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1、第三章 土地增增值税重点内容:1、土土地增值税的的征税范围22、土地增值值税应纳税额额的计算3、土土地增值税的的减免税优惠惠 第一节 概述知识点一:土地地增值税的概概念和特点一一、土地增值值税的概念土土地增值税是是对有偿转让让国有土地使使用权及地上上建筑物和其其他附着物产产权并取得增增值性收入的的单位和个人人所征收的一一种税。二、土土地增值税的的特点(注意意选择题)11、以转让房地产取取得的增值额额为征税对象象;2、征税税面比较广;不论法人与与自然人;不不论经济性质质;不论内资资与外资企业业、中国公民民与外籍个人人;不论部门门,都可能成成为土地增值值税的纳税人人。3、采用用扣除法和评估法计算增
2、增值额;4、实实行超率累进进税率;5、实行按按次征收,其其纳税时间、缴缴纳方法根据据房地产转让让情况而定。三、土地增值税的立法原则(了解)第二节 征税范范围、纳税人人和税率知识点二:土地地增值税的征征税范围一、征征税范围土地地增值税的课课税对象是有有偿转让国有有土地使用权权及地上建筑筑物和其他附附着物产权所所取得的增值值额。(一)征税税范围的一般般规定1、土土地增值税只只对转让国有有土地使用权权的行为课税税,转让非国国有土地和出出让国有土地地的行为均不不征税。注意意区分:国有有土地和非国国有土地(集集体土地)转转让和出让的的区别2、土土地增值税既既对转让土地地使用权课税税,也对转让让地上建筑物
3、物和其他附着着物的产权征征税。3、土土地增值税只只对有偿转让让的房地产征征税,对以继继承、赠与等等方式无偿转转让的房地产产,不予征税税。不征土地地增值税的房房地产赠与行行为包括:(11)房产所有有人、土地使使用权所有人人将房屋产权权、土地使用用权赠与直系系亲属或承担担直接赡养义义务人的行为为;(2)房房产所有人、土土地使用权所所有人通过中中国境内非营营利的社会团团体、国家机机关将房屋产产权、土地使使用权赠与教教育、民政和和其他社会福福利、公益事事业的行为。(二二)征税范围围的若干具体体规定:要注注意选择题,几几乎每年考试试选择题中都都会涉及。22008年考考题:下列行行为中,应当当征收土地增增
4、值税的有( )。A、将将房屋产权赠赠与直系亲属属的B、由双双方合作建房房后分配自用用的C、以房房地产抵债而而发生房地产产产权转让的的D、被兼并并企业将房地地产转让到兼兼并企业的EE、以房地产产作价入股投投资房地产开开发公司的答答案:CE解解析:选项AA,不属于征征税范围;选选项B、D,暂暂免征收土地地增值税。22007年考考题:下列业业务应缴纳土土地增值税的的有( )。A、房地产评估增值的B、某商业企业以土地作价入股投资开办工厂C、将自有房产赠送给客户的D、以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的E、出地、出资双方合作建房,建成后又转让的答案:CE解析:房地产评估增值,没有发生房地产权属转移,不
5、属于土地增值税征税范围;以房地产作价入股暂免征收土地增值税;以房地产抵押贷款,在抵押期间房地产权属并没有发生转移,也不属于土地增值税征税范围。知识点三:土地增值税的纳税人和税率二、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人。三、税率第三节 转让房房地产增值额额的确定知识点四:转让让房地产的收收入与扣除项项目金额的确确定土地增值值税的计税依依据是纳税人人转让房地产产所取得的增增值额。转让让房地产的增增值额,是纳纳税人转让房房地产的收入入减除税法规规定的扣除项项目后的余额额。一、收入入额的确定纳纳税人转让房房地产所取得得的收入,是是指转让房地地产
6、所取得的的各种收入,不不允许从中减减除任何成本本费用。一般般地,对取得得的实物收入入,要按收入入时的市场价价格折算成货货币收入; 例如:销售一一栋房屋,取取得货币收入入1000万万元,同时取取得水泥2万万吨,市场价价300元/吨,计算时时土地增值税税时共计取得得收入额是11000330021600(万万元)。所取取得的收入为为外国货币的的,应当以取取得收入当天天或当月1日日国家公布的的市场汇价折折合成人民币币,据以计算算应纳土地增增值税税额。如如果是分期收收款取得外币币收入的,也也是按实际收收款日或收款款当月1日的的市场汇率折折合成人民币币。二、扣扣除项目及其其金额(一)取取得土地使用用权所支
7、付的的金额是指纳纳税人为取得得土地使用权权所支付的地地价款和按国国家统一规定定缴纳的有关关费用之和。其中“取取得土地使用用权所支付的的金额”又包包括三种形式式:a以出出让方式取得得土地使用权权,为支付的的土地出让金金;b以行政政划拨方式取取得土地使用用权的,为转转让土地使用用权时按规定定补缴的出让让金;c以转让让方式取得土土地使用权的的,为支付的的地价款。(二)开发发土地和新建建房及配套设设施的成本(简简称房地产开开发成本)主主要包括土地地征用及拆迁迁补偿费、前前期工程费、建建筑安装工程程费、基础设设施费、公共共配套设施费费、开发间接接费用等。22005年考考题:下列项项目中,属于于房地产开发
8、发成本的有( )。A、土土地出让金BB、耕地占用用税C、公共共配套设施费费D、借款利利息费用答案案:BC解析析:土地出让让金属于第一一项取得土地地使用权支付付的金额;借借款利息费用用属于第三项项房地产开发发费用。(三三)开发土地地和新建房及及配套设施的的费用(简称称房地产开发发费用)是指指与房地产开开发项目有关关的销售费用用、管理费用用、财务费用用。1、如果果能按转让房房地产项目计计算分摊利息息并提供金融融机构证明的的例如:企业开开发房地产取取得土地使用用权所支付的的金额10000万元,房房地产开发成成本60000万元,向金金融机构借入入资金利息支支出400万万元(能提供供贷款证明);其中超过
