某楼盘分析市场报告9121.docx
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1、新华世纪纪园市场场报告目录第一章 长宁宁区房地地产市场场概况一、价位位分布二、楼盘盘板块分分布三、房产产市场总总体去化化态势分分析第二章 本案案所处区区域环境境一、区域域市场总总体去化化态势分分析二、周边边各案基基本情况况比较分分析三、周边边个案价价格比较较分析四、周边边个案面面积比较较分析五、周边边个案房房型比较较分析六、周边边个案去去化情况况比较分分析七、项目目SWOOT分析析八、区域域客源分分析九、区域域客源分分析第一章 长宁宁区房地地产市场场概况长宁区在在“九五”期间,区区内进行行了大量量的危棚棚简屋的的改造工工作,基基本解决决了人均均4平方方米以下下困难的的住房问问题。而而住宅竣竣工
2、面积积达到4480万万平方米米,以公公寓、花花园和职职工住宅宅为统计计对象的的房屋成成套率超超过800%。“十五”期间,重重点将移移向优化化住宅建建设,走走中高档档路线,建建造211世纪上上海市民民适用房房。重点点建设“两线”、“两区”。“两线”天山山路沿线线和长宁宁路沿线线,总建建筑量将将超过1120万万平方米米;“两区”占地地70公公顷的古古北一、二二区和虹虹桥高级级别墅。天天山路沿沿线建成成拥有住住宅品质质、对外外交通、环环境质量量、公共共服务设设施组合合优势的的新世纪纪示范居居住区,规规模达1120万万平方米米左右。长长宁路的的遵义路路、古北北路段是是旧区改改造基地地,规模模近500万
3、平方方米,它它将以长长宁路干干道和内内环线为为交通依依托,成成为成熟熟的居住住区。古古北一区区二区规规模近550万平平方米,与与现在的的古北新新区构成成新的古古北涉外外居住区区。虹桥桥高级别别墅区位位于西郊郊宾馆西西侧,核核心区占占地1000公顷顷,将建建成规模模最大、环环境最优优的豪宅宅区。一、价位位分布截至今年年5月底底,长宁宁区楼盘盘共1444个,其其中含别别墅244个。目目前尚在在销售之之中的有有1277个楼盘盘,另117个则则已基本本不再发发售,而而采用出出租的形形式在市市场上出出现。区区内楼盘盘以中高高档楼盘盘为主,价价位主要要集中在在50000-770000元/平平米的范范围,该
4、该价位站站到了总总体的443.33%;而而价位在在30000-550000元/平平米的中中档楼盘盘与超过过70000元/平米的的高档楼楼盘所占占份额差差不多,分分别是228.33%和227.66%;区区域内仅仅一个楼楼盘是低低于30000元元/平米米的。因因此本区区的房地地产在整整个上海海市区范范围内的的档次较较高。二、楼盘盘板块分分布本区域可可划分为为7个板板块:新新华路板板块、古古北新区区板块、虹虹桥路板板块、中中山公园园板块、天天山路板板块、仙仙霞路板板块和新新泾地区区板块。板块占长宁区区楼盘总总数的百百分比(%)新华路26天山路6新泾地区区8仙霞新村村26古北地区区14中山公园园14虹
5、桥路22本区域楼楼盘的价价位基本本上由离离市中心心距离比比较近的的内环高高架以内内区域向向内环高高架以外外区域降降低。环环线以内内楼盘均均价在665000元左右右,环线线以外楼楼盘均价价降低到到61000元左左右。虹桥路、古古北地区区、新华华路三个个板块是是区内高高价位楼楼盘和别别墅聚集集的地区区。三个个板块的的均价在在70000元/平米以以上。虹虹桥路板板块集中中了区内内绝大多多数别墅墅,占据据了区内内别墅份份额的三三分之二二。而古古北则以以高档公公寓为主主,价位位多在550000元/平平米以上上,在售售楼盘中中高于770000元/平平米的就就占600%。古古北的公公寓已成成为成熟熟的出租租
