我国房地产融资与银行信贷问题研究.pdf
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1、首 郁 杯 跨 穿 务 大 净怕硕士学位论文论文题目我国房地产融资与银行信贷问 题 研 究业金融学作者璐指导教师李 树 生教授完成时间二零零七年五月 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/首都经济贸易大学硕士学位论文论文题目国房地产融资与银行信贷问题研究丁 学位类别济学硕士培养单位都经济贸易大学金融学院专业类别融学作者姓名璐指导教师树生 教授论文日期零零七年五月八日 1994-2010 China Academic Journal Electronic Pub
2、lishing House.All rights reserved.http:/学位论文独创性声明本人郑重声明所呈交的 我国房地产融资与银行信货问题研究 论文是我本人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。尽我所知,文中除了特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果,也不包含为获得首都经济贸易大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。作 者 签 名鹏日 期年 乡少学位论文版权使用授权书本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关规定,即校有权保留送交论文的复印件,允许论文被查阅、借阅或网络索引校可以公布论文的全部或部分内容,可以采取影印、缩
3、印或其他复制手段保存论文。密的论文在解密后应遵守此规定作者签名瓤 导 师 签蓉 鑫挫。期 奋 少 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/摘要年我国进行了住房体制改革,逐步实行住房分配货币化,从此我国房地产行业进入了快速发展阶段,特别是近几年经济繁荣、城镇居民收入增长迅速、城市化进程不断加速,我国房地产行业进入发展的黄金时期,为我国经济的持续快速发展做出了重要贡献,但是由于我国房地产融资渠道相对单一,主要资金来源是银行信贷,房地产行业的快速发展和对资金的渴求致使
4、房地产商采取各种手段从银行获取贷款,这其中也包括“假按揭”等非法手段时商业银行为追逐利润,将大量资金投放于房地产开发以及住房按揭贷款,并月 有意或者无意地降低贷款审查标准。这都使得房地产开发贷款的风险在商业银行不断积聚,商业银行面临潜在损失,加强对房地产开发贷款风险管理刻不容缓。本文首先论述了写作背景、相关概念和文章结构和主要内容,特别是对于与房地产开发贷款相关的概念进行了界定和区分,以便于随后的论述分析文其次论述了房地产融资的相关经济学理论,重点分析了产业和金融的关系,二者存在着相互促进、相互制约的关系,特别是将其运用在房地产融资和银行信贷当中,我们可以看到商业银行充足的资金支持、科学的风险
5、管理和房地产业的健康发展、价值稳定增长是相互依存、相互影响的文在第三章中细致论述了我国房地产融资的现状,分析了房地产业融资需求增加的原因,还分析了房地产商面临的融资政策困境文的最后一部分首先分析了房地产开发资金的来源构成,指出商业银行贷款是现阶段房地产开发融资的主要渠道,在此基础上,作者接着分析了商业银行面临的各种风险的成因和表现,最后作者根据对于风险的分析,提出了三大措施,即拓宽房地产开发的融资渠道、构建信贷风险管理体系和鼓励金融创新。关键词地产融资房地产开发贷款风险管理 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House
6、.All rights reserved.http:/,一丫,1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/目录言,选题背景,相关概念和研究内容的界定,文章结构及土要内容 房地产金融的经济学理论分析,融经济理论 金融深化理论,融约束理论融产业理论,融资源配置与产业发展的作用机理融资源配置与产业生命周期的作用机理,融资源配置与产业结构调整的作用机理,我国房地产融资现状分析,国房地产业发展迅速,融资需求旺盛 国房地产业的高额利润国住房制度改革和金融深化国城镇居民收入增长迅
