房地产融资新途径(1)cdsl.docx
《房地产融资新途径(1)cdsl.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产融资新途径(1)cdsl.docx(32页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、房地产融融资新途途径房地地产融资资新途径径,大概概讲三个个方面的的内容:第一、按按照我的的体会讲讲一下现现代化方方面金融融的一个个现状。第二、还还有一个个观点,我我感觉房房地产变变革时代代正在来来临。第三三、关于于房地产产信托的的一些东东西,讲到房房地产金金融,先先要讲到到房地产产,应该该说房地地产业成成为中国国经济的的一个支支柱产业业,这一一点不会会有一些些争议,有有一些佐佐证可以以讲,一一个是人人均GDDP,随随着GDDP不断断提升,城城市化率率不断提提升。我我们国家家改革开开放二十十年,城城市化率率从原来来的不到到20,提高高到现在在的400.5这么一一个水平平,随着着经济的的不断成成长
2、,这这一块还还会增加加,城市市化不断断的增加加的话,肯肯定是需需要解决决住房的的问题,所所以说为为住宅产产业和房房地产业业提供了了一个很很大的发发展机遇遇。另外外房地产产投资占占全社会会总投资资和GDDP的比比重也不不断的提提升,我我这里有有一些不不完全的的统计,从从86年年到033年,房房地产的的GDPP比重从从1提提高到目目前的占占8.66,占占社会总总投资的的比重从从2.66,提提升到了了18.3。在在中国城城镇居民民家庭财财产构成成中间,房房产这一一块也是是最主要要的构成成,占了了48,同时时中国的的房地产产业在现现阶段仍仍然面临临一个新新的发展展机遇,包包括根据据我们国国家的“十五规
3、规划”,要求求人均住住宅要达达到222平米,整整个住房房的数量量在整个个十五期期间应该该有211亿平米米的目标标,应该该说这一一块需求求还是非非常大的的。但是是这么一一个庞大大的房地地产市场场,我们们国家缺缺乏一个个非常健健全有效效的房地地产金融融体系,经经常讲的的金融体体系是一一个房地地产金融融机构的的一个体体系,在在我这方方面我们们国家完完整的一一个体系系应该是是由商业业银行、一一些在美美国的储储贷会,包包括房地地产信托托等来组组成,同同时还需需要有一一个完善善的市场场体系,就就是要有有一个交交易的二二次市场场体系。由于于中国房房地产金金融体系系的不发发达,现现在房地地产确实实面临着着资金
4、上上的一个个困窘,一一方面对对现在房房地产的的主要资资金来源源进行一一下分析析,我这这里做的的一个统统计是自自己根据据一些公公开的材材料做的的数据,可可以看的的出来几几个特色色:第一一、开发发商的自自有资金金非常有有限。第二二、银行行的贷款款从1221号文文件发布布开始,不不断处于于收缩的的状态。第三三、这个个房地产产金融体体系因为为有欠缺缺,通过过信托、基基金等等等的管道道融资的的渠道并并不同场场,一些些民间的的集资行行为第一一是成本本高,第第二在中中国现有有的法律律环境下下还是非非法的一一种状态态,大量量的房地地产开发发的资金金其实是是依靠消消费回款款和政府府的土地地生成来来支持的的。什么
5、么原因呢呢?就是是中国的的房地产产都比较较少见的的预售制制度,另另外主要要靠拖欠欠,原来来的土地地都是签签下来了了付一点点点钱,用用盖房子子的钱再再去缴土土地钱,还还有就是是拖欠施施工队的的钱,整整个自有有资金占占的量非非常少,根根据我们们的统计计自有资资金占房房地产开开发不到到17,来自自于销售售回款这这方面的的资金比比例达到到了411,在在房地产产市场长长期缺乏乏机构投投资人的的,刚才才讲的是是国外的的一些保保险融资资,养老老金等都都可以投投资于房房地产行行业,而而在中国国保险公公司按目目前的法法规是不不能直接接投资于于房地产产的,养养老、企企业年金金等都不不可以开开发,还还有我们们国家的
6、的产业基基金一直直都不行行,所以以中国现现在所谓谓的房地地产资金金的金融融都集中中在银行行的体系系上。另外外一方面面社会有有大量的的资金缺缺乏投资资渠道,我我们国家家有将近近30亿亿的金融融资产,十十几万亿亿居民储储蓄都在在银行卡卡上,这这就造成成了社会会资源的的一个极极大的浪浪费。当当前房地地产市场场结构性性矛盾很很大程度度是优于于缺乏投投资机构构人的参参与,由由于没有有机构投投资人的的参与,现现在中国国的房地地产市场场的一个个现状就就是开发发比例不不合理,高高档的比比例过高高,这是是由于目目前投机机的比例例过大造造成的,为为什么投投机比例例过大,是是因为散散户比较较多,散散户投资资的时候候