9、国国家规定上浮浮幅度的金额额为100万万元;该省规规定其他房地地产开发费用用为5%;该该企业允许扣扣除的房地产产开发费用(400100)(1000060000)5%650(万万元)2、如如果不能按转转让房地产项项目计算分摊摊利息支出或或不能提供金金融机构证明明的允许扣除除的房地产开开发费用(取取得土地使用用权所支付的的金额房地地产开发成本本)10%例如:接上例例,假设公司司没有按房地地产项目计算算分摊银行借借款利息,该该项目所在省省政府规定计计征土地增值值税时房地产产开发费用扣扣除比例按110%计算,则则:应扣除的的房地产开发发费用(1100066000)10%7700(万元元)。(四)与与转
10、让房地产产有关的税金金转让房地产产时缴纳的相相关税金一般般包括:营业业税、印花税税、城市维护护建设税,教教育费附加等等。注意:1、印花税:房地产开发发企业以外的的其他纳税人人,允许扣除除(按产权转转移书据所载载金额的0.5贴花);房地产开发发企业已列入入管理费用,印印花税不再单单独扣除。22、个人购入入房地产再转转让的,其购购入环节缴纳纳的契税,不作为为与转让房地地产有关的税税金予以扣除除。例如:某外资资工业企业22008年转转让一幢新建建办公楼取得得收入60000万元,已已知该单位为为取得土地使使用权而支付付的地价款和和有关费用为为1000万万元,投入的的房地产建造造成本30000万元,其其
11、利息支出不不能取得金融融机构的合法法证明,其转转让办公楼相相关的税金已已经全部付清清,已知该企企业所在地政政府规定的其其他房地产开开发费用的计计算扣除比例例为10%。扣除项目金额10003000(10003000)10%60005%+60000.54703(万元)例如:某市工业企业2008年转让一块土地使用权,取得收入2000万元。年初取得该土地使用权时支付金额800万元,转让时发生税金以外的相关费用15万元。提示:转让购置的土地使用权,是以转让收入减去购买时的价款的差额计算缴纳营业税的。营业税:(2000800)5%60(万元)城建税:607%4.2(万元)教育费附加:603%1.8(万元)
12、扣除项目金额80015604.21.8881(万元)(五)财政部规定的其他扣除项目1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。对取得土地使用权后,未进行开发即转让的,在计算应纳增值税时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,以及转让环节缴纳的税金,不得加计扣除。例如:上面的例题:某外资工业企业,如果该外资企业是房地产开发企业,则扣除项目金额中还要加上(10003000)20%800(万元),总共就是5503万元了。2、县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用:(1)如果代收费用计入房价向购买方一并
13、收取,则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。(2)如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取,可以不作为转让房地产的收入征税。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用就不得在收入中扣除。(六)旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格房地产评估机构评定的重置成本价成新折扣率例如:一幢房屋已使用20年,建造时的造价为2000万元,按转让时的建材及人工费用计算,建同样的新房需花费5000万元,该房屋五成新,则该房的评估价格为:500050%2500(万元)。在这种情况下,其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣
14、除。但对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,则不允许在计算土地增值税时予以扣除。2008年考题:出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时,其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。A、账载余额B、重置成本C、账载原值乘以成新折扣率D、重置成本价乘以成新折扣率答案:D三、评估价格及有关规定评估价格:是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。注意:是由房地产评估机构评定的,而不是由税务机关评定。1、出售旧房及建筑物的2、隐瞒、虚报房地产成交价格的应由评估机构
15、参照同类房地产的市场交易价格进行评估。市场比较法确定房地产评估价格交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正区域因素修正其他因素修正3、提供扣除项目金额不实的房产的扣除项目金额:由评估机构按照评估出的房屋重置成本价,乘以成新度折扣率确定;土地的扣除项目金额:用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的应按评估的市场交易价确定其实际成交价,并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。1、3项:是评估确定扣除项目金额;2、4项:是评估确定房地产转让收入。第四节 应纳税税额的计算知识点五:计算算土地增值税税的简便方法法1、增值额额
