍属于政府托市,房地产市场繁华的人为因素很大。6、 集中的消费潜力释放、行政因素带来的巨大需求与供应不平衡导致了房地产价格的持续上升。7、 随着多年积聚消费潜力的较大释放,2005年十运会等大规模城建项目的完成,政府的财政包袱需要缓和,南京房地产市场在一至两年内将减缓一路火爆的局面,逐渐步入调整期。二、房地产市场分析(一)土地供应特征分析:1、最近的十年来看,1992年到1998年南京地价比较平稳,维持在14万元/亩左右,1999年约在15万元/亩,至2001年,地价开始涨至200300万元/亩,2002年聚宝山、上下五旗分别以9.11亿、6.3亿拍出,十年内,地价长了14倍。根据地
10、价与房价1:0.5的比例关系,房价的继续上升是意料中事。2、由于城市居民住房长期依托于公房市场,再加上南京房地产市场化发育程度较低,投资商开发水平不高,因此南京的住宅产业始终没有出现过大涨大落的波动,这跟南京的土地耗用能力不足有关,即民间土地储备还是不少的。一方面,大批远郊土地资源被大量批出,仅江北区域就批出土地达万余亩。另一方面,南京中心区内空间十分狭小,可提供的土地资源有限。因此城市外扩已经是大势所趋。现在的南京可供利用开发的土地存量基本集中都市圈内的西部、东北部、南部和江北地区。市区资源的利用价值将得到大幅提升。(二)南京商品房供应市场现状自95年以来,南京房地产市场呈现产销两旺、逐年递
11、增的态势,特别是近两年来,房地产开发和销售呈现火爆局面。1、房地产开发投资持续稳定增长,从2000年起呈加速态势注:2002年房地产开发投资137.2亿元,增长23.57%。住宅建设投资是房地产投资的主体,全年用于住宅建设投资96.40亿元,同比增长28.05%,占房地产开发总投资的70.26%。19982002年房地产发展数据 单位:亿元万平方米年份投资额增幅%施工面积增幅%竣工面积增幅%1998年101.117.7944.311.1357.630.11999年97.9-12.2992.45.1385.36.92000年99.314.4970.7-2.2383.10.52001年111.02
12、0.110538.5402.85.12002年137.223.61184.412.5433.87.72002年新开工面积576.1万平方米,增长14.54%,其中住宅面积为467.1万平方米,同比增长12.3%;竣工面积为433.8万平方米,增长7.69%。2、商品房市场实现供需两旺状态且呈持续稳定上升注:2002年商品房销售面积210万平米,成交金额65亿元。3、自99年起商品房价格持续4年上升4、个人购房已成为市场主体,离不开银行的金融支持小结:2002年房地产市场总体供需两旺,商品房批准销售面积(供给量)与商品房实际销售面积(有效需求量)的差距逐步缩小,供求之比由98年的1.27:1下降
13、为2002年的1.10:1,供求总量基本平衡。(三)二手房市场发展状况1、市场发展迅猛,交易件数首次超过商品房注:2002年二手房交易登记26849件,同比增长72.81%;注:2002年二手房交易金额44.33亿元,同比增长77.39%;2、面积50-70平方米、单价12-25万是成交主力3、结婚购房和无房户购房是主要购房动因4、 二手房市场发展启示 从卖方市场来看,更多的消费者通过卖掉原有旧房来购买新商品房,为二级市场提供了充足的客源和资金。 商品房价格的高昂,使得大批不具备承受能力的结婚购房,无房购房,改善住房者,想购商品房又因目前商品房面积过大总价过高者,或者因为郊区太远、交通不方便、
14、生活配套不完善、恋城情节重等原因不愿出城购买而而转移到二手房市场。 预示着南京房地产市场的市场化程度已进入新的阶段,买方市场正在进行着深刻的结构转变,房产大众化消费、工薪阶层消费的浪潮已经来临。(四)房地产市场发展特征分析1、 市场层次分级特征分析 受城市发展及市场导向的影响,南京房地产市场不同区域内的产品开发特征将得到进一步弱化,区域间的区隔将逐步消亡。 由于交通等基础设施建设的加快,由动线距离导致的区域差异行将出现强烈的变化,市场呈现螺旋式上升的特征。 由于区域基地资源的不同,导致了不同区域房产开发特征的差异化,例如大行宫地区的写字楼开发特征、将军路区的低密度住宅特征、河西地区中高档普通住
15、宅特征以及城中稀缺性资源的高价位项目特征等越发明显。 城中、城东、河西、城南、城北、亚东及江宁等板块,经过市场盘整已形成同心圆分级层次,各层次各具特色,价格梯级明显,吸引不同类型的住房消费者。其中城区内(含河西)为南京现阶段中高端物业(4500元/以上)主要聚集地;宁南、亚东等近郊为中端物业(3500-4000元/)之所在;江宁、麒麟镇、江北等远郊为中低端市场和别墅市场的发散场所。2、层次优劣势分析优 势劣 势机 会威 胁城 区市场成熟生活便利人文优势楼盘素质良好区位主流市场价格障碍需求减缩竞争激烈污染源隐患经济支撑力强市场认同度高城市经营工业外迁土地供应下降房产结构失调市场预期过高市政利好不
