某酒店项目可行性研究报告(doc 37页)ewcy.docx
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1、项目调研研小组20077年100月077日目 录第一章 总论一、 报报告编制制说明 055二、 市市场调查查方法06三、 数数据统计计方法说说明 066四、 术术语解释释 077第二章 项目概概述一、 业业主公司司背景 077二、 项项目基本本资料08第三章 市场调调查及分分析 一、 项项目地理理环境 088二、项目目地区基基本情况况09三、项目目地区旅旅游业的的发展11四、项目目区域市市场市场场调查11五、项目目主要竞竞争对手手分析11六、项目目调查发发现及初初步结论论15七、项目目初步结结论的SSWOTT分析 116第四章 项目初初步确立立 一、酒店店主题定定位17二、服务务功能定定位18
2、三、酒店店市场定定位18四、酒店店规模定定位18第五章 项目开开发战略略规划 一、 项项目设计计任务 199二、 项项目布局局规划 200三、 前前期投资资预算 200四、 筹筹建工作作策划 211第六章 酒店经经营管理理规划 一、 总总则28二、 项项目经营营策略28三、 项项目管理理策略30四、 项项目宣传传策略31五、 服服务质量量监控31六、 目目标的达达成31七、 企企业可持持续发展展31第七章 酒店经经营模式式分析 一、 经经营模式式概述32二、 项项目经营营模式定定位策略略33三、 酒酒店管理理公司的的选用34第八章 酒店经经营业绩绩预测及及分析 一、 营营业收入入预测及及分析3
3、4二、 成成本费用用预测及及分析34三、 经经营利润润预测及及分析35第九章 投资风风险评估估一、 投投资风险险分析35二、 投投资回报报分析与与推论36第十章 可行性性论证的的结论一、 报报告要点点综述36二、 项项目整体体可行性性分析结结论36前 言言一、受东东莞尚佳佳实业投投资有限限公司委委托,酒酒店项目目调研小小组在经经过对道道窖镇及及项目周周边的酒酒店业、餐餐饮业、娱娱乐业、康康体业实实地考察察调研、全全方位的的专业数数据分析析以及对对酒店未未来市场场发展趋趋势的判判断预测测后,制制订此东东莞尚佳佳华南餐餐饮酒店店用品市市场酒店店项目可可行性研研究报告告。二由于于客观方方面的原原因,
4、酒酒店项目目调研小组组郑重提提醒:本本报告的的作用是是基于为为项目可可行性提提供一个个参考,并并不构成成决策时时的主导导和倾向向性意见见,对东东莞尚佳佳实业投投资有限限公司根根据本报报告作出出任何决决策或行行动而可可能造成成损失者者,本项项目调研研小组及及其成员员不负任任何责任任。三本报报告受东东莞尚佳佳实业投投资有限限公司委委托,是是基于对对酒店经经营管理理的目的的,不是是作为贵贵公司投投资用途途的根据据。四本项项目调研研小组认认为,一一个酒店店经营成成功与否否,最终终取决于于产品与与市场需需求的结结合,而而市场需需求是由由区域经经济发展展决定的的。因此此,在调调查研究究和报告告编写过过程中
5、,我我们始终终坚持市市场导向向的原则则,密切切关注道道窖镇地地区经济济发展趋趋向,并并把这种种关注作作为项目目定位规规划研究究的重心心五本报报告对于于东莞市市及道窖窖镇酒店店业进行行分析,目的是是加深对对东莞市市及道窖窖镇酒店店的认识识,并无无任何负负面意思思。六本报报告对投投资收益益及回收收期的预预测是基基于一个个动态的的环境和和未来的的不确定定性,所所以,相相关的预预测将会会随之而而有所调调整。七敬请请合作方方妥善保保管好本本报告并并限定传传阅对象象范围,受受阅者应应对本报报告内容容保密,任任何情形形下不得得泄露报报告内容容。酒店项目目调研小小组20077年100月077日第一章 总论一、
