某某房地产投资项目汇报材料分析(doc 17)expg.docx
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1、 乍浦项目目汇报材材料投资发展展部2022年10月3日主要结论论摘要乍浦项目目主要分分为两个个部分:一、与与嘉兴市市港口开开发建设设公司(以以下简称称“嘉港建建”)合资资成立码码头运营营公司;二、受受让港区区政府提提供的3322亩亩 详细区位参见所附图纸土地打打造浙江江浙北北物流基基地。由由于嘉兴兴市港务务局(嘉嘉港建的的股东之之一)和和嘉兴港港区的负负责人为为同一人人,与嘉嘉港建合合资后,港港区管委委会能够够为浙北北物流基基地的建建设提供供一定的的便利条条件。与嘉港建建合资成成立码头头运营公公司项目目的投资资机会在在于: 投资港口口具有一一定的战战略意义义:可以以保障集集团货物物在乍浦浦港接
2、卸卸中转,且且可为打打造浙北北物流基基地奠定定基础,也也便于专专业公司司利用乍乍浦有利利的地理理位置将将业务辐辐射到江江苏的太太湖流域域地区; 嘉兴港为为浙北地地区唯一一出海口口,地理理位置优优越。220088年后,浙浙北地区区原经上上海港中中转的部部分货物物将分流流嘉兴港港,嘉兴兴港货物物中转的的市场容容量扩大大,嘉兴兴港成为为上海港港这个国国际性大大港配套套港的地地位将进进一步确确立; 乍浦码头头投资项项目从财财务角度度而言,静静态年投投资回报报率为44.388,投投资回收收期为113.33年,盈盈亏平衡衡点为年年吞吐量量1155万吨,符符合基础础设施一一般项目目回报率率水平,可可行。该项
3、目投投资风险险在于: 乍浦港三三期通用用和扩建建码头为为中型通通用码头头,随着着码头泊泊位向大大型化、专专业化方方向发展展,存在在着结构构性过剩剩的风险险; 从敏感性性分析来来看,该该投资项项目对货货种、装装卸费率率和吞吐吐量都十十分敏感感,这三三个因素素的变动动对投资资收益的的影响巨巨大,所所以投资资有一定定的风险险性; 与合资方方存在着着一定的的文化差差异。关于投资资主体的的选择问问题,有有以下两两种方案案: 方案一:以集团团公司为为投资主主体:以以集团公公司作为为投资主主体,符符合打造造集团统统一物流流平台的的战略意意图;也也能够在在一定程程度上保保证今后后公司的的煤炭、化化工、钢钢材物
4、资资从乍浦浦中转;打造浙浙北物流流基地诸诸多事宜宜需要与与嘉兴港港区协调调,由集集团公司司作为合合资方便便于后期期浙北临临港物流流基地的的建设; 方案二:以燃料料公司为为投资主主体:经经测算,燃燃料公司司认为220088年以后后从吴泾泾中转仍仍比从乍乍浦港中中转运费费上经济济;且燃燃料公司司在乍浦浦已有1115亩亩土地,其其中预留留堆场553亩,整整合存量量资产后后就能满满足煤炭炭流通量量扩大的的需要。基于以上上分析,乍乍浦码头头运营公公司项目目符合基基础设施施项目回回报要求求,可行行。为了了打造浙浙北物流流基地,保保证集团的的货物优优先中转转,可与与嘉港建建合资。下一步可由投资主体进一步详细
5、论证该项目可行性,并与嘉港建商谈具体合资事宜。关于浙北北物流基基地的定定位问题题,根据据收集的的相关信信息,可可以初步步将浙北北物流基基地定位位为以化化工、建建材为主主的临港港物流园园区,形形成一体体两翼、两两翼联动动的格局局。但是是具体的的定位和和物流园园区项目目可行性性分析还还需进一一步调研研,可由由专业公公司会同同有关部部门进一一步分析析。第一部分分 合合资成立立浙江嘉兴兴港口公公司项目目一、项目目简介嘉兴市港港口开发发建设有有限公司司是乍浦浦港三期期通用和和扩建码码头的投投资建设设方,目目前通用用码头及及其配套套设施已已经完成成施工进进入验收收阶段,预预计今年年九月份份可试运运转。在在