7、往往缺缺乏对市市场的研研究能力力和对风风险的控控制的能能力,往往往是“跟风炒炒作”。投机机的操作作是偏向向于做高高档的楼楼盘。第二二、我们们国家的的使臣购购房比例例过大,达达到了778,这这个比例例比欧美美还要过过,租赁赁市场滞滞后,由由于租赁赁市场缺缺乏,租租金对房房价的指指导体系系建立起起来了。跟跟资本市市场一样样,现在在的房地地产市场场很像当当年的上上海市场场,开发发商可以以用很少少的成本本来操作作这个市市场。去去年房地地产宏观观调控政政策出来来的时候候,上海海的市场场出现疯疯狂的增增长,楼楼盘一天天一个价价格。上上海做庄庄非常容容易,机机构投资资人的参参与应该该能够使使这个市市场趋于于
8、理性,现现在证券券市场逐逐渐开始始向理性性回归。由于于存在上上面的一一些问题题,现在在房地产产金融的的变革时时代我认认为正在在来临,以以央行112122号文件件推出为为标准,国国家对宏宏观调控控的措施施正在加加强,土土地、房房贷都双双收紧,一一个是房房地产付付款的周周期不断断的缩短短,第二二银行对对购买地地的这些些银行都都停止,要要求四证证齐全。前前一阵房房地产金金融分析析报告里里也提出出了一些些置疑,今今后这一一块也面面临调整整,应该该说对房房地产的的资金来来源更是是严峻,所所以一定定要思考考怎么样样改变居居民的一一些局势势,对策策,改变变应该是是不可避避免的。房房地产行行业会发发生一些些什
9、么样样的改变变呢,我我个人认认为一个个是房地地产的分分工将更更加明确确,行业业的集中中度会提提高,业业内的并并购不可可避免,现现在这几几年已经经有大量量的房地地产并购购的案例例,包括括万科并并购“兰都”(音);第二是是房地产产专门的的机构会会逐渐产产生,原原来我们们国家跟跟香港学学的模式式,把开开发商和和投资商商的身份份是融为为一身的的。单纯纯依靠银银行融资资的途径径面临一一个调整整,银行行的贷款款,有人人觉得是是因为宏宏观调控控临时性性的银行行贷款收收紧,其其实我个个人认为为这种趋趋势应该该是长期期的,不不可逆转转的。因因为一个个健康的的市场直直接融资资和间接接融资应应该是在在一定的的比例,
10、如如果你开开发商的的比例比比较低,你你只出一一成的风风险,银银行的风风险再控控也控制制不住的的,所以以说直接接融资的的比例需需要提高高,这是是一个传传统融资资的一个个流程,今今后可能能需要资资本市场场的参与与。在转转变过程程中谁将将胜出,对对房地产产开发商商来说我我觉得主主要取决决于资本本的能力力,资本本的能力力体现在在你能否否上市,还还有通过过股权的的私募,还还有引进进一些海海外的投投资者、国国内的一一些投资资者等等等,第二二通过发发债,引引进房地地产的产产业基金金、还有有(英文文)这些些方面,这这些都是是能够提提高资本本能力的的。在上上述各种种选择中中间,我我是干国国内信托托公司的的,我也
11、也介绍一一下国内内信托的的一些情情况:首首先从002年起起,信托托行业开开始重新新出发,前前二十年年中国的的信托公公司的建建立,主主要是为为了满足足投资的的冲动和和需求而而产生的的,当时时是在资资金缺乏乏的时候候,信托托公司一一上来目目的很明明确就是是为了融融资,中中国的信信托公司司是799年开始始的,当当时信托托公司叫叫不务正正业,干干的都是是“二财政政”的事,所所以信托托都是由由政府和和银行开开办,这这中间由由于方向向不对,思思想的不不正确,出出现了大大量的风风险,前前后经历历了五次次整顿,从从第五次次开始是是最彻底底的一次次整顿,开开始前有有2399家,目目前重新新登记559家。002年
12、信信托法和和信托投投资管理理办法,以以及资金金管理办办法为标标志,信信托开始始了重新新的出发发,原来来发债、吸吸收存款款这些信信托本身身去融资资的方法法,现在在都不允允许了,我我们现在在的公司司比较类类似于募募私的产产业基金金,从002年至至今整个个行业发发展总体体比较快快的,到到04年年底,现现在按照照管理的的资产已已经达到到两千亿亿,为国国民经济济做出了了积极的的贡献,当当然这中中间也有有个别的的信托公公司,德德国是“德龙系系”的资金金不断出出现风险险,现在在正在不不断的出出台一些些政策,其其中即将将要出台台是对信信托公司司要进行行分类管管理,分分成五类类,不同同的信托托公司有有不同的的经
