房地产投资信托基金 REITs深度研究资料cdzy.docx
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1、房地产投投资信托托基金 REIITs TIMMES海外REEITss市场要要闻 日日本执政政党拟组组建投资资基金购购买REEITss所持资资产据日日本经济济新闻3月227日报报道,日日本执政政党正在在考虑组建建一支投投资基金金,通过过从公共共或私人人部门筹筹集资金金的方式式来购买买REIITs所所持有的的资产。该该基金规规模可能能将达到到1万亿亿日元(约约1000亿美元元),并并且将从从日本邮邮政银行行(Jaapann Poost Bannk)及及政府监监管的日日本开发发银行(DDeveeloppmennt BBankk off Jaapann,DBBJ)处处寻求资资金支持持。 日日本执政政党
2、拟将将上述计计划纳入入本月将将编制的的一项金金融措施施中。政政府官员员们十分分担忧RREITTs市场场滑坡形形势持续续下去会会导致金金融机构构盈利恶恶化,尤尤其是RREITTs的主主要机构构投资者者和地方方银行等等。执政政党联盟盟希望日日本邮政政银行能能够通过过购买日日本开发发银行发发行的债债券来投投资该基基金。该该基金的的投资方方还将包包括私人人部门企企业,如如房地产产开发商商等,城城市发展展促进组组织(OOrgaanizzatiion forr Prromootinng UUrbaan DDeveeloppmennt),以以及其他他公共机机构等。政政府组建建该基金金旨在鼓鼓励商业业银行向向
3、其提供供贷款。这这支基金金将购买买REIITs拥拥有的房房地产,RREITTs则将将利用这这笔收益益来投资资其他资资产。 目前RREITTs的股股息生息息率加权权平均值值为7%左右。尽尽管去年年某些收收益率攀攀升至近近10%,但由由于银行行持股购购买公司司(Baankss SSharrehooldiingss Puurchhasee Coorp.)大量量买入RREITTs,收收益率已已经开始始企稳。22月份东东京证券券交易所所出现三三个月来来首次私私人净买买入REEITss的情况况。 金融危危机为投投资REEITss带来机机遇 据据Seeekinng AAlphha于33月311日报道道,自从
4、从去年99月份经经济严重重下滑以以来,RREITTs经历历了一段段非常困困难的时时刻,道道琼斯RREITT指数(DDow Jonnes REIIT IIndeex)在在过去的的6个月月内下跌跌了近660%。在在大幅下下挫后,道道琼斯RREITT指数在在1000点左右右震荡。此此次危机机对行业业造成严严重打击击,而且且市场对对未来租租金收入入情况的的预期并并不乐观观。虽然然持有不不动产的的REIITs拥拥有良好好的长期期运营模模式,但但是在经经济周期期低谷时时期依然然会受到到影响,这这在当前前尤为明明显。 REIITs通通过抵押押贷款及及其他方方式来融融资,并并持有资资本资产产、物业业、不动动产
5、。当当需要偿偿付费用用尤其是是利息的的时候,租租金收入入对REEITss来说就就显得尤尤为重要要。对于于REIIT来说说,保留留现金是是渡过此此次危机机的关键键。为此此,REEITss开始通通过新的方式式来分红红。截至至目前为为止,已已有Siimonn Prropeertyy(SPPG), Vorrnaddo(VVNO)和和UDRR (UUDR)三三支REEITss给予投投资者一一项选择择权,使使其在现现金分红红和股份份分红之之中进行行选择。虽虽然大多多数投资资者更为为偏好现现金,但但是对于于分红再再投资的的投资者来来说,股股份分红红具有税税收上的的优势。除除此之外外,削减减分红是是另一种种保
6、留现现金的方方式,且且已有少少数REEITss采用了了该种方方式。 随着金金融危机机持续,不不同类型型REIITs的的表现不不尽相同同。其中中,公寓寓类REEITss的投资资价值逐逐渐增大大,主要要因为房房利美(FFannnie Maee,FNNM)和和房地美美(Frredddie Macc,FRRE)向向持有房房屋的RREITTs提供供贷款,以以帮助其其渡过难难关。此此外,部部分有实实力的RREITTs能在在市场不不景气的的情况下下以优惠惠价格买买入被低低估的物物业,为为长期持持续运营营奠定了了基础。而而投资于于其他领领域的RREITTs(如如:投资资于商业业物业)则则在信贷贷紧缩的的情况下
