某地产项目策划方案(doc 49页)eqgp.docx
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1、一、 OBOSS的前世世今生l 一本书与与它所概概念的新新生活20000年5月月,美国国标准准周刊高高级编辑辑大卫布布鲁克斯斯出了一一本书,书书名让人人费解BOBBO IIN PPARAADISSE(天天堂里的的布波士士)。然然而他“杜撰”出来的的奇怪概概念BBOBOOS却很很快成为为了最时时髦的话话题。布波是221世纪纪的新精精英族群群,他们追求求浪漫与与实际,兼兼顾精神神与物质质。BOBOO族特征征在消费上上,一个个布波的的居家风风格是昂昂贵自然然粗糙的的,通常常会摆设设几件非非洲工艺艺品,不不过是那那种昂贵贵的自然然粗糙,布布波不买买双B奔驰、宝宝马车车,但会会把同样样的钱用用在RAAN
2、GEE ROOVERR这样的的高档吉吉普车。布波族拥拥有高学学历,但是他他会故意意藐视他他,说这这不值一一提;很很物质,但但是看起起来非常常反物质质;很精精英但是是反精英英。布波族念念好大学学,不断断学习、成成长、旅旅行、往往上爬、自自我探索索。布波波族热情情工作,因因为工作作是游戏戏,是自自我表达达,是一一种社会会使命。布波族的的学者懂懂得如何何自我行行销,终终极目标标是成为为金融界界精英、时时尚界精精英、演演艺界精精英、政政治精英英中的一一分子。在解放与与自我控控制之间间,布波波族讲究究享乐“有用的的享乐”。布波族仿仿佛什么么都不缺缺,却又又不断追追寻,透透过各种种仪典一一次又一一次的追追
3、寻心灵灵颠峰的的经验。BOBOO们成为为社会的的自由派派和经济济上的保保守派,自自由和公公正经常常被谈论论,但从从不真的的为经济济不平等等忧心忡忡忡,他他们不左左不右不不温不火火。由小资到到布波当“布波波族”成为流流行文化化的指南南针以后后,中国国小资才才算拥有有了一本本真正的的教科书书,获得得了生活活爱情事事业的最最高纲领领。尤其其是在小小资的内内涵变的的越来越越苍白外外延却越越来越辽辽阔的今今天,布布波族的的出现及及时整合合了广大大散乱而而冲突的的小资队队伍。中国的小小资历史史说来话话长,小小资玩的的不是心心跳,是是意象,小小资没有有现在时时,因为为他们从从来不创创造,他他们不活活在当下下
4、,他们们是廊桥桥遗梦是是花样年年华,对对当代生生活的软软性批评评是小资资们的态态度,小小资是对对当代生生活的一一种确认认和加入入。成为小资资,才有有可能挺挺进“布波族族”。要成为一一个1000%的的BOBBO还真真不是一一件容易易的事情情:“要有与与时俱进进的专业业,跨国国公司总总经理以以上的头头衔,高高薪加上上强烈的的个人特特质和特特殊兴趣趣,最好好是登山山考古读读诗种树树,还不不能忘记记服务社社区、援援助非洲洲难民和和拯救地地球。”我们操盘盘本项目目要的就就是这种种感觉布波历史史60年代代,流行行嬉皮,嬉嬉皮的口口号是:要爱情情,不要要战争;80年代代流行雅雅皮,雅雅皮的风风格是:捍卫制制
5、度,积积极进取取。布波是221世纪纪的新精精英族群群,象是是嬉皮与与雅皮的的结合体体,他们们追求浪浪漫与实实际,兼兼顾精神神与物质质。由HIPPPIEES(嬉嬉皮士)、YYUPPPIESS(雅皮皮士)一一路走来来,布波波士不是是孤立的的,也不不是从资资本主义义的生产产线上突突然蹦出出来的,而而是逐渐渐接手社社会的新新一代社社会精英英的生活活精神和和审美主主义的双双重选择择。他们们视实力力和创造造力为生生活之源源,同时时也是审审美主义义的核心心。对布波士士来说,物物质从未未匮乏过过,但物物质本身身并不能能给他们们带来精精神上的的愉悦,而而只有通通过适当当的物质质条件,依依靠自己己独特的的审美趣趣