6、区,涉涉外租赁赁非常活活跃,已已建成楼楼盘几乎乎都有可可供租赁赁的房源源。北侧的中中山公园园(即长长宁路周周边)、天天山路以以及仙霞霞新村楼楼盘数量量占总体体的300%,价价位在550000-60000元元/平米米之间,是是中档住住宅区聚聚集的地地段。新新泾地区区的盘量量和价位位都偏低低,均价价在40000元元左右,这这与该地地区地理理位置较较偏,基基础设施施配套相相对较弱弱有关。三、房产产市场总总体去化化态势分分析目的我们的目目的是希希望通过过对上海海整个房房产市场场的供需需对比,从从产品形形态、销销售价格格、供给给量及销销售率等等的分析析来得出出上海房房产市场场目前基基本的建建筑供需需态势
7、和和判断市市场大势势的基础础,同时时也为我我们最终终的价格格定位提提供一个个较有说说服力的的参照比比。房产市场场总体分分析1)房产产市场需需求一览览表:购房总价价40-660万元元60-880万元元80万元元以上需求比例例38%32%需求强烈烈(环线线内)房型面积积60-880平方方米80-1120平平方米130平平方米以以上需求比例例7%65%、35%7%建筑类型型多层小高层高层需求比例例77.22%22.33%5%小区配套套小区环境境小区车位位小区会所所需求比例例62.88%53.99%31.44%2) 产品形态态分析就目前的的房产市市场来看看,新开开楼盘大大多呈现现出清新新简约的的建筑风
8、风格,同同时小区区的绿化化设计也也已从以以往的强强调高绿绿化率,“升华”为追求自然美景和生活意境相协调;3) 销售价格格分析就我们统统计分析析,今年年本市新新开楼盘盘普遍采采取了“产品策策略”,即对对自身开开发项目目力求完完美,希希望借此此向目标标客户展展示最符符合他们们目前及及今后需需求的产产品(包包括房型型格局、居居住环境境、配套套设施等等);而而同时在在价格的的制定上上,则多多采取按按质定价价的策略略,很少少采用“奇货可可居”的高价价策略和和低价的的“价格诱诱饵”策略。从从中我们们不难看看出,“价格的的杠杆原原理”在这里里得到了了最充分分的发挥挥,发展展商价格格制定的的合理与与否,将将直
9、接影影响到发发展商的的预期销销售目标标,并进进而影响响到发展展商在最最短时间间段内获获取最大大利润的的可能性性;4) 主力房型型分析时下购房房主力正正从高收收入群体体向中等等收入群群体转变变,购房房者的平平均单位位购房面面积没有有下降,而而呈逐年年上升的的趋势。与与此相随随,购房房者对于于三房的的青睐程程度和选选择比例例也在增增加。今今年的新新开楼盘盘,三房房户型比比例已与与二房户户型比例例相近;三房面面积以1130平平方米左左右为主主、二房房面积以以1000平方米米左右为为主。随随着上海海房产市市场购买买需求的的进一步步提升,预预计在今今后几年年内三房房户型的的需求比比例还会会增加,三三房面
10、积积也会分分化,1130平平方米以以上的三三房比例例还会逐逐渐增加加;第二章 本案所所处区域域环境本案位于于新华路路西端,与与凯旋路路相邻。新新华路曾曾经是国国宾道,一一些使馆馆、别墅墅也在该该条道路路上,该该路给人人以典雅雅、幽静静之感觉觉,在上上海市民民的心目目中,它它是一条条比较高高级的路路段。但但新华路路整条道道路给人人们的印印象并非非从头到到位都是是一致的的,大体体上由东东端向西西端呈逐逐渐衰减减态势。东东端靠近近淮海西西路,与与上海影影城相邻邻,因此此是新华华路上最最黄金的的地段,由由此向西西,地段段优势逐逐渐减弱弱,本案案虽然处处于新华华路上,但但地段优优势相对对较小。本案附近近