6、报告告编制说说明 1 可行行性报告告编制依依据:(1)与与开发商商签订的的服务合合同。(2)项项目小组组的基础础数据库库。(3)实实地调查查过程中中得到的的对本项项目有针针对性的的大量真真实有效效数据。(4)开开发商提提供的项项目地块块图纸及及资料。(5)项项目小组组多次召召开顾问问论证会会议所确确定的基基本定位位。(6)在在基本定定位基础础上,根根据项目目实际情情况和所所涉及的的财税政政策,进进行投资资分析和和测算。(7)中中华人民民共和国国旅游游涉外饭饭店星级级的划分分评定(220055年版);(8)东东莞市旅旅游局网网站的资资料。(9)东东莞市统统计局提提供的统统计年鉴鉴。(10)220
7、066年中国国饭店业业务统计计。2 项目目小组成成员简介介:(1)项项目总监监 Mrr. KKenddy 近20年年大型酒酒店运营营和大型型项目管管理经验验,曾任任多家企企业的项项目总监监;曾经经主持过过大型55星级酒酒店的筹筹建和运运营,具具有丰富富的大型型酒店筹筹建和项项目管理理实践经经验,特特别擅长长于酒店店筹建、前前期经营营和管理理策划、经经营布局局策划、酒酒店土建建和机电电项目监监理和咨咨询、营营销策划划、酒店店采购规规划、人人力资源源规划等等开业咨咨询工作作,熟悉悉酒店各各部门的的运营和和管理。(2)房房务管理理咨询顾顾问 MMr. Simmon 超过200年的五五星级酒酒店房务务
8、管理和和运营经经验,在在酒店管管理公司司外派到到超过55间酒店店驻场管管理。长长于客房房、洗涤涤和PAA部的管管理与运运营,曾曾参与多多家酒店店的前期期调研,分分析及定定位。(3)酒酒店营销销策划咨咨询顾问问 Mrr. jjackket超过100年酒店店营销策策划经验验,现任任广东某某五星级级酒店销销售总监监,曾在在香格里里拉集团团任职,曾曾参与多多家高星星级酒店店的营销销部筹建建工作,曾曾参与多多家酒店店的前期期调研,分分析及定定位。具具有丰富富酒店营营销咨询询经验,特特别长于于创意营营销的研研究和实实践。(4)中中餐餐饮饮管理咨咨询顾问问 Mrr.wiilsoon超过二十十年酒店店餐饮管管
9、理和运运营经验验,现任任广东某某五星级级酒店餐餐饮总监监,曾参参与多家家酒店的的前期调调研,分分析及定定位。具具有丰富富酒店餐餐饮咨询询经验,特特别长于于中餐经经营管理理。(5)工工程管理理咨询顾顾问 MMr. jacck 超过200年高级级酒店工工程部运运营和管管理经验验,现任任广东某某四星级级酒店工工程部经经理,具具有丰富富酒店工工程管理理咨询经经验。(6)财财务管理理咨询顾顾问 MMr. amyy 超过133年酒店店财务管管理经验验,现任任广东某某五星级级酒店财财务总监监,具有有丰富酒酒店财务务咨询经经验。(7)项项目行政政助理 Ms. Caaddiie 大专学历历,超过过10年年外资四
10、四星级酒酒店前厅厅管理经经验,熟熟悉外国国酒店管管理制度度和流程程,负责责本项目目小组的的行政支支持工作作。二、市场场调查方方法1 公开开数据采采集:一方面通通过互联联网获取取东莞旅旅游局、统统计局、发发改委、房房管局、规规划局等等官方数数据信息息,另一一方面通通过对政政府相关关部门进进行现场场采访获获得官方方数据信信息。2 酒店行业业职业经经理人深深度访谈谈通过项目目小组的的行业人人脉关系系,对调调查对象象内部职职业经理理人进行行深入访访谈后,所所掌握的的各种真实实数据,分分析可能能对本项项目构成成竞争的的现有竞竞争对手手的酒店店经营业业绩。3 现场场调研现场通过过角色扮扮演、实实际体验验消