7、下处于较较为困难难的境地地。 一、海外外REIITs市市场动态态 对对于能够够控制债债务期限限以及削削减成本本的REEITss来说,其其能够渡渡过此次次危机并并在危机机结束后后会快速速发展。目目前,RREITTs收益益率达到到历史高高位,大大多数RREITTs收益益率超过过15%。在高高收益率率情况下下,即使使分红有有所减少少,也足足以提供供令人满满意的回回报。 抵押贷贷款机构构REIITs表表现良好好 据纽纽约时报报3月228日报报道,一一系列经经济和金金融的负负面新闻使得得绝大多多数投资资品种都都遭受巨巨额损失失。但是是,至少少有一类类投资品品种抵抵押贷款款机构RREITTs(AAgenn
8、cy REIITs)在面对对经济衰衰退和银银行体系系危机时时表现相相对良好好。作为为住宅金金融REEITss的一类类,抵押押贷款机机构REEITss主要投投资于由由诸如房房地美、房房利美等等抵押贷贷款机构构担保的的住房抵抵押贷款款。这意意味着抵抵押贷款款机构RREITTs的投投资组合合是由政政府信用用担保的的,即蕴蕴含的信信用风险险较低。但但是,其其依然能能够提供供具有吸吸引力的的派息收收益率。据据全美房房地产投投资信托托协会(NNatiionaal AAssoociaatioon oof RReall Esstatte IInveestmmentt Trrustts,NNAREEIT)统统计
9、,在在3月最最后一周周内,住住房金融融REIITs的的平均收收益率达达到133.8%,而同同期诸如如投资于于商业物物业等的的权益型型REIITs的的平均收收益率为为8.77%,抵抵押贷款款机构RREITTs亦是是今年以以来表现现最好的的投资品品种之一一,虽然然有观点点认为联联邦政府府对信贷贷市场的的干预将将会影响响到REEITss的投资资组合和和利润。据据全美房房地产投投资信托托协会统统计,从从1月11日至3月226日,抵抵押贷款款机构RREITTs股价价平均仅仅下跌了了4.66%,而而权益型型REIIT股价价则平均均下跌了了29.1%之之多,标标准普尔尔5000指数下下跌了77.8%。而在在
10、去年,权权益型RREITT股价下下跌了338%,标标准普尔尔5000指数更更是下跌跌了388.5%,而住住房抵押押贷款RREITT股价则则仅下跌跌了200%。 JMPP证券分分析师表表示,抵抵押贷款款机构RREITTs与其其他金融融类股票票不同。抵抵押贷款款机构RREITTs的表表现在经经济以及及房地产产市场蓬蓬勃发展展时,劣劣于其他他REIITs的的表现,而而当经济济衰退时时则优于于其他RREITTs的表表现。抵抵押贷款款机构RREITTs在现现阶段良良好表现现的一个个重要因因素是联联邦政府府通过维维持低利利率来刺刺激经济济和疲软软的房地地产市场场。实际际上,联联邦基金金利率在在零点附附近徘
11、徊徊。抵押押贷款机机构REEITss在低利利率环境境中表现现良好,尤尤其是当当收益率率曲线越越来越陡陡峭的时时候,即即短期利利率的下下降速度度快于长长期利率率的下降降速度。这这是因为为抵押贷贷款机构构REIITs的的融资来来源中有有一部分分是通过过短期借借款,而而其投资资于几年年甚至十十几年的的长期住住房抵押押贷款证证券。这这样,抵抵押贷款款机构RREITTs就可可以获得得融资成本本和投资资所得利利息回报报(扣除除成本)之之间的差差额利润润。 但但也有业业内专家家认为,抵抵押贷款款机构RREITTs可能能会受到到联邦政政府本月月决定的的不利影影响。联联邦政府府在本月月决定以以购买抵抵押贷款款相
12、关证证券以及及政府债债券的方方式向金金融系统统再注入入1.22万亿美美元。联联邦政府府的干预预将会降降低融资资成本,这这样抵押押贷款再再融资就就很有可可能增加加。伴随随着越来来越多的的房屋所所有者急急于通过过再融资资来还清清旧抵押押贷款,抵抵押贷款款机构RREITTs则不不得不重重新建立投资资组合。 领汇称称签订330亿港港元银团团贷款,主主要用于于再融资资 据路透透社香港港3月119日报报道,香香港规模模最大的的REIIT领领汇房地地产投资资信托基基金(008233.HKK)于33月199日宣布布,已成成功与银银团签订订总额330亿港港元的无无抵押银银团贷款款,作为为持续资资金管理理计划的的
