深圳百仕达红树西岸广告策划书16908.docx
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1、深圳百仕达红树西岸广告策划书一、 前 言作为深圳“地王”项目的红树西岸是百仕达地产即将推出的滨海楼盘。红树西岸位于华侨城填海区,滨海大道以北、沙河东路以东、深圳湾一路以西,白石路以南;占地面积达7.5万平方米,2001年公开投标价高达7.8亿元人民币,总建筑面积为25.53万平方米。该楼盘具有得天独厚的自然景观环境:楼盘正面是全线无敌海景,远眺香港天水围,南面是红树湿地,西面是沙河高尔夫球场,北面是深圳旅游区华侨城和著名景点世界之窗;项目北侧可见红树湾规划中的主题公园。项目由美国著名建筑大师Bernardo规划设计,集合各领域高度国际化团队倾力打造,将建成南中国最具滨海特色的现代高尚人居社区。
2、百仕达 红树西岸将引领深圳豪宅新风,成为中国新兴知富阶层投资与居住的理想住宅和高尚社区。二、 市场场分析(一)深圳圳豪宅市市场状况况豪宅在在一个城城市住房房市场中中的结构构,应该该和一个个城市私私人财富富的结构构有关,同同时也与与一个城城市的豪豪宅市场场的消费费需求有有关。在在一个成成熟的市市场里,豪豪宅的数数量应该该占总的的住宅存存量的55%-110%。目目前深圳圳的豪宅宅市场还还处于初初级阶段段和稀缺缺阶段,财财富阶层层的聚集集度和稳稳定度不不够,山山海等稀稀缺资源源的市场场开发度度不够。 2003年全年深圳在售豪宅项目不到15个,约为2002年的三分之一,物业类型有别墅、TOWNHOUS
3、E、小高层、高层、超高层等。2003年豪宅的热点区域主要是香蜜湖和华侨城片区,其中香蜜湖片区以TOWNHOUSE、小高层为主,华侨城片区以高层为主。2003年的豪宅市场有一个显著的特点,越是豪宅,越是昂贵的豪宅越热销,香蜜湖和华侨城片区的豪宅物业均保持了良好的销售状态。比如水榭花都二期开盘3个月即告罄,熙园已经销售过半,中旅国际公馆销售也早已过半,波托菲诺纯水岸及天鹅堡二期也保持着理想的销售态势。从价位上来看,2003年热销的豪宅普遍均价较高,如水榭花都二期均价约10500元平方米,熙园均价约92009700元平方米,波托菲诺均价约9500元平方米,雅颂居均价约9500元平方米,红树东方均价约
4、8300元平方米,云深处均价逾11000万元平方米,整体看2003年豪宅均价普遍较2002年略高,销售的速度也较不俗,充分说明豪宅市场的需求还是存在的,并且市场需求还比较旺盛,只是没有对应合适的产品。(二)南山区房产市场预测2003年对于南山商品住宅的发展来说,应该是保持高速增长,继续冲高的一年,批准预售、销售面积都创下历史新高,各项指标都显示市场运行良好。未来两年,在房地产高速增长的影响下,住宅空置面积虽然会有一些增长,但对市场影响不会太大。2003年,该片区的后海楼盘密集入市后均取得不错的销售业绩,显示了南山市场巨大的吸引力。在全市进入消化存量的一年,南山供应量的大增无疑将会成为今年市场新
5、的热点之一。而后海滨海长廊的建设将引领后海成为深圳新的无敌海景高尚社区,华侨城的成功经验将向南移植;后海、南山区中部是未来两年的热点区域;华侨城填海区大型项目红树西岸的启动将会掀起新一轮“侨城热”。(三)红树湾市场前景自1998年开始的修建滨海大道的填海工程,使深圳湾畔的滩涂上造就了2.9平方公里的土地红树湾填海区,深圳市政府为它定位为:用5年时间建成全市最大规模的、具有全新生活模式的居住社区和湖景旅游区,深圳作为滨海城市的特色将以此来实现,让它成为深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。在深规院的设计方案中有深圳湾淡水沙滩游泳池的设计,要建成中国最大的户外淡水游泳池,游泳池的北边设计真沙滩,海湾
6、边设计成无限边界,恰似一池碧水涌海湾。由此可见,深圳政府已将红树湾规划为高档休闲区和高尚住宅区。深圳湾滨海休闲带15公里生态长廊的规划使这一地块形成更大的生态优势。创下深圳红树湾地王天价的红树西岸势必要在此片区打造顶级豪宅。三、 产品品分析(一)SSWOTT分析1.优势S(1)自然然环境:该楼盘盘具有得得天独厚厚的自然然景观环环境:楼楼盘正面面是全线线无敌海海景,远远眺香港港天水围围,南面面是红树树湿地,西西面是沙沙河高尔尔夫球场场,北面面是深圳圳旅游区区华侨城城和著名名景点世世界之窗窗。(2)开发发商品牌牌:百仕仕达花园园一期、二二期,曾曾先后获获得中华华人民共共和国国国家质量量奖银质质奖章
7、、建建设部优优秀建设设设计一一等奖、全全国优秀秀住宅社社区环境境特别金金奖、广广东省优优秀住宅宅小区、深深圳金牌牌尊贵豪豪宅等,2000年还作为深圳市参加国际花园城市评比的唯一商品住宅小区,为深圳市获得“国际花园城市”美誉作出了应有的贡献。(3)专业服务:百仕达地产通过大赛的形式在全国范围内征选20位美女担任售楼小姐,并计划将这些售楼小姐派往新加坡培训,包括地产建筑、高级物管、社交礼仪等。这些接受过精心培训的置业顾问,将为红树西岸的顾客提供从挑楼、买楼到入住后的全程服务等。2.劣势W(1)环境资源:深圳湾的水质令人担忧,红树湿地空气质量有待改善。(2)商业配套:在目前深圳湾片区规划中缺少一种大
8、型的商业配套。3.机会点O(1)政府规划开发利好因素:深圳市政府预将红树湾规划成全市最大规模的、具有全新生活模式的居地社区和湖景旅游区。 (2)CEPA的实施为深圳豪宅市场人群创造增添了人气。 (3)百仕达 红树西岸置业顾问选拔大赛使得红树西岸名气大增,有较高的知名度4.风险T深圳豪宅市场竞争激烈,营销手段层出不穷。百仕达地产花天价买下此地,来塑造顶级豪宅形象,势必要创出红树西岸的与众不同和非同寻常来。所以,如何精心打造红树西岸,是一个营销难题,更是一个风险投资机遇与挑战的难题。(二)经济指标总占地面积:75101.8平方米总建筑面积:255300平方米会所:3000平方米幼儿园:3000平方
9、米总户数:约1330户建筑形式:三栋住宅围绕1万平方米的人工湖而建户型:两房两厅、三房两厅、四房两厅及复式单位,户型建筑面积120-520平方米户型特点:板式结构建筑,采光、通风性能好;所有户型两梯两用,并有两梯一户的超豪华单位,建筑密度低,无对视,私密性好。预计入市时间:2004年7、8月四、 受众众分析(一)产品品定位百百仕达地地产品牌牌定位:高档住住宅红树树西岸楼楼盘定位位:豪宅宅,南中中国最顶顶级的海海滨府第第及高尚尚人文社社区(二二)受众众定位从产产品定位位分析看看,红树树西岸的的业主应应该是中中国新兴兴的知富富阶层,他他们是社社会精英英人士,他他们拥有有绝对的的财富。这这部分人人有
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