11、费,了了解道窖窖镇及项项目周边边高档酒酒店的具具体经营营情况,高高档餐饮饮业及娱娱乐康体体业的具具体经营营情况以以及主体体客源和和潜在客客源的类类别情况况。三、 数数据统计计方法说说明1 对比比官方数数据以及及内部信信息,项项目小组组通过实实地调查查和访谈谈以核实实数据的的准确性性,并将将所得数数据进行行综合分分析。2 行业盈亏亏平衡率率。3 使用用平等市市场份额额分析法法对未来来竞争酒酒店市场场进行分分析。四、 术术语解释释1 营业业收入:是指按按“权责发发生制”原则定定义的、经经营酒店店及其附附属设施施所得的的客房、中中西餐厅厅、水疗疗中心,其他商务和休闲娱乐设施,电话、传真、洗衣及其他各
12、项服务或赔偿(除保险外)获得的应税营业性收入之总和。2 经营营利润:是指酒酒店营业业收入减减去营业业税金及及附加、经经营成本本和经营营费用的的余额。3 营业业税金及及附加:是指按按税法规规定缴纳纳的营业业税金及及附加。4 经营营成本:是指餐餐饮、客客房部门门的原材材料成本本和商品品部的商商品进价价等。5 经营营费用:是指如如下费用用,包括括但不仅仅限于:(1)酒酒店各营营业部门门的员工工工资、福福利费及及各项费费用,如如办公用用品、邮邮电费、清清洁用品品、服务务用品、制制服摊销销、洗涤涤费、装装饰费、差差旅费、厨厨房炊具具、厨房房燃料等等。(2)酒酒店行政政管理、销销售、工工程维修修等部门门的
13、员工工工资、福福利费及及这些部部门发生生的办公公费、差差旅费等等。(3)经经营中发发生的保保险费、交交际应酬酬费、广广告费、水水电费、维维修费、燃燃料及动动力费、职职工培训训费、坏坏帐损失失及车船船牌照使使用税等等。(4)营营业税金金及附加加。第二章 项目概概述一、 业业主公司司背景 东莞尚佳佳实业投投资有限限公司是是由东莞莞市方中中集团及及其它股股东组成成的、专专门为东东莞尚佳佳华南餐餐饮酒店店用品市市场项目目投资而而成立的的民营企企业。二、 项项目基本本资料1 项目目名称:东莞尚尚佳华南南餐饮酒酒店用品品市场酒酒店项目目。2 项目目位置:道窖镇镇高速公公路出口口(明轩轩大酒店店旁)。3 总
14、用用地面积积:43316。88平方米米。4 总占占地面积积:13374平平方米。5 总建建筑面积积:初步步拟建设设147700平平方米。6 建筑筑密度:34%。7 容积积率:33。188。8 绿化化率:115%。9 场地地内停车车数:443辆。10 工工程竣工工时间:未定。11 酒酒店定位位:未定定。12 调调研目的的:项目目的定位位及可行行性,投投资风险险及回报报分析。第三章 市场调调查及分分析一、 项项目地理理环境 1 位置置:位于于东莞市市道滘镇广深深高速公公路出入入口旁,是是广州、深深圳等地地进入东东莞最主主要的门门户之一一。2 交通通:距离离道滘镇中心心区,莞莞城南城城区,洪洪梅镇,
15、望望牛墩均均处于115分钟钟的车程程,距广广州约440分钟钟的车程程及规划划当中的的轻轨铁铁路交通通网线。3 周边边环境:周边有有东莞汽汽车总站站旁的茶茶叶批发发市场及及华南电电子交易易中心等等2个批批发市场场,项目目所在地地旁有茶茶叶批发发市场,项项目所在在地对面面有医疗疗用品市市场,道道滘镇有农农业用品品批发市市场及东东莞市人人民医院院(暂时时无法获获取其建建筑规模模及市场场定位等等信息,以以上项目目均处于于10分分钟的车车程之内内)。4 周边边的酒店店:(1)四四星级以以上酒店店:一线线范围以以内(车车程在115分钟钟以内)的的酒店包包括道滘滘镇的五五星级明明轩大酒酒店,东东莞万江江区的
16、尼尼罗河酒酒店,洪洪梅镇的的四星级级汇景大大酒店,医医疗用品品市场中中正在建建筑规划划的五星星级配套套酒店,正正在招租租的约1150000平方方米的酒酒店项目目(具体体星级定定位不详详)。二二线范围围(车程程在155分钟以以上)的的酒店包包括车程程在半小小时以内内的四五五星级酒酒店不下下十数家家,除了了极为少少数的酒酒店定位位在商务务或度假假型酒店店,其它它的酒店店基本上上的市场场定位是是以娱乐乐来带动动客房及及餐饮消消费的娱娱乐型酒酒店。(2)三三星级酒酒店:一一线范围围以内的的酒店包包括道滘滘镇的绿绿州酒店店及新城城酒店,东东莞万江江区的上上苑酒店店,望牛牛墩的望望牛墩宾宾馆,四四季酒店店