6、味和身身体力行行,一种种前所未未有的风风尚被创创造出来来的时候候,布波波士的愉愉悦力才才会降临临。曾经HIIPPIIES嬉皮士士嬉皮最初初的思想想动机开开始于220世纪纪40年年代,在在短短的的30年年中,美美国经历历了两次次世界大大战和历历史上空空前绝后后的经济济大萧条条时期。从从那时起起就已经经开始了了出现一一种反“ESTTABLLISHHMENNT”思潮,EESTAABLIISHMMENTT这个词词本身就就是非常常宽泛的的,几乎乎包涵了了全体即即成的社社会成分分,从社社会习俗俗到国家家政府,包包罗万象象。进入500年代后后,这种种诗歌开开始和音音乐结合合起来,这这个时期期被称为为“跨掉的
7、的一代”,在它它的影响响下,叛叛逆思想想开始广广为流传传。显著特点点就是:他们极极为明显显的叛逆逆性倾向向性。他们多数数是一些些诗人和和音乐家家,独特特的身份份赋予了了他们更更为独特特的思维维方式,这这两类人人往往具具有社会会责任感感和理想想主义者者倾向,他他们大多多喜欢用用“I AAM HHIP”来表明明称呼自自己和朋朋友,也也有人喜喜欢有HHIPPPIE一一词,日日后HIIPPIIE即是是源于此此。60年代代中后期期,超大大规模的的露天音音乐演出出造就了了嬉皮运运动最辉辉煌的时时期。辉煌是短短暂的,在在19669年WWOODDSTOOCK音音乐节达达到顶峰峰后,嬉嬉皮运动动逐渐开开始衰落落
8、。曾经YUUPPIIES(雅雅皮士)时代周周刊19990年年有一篇篇总结880年代代“雅皮”现象的的文章,把把“雅皮”的特征征归结为为:“40岁岁以下,年年收入十十万美圆圆以上,专专业人士士,家里里用真空空管扩大大机配33/5AA书架型型喇叭,有有十张以以下的EECM唱唱片,不不要常听听。”在美国以以外,其其实谈不不上有所所谓“雅皮”,但是上述述标准其其实很容容易地就就可以套套用到所所谓中产产阶级身身上。布波之后后是IFF一族“国际自自由族”也称IIFIINTEENATTIONNAL FREEEMAAN一一族,是是指那些些在全球球范围内内根据自自己的喜喜好,自自由地选选择工作作、居住住和旅游游
9、度假的的一群人人。他们们可能来来自地球球上任何何一个国国家、民民族、甚甚至任何何一个亚亚文化,但但他们的的共同之之处是在在全球范范围内享享有工作作、居住住和旅游游度假的的高度自自由。“国际自自由族”是工作作和生活活理念的的完美统统一:人人不能成成为工作作的奴隶隶,工作作必须为为生活品品质服务务这种生生活方式式是继布布波之后后的又一一种生活活模式。在丽江、阳阳朔、拉拉萨、上上海、北北京等聚聚集大批批来自国国外的国国际自由由人,这这些地方方没有一一流的发发展机会会,但是是有一流流的古老老文化和和淳朴生生活。一、项目目所在地地初步市市场情况况调查步骤A:宏观经经济环境境分析(一) 宏观环境境研究1、
10、城市市性质城市性质质定位为为中国东东部沿海海重要的的经济中中心和港港口城市市,国家家历史名名城和分分景旅游游胜地;城市主主体功能能定位为为港口为为主的国国家综合合交通枢枢纽,国国际海洋洋科研及及海洋产产业开发发中心,区区域性金金融、贸贸易、信信息中心心,国家家高新技技术产业业、综合合化工、轻轻纺工业业基地,旅旅游、度度假、避避暑、文文化娱乐乐中心。2、城市市规模人 口 规 模模人口 年份中心城市市实际居居住人口口城市人口口非农业人人口农业人口口200002341703302005525518232520100276194300用 地 规 模模年份城镇建设设用地(每平方方公里)人均城市市建社用用
11、地(每平方方米)2000020693662005523089882010026685883、城市市总布局局城市总体体布局结结构规划划以胶州州湾东岸岸为主城城,西岸岸为辅城城,环胶胶州湾沿沿线为发发展组团团,形成成“两点一一环”的发展展趋势。主城以市市南区、市市北区、四四方区、李李沧区、城城阳区中中心城区区(城阳阳、流亭亭)、崂崂山区中中心城区区(高科科技工业业园)和和环崂山山的崂山山的沙子子口、王王哥庄、惜惜福镇、夏夏庄为主主组成。规规划建设设用地面面积1992.55平方公公里,实实际居住住人口2230万万,人均均建设用用地833.7平平方米。规规划主体体功能为为全市的的行政、文文化、科科教、