16、足竞争加剧近郊宁南自然环境优良便利交通相对价格优势楼盘形象良好市场形象市场导向潜在市场热点相对环境、区位优势逐步体现城建规划利好市民心理瓶颈江宁、河西竞争开发商预期差亚东自然环境相对价格优势楼盘形象良好生活瓶颈产业链单一新城规划相对环境优势市区资源贫乏产业支撑力不强市民心理瓶颈城北产业支撑便利交通相对价格优势市场形象差污染源隐患外来流动人口市区资源贫乏消费潜力大市政规划不足市民心理瓶颈远郊江宁自然环境优良中低价位产业支撑力强市场运作成型配套不足市场形象差经济结构不均横市场竞争激烈新城规划产业结构调整市区资源贫乏市场关注转好大盘开发轻轨等市政规划不明朗城市经营优势不足优质资源减少麒麟镇相对价格优
17、势市场消费力未被释放配套不足市场形象差新城规划城市扩张旧城改造庞大拆迁消费产业支撑力差市政规划江北自然环境优良相对价格优势市场消费力未被释放配套不足市场形象差城市扩张大盘开发产业支撑力强旧城改造庞大拆迁消费优质资源减少市政规划3、未来各层次间竞争关系演变 城中板块 高端物业、过渡型物业及投资型物业方向发展;中端物业、中高端物业方向发展;仙西板块宁南板块河西新城 麒麟镇板块江北板块江宁板块中低端物业、低端物业,逐步成为中低收入者的分流(部分高档休闲渡假二居所物业)城北板块杨庄板块卡子门板块中低端物业,逐步成为市区人口疏散的主要中低档一居所物业承接地和市场 (五)市场需求特征分析中低收入者是目前市
18、场消费的主体购房者购房目的特征大南京概念成为楼市新热点随着江宁、河西和亚东三大新区的全面建设以及江北资源的重新整合,南京已经不再专指老城区,一个新的大南京的概念开始浮出水面。随着城市交通的发展,越来越多的外地市民开始倾向于到南京买房定居。需求整体呈上涨趋势收入水平的提高,城市建设、拆迁安置、外来人口的增加,直接带来南京市住房有效需求的增加,从商品房销售面积增长状况可以看出,销售量基本呈稳步的上升趋势。按揭买房被越来越多的购房者接受,投资买房逐渐成为时尚。市民卖旧买新,梯度消费理念逐渐形成。以提高居住质量为目的的二次置业已成为一个显性市场需求。由于房价不断攀升,消费主体承受能力逐渐降低,居民购房
19、呈现明显的变化特征:购买户型面积趋于偏小,贷款成数与额度增加,目前不少银行贷款客户中贷款成数达到最高限度8成的已经占到80%以上。小结:目前南京市民对于住宅的需求,在能力达到的最大范围内,消费者将会遵循其愿望行事,因此今后23年内,在南京优质土地资源尚未被发掘完毕之前,消费者的首要选择依然是市区及周边区域。(六)结论 目前房产市场价升量增的发展态势是需求拉动和投资推动两个方面共同作用的结果,政府行政因素也对房产市场起到较大影响,但目前房产市场总体尚属于良性发展阶段。 房地产业正处于市场化发展的中级阶段,开发项目综合品质与营销策划水平较前几年有了较大幅度的提升。 市场化程度的提高,加剧了竞争,市
20、场主体之一的供给者更加成熟,表现出竞争的跳跃式。虽然中间过程由于学习被超越,但真正的超越还需要扎实的基础,特别是产品基础。现阶段的产品竞争已由量变到质变,产品的竞争由外表深入到内涵。 梯级消费的特征表明,市场“接力消费”时代来临。消费主力的变化呈现以下趋势:过去:高收入人群为主,中高收入人群为辅;现在:中高收入人群为主、中低收入人群为辅;将来:中等收入人群为主,高、低收入人群为辅。 现阶段,首次置业与换屋族两大主流市场中,除选择满足基本功能的改善型房子外,追求“好房子”占有绝大的市场份额,适当超前一步到位的消费心理具有普遍性。市场上去化较好的项目集中表明了这一点。 年轻购房阶层置业观念转变已带
21、来即期需求,六七十年代出生的白领已到婚育年龄,取消福利分房后更多年轻家庭加入住宅消费行列,新移民置业及投资需求,以上这一切预示着总体市场具有全龄化、多元化、跨区域的趋势。 南京房地产市场的市场化程度已进入新的阶段,买方市场正在进行着深刻的结构转变,房产大众化消费、工薪阶层消费的浪潮已经来临。三、基地资源评析客观的分析基地价值,对整个楼盘有效整合资源,并最大限度的发挥基地优势,有着重要的意义。在进行基地分析时,先要明确二个观点:一是必须要用空间思维来审视地块,二是要明确挖掘和整合基地资源和价值点的实质为项目挖掘生活价值和居住价值,进而转化为市场价值。(一)基地资源描述本案基地位于栖霞区月苑居住区
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