常德丹阳路车站项目分析(1).docx
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1、编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第14页 共14页常德丹阳路车站项目分析第二部分 项 目 分 析第一章 项目地块及周边分析一、 地理位置及项目基本情况 常德自古以来便川黔咽喉,湘西北门户,北通湖北恩施、宜昌、荆州,南接本省益阳、长沙,是六条高速公路与207、306国道交汇的枢纽线,是湘西北地区的区域性中心城市。 本项目地块位于常德市武陵区北部,东邻启明路(207国道)、西接紫缘路、南抵柳叶路,距常德火车站仅3公里,距常德市中心7公里,交通便捷。 本项目于2002年立项,原来仅规划兴建常德市大中型物流中心,此前因资金投入和回报的风险而搁浅,2006年,长沙创普集
2、团控股该项目后,进行了长时间的项目分析,为确保人气,确定在本项目内增设客运中心,同时在该地块划分50余亩土地进行商品房开发。本项目涵盖了一级城市汽车客运站、物流信息、办公、仓储、停车、汽车维修、商业及商住楼等一系列功能,是政府通过政策性经济调控,以投资建设单位通过市场化开发建设为途径而进行建设的。项目建成后将成为“湘西北物流信息平台、常德现代物流的象征”。二、 地块主要技术经济指标总占地面积 总建筑面积 建筑密度容积率绿地率客运中心物流中心住宅小区99580124432982680945.524.2%124198%123214.5三、城市规划对本项目的影响常德市2001年至2020年城市总体规
3、划确定:至2020年常德市人口将由现在的54万增长至100万,城区面积由目前的56平方公里扩大至100平方公里,界时常德将成为湘西北地区的区域性中心城市,其城市形态划分为一城四片,即:江北主城区:为政治、经济、文化中心;江南城区: 以专业批发市场为主的商业贸易区;德山开发区:丘岗山地特色的工业园区;柳叶湖开发区:具有旅游、休闲、渡假功能的城市风景园区;按照常德市的整体规划思路,常德市在未来的15年将建成一个人中达100万,城区面积100平方公里的大城市,城市的外延在目前的基础上将扩大近一倍,对各类型房产的需求将进一步增加,房地产市场将有巨大的发展空间,同时会使目前处于城市边缘的房地产项目价值上
4、升。对本项目而言,随着城市的扩容,其价值将会有很大的增长空间。三、 项目地块SWOT分析地块优势(S):地理位置:地段有很好的开发基础、未来升值潜力大;地形地貌:项目地块地势平坦,地形较为规则,便于规划;交通因素:紧邻207国道,处于紫缘路、柳叶路的交叉地,交通便捷;施工因素:项目用地目前已基本完成七通一平工作,能确保建设施工的顺利进行;地块劣势(W):周边配套:项目地周边缺乏学校、医院、银行等配套项目,配套设施尚不完善;项目规模:项目占地面积不大,但需规划的功能较多,无法形成大的商业规模效应;地块机会点(O):市场需求:常德市场对高性价比的商用物业的强烈需求;城市规划:城市外延的不断扩大,地
5、块所处位置升值空间大;项目规划:项目本身的汽车站将带来大量人流,成为吸引投资者的亮点;地块威胁点(T):同类商铺的竞争:目前常德开发的商用物业较多,如:常德汽车南站市场、火车站附近的幸福街区等。以上项目均为在建项目,且物业类型相似,项目商业部分开发竞争压力较大;项目进度:项目以车站为依托展开,但在车站尚未定型的情况下进行销售,难以取得客户的信任,销售会存在一定的难度;第二章 常德市商铺分布与主要商铺分析一、 区域商铺分布特点:常德商业经过多年的沉积,目前已形成了一些商业较为集中的地段,通过调查,我们将常德现阶段的商铺分为如下几个区域: 核心地段 (中区商圈)目前中区商圈是常德市最繁华、最具活力
6、和时代特征的商业中心区。由于外来商业企业给中区商圈注入了新的商业观念和规划理念,使他成为市民关注的焦点。以商业步行街为主轴线,中区商圈门店林立、品种繁多,环境优美。是目前常德市商业的核心区域。中区商圈由步行街、朗州路、沿江路、建设西路组成。主要商业物业大型商场:春天百货、沃尔福、家润多新兴商业形态:人民路商业步行街、金钻广场步行商业城,沿街门店以人民路、建设路为主 ; 中心区域(桥南商圈 )常德市桥南商圈是集各种日常用品、服装、鞋帽等百货于一体的低档商品交易市场。由桥南大市场等十余家市场与七条街道的一些沿街门面和超市(如华联超市)组成。经营范围包括了服装、鞋帽、日用品、电器、体育用品、图书等生
7、活所需的大多数商品,另外还包括五金、摩配、轻工用品等专业商品。主要商业物业:桥南市场、摩配城、家电城、桥南轻工市场、干鲜食品城、日用小商品城、五金城、金麟市场,沿街门店:以常沅路、桥南大道为主 次中心区域(火车站商圈)火车站商圈主要有几个规模较大的专业市场:家私产业城、副食城、五金交电汔汽配市场。以武陵路和207国道为纽带,背靠地区汽车站、火车站。火车站的各种专业市场大多是市场行为开发建设,分隔为独立沿街铺位,并以出让产权、铺位租赁为主要方式。总体而言,这些市场的经营管理、服务传统,缺乏整体形象,发展状况不容乐观。主要商业物业:新世纪汽配城、曲美家具城、电器城、副食城、五金交电市场,沿街门店、
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