7、速国的城市化进程加快国房地产企业的运营和管理方式国房地产融资面临严峻的政策困境 我国房地产开发贷款风险分析,国房地产企业开发资金来源和融资渠道分析 ,国房地产企业开发资金来源分析国房地产开发融资渠道分析国商业银行的房地产开发贷款风险分析 国商业银行面临的主要风险 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/“假按揭”风险分析 风险管理措施分析尸上拍例致参考文献 在校期间发表的学术论文与研究成果 1994-2010 China Academic Journal Ele
8、ctronic Publishing House.All rights reserved.http:/砚刁选题背景近几年我国经济一直处于高速发展时期,每年增长速度都保持在左右,其中固定资产投资增长迅速,从年到年的复合年增长率达,而固定资产投资中,房地产开发投资又是带头力量,从年到年的复合年增长率更是达到,特别是从年起,它的迅猛发展促进了我国国民经济的迅速发展,为我国增长发挥着越来越大的作用,数据显示,年我国房地产开发投资对直接贡献率为而到了年,这个数字已经达到,并且这个数字一直在增长 。房地产作为整个社会再生产的一个不可或缺的重要组成部分,以其对相关产业的强带动作用而在国民经济中占据重要的地位
9、。但是,由于房地产行业自身具有资金投入大、建设周期长、资金周转较慢等特点,使得房地产在生产的整个过程中一刻也离不开金融业的强有力的支持,否则根本无法实现连续再生产的良性循环。房地产业与金融业之间具有强相关性,因此房地产金融的发展状况对两行业能否健康发展起着至关重要的作用。总结我国房地产商的融资方式的特点可以归结为资方式单一,相关行业风险积聚。各种针对房地产业的财政政策和货币政策,都使得房地产商自有资金比率不断提高,土地获得更加困难,融资成本不断增加,融资渠道变得更窄,行业门槛进一步提高,以小搏大的时代己经一去不复还。融资问题己经成为房地产商特别是中小房地产商生存和发展的关键。由于我国资本市场不
10、够完善,从年至一直处于非常低迷的状态,交易活跃度很低,产品数量有限,市场的稳定性不够,投资者信心不足,尽管,房地产开发投资的直接贡献率只考虑地产开发投资对经济增 长的直接贡献,而没有考虑山房地产开发投资引致的他相关产业对经济增长的间接贡献。1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/引言从年起政府又在不断推动资本市场改革,年我国资本市场终于走出低迷,但是对于很多中小房地产企业来说,我国的直接融资渠道至今为止还不是很畅通。而近几年恰逢我国房地产业发展的突飞猛进时期,房
11、地产商融资需求旺盛,以银行贷款为主的间接融资渠道必然成为房地厂商的主要融资方式。加。年底,银行业房地产贷款余额亿元,占银行业全部贷款余额的七分之一左右,比年初增加亿元,比上年增长商业性房地产贷款余额万亿元,同比增长其中,房地产开发贷款余额亿元,增长个人住房贷款余额万亿元,增长 巧正是由于我国房地产商的资金来源主要是商业银行银行贷款,一方面给房地产商本身和商业银行带来高额收益的同时,也激剧了房地产商和商业银行各自的风险。经济繁荣时期,居民收入水平较高,购买力较强,全社会对 一 房地产的需求旺盛,房地产商的利润水平较高,但是,我国房地产行业在这种良好的经济环境里却存在着诸如盲目扩张、产品结构不合理
12、等很多发展缺陷,如果房地产商过度发展的态势无法得到有效抑制,不能回归到合理的发展轨道上来,当经济的过度繁荣发展到一定时期,居民实际收入降低,实际购买力已经无法承受房地产的价格时,房地产行业必然会因有效需求不足而遭受灭顶之灾,到时所有房地产业的关联行业都会因此遭受巨大打击,其中商业银行更是会因为其一直作为房地产商资金的主要供应者而产生大量的不良资产,并直接威胁到我们整个经济的稳定与发展。正是由于房地产融资渠道的过度单一,风险在商业银行过度积聚,拓宽房地产融资渠道成为必须尽快解决的问题。目前,很多房地产企业开始主动拓宽融资渠道,变向推出各种准房地产投资信托产品有一些房地产企业通过借壳在海外上市寻求
13、海外资本的支持有的房地产企业试图通过提升自身实力和资信水平以寻求发行企业债券 融资渠道的拓宽有助于房地产商突破资金瓶颈,迅速成长助于满足广大居民和企业对住房、商业性房地产和其他类 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/引言型房地产的旺盛需求助于房地产产品结构调整和房价的平抑助于增强房地产行业的抗风险能力和银行业风险的分散。在上述的经济背景下,作者将深入分析我国房地产旺盛融资的现状和原因现实的融资困境、商业银行房地产贷款风险,并据此提出防范银行房地产贷款风险和拓