17、及万豪豪酒店。二二线范围围的酒店店包括车车程在半半小时以以内的三三星级酒酒店也不不下十数数家,除除了极为为少数的的酒店定定位在商商务型酒酒店,其其它的酒酒店基本本上的市市场定位位也是以以娱乐来来带动客客房及餐餐饮消费费的娱乐乐型酒店店。(3)快快捷酒店店:目前前各大快快捷连锁锁酒店逐逐步进入入整个东东莞地区区,它包包括有:在本项项目区域域市场内内的有:锦江酒酒店管理理有限公公司的经经济型酒酒店-锦锦江之星星及七天天酒店管管理有限限公司的的经济型型酒店-七天连连锁酒店店,在本本项目区区域市场场外的有有:八方方快捷酒酒店管理理有限公公司的经经济型酒酒店-八八方快捷捷酒店,莫莫泰1668酒店店管理有
18、有限公司司的经济济型酒店店-莫泰泰1688酒店,城城市客栈栈酒店管管理有限限公司的的经济型型酒店-城市客客栈。格格林豪泰泰酒店管管理有限限公司的的经济型型酒店-格林豪豪泰酒店店,山水水酒店管管理公司司的精品品型商务务酒店-山水时时尚酒店店。根据以上上资料分分析得知知:(11)项目目所在地地一线及及二线范范围内的的三星级级及以上上的酒店店为数众众多,竞竞争非常常激烈,对对项目构构成了极极大的威威胁。因因此,地地理环境境不理想想。而酒酒店项目目投资的的成功与与否?地地理位置置的选定定是首要要关注的的问题,它它对将来来酒店经经营的成成败起着着极为重重要的作作用。(22)项目目所在地地一线及及二线范范
19、围内的的快捷连连锁酒店店只有22家,目目前竞争争对手极极少。因因此,地地理环境境较为理理想。(33)项目目所在地地一线范范围内规规划中有有5个批批发市场场,其中中下档次次的消费费群体令令周边的的三星级级及快捷捷连锁酒酒店受益益。但是是,批发发市场经经营的成成功与否否?直接接影响到到酒店的的经营状状况。且且批发市市场经营营需要市市场的培培育期,从从规划起起计算,五五年内周周边的三三星级及及快捷连连锁酒店店难以有有较大的的收益。(44)批发发市场经经营的成成功与否否?存在在着许多多不可预预见的因因素。二、 项项目地区区基本情情况1 地理理位置:道滘镇位于于东莞市市西部,地处穗穗深经济济走廊间间,广
20、深深高速公公路横穿穿镇区,并设有有大型的的互通立立交出入入口,另另外有44条标准准一级主主干公路路连接1107国国道及莞莞城和其其它镇区区,北距距广州336公里里,南距距香港990公里里,东距距莞城99公里,全镇土土地总面面积633平方公公里,道道滘镇是一一个具有有深厚传传统文化化的水乡乡,已有有6600年的悠悠久历史史近几年年被授予予“中国曲曲艺之乡乡”, “游泳之之乡”和“中国民民间艺术术之乡”的荣誉誉。2 区域域人口:全镇下下辖133个村民民委员会会和1个个社区居居委会,户籍人人员5.4万人人,外来来暂住人人口8.7万人人。3 经济济发展:近年来来,道滘滘镇形成成了外资资企业、集集体企业
21、业、民营营企业和和第三产产业齐头头并进、共共同发展展的格局局,架起起了一个个以首饰饰、电子子、五金金、橡胶胶、制衣衣、皮革革、化工工、纸类类、米制制品等行行业为支支柱的门门类较多多的外向向型工业业体系,促促进了房房地产、商商务酒店店、物流流、传统统饮食等等行业的的快速崛崛起,实实现了农农业经济济向高科科技、高高效益方方向发展展的转变变。 220055年,全全镇生产产总值226.11亿元;工业总总产值555.99亿元;镇本级级财政收收入1771522万元;各项税税收总额额291122万万元,其其中国税税分局征征收额2210774万元元,地税税分局征征收额880488万元;金融机机构各项项存款总总
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