16、未超过扣除除项目金额550%的,土土地增值税税税额增值额额30%;2、增值额额超过扣除项项目金额500%,未超过过100%的的,土地增值值税税额增增值额400%扣除项项目金额速速算扣除系数数5%3、增增值额超过扣扣除项目金额额100%,未未超过2000%的,土地地增值税税额额增值额50%扣扣除项目金额额速算扣除除系数15%4、增值额额超过扣除项项目金额2000%的,土土地增值税税税额增值额额60%扣除项目金金额速算扣扣除系数355%知识点六六:转让土地地使用权和出出售新建房及及配套设施应应纳税额的计计算方法一、转转让土地使用用权和出售新新建房及配套套设施应纳税税额的计算方方法:1、计计算增值额
17、。增值额收入额扣除项目金额2、计算增值率。增值率增值额扣除项目金额100%3、确定适用税率。4、计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数教材172页例题。2007年考题:某市一内资房地产开发公司2006年开发一个项目,有关经营情况如下:(1)该项目商品房全部销售,取得销售收入4000万元,并签订了销售合同。(2)签订土地购买合同,支付与该项目相关的土地使用权价款600万元,相关税费50万元。(3)发生土地拆迁补偿费200万元,前期工程费100万元,支付工程价款750万元,基础设施及公共配套设施费150万元,开发间接费用60万元。(4)发生销售费用100万元,财务费用60万元
18、,管理费用80万元。(5)该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息,当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。根据上述资料和税法相关规定,回答下列问题:1、该房地产开发公司2006年应缴纳印花税()万元。A.1.38B.1.50C.2.18D.2.30【答案】D【解析】该房地产开发公司2006年应缴纳印花税40000.56000.52.30(万元)注意:两项印花税,容易漏掉一项,包括购买合同和销售合同。2、该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为()万元。A.220B.222.65C.225D.230.6【答案】A【解析】该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加400
19、05%(17%3%)220(万元)注意:前面计算的印花税不能扣除,因为是房地产开发公司。3、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额()万元。A.2301B.2303.65C.2483D.2685【答案】C【解析】准予扣除土地使用费60050650(万元)准予扣除房地产开发成本2001007501506201260(万元)准予扣除房地产开发费用(6501260)10%191(万元)准予扣除“其他扣除项目金额”(6501260)20%382(万元)该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计65012
20、601913822483(万元)注意:房地产开发费用不能直接相加,而应计算扣除。4、该房地产开发公司2006年应缴纳土地增值税()万元。A.389.1B.394.5C.678.54D.679.6【答案】A【解析】收入总额4000万元准予扣除项目合计22024832703(万元)增值额4000-27031297(万元)增值率增值额扣除项目金额100%12972703100%47.98%,适用税率30%。应纳土地增值税129730%389.1(万元)知识点七:出售旧房应纳税额的计算方法二、出售旧房应纳税额的计算方法:1、计算评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2、汇集扣除项目金额。3、计算增值
21、率。增值率增值额扣除项目金额100%4、依据增值率确定适用税率。5、计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数教材173页例题。知识点八:特殊售房方式应纳税额的计算方法三、特殊售房方式应纳税额的计算方法纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,如果按照此办法难以计算或者明显不合理,也可以按建筑面积计算分摊或按税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额扣除项目的总金额(转让土地使用权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积)例题:某房地产开发公司开发一小区,于2006年1月签订房地产开发合同,并
22、于2006年12月投入“三通一平”资金共100万元,第一幢房屋于2008年8月建成并于9月全部销售,取得售房款2000万元,2009年1月31日销售第二幢房屋取得售房款6000万元,2010年11月将最后一幢房屋销售出去取得售房款3000万元。已知企业取得土地使用权支付的费用为1000万元,三幢房屋的开发成本分别为800万元、3000万元、1000万元;三幢房屋销售时缴纳与销售房屋有关的税金分别为110万、330万和165万,三幢房屋的建筑面积分别为20000平方米、50000平方米和30000平方米。该公司利息支出不能准确按项目计算分摊,该地政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。计算20