14、宽房地产融资渠道的政策建议。相关概念和研究内容的界定房地产是指房产与地产的统称,即房屋与土地使用权两种资产的合称,包括土地和建筑在土地上的各种房屋、以及与土地、房屋有关的权益。在香港,台湾地区和国外其他地区房地产又被称为“物业”,“不动产”等房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。将房地产和金融联系在一起的概念是房地产金融,房地产中一切与金融相关的或者说是金融中一切与房地产相关的都可称之为房地产金融。在我国,房地产金融是一门新兴的学科,内容丰富,涉及到地产贷款资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产
15、金融机构、房地产金融市场等。目前我国在数据统计时所用的指标有房地产贷款、商业性房地产贷款和房地产开发贷款。房地产贷款是相对最宽泛的一个概念,只要与房地产的开发、经营、买卖、消费有关的贷款都可称之房地产贷款。房地产贷款包括政策性住房贷款和商业性房地产贷款策性住房贷款,是指国家住房公积金管理中心委托银行发放给合格的购房者的贷款,对于银行来说只是帮助国家住房公积金管理中心发放贷款而从中收取手续费,资金本身属于国家住房公积金管理中心,银行不承担贷款风险于银行来说政策性住房贷款只是中间业务中的受托业务,属于委托贷款,因此政策性住房贷款又被 1994-2010 China Academic Journal
16、 Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/引言称作委托性住房贷款之相对应的一个概念是商业性房地产贷款是指房地产开发和相应的银行贷款具有明显的商业性质的贷款,房地产开发企业、房地产消费者和银行都是逐利的个体,不存在经济利益的转移。商业性房地产贷款又包括个人住房按揭贷款和房地产开发贷款人住房按揭贷款是指住房消费者为了购买住房,向银行提出申请,由贷款银行向借款人发放的、用于其购买住房、以借款人所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性担保的贷款,购房人在向房地产开发商购买房产时,自己先交首期房款,其余部分由银行贷款垫付,并用所购买的房产权
17、益作为抵押,按月偿还贷款本息,购房人在还清贷款后,银行立即将所涉及的房产产权转让给按揭人样,由前述的房地产开发的概念可以得知,房地产开发贷款是指由房地产开发企业向金融机构申请,金融机构向中请企业发放的用于土地开发和房地产开发的贷款。上述几个概念的关系图如下所示地 产 贷 款商业性房地产贷款政策性住房贷款房地产开发贷款个人住房按揭贷款图地产贷款相关概念分类因为本文研究的是房地产商的融资方式和商业银行贷款的结合,所以研究内容将主要集中于房地产开发贷款。申请房地产开发贷款的企业必须满足以下基本条件有企业法人资格,取得营业执照及房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续立现代企业制度,产权明晰,经营管
18、理制度健全信良好,具有按期还本付息的能力得贷款证在银行开立了基本账户或一般 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/引言账户业银行规定的其他贷款条件 。房地产开发贷款按照贷款业务品种分类可分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款和其他商品房开发贷款。住房开发贷款是指向房地产开发企业发放的,用于商品住房项目开发建设的贷款业用房开发贷款是指向房地产开发企业发放的,用于商业营业、办公用房等商业性用房项目建设的贷款合用房开发贷款指向房地产开发企业发放的,用于
19、商住两用房等综合用房项目 建设的贷款他商品房开发贷款是指向房地产开发企业发放的,用于其他商品房必要的配套的贷款。房地产开发贷款按照贷款期限的长短可以分为短期和中长期两种期贷款是指贷款期限在一年以内一年贷款,目的是为满足房地产开发商在生产经营过程中临时性、季节性的资金需求,保证生产经营活动的正常进行长期贷款是指贷款期限在一年以上的贷款,包括一至三年三年三至五年五年五年以上的贷款,主要是在更长时间里支持房地产开发商进行项目开发。房地产开发贷款的分类关系图如下所示房房地产开发贷款款住住住住商商商综综综其其其短短短中中房房房房业业业之他他他期期期长长开开开开用用用曰曰曰商商商贷贷贷期期发发发发房房房用