13、营范范围,不不同的业业务品种种,不同同的支持持。第二、讲讲一下信信托到底底能给房房地产开开发商带带来些什什么。(11)比较较的是它它能带来来贯穿房房地产开开发全过过程的融融资服务务,银行行是在后后期。(22)运用用得当的的化,能能够为开开发商带带来整体体财务费费用的降降低,大大家都知知道信托托的钱比比银行贵贵,实际际上这是是两种不不同类型型的钱,比比如在买买地环节节银行根根本不能能给你提提供钱。由由于这个个信托的的介入,加加快了你你项目的的周期,减减少了你你占用资资金的时时间,运运用得当当可以降降低整体体财务费费用的降降低。房房地产信信托在信信托里面面一直是是一个比比较重要要环节,从从03年年
14、12112号文文件出台台,我记记得是66月133号颁布布,我们们公司是是6月112号开开业,当当时277号我们们跟中央央电视台台做了一一期节目目,银行行收紧房房贷、信信托趁虚虚而入,两两年的实实践证明明了这一一点,一一方面银银行改革革的深入入,由于于银行受受资本冲冲击率各各方面的的影响,贷贷款规模模的增长长受到了了一些限限制,现现在各家家银行在在不断的的引进战战略投资资者上市市,其实实它是扩扩大它的的分子,所所以说风风险资本本增加,受受到了影影响。第第二个信信托的介介入可以以改善房房地产投投资界结结构,促促进融资资多元化化,信托托业也抓抓住了这这个机遇遇,逐渐渐的增加加了投入入,这个个有一组组
15、数据可可以看得得出来,按按公开发发布的004年信信托产品品的一个个统计,房房地产信信托从发发行数量量上排到到了第一一,从募募集资金金量来说说,仅次次于基础础设施,现现有的模模式大部部分是指指定用途途的房地地产信托托,就是是我先确确定一个个项目,比比如说做做一个采采访贷款款的投资资的信托托计划,然然后再把把这个计计划向客客户进行行推进,这这个各家家信托公公司都会会做,它它的特点点是实行行备案,发发行灵活活,第二二这样期期限比较较短,风风险抵御御能力比比较强。现现有的这这种是它它有它的的局限,信信托资金金门槛都都比较高高,目前前买到我我们联华华信托的的没有低低于200万的,由由于受流流动性的的限制
16、,期期限比较较短,由由于它不不能上市市,由于于受规模模和期间间的限制制,主要要还是以以贷款的的方式进进入。因因为你门门槛较高高,我让让劳动力力鸡蛋放放在一个个篮子里里,交给给一个开开发商,一一个项目目出问题题,就全全有问题题了,所所以鸡蛋蛋不要放放在一个个篮子里里,银监监会也意意识到这这个问题题,去年年出了一一个房地地产业信信托管理理暂行办办法,主主要是限限制房地地产信托托,这为为中国打打下了基基础,五五亿以上上规模,三三年以上上的期间间等等。信信托公司司也开始始了房地地产金融融产品创创新的一一个探索索和实践践,信托托公司专专业化的的经营的的趋势开开始显现现,比如如说我们们联华信信托构筑筑了一
17、个个专业的的信托服服务平台台和一个个品牌,专专门为房房地产商商提供服服务,也也提供一一些创新新型的房房地产的的产品,这这是我们们整个房房地产业业链出现现的一个个重要的的产品,“联信保密”最近受到关注比较多,主要是借鉴海外的一个做法,先募集资金,它是一个混合型的做法,有贷款、有投资。像我们“联华保立”(音)推出,第五期已经卖完,第六期马上就出来了。根据据以上的的介绍,我我个人认认为房地地产信托托有望成成为房地地产投资资领域的的一只重重要的力力量,但但是还需需要做一一些工作作,首先先就是继继续发展展,以具具体项目目融资为为主,主主要形成成私募型型的房地地产融资资产品。第二二就是大大力发展展以产业业
18、投资为为基金的的房地产产的投资资基金,比比如像买买进“保立”(音)这这样的产产品,卖卖到一千千份、两两千份这这样的产产品等等等。第三三要催生生以购买买和持有有成熟物物业的房房地产投投资物业业的(英英文)。(11)通过过房地产产信托的的发展,应应该能够够突破当当前房地地产信托托产品的的一个局局限。(22)可以以彻底改改变当前前的房地地产投融融资模式式,第三三就是专专业化水水平高的的开发商商将作为为我们的的合作伙伙伴宏观调控控背景下下的地产产融资新新路径进入20005年年,房产产新政“组合拳拳”连番出出击。此此前一路路高歌猛猛进的中中国地产产行业集集体陷入入低潮。中中国楼市市将何去去何从?地产业业
