M公司房地产投资信托基金模式探析 .doc
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1、分类号:(按中国图书分类法)单位代码:10636密级:(注明密级与保密期限)学号:专业学位硕士论文专业学位硕士论文中文论文题目中文论文题目:M M 公司公司房地产投资信托基金模式探析房地产投资信托基金模式探析英文论文题目:英文论文题目:The Study on Real Estate InvestmentTrusts Fund Model of M Company论文作者:指导教师:专业学位类别:专业领域:论文形式:所在学院:论文提交日期:年月日论文答辩日期:年月日四川师范大学学位论文独创性声明本人声明:所呈交学位论文,是本人在导师指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容
2、外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。本人承诺:已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而引起的学术声誉上的损失由本人自负。四川师范大学学位论文版权使用授权书本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定:学校作为申请学位的条件之一,学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥有学位论文的部分使用权,即:1)已获学位的研究生必须按学校规定提交印刷版和电子版学位论文,可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库供检索;2)为教学、科研和学术交流目的,学校可以将公开的学位论文
3、或解密后的学位论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在有关网络上供阅读、浏览。本人授权万方数据电子出版社将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库,并通过网络向社会公众提供信息服务。同意按相关规定享受相关权益。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名:导师签名:签字日期:年月日签字日期:年月日M M 公司公司房地产投资信托基金模式探析房地产投资信托基金模式探析工商管理专业研究生指导教师摘要摘要房地产投资信托基金是把投资信托作用于房地产,将产业投资基金证券化,建立专门的投资运营团队和金融机构,通过发行收益凭证,广泛吸收社会上多数人的资金,对房地产项目直接或者间接的投资,再将这些收益进行
4、按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托基金实行的是集中管理和多方位的投资,能够有效的规避风险,从而获得较高的收益回报,实现房地产证券化。集高稳定性、高收益性和税负较低等特点于一身,是不动产证券化的一种重要的表现形式,具有资金管理规范性、投资策略制定严谨性等得天独厚的条件。本文从房地产投资信托基金的基础概念入手,分析了其特点、运行模式,并结合M 公司的实际情况,分析了 M 房地产投资信托基金的产生背景和发展现状,并从构建及组织、来源及投向、运营成本、收益分配及退出方式四个方面分析了 M房地产公司投资信托基金模式的特点,并将其与其他模式进行了比较,对 M 公司房地产投资信托基金
5、模式进行了全方位的了解。在此基础上,结合 SWOT 分析方法,对 M 公司模式所具有的结构制胜、流动性高、社会信誉度较高的竞争优势以及财务杠杆难控制、社会文化方面的障碍、突发性的债务危机的竞争劣势进行了分析,同时,结合 M 房地产公司发展所面临的外部环境因素,中国房地产需求的增加、投资主体已初步形成、信托业日趋规范的发展机遇和公司所面临的投资竞争激烈、市场变化的不可控性、政策和调控措施影响等风险因素进行了综合性的考量,提出了包括合理控制财务杠杆、加强市场本土化在内的 M 公司房地产投资信托基金模式改进方案以及包括创造 REITs 的必要法律环境、改善市场环境、建立 REITs 的组织机构和完善
6、信息公开化制度在内的经验性总结,希望通过对于 M公司模式的分析,对我国房地产行业的良性发展具有重要的借鉴性意义。关键词:关键词:M 公司,房地产投资信托基金,组织结构,风险控制AbstractReal estate investment trust fund is applied to real estate,the investment trustindustry investment fund securitization,establish special investment operations teamand financial institutions,through the i
7、ssuance of income proof,widely absorbs mostof the money to society for real estate investment directly or indirectly,to assign theseearnings are in proportion to the investors a way of long-term investment.Because thereal estate investment trust is a centralized management and all-round investment,c
8、aneffectively avoid risk,to gain higher returns,to say the real estate investment trustfund is to real estate bond financial way.Set high stability,high profitability,and thecharacteristics of the low tax burden at a suit,is a kind of important forms of realestate securitization,money management sta
