住房制度改革意见.doc
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1、住房制度改革意见 党的*以来,广西城镇住房建设得到了很大发展,到*年止,全区城镇实有住房八千多万平方米,其中十二个城市已达四千万平方米,*年到*年间,共新建住宅三千多万平方米,相当于前三十年新建住宅总和(万平方米)的四倍。人均居住面积由解放初期的.平方米提高到平方米,广大群众的居住条件得到了很大的改善。但是,由于城镇人口增长较快,住房资金日益匮乏。现行的低租金、高补贴、近乎无偿供给的住房制度既不能从经济机制上制约不合理的住房需求,又缺乏一个有效的机制引导居民在购房建房上的资金投入,城镇住房供求之间的矛盾仍很突出,仅个城市缺房户就有多万户。因此,要加快解决我区的住房问题,必须进行住房制度改革,通
2、过房改,逐步把住房的生产、交换、分配、消费纳入有计划的商品经济轨道,将现在的住房实物福利制度逐步改变为商品货币制度,由住户通过商品交换(售房或租赁),取得住房的所有权和使用权,使住房这个大商品进入消费品市场,实现住房资金投入产出的良性循环,从而走出一条既有利于加快住房建设和解决城镇居民住房问题,又能促进整个房地产业、建筑业和建材工业发展的新路子。 根据国务院国发号文件和国发号文件要求及有关规定,从我区实际出发,借鉴兄弟省市的经验,对我区城镇住房制度改革提出如下意见: 一、住房制度改革的基本原则 .坚持政府、单位、个人三者共同负担的原则。通过发挥三个积极性,在保持现有建房资金渠道的前提下,逐步增
3、加个人在住房建设投资的比重,更多地筹集建房资金,加快住宅建设步伐。 .坚持租、售、建、管并举的原则,逐步形成提高租金、促进卖房、回收资金、促进建房、管好住房的联带序列。 .坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则。结合我区实际,分步实施房改方案。 .坚持机制转换的原则。住房制度改革就是要转换传统体制下的运行机制,形成一种体现社会主义有计划商品经济要求的新的住房制度和运行机制。要改变现行的住房资金分配体制和计划管理体制,通过财政、税收、工资、金融、物价和房地产管理等方面的配套改革,建立住房基金,把住房消费基金纳入正常渠道,把包括住房在内的房地产开发、建设、经营、服务纳入社会主义有计划的商品经济大
4、循环体系。 二、我区住房改革的分阶段实施目标 .“八五”目标。以改变低租金、无偿分配为基本点,房屋租金标准力争达到实现简单再生产的三项因素(维修费、管理费、折旧费)计租水平,逐步增加家庭住房消费比重;重点解决危旧住房和人均居住面积平方米以下的住房困难户和无房户的住房问题;全区人均居住面积达到.平方米,住房成套率达;各城镇全部建立起三级住房基金,保证住房建设有稳定的资金来源;发育房地产市场,通过改革初步奠定机制转换的基础。 .十年目标。到20*年,公房租金努力达到五项因素(维修费、管理费、折旧费、投资利息、房产税)的成本租金水平;住房成套率达,城镇人均居住面积达平方米;发展房地产市场,建立健全住
5、房资金的融资体系,实现住房投入产出的良性循环。 .长期目标。住房租金要达到八项因素(前五项再加上土地使用费、保险费和利润)的商品租金水平;住房成套率大大提高,每户有一套舒适的住房;健全房地产市场,完成住房商品机制转换,实现住房商品化、管理社会化。 三、我区住房制度改革的具体办法 我区住房制度改革采取分步提租发补贴、鼓励职工买公房、新房实行新制度、多种方式建住宅、逐步推进公积金等多种办法,以达到解决住房的目的。 (一)分步提租发补贴 .分步提租办法: 凡城镇公有住房,在同一城市(县镇)实行统一租金标准。收取公有住户租金一律按住房面积计算。 改革现行低租金制度,使公有住房租金有计划有步骤地提高到包