11、的生活活设施较较为齐全全,附近近的商店店、超市市、娱乐乐设施众众多。银银行、邮邮局就在在周边。如如果需要要就医,光光华医院院就在附附近。本区域的的文化氛氛围较为为浓厚,幸幸福路小小学、新新华小学学、复旦旦中学、建建青实验验学校、东东华大学学、上海海交通大大学等都都距本案案不远。特特别是东东华大学学和上海海交大都都是全国国重点大大学,有有很高知知名度,上上海交大大更是不不仅在国国内,而而且在国国际上也也有一定定的影响响。本区域的的交通状状况也较较良好。临临近本案案就有轻轻轨明珠珠线延安安西路站站。公交交线路众众多:有有48路路(连云云路延安西西路上海动动物园)、557路(铜铜仁路凯旋旋路龙柏新新
12、村)、772路(日日晖新村村凯旋旋路天山支支路)、1113路路(西区区汽车站站凯旋旋路上海火火车站)、1126路路(虹桥桥路加华华商业中中心凯旋路路新开开河仪电电招商市市场)、3309路路(公兴兴路仙霞路路)、3311路路(十六六浦凯旋路路北新新泾镇)、3320路路(延安安东路外外滩凯旋路路天山山路)、3328路路(上海海火车站站凯旋旋路上海动动物园)、5519路路(安化化路凯旋旋路航华新新村)、8806路路(中山山南一路路香花花桥虹桥国国际机场场)、8808路路(金钟钟路安顺路路上海海体育馆馆)、8840路路(上海海体育馆馆新华华路大华新新村)、8855路路(新泾泾八村长顺顺路、9911路路
13、(老西西门凯旋路路万科科城市花花园)。一、区域域市场总总体去化化态势分分析目的我们有必必要在这这里通过过针对本本案所处处区域(主主要以新新华路沿沿线为主主)在以以下各个个方面的的归纳分分析来作作为我们们确立本本案市场场销售定定价的一一个参照照依据和和基准;同时也也帮助我我们确立立并了解解目标消消费群体体的特性性。这样样不但有有助于小小区的定定位,也也可以通通过对目目标消费费群体、本本案区域域的商建建配套设设施、竞竞争个案案的整体体规划等等来分析析并规划划本案小小区会所所和小区区配套等等方面的的设置(避避免重复复建设),另另外亦可可通过本本栏分析析来确立立本案今今后的主主要诉求求对象。1、 区域
14、市场场评估作为本案案的辐射射区域,徐徐汇区房房地产市市场的一一举一动动都将影影响到本本案。而而在20001年年徐汇区区根据市市府的总总体规划划,作出出惊人的的决定,今今后将不不再建造造单价低低于40000元元/平方米米的商品品住宅,依依据“可持续续发展综综合区”这一概概念一心心一意打打造小区区规模大大、容积积率低、环环境优美美的高级级住宅区区。而本本案作为为徐汇区区的辐射射区域,加加上交通通位置的的优越条条件(位位于本案案的轻轨轨凯旋路路站正好好与徐家家汇形成成一个两两点一线线的互动动格局);另外,受受徐家汇汇整体房房价的制制约,将将有相当当一部分分的消费费者会转转向本案案区域寻寻找适合合他们
15、的的房源。而而同时根根据相关关材料统统计分析析,目前前市场上上倾向于于购买小小高层的的消费者者呈逐渐渐上升的的趋势,这这势必会会为本案案今后吸吸引到相相当一部部分意向向不到的的客源。二、 周边各案案基本情情况比较较分析案名基地面积积(平米)建筑面积积容积率楼层绿化率(%)申亚新华华府1138803940002.977高层、小小高层31当代新华华1300004700003.611小高层36新华名邸邸1500004600003.077小高层35晶采名人人大厦250001800007高层60香榭苑809882800003.466小高层35佳达新苑苑970002800002.8小高层、多多层32淮海新
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