13、一部份份。领汇汇房地产产投资信信托基金金的新闻稿称称,有关关贷款将将用作为为20009年内内到期的的27亿亿港元债债务进行行再融资资。有关关银团贷贷款为期期三年,整整体成本本每年为为香港银银行同业业拆息(HHIBOOR)加加1.775%。鉴鉴于信贷贷环境不不明朗,领领汇提早早为将到到期的债债务进行行再融资资。贷款款余下的的3亿港港元将作作营运资资金用途途。此外外,领汇汇房地产产投资信托托基金亦亦表示,现现已为未未来122个月(即即至20010年年3月331日止止财政年年度年末末)内到到期的所所有债务务完成再再融资。本本次银团团贷款额额由最初初的177.5亿亿港元增增加至330亿港港元,参参与银
14、团团贷款的的银行共共13家家。领汇汇房地产产投资信托托基金收收市持平平于155港元,过过去三个个月累计计涨逾113%。 海外RREITTs市场场月度数数据 1、 全球主主要国家家REIITs市市场的总总体表现现 随着着各国经经济刺激激政策相相继出台台和房地地产市场场的逐渐渐回暖,220099年3月月,全球球REIITs市市场总体体呈现平平稳上升升趋势。其其中,新新加坡和和香港等等新兴国家家强势上上涨,除除德国外外,美国国、日本本、英国国和澳大大利亚都都出现了了不同程程度的回回升。 图1 全全球各主主要REEITss市场的的价格走走势(220099.3.1-220099.4.8) 数据来源源:B
15、lloommberrg,中中信证券券从派息收收益率的的角度来来看,澳澳大利亚亚、美国国和日本本REIITs派派息收益益率较高高;香港港由于RREITTs股价价回升使使得派息息收益率率降低。图2 全全球各主主要REEITss市场的的派息收收益率(220099.3.1-220099.4.7) 数据来源源:Blloommberrg,中中信证券券 22、全球主主要国家家REIITs市市场的重重要数据据下表显示示了各主主要国家家市值排排名前五五的上市市REIITs的的主要数数据:(1)从从十二个个月总回回报率的的角度来来看,日日本、香香港和加加拿大上上市REEITss表现较较好;过过去一年年,投资资损失
16、较较大的是是美国、澳澳大利亚亚和英国国上市的的REIITs。(2)从从负债比比例的角角度来看看,美国国、加拿拿大和德德国上市市REIITs的的负债率率较高,而而香港和和新加坡坡的前五五名REEITss杠杆比比例较小小。(3)从从风险的的角度看看,香港港市值排排名前五五的上市市REIITs的的风险要要低于其其他主要要国家的的REIITs。落实好房房地产信信贷政策策,支持持房地产产市场平平稳健康康发展 据新华网3月月31日日报道,为为深入贯贯彻落实实党中央央、国务务院关于于进一步步扩大内内需、促促进经济济增长的的十项措措施和国国务院办办公厅关关于当前前金融促促进经济济发展的的若干意意见(国办发发2
17、00081266号)精精神,认认真执行行适度宽宽松的货货币政策策,在保保持货币币信贷总总量合理理增长的的基础上上,进一一步加强强信贷结结构调整整,促进进国民经经济平稳稳较快发发展,中中国人民民银行和和中国银银行业监监督管理理委员会会于20009年年3月118日联联合发布布关于于进一步步加强信信贷结构构调整促促进国民民经济平平稳较快快发展的的指导意意见(银银发220099922号)。第第六条意意见“落落实好房房地产信信贷政策策,支持持房地产产市场平平稳健康康发展”中中明确强强调,支支持资信信条件较较好的房房地产企企业发行行企业债债券和开开展房地地产投资资信托基基金试点点,拓宽宽房地产产企业融融资
18、渠道道。 北京出出台“666条”力力推REEITss 据每每日经济济新闻33月244日报道道,北京京市发改改委副主主任、金金融办主主任霍学学文昨日日在北京京市“保保增长保保民生保保稳定”若若干措施施新闻发布布会上透透露,北北京市政政府将拓拓宽房地地产企业业融资渠渠道,支支持在京京设立房房地产信信托投资资基金。通通过设立立股权投投资基金金、信托托计划及及在银行行间市场场发行债债务融资资工具等等方式拓拓宽融资资渠道,支支持房地地产市场场健康发发展。 为应对对金融危危机、保保增长扩扩内需,北北京市政政府昨天天公布了了中共共北京市市委北京京市人民民政府关关于促进进首都金金融业发发展的意意见、北北京市帮
