【房地产精品资料】商业房地产市场投资实用书完整版(重量级)ewb.docx
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1、商业房地地产市场场投资实实用书目录前言第一章 宏观经经济技术术参数。一、宏观观政策、法法规、金金融及重重大事件件。二、地缘缘与人口口关系三、人口口与经济济关系四、未来来发展规规划五、宏观观经济技技术参数数使用方方法。第二章投投资技术术参数一、 地产方面面地产常用用知识解解答二、商业业方面1、 时机性;2、 进程性;3、 地段性;4、 规模性;5、 布局性;6、 人气性;7、 硬件性;8、 稳定性;9、 资源性;10、 竞争与兼兼容性;11、人人口分析析;12、商商圈分析析;13、人人性SWOTT分析法法13参数数分析法法第三章技技术分析析方法一、定量量分析二、定性性分析三、典型型性商业业分析四
2、、定价价方法及及换算五、市场场各阶段段风格介介绍六、图形形设计第四章各各业态市市场简介介、及北北京市各各业态市市场之现现状1、服装装、鞋、百百货类市市场2、食品品类市场场3、家居居类市场场4、机电电类市场场5、边贸贸市场、旅旅游购物物类市场场6、电子子类市场场7、其他他各类市市场第五章运运作手法法一、租赁赁模式二、销售售模式三、组合合模式四、炒铺铺1、概念念介绍1)各技技术参数数在炒铺铺中的应应用2)炒铺铺操作程程序3)艾略略特波浪浪理论介介绍4)波浪浪理论在在炒铺中中的应用用五、房地地产证券券化和信信托介绍绍第六章节节点控制制一、营销销节点1、蓄水水期2、开业业期:3、养市市期4、经营营期二
3、、推广广节点各推广工工具的应应用(一) 蓄水期(二)开开盘期(三)开开业期(四)养养市期(五)日日常运营营期各类运营营模式简简述1、 常见模式式)2、 远洋城模模式3、 万达模式式4、 东方家园园模式5、 香港豪德德公司模模式6、 赛博模式式7、 天雅模式式其它各类类商业业业态介绍绍1、 概念、分分类2、 业态分类类的变量量3、 商业街及及商业街街设计4、 Shopppinng mmalll第七章使使用工具具1、 经营管理理公约2、 租赁合同同3、 商业策划划内容4、消防防管理文文本5、各类类实用图图形鉴赏赏前言20044年夏天天的一个个炎热早早晨,我我在北京京堵塞得得车流中中缓缓前前进。望望
4、着车外外滚滚的的车流,耳耳边响起起一首英英文歌,歌歌词大意意是:“我有一一个梦,埋埋藏在心心中,从从来没有有想放弃弃过。”从96年年正式踏踏入商业业地产行行业,屈屈指已过过10年了了,经历历过太多多的波折折,为了了研究这这个行业业的规则则,在烈烈日下步步行走过过北京四四环以里里的大街街小巷,花花费了半半年的时时光,回回想起每每天走335公里里的那段段时光,令令人刻骨骨难忘。郑州、石石家庄、西西安、太太原、沈沈阳、济济南等一一个个熟熟悉的城城市在脑脑海闪过过,为了了对各个个区域市市场的运运行规律律作分析析研究,这这些城市市伴随着着我的步步伐,令令人多么么亲切。经经过几千千个市场场的洗礼礼,终于于
5、对市场场的客观观规律有有深刻的的理解。市场是动动态的、发发展变化化的,在在研究和和探索的的过程中中,得到到了许多多朋友的的帮助和和鼓励,非非常感谢谢,顾京京海、詹詹九生、王王斌、张张捷、刘刘艳霞、王王巧玉杨杨宇光,北北京天雅雅大厦的的赵永杰杰,以及及为我做做书稿整整理的杨杨坤等等等,在此此对他们们的帮助助深表感感谢,也也非常感感谢许多多信任我我的公司司,将上上亿的资资金交于于我操盘盘,使我我对其内内部规律律有了更更深刻的的认识,正正是在大大家的支支持下,才才得以将将此书完完成。商业地产产作为一一门新兴兴的边缘缘学科,市市面上有有关它的的书籍很很少,一一般有的的也是社社区底商商和国外外shoop