6、这样的的背景下下,集团拟拟与“嘉港建建”(嘉港港建注册册资本555000万元,浙浙江省港港航局占占82%股份,嘉嘉兴市港港务局占占18%股份)合资成立浙江嘉兴港口有限公司。该公司提供装卸及堆存服务,运营期限为20年。合资公司注册资金10000万元人民币。其中,嘉兴市港口开发建设有限责任公司以实物资产出资,占65%股份,浙江以现金出资,占35%股份。公司分两期注资,2005年9月注册资本500万元,浙江出资175万元; 2006年4月增加注册资本至10000万元,浙江再出资3325万元。嘉兴港自自东向西西分为独独山、乍乍浦、海海盐三大大港区。浙江嘉兴港口有限公司的码头位于乍浦港区。乍浦港区岸线1
7、2公里,设有陈山原油码头和乍浦港区一、二、三期码头。三期规划9个码头,其中5个码头已经确定了货主自行建设,2个码头给嘉兴电厂预留,浙江嘉兴港口有限公司的码头是三期的通用和扩建泊位。该公司主主要资产产包括:港区堆堆场用地地1433亩(其其中通用用配套设设施占地地83亩亩,扩建建配套设设施占地地60亩亩);港港区生产产辅助及及生活辅辅助设施施;港区区水、电电、消防防、环保保等配套套设施;16吨吨门吊22台、225吨门门吊3台台,叉车车、铲车车等装卸卸机械。以以上4项项码头配配套设施施投资估估算为1110000万元元。另外外还有港港区公共共道路、停停车场5525330 mm2,该项项公共设设施投资资
8、为25500万万元,仅仅需承担担养护费费,不用用公司投投资建设设。码头和栈栈桥为浙浙江嘉兴港港口有限限公司向向嘉港建建承租资资产。其其中通用用码头为为长1660m,宽宽35mm,1.5万吨吨级散杂杂多用途途平台11座;扩扩建码头头为长1179mm,宽335m,11.5万万吨级散散杂多用用途平台台1座;另有共共用栈桥桥一座,长长6000m,宽宽16.5m。通通用码头头、扩建建码头和和栈桥的的资产估估算为1130000万元元(实际际资产价价值待竣竣工后由由双方认认可的评评估机构构确定)。通用码头头年设计计吞吐能能力600万吨,扩扩建码头头年设计计吞吐能能力644万吨,两两码头实实际吞吐吐能力可可达
9、2000万吨吨以上。通通用码头头、栈桥桥及其配配套的水水、电、消消防、环环保、装装卸、机机械、堆堆场、仓仓库、道道路、生生产辅助助、生活活辅助等等设施已已完成施施工进入入验收阶阶段,预预计九月月可试运运转。扩扩建码头头已完成成码头平平台以下下部分的的施工,预预计明年年5月能能完工。二、港口口行业分分析(一)港港口行业业发展速速度快于于国民经经济增长长速度,吞吞吐量供供需有一一定缺口口19977年-220044年我国国沿海主主要港口口的吞吐吐量表现现为一条条上升的的趋势线线,如下下图所示示:年代1997719988199992000020011200222003320044吞吐量(万吨)9082
10、22922337105116211500141291161151339318000642245527增长率1.566%14.001%9.377%12.330%17.221%18.994%24.669%从具体数数值上来来看,港港口行业业发展速速度快于于国民经经济发展展速度。经经过100多年的的建设,我我国港口口形成了了由主枢枢纽港为为骨干、区区域性中中型港口口为辅助助、小型型港口为为补充的的层次分分明的港港口布局局体系。根据交通通部20010年年港口业业计划目目标表,220100年沿海海港口吞吞吐能力力将达330亿吨吨(供给给量),220200年将达达到444亿吨。根根据我国国港口协协会预测测,
11、20010年年我国沿沿海地区区货物吞吞吐量将将达到339亿吨吨(需求求量)。从从整体上上看,我我国港口口供给能能力同市市场需求求有一定定差距。所所以从长长远角度度来看,投投资乍浦浦码头有有一定的的战略意意义。(二)我我国沿海海港口码码头吨级级结构性性矛盾突突出,中中小型、通通用型码码头泊位位数量偏偏多,大大型、深深水专用用码头泊泊位不足足表1:220044年沿海海港口万万吨级以以上泊位位统计表表分类1-3万万吨级3-5万万吨级5-100万吨级级10万吨吨级以上上个数46514314537分类通用件杂杂货泊位位通用散货货泊位专用泊位位个数260119524分类专用原油油泊位专用成品品油及液液化气