9、ndardization,investment strategy,rigouradvantaged conditions,etc.In order to further the understanding and cognition of themode of the real estate investment trust fund,this article from the basic concept ofreal estate investment trust fund,analyzes the features and the operating mode of realestate
10、investment trust fund.At the same time,combining with the actual situation ofcompany,from the analysis on real estate company background,analyzes thebackground and current situation of the development of real estate investment trustfund.And from real estate fund organization,fund source and to build
11、 and into,fundexit way three aspects analyzes the characteristics of real estate investment trustcompany model.To real estate investment trust model are compared with those of theother modes of real estate investment trusts,real estate investment trust model of Mcompany has carried on the comprehens
12、ive understanding,on this basis,combiningwith the SWOT analysis method,the M company of real estate investment trusts hashigh liquidity,diversified portfolio diversification,and the competition advantages ofthe companysgrowth,fundoperationregulationbecomea mereformalitycompetitive disadvantage was a
13、nalyzed,at the same time,combining with the M realestate company development faced by the external environment factors,the real estateindustry development of mature,investment subject has been gradually formed,businessdevelopmenthasbecomeincreasinglystandardizeddevelopmentopportunities and the compa
14、ny faces the market faced by excessive speculation risk,social risk factors such as cultural barriers has carried on the comprehensiveconsideration,the author puts forward the reasonable control including financialleverage,the use of developed property sustained expansion of cash flow,etc,Mcompany i
15、mprovement project of real estate investment trust model and includescreating REITs the necessary legal environment,improve the market environment,establish REITs organization and improve the system of information into the open,empirical summary,hopes for M company department of real estate investme
16、nt trustmodel,the real estate industry in our country the benign development of vb.it hasimportant reference meaning.Keywords:M company,REITs,organizational structure and risk control目目次次摘要.IABSTRACT.II插图和附表清单.目次1 1 绪论绪论.研究背景及研究意义国内外的研究现状.国内研究现状.国外研究现状.I1.3 本文研究的主要内容.I1.4 研究思路与方法.I2 2 房地产投资信托基金基础理论房
17、地产投资信托基金基础理论.I概念.I特点.I稳定性强.I收益率高.I税负较低.I房地产投资信托基金的运作方式.I组织体系.I运作流程.I3 3 M M 房地产公司房地产公司基本情况介绍基本情况介绍.I3.1 M 房地产公司背景介绍.I3.2 模式介绍.I产生背景.I发展现状.I3.3 M 公司发展房地产投资信托基金的特点.I3.3.架构及组织.I来源及投向.I3.3.3 运营成本.I3.3.4 收益分配及退出方式.I3.4 M 公司房地产投资信托基金模式与其他模式的比较.I激励合约设计与其他模式的比较.I风险控制与其他模式的比较模式.I4 4 M M 公司公司房地产投资信托基金模式房地产投资信