19、如何面面对政府府宏观调调控的习习惯性动动作?中国房地地产的年年度思想想论坛 “地产进进化论:宏观调调控下的的物种选选择”20005(博博鳌)房房地产论论坛”于20005年年8月44日-88月7日日在中国国海南博博鳌再启启大幕。以下为融融资路径径对话专专场宏观调调控背景景下的地地产融资资新路径径实录:主持人杨杨熙:各各位来宾宾大家下下午好,今今天很高高兴与各各位专家家主持下下午的融融资路径径对话专专场。今今天的主主题包含含了今天天下午的的话题,第第一在宏宏观调控控下地产产企业面面临怎样样的融资资环境,对对我们的的企业产产生怎样样的影响响,从现现在到将将来有什什么改变变,这是是我们探探讨的第第一话
20、题题,在这这样的融融资环境境大势下下,地产产企业有有什么更更好的融融资方式式,让我我们发展展得更好好更快,请请各位给给予解答答。样本-别别墅式住住宅客座主持持陈基强强:开场场有一点点怪,今今天在座座的五位位都是解解决困难难的人,但但是你们们是否发发觉,我我们里面面没有发发展商,有有困难的的人不再再这里,提提出解决决方案的的有五个个,我知知道下面面有很多多的发展展商,等等一会儿儿你们有有问题希希望台前前、台后后的人互互相互动动,提出出问题,让让我们上上面的五五位专家家有解决决方案的的机会。不不要说我我们光是是吹。主持人:首先有有请陶冬冬给我们们作出判判断。陶冬:我我个人对对于这个个问题,很很难有
21、结结构性根根本性的的解决,解解决的方方案要靠靠四位穿穿黄色衣衣服的解解决。发发展商解解决资金金的来源源的问题题,是中中国今后后房地产产改革的的最重要要的一环环,如果果我们说说,目前前房地产产出现价价格的调调整,成成交量的的调整,只只是一个个短暂的的周期性性的回落落的话,结结构性的的问题,对对于中国国房地产产今后几几十年,甚甚至几百百年的发发展,就就显得更更加重要要,绝大大多数发发达国家家中,发发展商的的融资的的主要渠渠道是通通过资本本市场,而而不是通通过银行行代管,也也就是说说间接投投资。李嘉诚之之所以成成为李嘉嘉诚是因因为有香香港股市市,美国国地产的的大亨已已经破产产了,但但是在电电视里面面
22、红得发发紫,之之所以有有他八十十年代、九九十年代代的红火火,是因因为他在在发行垃垃圾债券券,股市市、债市市是正常常的经济济趋向成成熟的房房地产市市场主要要的融资资渠道。这这些资金金的需求求,不能能全部堆堆在银行行里面,这这对银行行体系的的冲击是是非常大大的。昨天我们们讨论了了,是否否会出现现千亿企企业,我我个人认认为希望望不大,这这样将银银行的风风险一个个发展商商的决策策人的决决策失误误对中国国整体经经济带来来的冲击击,相当当于一个个省出现现毁灭性性的经济济灾难的的结果,这这种冲击击,是中中国经济济所不能能承受的的,这种种结果是是我们不不能承受受的,也也不应该该出现的的。中国国应该有有自己的的
23、资本使使臣,满满足房地地产发展展所需要要的资金金需求,而而且目前前,我认认为面临临一个更更加严峻峻的情况况,外国国资金大大量的涌涌入,大大家在媒媒体中间间看到,摩摩根等很很多的资资金蜂拥拥涌入,不不是购买买一个单单位,而而是购买买一栋。这这后面意意味着什什么,我我认为意意味着海海外土地地基金发发展商和和中国发发展商之之间的竞竞争已经经拉开了了帷幕。以目前的的情况来来看,政政府不采采取行动动,本土土的发展展商没有有新的融融资渠道道,在这这场竞争争中他们们输的情情况非常常大。因因为这些些摩根基基金今天天购买这这栋写字字楼后,他他就有现现金流,马马上就打打包卖出出去,或或者在资资本市场场中间,通通过
24、瑞思思这样送送出去,或或者根本本不通过过资本市市场在几几家保险险公司之之间一配配售问题题就解决决了,这这笔资金金少赚一一点,几几个月就就可以回回笼了,接接下来第第二个、第第三个,今今天的地地产商做做不到这这一点,如如果目前前的房地地产结构构,依然然维持目目前的架架构的话话,中国国房地产产的发展展会出现现结构性性的扭曲曲,一大大批的房房地产投投资商会会死掉,因因为我们们面临的的是不健健全的市市场竞争争。这个问题题实际上上我要呼呼吁,第第一要大大力发展展中国内内部的被被自己发发展商融融资、集集资的资资本市场场。第二二,在这这个问题题得到解解决以前前,需要要有某种种形式限限制海外外土地资资金的涌涌入
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 融资 新途径 cdsl
限制150内