23、08年、2009年和2010年各应缴纳的土地增值税:三幢房屋土地使用权及“三通一平”费用10010001100(万元)第一幢房屋应分摊110020000/(200005000030000)220(万元)第二幢房屋应分摊110050000/(200005000030000)550(万元)第三幢房屋应分摊110030000/(200005000030000)330(万元)2006年销售第一幢房屋:扣除项目金额220800110(220800)10%(220800)20%1436(万元)增值额20001436564(万元)增值率5641436100%39.28%50%应纳土地增值税56430%169
24、.2(万元)2007年销售第二幢房屋:扣除项目金额5503000330(5503000)10%(5503000)20%4945(万元)增值额600049451055增值率10554945100%21.33%50%应纳土地增值税105530%316.5(万元)2008年销售第三幢房屋:扣除项目金额3301000165(3301000)10%(3301000)20%1894(万元)增值额300018941106增值率11061894100%58.39%50%应纳土地增值税110640%18945%347.7(万元)总结:需要注意的问题:(1)房地产开发企业印花税不能单独扣除。(2)外商投资企业不交
25、纳城建税和教育费附加。(3)已知的销售费用和管理费用等数据是没有用的,房地产开发费用是根据前两项的一定比例来计算的;(4)房地产开发企业还可以加计扣除20%。(5)如果是转让购买的土地使用权或者房屋的,计算营业税时可以根据收入减去原购买价款后的差额来计算。(6)转让旧房时,减去的是评估价格而不是当时的造价。第五节 减免税税优惠知识点九:土地地增值税的减减免税优惠一一、一般减免免税规定1、建建造普通标准准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的,予以免税;超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。2008年考题:计算缴纳土地增值税时,判定普通住宅的标准有( )。A、建筑容积率在1.0以上B
26、、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下C、建筑覆盖率在1.0以上D、增值额未超过扣除项目金额之和的20%E、单套建筑面积在120平方米以下答案:ABDE解析:普通标准住宅标准必须同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。对纳税人既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用该免税规定。2、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产,免税
27、。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,也可以免征土地增值税。3、自1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房(非普通住宅),经向税务机关申报核准,凡居住:满5年或5年以上的,免征土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年的,按规定计征土地增值税,不能享受减免。2008年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税。4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。(新增)例题:某房地
28、产开发公司,2008年发生以下业务:(1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权,支付土地出让金4000万元,缴纳相关税费240万元;(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、写字楼各一栋,占地面积各为1/2;(3)住宅楼开发成本3000万元,分摊到住宅楼利息支出300万元,包括超过贷款期限的利息40万元;(4)写字楼开发成本4000万元,无法提供金融机构证明利息支出具体数额;(5)9月份全部竣工验收后,公司将住宅楼出售,取得收入8000万元;将写字楼出售取得价款15000万元。计算该房地产公司应缴纳的土地增值税。(假定不考虑除营业税之外的其他税费)解析:(1)普通标准住宅和写字楼可扣除的土地出让
29、金及相关税费分别为:(4000240)1/22120(万元)(2)住宅楼开发成本3000万元住宅楼开发费用(30040)(21203000)5%516(万元)写字楼开发成本4000万元写字楼开发费用(21204000)10%612(万元)(3)该房地产公司销售住宅楼的营业税80005%400(万元)销售写字楼的营业税150005%750(万元)(4)住宅楼加计扣除20%部分:(21203000)20%1024(万元)写字楼加计扣除20%部分:(21204000)20%1224(万元)(5)住宅楼扣除项目金额合计2120300051640010247060(万元)写字楼扣除项目金额合计21204