18、托基金模式 SWOSWOT T 分析分析.I4.1 M 公司房地产投资信托基金模式的竞争优势.I结构制胜.I流动性较高.I社会信誉度较高.I4.2 M 公司房地产投资信托基金模式的竞争劣势.I社会文化方面的障碍.I财务杠杆难控制.I突发性的债务危机4.3 M 公司房地产投资信托基金模式的机遇.I中国房地产的需求增长.I投资主体已逐渐形成.I信托业发展日趋规范.I4.4 M 公司房地产投资信托基金模式的挑战.I投资机会的竞争激烈.I市场变化的不可控性.I政策和调控措施影响.I5 5 M M 公司公司房地产投资信托基金模式改进方案及推广房地产投资信托基金模式改进方案及推广.IM 公司房地产投资信托
19、基金模式改进方案.I合理控制财务杠杆.I加强市场本土化.IM M 公司房地产投资信托基金模式的推广公司房地产投资信托基金模式的推广.I创造 REITs 的必要法律环境.I改善市场环境.I建立 REITs 的组织机构.I5.完善信息公开化制度.I结论与展望结论与展望.I参考文献.I附录.96致谢.961 绪论研究背景及研究意义研究背景研究背景1.1 房地产投资信托基金的发展过程房地产投资信托基金在发达国家及地区的房地产市场已经发展得非常成熟,即 Real Estate Investment Trusts(以下简称 REITs)其最早产生于 20 世纪 60年代的美国,是为了解决房地产业从银行难以
20、得到贷款的问题。九十年代末期,中国内地房地产业取得了较大的发展与进步,己经成为我国国民经济的产业支柱,商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源,也存在房地产开发资金对商业银行贷款过度依赖的问题,实际上是商业银行在主要承担房地产项目的风险,没有形成合理风险分担的机制。特别是近年来,随着中国产业结构升级和经济转型,经济增速明显放缓,我国房地产企业的自有资金比例较低,融资渠道单一,70%左右的融资资金来自银行的间接融资,融资市场的发展却步履维艰,平均资产负债率约为 72%,部分企业高达到 90%以上1,为了实现房地产业的软着陆,预防房地产市场的风险最后转移给商业银行,国家的宏观经济政策陆续出台,但是
21、并没有解决融资难的问题。除了通过商业银行获得间接融资外,房地产企业应积极地到资本市场上拓展新的融资渠道,同时为中小投资者提供进入房地产行业投资的机会。.2 发展房地产投资信托基金的现实需要证券化是培育房地产资本市场的重要途径。发达国家房地产企业的资金来源中,只有 20%左右资金来源于银行贷款,有 40%左右的资金来源房地产基金 2,将民间的闲散资金引向房地产市场,因此发达国家的银行体系风险相对小。由于房地产业对我国经济发展起着举足轻重的作用,没有一个完善的房地产资本市场是不可能实现其良性发展的,因此选择合适的融资组合、开拓多元化的融资渠道、发展新的金融工具,已经成为当前我国房地产业发展急需解决
22、的重要课题。研究意义研究意义.1 理论意义伴随着经济发展,我国房地产行业在几轮调控下,仍然存在银行贷款抵押要求严格,贷款利率高等问题,制约了企业的融资也影响了行业的健康发展。资产证券化市场及投资市场的启动是房地产市场发展到一定阶段的必经之路,证监会人民银行、银监会已开始共同研究在我国推广房地产投资信托基金产品的可行性。2008 年国务院发布的关于当前金融促进经济发展的若干意见指出,发展房地产信托投资基金、股权投资基金等多种融资形式,通过拓宽房地产企业融资渠道,创新融资方式,从宏观大局出发,着手开发出有长期市场生命力的信托产品。我国信托行业起步相对比国外较晚,对于房地产投资信托基金的专业研究我国
23、还处于初级阶段,因此需要对其发展中的问题进行分析研究,希望能够通过研究,利用房地产投资信托基金的不同模式做法,进行分析、对比,提出政策建议,得出适合我国发展房地产投资信托基金的模式。发展房地产信托投资基金可以完善中国的资本市场,有利于形成多层次的房地产融资市场,完善中国金融和房地产投资的相关理论。.2 实践意义发展房地产投资信托基金可以将银行长期存在的金融风险适当转移,改变目前单一依靠银行贷款的融资模式,符合房地产长期持续经营的资金需要,可以盘活资产,解决企业融资问题,分散银行的风险,加快建设资金周转。同时,建立房地产投资信托基金可以扩大抵押贷款的范围,有利于扩大投资者的投资渠道。房地产开发企
24、业只有用公开发行收益凭证的方式设立 REITs,进行融资方式的创新,才能实现可持续发展,同时,这有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性,化解风险和收益匹配的问题,提高房地产开发商通过资本市场直接筹资的比例。同时,REITs 有利于提高我国资本市场的运作效率,使社会大众能够获得来自房地产业的高收益,建立公正合理的全民利益共享机制,有效缓解房地产业过度依赖银行贷款的问题,降低金融体系风险,推进金融改革创新。国内外的研究现状国内现状分析国内现状分析上个世纪末期开始,中国商品房市场开始迅速发展,然而我国房地产投资信托基金的推出是近几年来的事情,相关的研究还不是很多。国内研究主要涉及可行性分析、模式探
25、讨和相关政策分析等方面的内容,理论上大多是对美国房地产投资信托基金研究的解释。这些文献的共性是肯定了在我国发展房地产投资信托基金对于房地产业和金融业的重要战略意义,同时借鉴国外成功的运作经验,进而设计出符合我国国情的运作模式,房地产投资信托基金必要性及可行性。孙维晨(2011)认为我国信托业经过 5次整顿已满足 REITs 发展的基本条件,因此房地产投资信托基金在国内的发展具有可行性。张以东(2010)认为从满足投资者的不同投资需求出发,需要完善我国证券市场的产品结构,故而我国房地产业的发展离不开资金支持,特别是随着经济的转型升级,推进房地产投资信托基金产品的开发具有必要性,可以解决融资困难的
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