20、用用曰曰曰款款款贷贷贷贷贷贷开开开房房房门门门款款款款款款发发发开开开房房房房房房贷贷贷贷贷贷发发发开开开开开开款款款款款款贷贷贷发发发发发发款款款款款款款款贷贷贷贷贷贷款款款款款款款款款款款款款图地产开发贷款分类资料来源于中国农业银行。1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/引言文章结构及主要内容本文将分为四部分进行论述第一部分是引言,主要讲述了作者之所以选择该题目的原因和写作本文的目的,相关概念和研究内容的界定,以及对本文结构和主要内容的概述。第二部分将系统
21、地论述与本文相关的经济学理论。第三部分将对我国房地产商融资现状进行分析。包括产生旺盛融资现状的原因和我国房地产商所面临的融资困境。第四部分将针对我国商业银行贷款这一融资渠道的优缺点进行系统分析,注重阐述这种单一融资模式带来的风险,并根据以上分析提出如何有效规避商业银行的房地产贷款风险的建议。1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/地产金融的经济学理论分析融经济理论金融深化理论金融深化理论是由麦金农和肖两人于年创立的,麦金农和肖深受自由主义思想的影响,他们在各自的
22、著作中都提出了发展中国家走金融自由化道路的激进主张。金融深化理论的核心观点是国的金融体制与该国的经济发展之间存在着一种互相刺激和互相制约的关系。在政府放弃对金融体系和金融市场的过分干预、允许市场机制特别是利率机制自由运行的前提条件下,一方面健全的金融体系和活跃的金融市场能有效地动员社会闲散资金向生产性投资转化,还能引导资金流向高效益的部门和地区一方面,经济的蓬勃发展,通过增加国民收入和提高各经济单位对金融服务的需求,又刺激了金融业的扩展,由此形成金融一经济发展相互促进的良险循环。金融深化思想至少可以追溯至美籍奥地利经济学家约瑟夫 熊彼特,熊彼特在其成名之作 经济发展理论 一书中强调了金融在经济
23、发展中的重要性,他指出,为了试用新技术以求发展,纯粹企业家需要贷款,“他只有先成为债务人,才能成为企业家”年代美国斯坦福大学两位经济教授约翰 格利和爱德华 肖阐述了金融和经济的关系、各种金融中介体别是非货币金融中介体,即除了货币体系以外的其他各种金融中介体储蓄一投资过程中的重要作用由布鲁金斯学会汇总和发展了格利和肖以前观点的,他们认为,货币不是货币金融理论的唯一分析对象,货币金融理论应该容纳多样化的金融资产,各种非货币金融中介体也在储蓄一投资过程扮演着重要角色国耶鲁大学经济学家休 帕特里克在“欠发达国家的金融发展和经济增长”一文中理论分别发表于年 关国经济评论 的题为“经济发展的金融方面”一文
24、和年 金融杂志 的题为“金融中介体和储蓄一 投资过程”一文。1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House.All rights reserved.http:/房地产金融的经济学理论分析指出,在金融发展和经济增长的关系上,有两种研究方法种是“需求追随”方法,它强调随着经济的增长会产生对金融服务的更多需求,从而金融不断发展一种是“供给领先”方法,它强调金融服务的供给先于需求。他认为,在经济发展的早期阶段,供给领先型金融居于主导地位,而随着经济的发展,需求追随型金融逐渐居于主导地位,金融体系对资本存量的影响体现在三个方面一,
25、提高了既定数量的有形财富或资本的配置效率,因为金融中介促使其所有权和构成发生变化,第二,提高了新资本的配置效率,因为金融中介促使新资本从生产性较低的用途转向生产性较高的用途。第三,加快了资本积累的速度,因为金融中介促使人们更加愿意储蓄、投资和工作英国经济学家、诺贝尔奖得主约翰 希克斯在出版的 经济史理论 一书中指出工业革命不是技术创新的结果,或者至少可以说,不是技术创新的直接结果,而是金融革命的结果。因为工业革命早期使用的技术创新,大多数发生在工业革命之一前。工业革命只有在金融革命发生之后,刁 有可能发生国耶鲁大学经济学家雷蒙德 戈德史密斯在年出版的 金融结构和金融发展 一书中总结出在大多数国
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