30、00061275012248706(万元)(6)住宅楼增值额80007060940(万元)住宅楼增值率940706013.31%20%,由于是普通标准住宅楼,所以免税。写字楼增值额1500087066294(万元)写字楼增值率6294870672.29%写字楼应纳土地增值税629440%87065%2082.3(万元)二、特殊减免税规定 (了解)对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的,免征土地增值税。这里要满足三个
31、条件:(1)是否已按合同规定投入了资金并进行了开发。(2)是否属于该房地产开发建成后的首次转让。(3)是否在规定的5年期限内(后又延长2年)首次转让。2007年考题:某房地产开发公司1993年12月份签订了一份房地产开发合同,但由于各种原因,直到2005年1月才首次转让。依据现行税法规定,其土地增值税应当( )。A、免征B、全额征收C、减半征收D、由地方税务酌情减免答案:B解析:题目中转让期限已经超过5年,不予免税,应全额征税。第六节 申报和和缴纳知识点十:土地地增值税的申申报和缴纳一一、申报纳税税程序纳税人人应自转让房房地产合同签签订之日起77日内,向房地产所所在地的主管管税务机关办办理纳税
32、申报报。纳税人发发生下列转让让行为的,还还应从签订房房地产转让合合同之日起77 日内,到到房地产所在在地主管税务务机关备案: a、因国国家建设需要要依法征用、收收回的房地产产,纳税人因因此而得到经经济补偿的。b因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让其房地产的。c转让原自用住房的。二、纳税时间和缴纳方法三、纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”,是指房地产的坐落地。四、相关责任与义务五、进一步做好土地增值税的征管工作(了解)知识点十一:房地产开发企业土地增值税的清算管理六、房地产开发企业土地增值税的清算管理(一)土地增值税的清算单位以国家有关部门
33、审批的房地产开发项目为单位进行清算,还有对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。(二)土地增值税的清算条件1、符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。2、符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三
34、年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。2008年CPA考题:下列各项中,房地产开发公司应进行土地增值税清算的有()。 A.直接转让土地使用权的 B.房地产开发项目全部竣工完成销售的 C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D.取得销售(预售)许可证满2年仍未销售完毕的 答案:ABC 解析:取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(三)非直接销售和自用房地产的收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币
35、性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。(四)土地增值税的扣除项目1、除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建
36、筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。这项是需要核定扣除的。3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:(1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; (3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。4、房地产开发企业销售已装修的房
37、屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。5、属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。(五)土地增值税清算应报送的资料(六)土地增值税清算项目的审核鉴证(七)土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;3、虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收
38、入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;4、符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;5、申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。(八)清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积2007年CPA考题:对房地产开发企业进行土地增值税清算时,下列表述正确的是( )。A、房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除B、房地产