6、括折旧费、维修费、管理费、房产税和投资利息五项因素的成本租金水平。第一步,*年底以前,公有住房租金标准调整到包括维修费和管理费两项因素的水平;第二步,*年底以前,公有住房租金标准提高到包括维修费、管理费、折旧费三项因素的水平;第三步,20*年以前,达到五项因素的成本租金水平。 .补贴办法: 租金调整后,各地可根据提租幅度和当地的实际情况,本着多提少补的原则对租住公房的职工(包括离退休职工)给予适当补贴。以*年职工的标准工资为计算基数,第一步租金提到两项因素水平时,补贴不超过标准工资(包括民族补贴)的;新增租金中,职工负担部分不低于,以后随着房租的提高,由各市县相应调整补贴标准。 根据国务院国发
7、号文件的规定,居住集体宿舍和私房的职工,暂不发补贴。 .补贴资金的来源 住房补贴资金,首先立足于原有住房资金的划转,不足部分,经财政部门核定后,企业可进入成本;全额预算行政事业单位列入预算;差额预算的事业单位按差额比例分别比照全额预算单位和企业资金开支渠道列支;自收自支单位比照企业资金开支渠道列支。 .有条件的城镇和企事业单位要适当加大提租的幅度。 .减免办法 民政部门确认的社会贫困户;享受离休等遇的干部职工和已故离休干部职工的配偶,按规定标准住房提租补贴后,净增支过多生活有困难的,给予适当减免。 .超标加租。超过住房面积标准的部分加收租金,具体办法,由各市、县按国务院国发和广西桂发号文的原则
8、制定。 (二)鼓励职工买公房 向职工个人出售新旧公房是推行住房商品化的基本措施之一。职工按标准价购买公有住房后,仍可领取住房补贴。在试点过程中曾以优惠折价购买公房的职工,则暂不发补贴。 .公房出售的范围 除国家有关部门和各级人民政府按规定确定不宜出售的住房外,一般住房均可出售。 .出售对象 具有常住城镇户口,以自住为目的,且符合分房条件的职工。一户只能享受一次按标准价购买公有住房的待遇。 .售房的价格 买卖房屋均以建筑面积计算。职工购买规定面积标准以内的住房,其售价按下列原则确定:新房按标准价(住房建筑造价和征拆迁补偿费加地段、楼层、朝向等环境因素);旧房按重置价成新折扣和地段、楼层朝向等环境
9、因素按质计价。在房改起步阶段,为鼓励职工买房,可暂由职工所在单位适当承担征地和拆迁补偿费。出售旧房,只限原住户购买。产权单位出售住房的价格,须经当地评估机构评估,国有资产、房地产和物价管理部门核定,各市、县的售房价格须报自治区人民政府审批,严禁以过低价格出售公有住房。 .公房出售后的产权处理 职工按标准价购买的住房,购房者拥有部分产权(即全部占有权、使用权和有限制的收益权、处分权),可以使用、继承,五年后可以按规定出售出租,售房收入扣除有关税费后按产权比例进行分配,原产权单位有优先购买权和租用权。 .税费减免 职工购买自住住房,个人出资部分免交房产税、土地使用税和一次性的契税。产权单位以标准价
10、向职工个人出售住房,可免征营业税,新建公有住房,计征固定资产投资方向调节税,按零税率。 按标准价售房和有关优惠政策只适用于年人均收入五千元以下的职工家庭户。 (三)新房实行新制度 为使新建住房不再进入旧的住房体制,凡是*年元月一日后建成交付使用的住房和迁出腾空的旧公房(不含互换房)都要实行新制度: .先卖后租,出售给干部职工的新房按标准价。在起步阶段征地拆迁费用较高的,可暂由职工所在单位适当负担。 .新房新租,租金原则上要按成本租金(即五项因素)计租,最少也不能低于三项因素计租。新房实转的住房券资金来源,企业可进入成本,机关、事业单位可列入财政经费预算。 .有偿租房,为保证出租房屋的正常使用,
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