12、旅旅游、居居住中心心;资金金流、物物质流、信信息流集集散中心心;集约约化现代代工业和和高科技技产业区区。其中由东东部的新新经济综综合功能能片区、中中部的居居住商贸贸综合片片区、西部工业业仓储综综合功能能片区共共同组成成。市南南区成为为岛城重重要居住住、商贸贸区。东东部,青青岛CLLD日趋趋成型。经济环境境(1) 经济发展展状况国民经济济继续保保持良好好的发展展势头,经经济进一一步优化化,全市市经济保保持166%以上上的述度度,第三三产业,集集团化保保持快速速增长,重重点项目目建设投投资力度度加大,社社会需求求稳步回回升。主要经济济指标(有有关数据据见附表表)青岛市主主要年份份国内生生产总值值情
13、况青岛市主主要年份份产业结结构情况况青岛市主主要年份份社会消消费品零零售额情情况青岛市主主要年份份固定资资产投资资完成情情况商业和消消费全市市万米以以上零售售网点440余个个,各类类商品交交易市场场9155处,220022年商品品交易市市场成交交额6008亿元元,社会会消费品品零售额额4000.5亿亿元。引引进144家世界界5000强企业业和著名名跨国公公司,其其中佳世世客、家家乐福、麦麦德龙、第第一百盛盛、普尔尔斯马特特、法宝宝、大福福源、麦麦当劳、肯肯德基等等9家已已开业运运营。(2) 经济发展展任务 增加投投资规模模,改善善投资环环境,高高起点,高高标准的的加快城城市建设设步伐,加加大对
14、城城区的改改造,提提升整个个岛城形形象。 扩大消消费方面面,促进进消费升升级,需需实施更更加有利利于扩大大住房、汽汽车、教教育、电电信和旅旅游等热热点消费费政策措措施,刺刺激市民民消费水水平,购购房的付付款方式式灵活,提提高市民民的购房房支付能能力。经济环境境综述随着改革革的深入入,经济济的发展展,房地地产业诚诚为国民民经济新新的增长长点,住住宅产业业化的发发展到政政府进一一步重视视,投资资力度加加强,环环境进一一步改善善促进消消费的进进一步升升级,银银行按揭揭的成数数和年限限空间的的放宽,使使整个房房地产业业运作逐逐渐走向向专业化化和规范范化。2政策策环境金融信贷贷部门运运用宏观观手段调调控
15、房地地产市场场,开发发项目实实行7成成贷款购购房,时时间可达达15-30年年按揭,购购房者只只需支付付30%即可入入住,许许多家庭庭足够支支付其首首期款项项,大大大刺激了了市民举举债购房房的提前前消费行行为。3文化化环境(1) 人文环境境现有各类类高校227处,在在校生114.66万人。有有国家教教育部重重点大学学、全国国唯一的的中国海海洋大学学。青岛岛国际学学校和青青岛MTTI国际际学校,可可招收在在青岛工工作的外外国人子子女。(2) 地理环境境(二) 宏观环境境综述1宏观观经济形形势对项项目发展展的影响响 国民民经济保保持着良良好的增增长势头头,宏观观经济的的景气为为房地产产业奠定定了基础
16、础,同时时青岛房房地产业业步入了了稳步增增长的景景气空间间,这大大大扩大大项目的的生存和和发展空空间,使使项目得得以在大大的经济济环境下下健康发发展。2投资资环境对对项目发发展的影影响20022年房地地产投资资在去年年高速增增长的基基础上,又又有新的的提高。全全年房地地产投资资67.5亿,增增长7.2%。虽虽然房地地产投资资指数全全年呈现现稳步上上升趋势势,但是是投资指指数仍然然在景气气空间以以下运行行。多家银行行对住房房信贷的的参与,充充分调动动市民住住房消费费的积极极性,促促进有额额需求的的释放无无形之中中,扩大大了项目目的需求求市场,增增加了部部分买家家群体。3住宅宅需求对对项目的的影响
17、随着青岛岛市房地地产产业业整体进进入景气气空间,商商品房新新开工面面积从年年初的平平淡状态态进入火火爆状态态,新开开工面积积指数最最高1002.003点,最最低966.944点。全全年房屋屋新开工工面积5599.3万平平方米,比比去年增增长422.6%。20033年房地地产市场场有额需需求,继继续增加加商品房房销售量量较去年年增多,大大多数项项目的商商品房即即总体稳稳中有升升,价格格于各区区域内升升值不一一。4销售售价格走走势对项项目发展展的影响响20022年,青青岛市商商品房销销售价格格指数从从3月份份(900.555)开始始,一路路攀升,到到11月月份达到到最高点点1355.8。与与此相对