19、帮扶企业业应对国国际金融融危机的的若干措措施、关关于实施施稳定就就业扩大大就业六六项措施施的通知知等三三份文件件,涉及及66项项措施。霍霍学文介介绍,金金融管理理部门将将指导银银行机构构认真贯贯彻“适适度宽松松的货币币政策”,力力争今年年人民币币贷款新新增额不不低于上上年水平平,各银银行机构构中小企企业贷款款新增额额增长幅幅度不低低于同期期贷款新新增额增增长幅度度。 北北京市工工业促进进局巡视视员、新新闻发言言人常青青在新闻发布布会上介介绍,北北京市人人民政府府关于帮帮扶企业业应对国国际金融融危机的的若干措措施中中,北京京20009年融融资规模模扩大到到3000亿元,使使企业的的融资成本本节省
20、330亿元元以上。 中国资资产证券券化REEITss专题研研究小组组成立 据新浪财经经4月11日报道道,为促促进中国国房地产产金融发发展,探探索REEITss的理念念及应用用,由大大成律师师事务所所合伙人人李寿双双律师最最早倡议议的“中中国资产产证券化化REIITs专专题研究究小组”,于于20009年33月288日召开开第一次次会议并并正式成成立。中中国资产产证券化化REIITs专专题研究究小组广广泛吸引引了包括括信托公公司、证证券公司司、投资资基金、房房地产公公司、政政府部门门、学者者、律师师、会计计师等各各方面的的近三十十名资深深人士参参与,致致力于建建立共同同交流平平台,以以期深化化RE
21、IITs的的相关基基础研究究和实务务探讨,推推动未来来中国RREITTs市场场发展。同同时,以以研究RREITTs为开开端,不不断拓展展资产证证券化其其他应用用领域,打打通从资资产到资资本再从从资本到到资产的的金融血血脉,为为资产证证券化的的综合运运用奠定定知识基基础和协协作网络络。二、国内内REIITs市市场动态态 证证监会调调研股权权类REEITss试点 规模或或将达二二三十亿亿 据第第一财经经日报33月111日报道道: 一一直笼罩罩着神秘秘面纱的的房地产产投资信信托基金金(REEITss),今今年能否否成为房房地产企企业的有有效融资资渠道,值值得期待待。知情情人士日日前向第第一财经经日报
22、透透露,证证监会RREITTs专题题研究小小组近日日对券商商就发行行交易设设计等展展开调研研。 去去年122月,国国务院在在关于于当前金金融促进进经济发发展的若若干意见见中提提出,要要开展RREITTs试点点。据悉悉,试点点将由证证监会和和央行分分别展开开:证监监会着眼眼于股权权类产品品,在证证券交易易所交易易;央行行则着眼眼于债权权类产品品,在银银行间市市场交易易。前者者的推出出将晚于于后者。 “有有两个要要点,一一个是要要加强风风险控制制,还有有就是必必须有足足够的流流动性。”上上述知情情人士表表示,证证监会不不会对产产品价格格设定指指导。“试试点可能能会推出出233个产品品,总规规模20
23、0亿330亿元元。” 证监会会主导的的REIITs试试点在发发起人、交交易方式式等多个个方面仍仍有待进进一步明明确。上上述知情情人士透透露,证证监会总总体来说说对试点点是非常常谨慎的的。“毕毕竟交易易所市场场规模较较小,担担心出现现爆炒的的情况。”在在交易方方式上,可可能采用用撮合竞竞价交易易系统,尚尚未确定定是否引引入做市市商。 央行牵牵头的RREITTs试点点的思路路似乎更更为明朗朗。央行行金融市市场司副副司长霍霍颖励11月公开开表示,央央行正牵牵头拟订订一个RREITTs工作作方案,已已形成初初步试点点总体构构架,正正和有关关部门会会商,报报国务院院同意后后进行试试点。央央行牵头头的银行
24、行间REEITss试点产产品只能能在银行行间市场场流通,投投资人都都是专业业机构投投资者。霍霍颖励表表示,RREITTs的产产品设计计和制度度安排要要注重风风险防范范。 越秀房房地产投投资信托托基金称称考虑多多种方式式在内地地成立RREITT 据路路透香港港3月226日报报道,越越秀房地地产投资资信托基基金(004055.HKK)周四四表示,将将争取在在中国成成立REEIT,探探讨中的的形式包包括将香香港上市市的REEIT回回归内地地、由集集团旗下下的地产产公司分分拆资产产,或以以越秀房房地产投投资信托托基金资资产管理理公司替替其他内内地的RREITT作管理理人等方方式。越越秀房地地产投资资信
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