6、piing malll的书书,而作作为中国国特色的的市场类类业态,其其运行规规律在许许多从业业者中比比较陌生生。本书将从从投资者者常用的的分析方方法、分分析工具具入手,从从宏观经经济技术术参数、投投资技术术参数和和定量、定定性、典典型性商商业分析析,对项项目的前前期研究究、定位位到项目目设计运运作和节节点把控控,提供供全程的的指导,同同时也对对各类市市场业态态和各种种流派运运作手法法进行简简单剖析析,使读读者对市市场运行行规律有有个较全全面的认认识,在在此书中中,将我我所知和和经历的的经验毫毫无保留留的奉献献给读者者,由于于篇幅和和时间所所限,此此书不足足之处难难免,敬敬请谅解解。此书中所所举
7、案例例,由于于时间因因素,仅仅代表其其某个阶阶段的,而而非永久久不变,使使用过程程中参考考使用。谨以此书书献给我我的妻子子和女儿儿。谨以此书书献给所所有关心心此书的的朋友们们。谨以此书书献给所所有鞭策策过我的的人们。第一章宏宏观经济济技术参参数。一、 宏观政策策法规、金金融及重重大事件件。1、 国家、各各省市有有关房地地产开发发经营的的方针政政策,如如房改政政策,开开发区政政策,金金融政策策,土地地政策,人人口政策策和产业业发展政政策等。有关关房地产产开发经经营的法法律规定定,如房房地产开开发经营营管理条条件、中中华人民民共和国国房地产产管理法法中中华人民民共和国国土地管管理法,都都是对房房地
8、产行行业进行行调控和和管理的的文件。2、 商业房地地产也是是隶属于于房地产产行业范范畴,它它与国家家宏观调调控有着着紧密关关系。如如银根紧紧缩、调调息等。例例如20004年年银行对对商业物物业贷款款的限制制,直接接导致大大批商业业物业的的停工和和资金链链断裂。例例如(1121号号文件):中国人民民银行关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知中国人民民银行文文件 银银发2200331221号中国人民民银行各各分行、营营业管理理部,各各国有独独资商业业银行、股股份制商商业银行行:为进进一步落落实房地地产信贷贷政策,防防范金融融风险,促促进房地地产金融融健康发发展,现现就加强强房地产产信
9、贷业业务管理理的要求求通知如如下: 一、加加强房地地产开发发贷款管管理、引引导规范范贷款投投向房地地产开发发贷款对对象应为为具备房房地产开开发资质质、信用用等级较较高、没没有拖欠欠工程款款的房地地产开发发企业。贷贷款应重重点支持持符合中中低收入入家庭购购买能力力的住宅宅项目,对对大户型型、大面面积、高高档商品品房。别别墅等项项目应适适当限制制。对商商品房空空置量大大、负债债率高的的房地产产开发企企业,要要严格审审批新增增房地产产开发贷贷款并重重点监控控。各商业银银行应严严格执行行建设设部、国国家计委委、财政政部、国国土资源源部、中中国人民民银行、国国家税务务总局关关于加强强房地产产市场宏宏观调
10、控控促进房房地产市市场健康康发展的的若干意意见(建建住房200022217号号),对对未取得得土地使使用权证证书、建建设用地地规划许许可证。建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证的的项目,不不得发放放任何形形式的贷贷款。商业银行行对房地地产开发发企业申申请的贷贷款,只只能通过过房地产产开发贷贷款科目目发放,严严禁以房房地产开开发流动动资金贷贷款及其其他形式式贷款科科目发放放。对房房地产开开发企业业已发放放的非房房地产开开发贷款款,各商商业银行行按照只只收不放放的原则则执行。房房地产开开发企业业申请银银行贷款款,其自自有资金金(指所所有者权权益)应应不低于于开发项项目总投投资的330%。商商业
11、银行行发放的的房地产产贷款,只只能用于于本地区区的房地地产项目目,严禁禁跨地区区使用。二、严格格控制土土地储备备贷款的的发放各商业银银行应规规范对政政府土地地储备机机构贷款款的管理理,在土土地储备备机构贷贷款管理理办法颁颁布前,审审慎发放放此类贷贷款。对对土地储储备机构构发放的的贷款为为抵押贷贷款,贷贷款额度度不得超超过所收收购土地地评估价价值的770,贷贷款期限限最长不不得超过过2年。商业银行行不得向向房地产产开发企企业发放放用于缴缴交土地地出让金金的贷款款。三、规范范建筑施施工企业业流动资资金贷款款用途商业银行行要严格格防止建建筑施工工企业使使用银行行贷款垫垫资房地地产开发发项目。承承建房