39、开发企业提供的开发间接费用资料不实的,不得扣除C、房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的,不得扣除D、房地产开发企业销售已装修房屋,可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%答案:A解析:房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。契 税重点内容:征税税范围,计税税依据及应纳纳税额
40、的计算算 第一节 概述知识点1:契税税的概念和特特点一、概念念契税是以所有有权发生转移移的不动产为征税税对象,向产产权承受人征征收的一种财财产税。二、特特点1、契税税属于财产转转移税;2、契税由由财产承受人人缴纳。第二节 征税范范围、纳税人人和税率知识点2:契税税的征税范围围一、征税税范围契税的的征税对象为为发生土地使使用权和房屋屋所有权权属属转移的土地地和房屋。具具体包括:11、国有土地地使用权出让让。2、土地地使用权转让让,包括出售售、赠与和交交换。不包括括农村集体土土地承包经营营权的转让。3、房屋买卖。以下几种特殊情况,视同买卖房屋:(1)以房产抵债或实物交换房屋。(2)以房产作投资或作
41、股权转让。注意:以自有房产作股投入本人经营企业,免纳契税。(3)买房拆料或翻建新房,应征收契税。4、房屋赠与。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的,应征收契税。5、房屋交换。双方交换价值相等的,免纳契税;价值不相等的,按超出部分由支付差价方缴纳契税。例如:甲企业将自有价值300万元的库房与乙企业价值450万元的办公楼互换,由甲企业向乙企业支付差价150万元(适用契税税率4%)。则上述经济事项应由甲企业缴纳契税1504%6(万元)。6、企业改革中的契税政策7、房屋附属设施有关契税政策(1)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土
42、地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。(2)承受的房屋附属设施权属单独计价的,按当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。(3)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。例如:李某2007年初购买80平方米的商品房一处,价款100万元,并以10万元购买单独计价的汽车库,均采用分期付款方式,分20年支付,假定2007年支付12万元,根据当地规定,商品房的契税税率为4%,汽车库的契税税率为3%。李某应缴纳的契税1004%103%4.3(万元)(4)对承受国
43、有土地使用权应支付的土地出让金,要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。例如:某国有企业2008年承受国有土地使用权,国家给予照顾,减按应支付土地出让金的60%缴纳出让金,该企业实际支付90万元,当地规定的契税税率为3%,则该企业应缴纳契税:9060%3%4.5(万元)。新增:(5)对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。(6)土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物转让给他人的,应按照转让的总价款计征契税。(7)土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地
44、的使用权属证书,无论是否办理了权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,土地使用者及其对方当事人应当依法缴纳契税。2008年考题:某企业经批准改改制成全体职职工持股的有有限责任公司司,承受原企企业价值6000万元的房房产所有权;以债权人身身份接受某破破产企业价值值200万元元的房产抵偿偿债务,随后后将此房产投投资于另一企企业。该有限限责任公司上上述业务应缴缴纳契税( )万元。(适适用税率3%)A、0B、6C、18D、224答案:AA2008年年考题(多选选):依据契契税的有关规规定,下列项项目中可以免免征或不征收收契税的有( )。A、在在增资扩股中中,对以土地
45、地、房屋权属属作价入股或或作为出资投投入企业的BB、公司制改改革中,不改改变投资主体体和出资比例例改制成的公公司制企业承承受原企业土土地、房屋权权属的C、企企业合并中新新设方或存续续方承受被解解散方土地、房房屋权属,合合并前各方为为相同投资主主体的D、企企业破产清算算期间,对债债权人承受破破产企业土地地、房屋权属属以抵偿债务务的E、对国国有、集体企企业改制成全全体职工持股股的有限责任任公司承受原原企业土地、房房屋权属的答答案:BCDDE解析:在在增资扩股中中,以土地、房房屋权属作价价入股或作为为出资投入企企业的,征收收契税。20007年考题题:依据契税税相关规定,下下列行为不属属于契税征税税范围的是( )。A、房房屋出租B、国国有土地使用用权转让C、房房屋买卖D、房房屋赠与答案案:A知识点点3:契税的的纳税人和税税率二、纳税税人在中华人人民共和国境境内转移土地地、房屋权属属,承受的单单位和个人为为契税的纳税税人。提示:(1)是承承受人纳税;(2)包括括外商投资企企业和外国企企业以及外国国人;(3)包包括国有经济济单位;(44)包括农村村的居民。三三、税率 契契税实行幅度度比例税率,税税率幅度为33%5%。新增:个人首次购买90平方米以下住房,从2008年11月1日起按1%税率征收契税。第三节 计税依依据及应纳税税额的计算
限制150内