18、对应,商商品房平平均销售售价格最最低18841.2元/平方米米,最高高22771.661元/平方米米,相差差4299.899元/平平方米。 房地产的的价格市市场稳中中有升,无无疑中加加大市民民对地产产市场的的信心,无无形当中中也促进进了地产产市场向向前的良良性发展展,增强强了项目目推入市市场的安安全系数数。房地产品品牌建设设更加重重要,市市场消费费需求的的多样化化迫使开开发商走走向市场场细分,BBOBOOS公寓寓的品牌牌化,市市场细分分,刻不不容缓。消消费者不不再仅仅仅是对一一间房一一张订的的住宅需需求,也也不仅是是将住宅宅当成自自己的栖栖息之所所,而是是有更高高愿望的的满足,对对人生价价值的
19、更更高追求求,所以以针对不不同人群群有不同同的需求求和渴望望,这就就是需求求代理商商对待市市场需求求上要个个性化、细细分化,从从而促使使了市场场的细分分。项目所在在区域房房地产市市场的分分析通过对项项目所在在区域的的房地产产市场的的调研,分分析当地地房地产产市场的的现状并并对其走走势作出出一个较较为客观观的判断断与预测测,另外外,对市市场的深深入调查查分析出出现买方方的基本本构成并并对当地地房地产产市场的的现有客客户作出出分析与与预测。板块市场场研究是是根据所所处区域域房地产产分布的的现状,对对项目所所在地进进行战略略性板块块的划分分,分别别对各地地块市场场进行分分析描述述,重点点是对项项目所
20、在在板块的的功能定定位,市市场定位位及开发发动态,价价格水平平等因素素的分析析。(一)项项目区域域房地产产市场总总量情况况从岛城房房地产的的发展态态势来看看,主要要有以下下几个特特点:1、开发发规模创创新纪录录截止20002年年,市南南、市北北、四方方房地产产在开发发投资、商商品房屋屋施工面面积、竣竣工面积积、销售售面积方方面均比比去年同同期有大大幅提高高,空置置商品房房基本不不符存在在。2、市场场消费主主体发生生了根本本转变随着房改改的深入入,住房房货币化化分配制制度的建建立,集集团购买买已经淡淡出住房房市场,个个人住房房消费已已经成为为主房地地产的绝绝对主力力。3、住宅宅产品实实现了产产品
21、升级级换代随着住宅宅产业现现代化的的全面实实施,同同时也是是房地产产开发企企业精品品意识的的不断增增强,住住宅建设设已经迈迈上新台台阶。具具体表现现在:a、住房房面积由由经济型型向舒适适型转变变今年全市市的平均均套型为为90多多平方米米,普遍遍住宅平平均面积积为855平方米米左右,比比上年增增长100几平方方米左右右。原来来出售的的住宅以以套二户户型为主主,从今今年开始始,三居居室的住住宅销售售呈上升升趋势,已已经超过过了500%,今今后发展展这个比比例还将将继续加加大。b、住宅宅配套设设施规划划水平明明显提高高各发展商商不再满满足于国国内设计计,放眼眼开去,引引进美国国、澳大大利亚、加加拿大
22、、韩韩国等国国家的高高水平设设计,留留下一个个个精品品工程。智智能化、环环保、节节能、绿绿色、生生态等高高科技配配套产品品逐步渗渗入的平平民百姓姓家中。4、房价价平稳适适度上涨涨从成本考考虑,新新建筑材材料的应应用、人人工要求求的提高高及有限限的土地地资源都都刺激了了成本的的增加。从需求关关系来看看,今年年的有效效需求明明显高于于去年。这这主要表表现在:今年全市市财政拨拨款的机机关、团团体和事事业单位位以及一一些有条条件的企企业和自自收自支支单位干干部职工工的住房房补贴要要陆续发发放到位位,大约约有几个个亿的资资金要流流向房地地产市场场。作为新城城区的青青岛东部部,在大大力发展展沿海商商业的同
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