12、地地产建设设项目的的建筑施施工企业业只能将将获得的的流动资资金贷款款用于购购买施工工所必需需的设备备(如塔塔吊、挖挖土机、推推土机等等)。企企业将贷贷款挪作作他用的的,经办办银行应应限期追追回挪用用资金,并并向当地地其他的的商业银银行通报报该企业业违规行行为,各各商业银银行不应应再对该该企业提提供相应应的信贷贷支持。对对自有资资金低、应应收账款款多的承承建房地地产建设设项目的的建筑施施工企业业,商业业银行应应限制对对其发放放贷款。四四、加强强个人住住房贷款款管理,重重点支持持中低收收入家庭庭购买住住房的需需要、商商业银行行应进一一步扩大大个人住住房贷款款的覆盖盖面,扩扩大住房房贷款的的受益群群
13、体。为为减轻借借款人不不必要的的利息负负担,商商业银行行只能对对购买主主体结构构已封顶顶住房的的个人发发放个人人住房贷贷款。对对借款人人申请个个人住房房贷款购购买第一一套自住住住房的的,首付付款比例例仍执行行20的规定定;对购购买第二二套以上上(含第第二套)住房的的,应适适当提高高首付款款比例。商业银行行应将发发放的个个人住房房贷款情情况登记记在当地地人民银银行的信信贷登记记咨询系系统,详详细记载载借款人人的借款款金额、贷贷款期限限、借款款人及其其配偶的的身份证证号码。商商业银行行在发放放个人住住房贷款款前,应应到信贷贷登记咨咨询系统统进行查查询。五、强化化个人商商业用房房贷款管管理借款人申申
14、请个人人商业用用房贷款款的抵借借比不得得超过660,贷贷款期限限最长不不得超过过10年年,所购购商业用用房为竣竣工验收收的房屋屋。对借借款人以以“商住两两用房”名义申申请银行行贷款的的,商业业银行一一律按照照个人商商业用房房贷款管管理规定定执行。六六、充分分发挥利利率杠杆杆对个人人住房贷贷款需求求的调节节作用对借款人人申请个个人住房房贷款购购买房改改房或第第一套自自住住房房的(高高档商品品房、别别墅除外外),商商业银行行按照中中国人民民银行公公布的个个人住房房贷款利利率(不不得浮动动)执行行;购买买高档商商品房、别别墅、商商业用房房或第二二套以上上(含第第二套)住房的的,商业业银行按按照中国国
15、人民银银行公布布的同期期同档次次贷款利利率执行行。七、加强强个人住住房公积积金委托托贷款业业务的管管理各商业银银行应严严格执行行中国国人民银银行关于于加强住住房公积积金信贷贷业务管管理的通通知)(银银发220022)2447号)的的有关规规定,切切实加强强账户管管理,理理顺委托托关系,对对违反规规定的有有关行为为应即刻刻纠正住住房委托托贷款业业务仅限限于个人人住房公公积金委委托贷款款,对使使用其他他房改资资金(包包括单位位售房款款、购房房补贴资资金、住住房维修修基金等等)委托托办理贷贷款业务务的,商商业银行行一律不不得承办办。八、切实实加强房房地产信信贷业务务的管理理中国人民民银行各各分支行行
16、应建立立房地产产信贷业业务分析析制度,跟跟踪、调调查、分分析商业业银行房房地产信信贷执行行情况,对对违法违违规行为为要责令令商业银银行限期期改正,并并依法给给予行政政处罚。请中国人人民银行行各分行行、营业业管理部部将本通通知转发发至辖区区内各城城市商业业银行、城城乡信用用社。诸如1221号文文件这类类针对投投资过热热,国家家专项整整治的政政策对房房地产行行业影响响巨大。在宏观重重大事件件中,利利好的如如北京申申奥成功功,中国国加入WWTO等等,直接接刺激着着首都房房地产在在近几年年飞速发发展,有有目共睹睹的就是是北京大大规模的的拆迁改改建工程程。不利的如如19988年金融融危机事事件,造造成对
17、房房地产资资金链的的影响。所以做房房地产一一定要优优先考虑虑大环境境大趋势势。二、 地缘与人人口关系系1、 区域的范范围界定定,区域域地缘关关系;区域的地地缘关系系在市场场领域中中,由于于涉及商商业的流流通和物物流业,则则其范畴畴比住宅宅要广阔阔多。区区域的划划分遵循循地形等等自然条条件而进进行区域域的地缘缘分配,而而不是依依照行政政划分的的。例如:(1)乌乌鲁木齐齐市,它它的内部部区域为为新疆全全省,辐辐射区域域是中亚亚各国,乌乌市与内内地尤其其在河西西走廊漫漫长的上上千公里里,荒芜芜人烟,造造成了断断裂。辐辐射区域域就不包包括甘肃肃,青海海。(2)石石家庄市市,由于于其北边边为北京京,天津