12、泊泊位专用煤炭炭泊位专用粮食食泊位专用集装装箱泊位位个数547411027155港口泊位位的发展展方向是是大型化化、专业业化。从从上表可可见,我我国沿海海港口码码头吨级级存在结结构性矛矛盾,中中小型、通通用型码码头泊位位数量偏偏多,大大型、深深水专用用码头泊泊位不足足。从行业供供需角度度而言,投投资嘉兴兴港有一一定的战战略意义义,但是是乍浦三三期的合合资码头头为中型型通用码码头,使使得投资资价值打打了折扣扣。三、嘉兴兴港市场场分析(一)嘉嘉兴港区区地理位位置较为为优越嘉兴港为为浙北地地区唯一一的出海海口,同同时内河河运输和和公路运运输便捷捷。乍浦浦港区通通过乍嘉嘉苏线沟沟通京杭杭运河、长长湖申
13、线线等内河河水系,内内河船从从乍浦可可以到达达杭嘉湖湖地区除除淳安以以外的所所有市、县县,此外外“南排工工程”建设完完成将使使得乍浦浦和江苏苏的太湖湖流域连连通。公公路上与与3200国道、007省道道、沪杭杭甬高速速、乍嘉嘉苏高速速通联。另另乍嘉苏苏铁路正正在规划划中。根根据长长江三角角洲地区区现代化化公路水水路交通通规划纲纲要,嘉嘉兴港为为地区性性重要港港口。(二)预预计乍浦浦港区市市场容量量在20008年年以前平平稳增长长,20008年年以后中中转量的的增速将将有所提提高三期通用用和扩建建码头建建成后,乍乍浦港将将形成66个公用用码头,最最大接卸卸能力将将达到5560万万吨/年年(其中中三
14、期通通用和扩扩建码头头2000万吨,一一期两个个码头1160万万吨,二二期1、22号码头头2000万吨)。近两年乍乍浦港吞吞吐量将将平稳增增长,预预测如下下:表2:乍乍浦港66个公用用码头中中转量预预测表年2001120022200332004420055(F)20066(F)20077(F)中转量(万万吨)100120145205266346450基于此,预预测浙江江嘉兴兴港口有有限公司司的中转转量为:20006年1100万万吨,220077年1550万吨吨。嘉兴港的的腹地经经济,长长期以来来一直以以上海港港为主要要进出海海口。近近期来,由由于地区区经济发发展迅速速,物资资中转量量骤增,对对
15、上海港港造成了了很大的的压力,而而上海港港吞吐能能力的进进一步增增长,又又受到岸岸线资源源不足的的制约,特特别是上上海为迎迎接20010年年世博会会,将调调整黄埔埔江两岸岸泊位的的布局,黄黄浦江沿沿岸码头头的外迁迁,上海海港的货货物将分分流罗泾泾、吴泾泾和嘉兴兴港。这这使得嘉嘉兴港成成为上海海港这个个国际大大港的配配套港口口,为嘉嘉兴港的的发展带带来新的的机遇。乍乍浦港220088年以后后的未来来中转货货物量,直直接与腹腹地的经经济发展展、乍浦浦港的接接卸能力力及中转转成本三三大因素素相关。预预计20008年年以后乍乍浦港的的中转量量增长速速度将提提高。基于此,预预测浙江江嘉兴兴港口有有限公司
16、司的中转转量为:20008年1180万万吨,220099年及以以后为2200万万吨。四、财务务分析及及评价(一)损损益及现现金流量量估算1、基本本假设条条件前期公司司领导、流流通部、燃燃料公司司做了大大量的调调研工作作,在此此基础上上根据最最近两次次的谈判判结果进进行调整整,得出出财务分分析的基基本假设设如下:表3:财财务分析析基本假假设表项目基本假设设费率内贸货物物装卸费费按照118元/吨计算算,外贸贸货费率率按照330元/吨计算算堆存费收收入每年年2100万元运量内贸量:外贸量量3:220066年中转转量1000万吨吨、20007年年中转量量1500万吨、220088年中转转量1880万吨
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