18、津,其辐辐射影响响力在河河北省北北部的城城市则不不受其辐辐射,其其辐射区区域就是是周边以以及河北北省南部部。(3)内内蒙的通通辽、集集宁等城城市由于于地缘关关系去沈沈阳方便便,其在在行政上上隶属呼呼市管辖辖,而在在市场领领域中则则受沈阳阳的辐射射区域影影响。2、 区域面积积及人口口,区域域幅射面面积及人人口;区域各省省直辖市市面积,人人口表如如下图:人口及面面积人口:据据19995年全全国抽样样调查数数据统计计,汉族族人口为为10999322万人,占占全国总总人口的的91.02;其余余55个个民族共共108846万万人,占占8.998。(由由于人口口的发展展变化,此此表人口口数为参参考使用用)
19、中国各省省人口面面积一览览表(11)名称简称政府所在在地面积(万万平方公公里)19966年底人人口(万万人)北京市京北京1.68812599天津市津天津1.133948河北省翼石家庄19.00064844山西省晋太原15.66031099内蒙古自自治区内蒙古呼和浩特特11022322辽宁省辽沈阳14.55741166吉林省吉长春18.77026100黑龙江省省黑哈尔滨46.99037288上海市沪上海0.62214199江苏省苏南京10.22671100浙江省浙杭州10.11843433安徽省皖合肥13.99060700福建省闽福州12.00032611通过各省省市的面面积及人人口,可可以宏观
20、观上反映映其区域域的支撑撑量大小小。以内蒙古古自治区区为例:呼和浩浩特市是是内蒙古古自治区区的省会会位于内内蒙古自自治区中中部,在在行政划划分中属属于2级城市市,但在在市场领领域中,内内蒙古面面积1110万平平方公里里,而人人口22230多多万人,每每平方公公里人口口2000人。属属于地广广人稀。在在其东、中中、西三三部中,位位于东边边的满州州里,牙牙克石等等由于地地缘因素素,其商商业属于于哈尔滨滨,齐齐齐哈尔等等黑龙江江省的商商业辐射射范围,而而通辽、集集宁等地地又离辽辽宁省的的沈阳近近,隶属属于沈阳阳商业的的辐射范范围。西西部临河河地区等等离银川川近则属属于宁夏夏银川的的辐射范范围。呼呼和
21、浩特特虽然作作为行政政上的二二级城市市,但其其商业区区域辐射射范围在在地缘上上讲很小小,就是是呼市周周边和包包头等地地,这个个范围中中因南边边山脉、沙沙地的阻阻挡,地地理的自自然条件件限制了了这个商商业向南南辐射,所所以对区区域的商商业理解解就从对对地缘的的自然地地理中了了解,不不可按照照行政划划分,在在地理条条件中,自自然的山山脉,河河流,沙沙漠等都都是左右右其区域域范围的的因素。如山西省省,山西西东边是是太行山山,北边边是沙地地,山脉脉南边是是高原,西西边是高高原,地地理上属属于狭长长性盆地地,而太太原市作作为山西西的行政政中心,政政治经济济中心,其其辐射力力就因地地缘关系系,恰好好影响整
22、整个山西西省,所所以其商商业的辐辐射范围围和人口口量就相相比呼市市而言大大多了,山山西省面面积155.6万万平方公公里,人人口31100万万,这就就是它的的辐射人人口量。在三级城城市中,如如地级市市中,如如山西的的运城因因地缘关关系,去去郑州的的距离比比太原近近,所以以它的商商业从地地缘上讲讲就是郑郑州的辐辐射范围围,因三三级城市市辐射面面小,其其区域影影响力一一般也就就是地级级市范围围内,但但因其影影响力弱弱,需要要考虑的的是对周周边的辐辐射力和和隶属关关系,属属于哪一一个更大大一级商商业圈的的范畴中中,判断断其商圈圈的范围围,区域域内商业业范畴。三三级城市市除了和和二级城城市一样样考虑辐辐
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