嘉庆房地产公司税务筹划分析.docx
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1、摘 要税务成本在房地产企业的成本组成部分占据着很重要的位置,因此企业能够从税务负担这方面入手,进而开展合理有效的税务筹划,在为企业节约现金流和增加利润的同时也大幅度的提高了企业的竞争力。本文从嘉庆公司的税务筹划现状出发,深入分析了纳税理念陈旧,企业财务人员专业性不够强,税务筹划方案不完善,税务筹划风险评估预警机制不完善的问题等问题,进而提出了培养企业税务人员风险防范意识和税筹能力,加大对土地增值税的筹划,保持税务筹划方案的全面性和协调性,建立完善的税务风险预警和管控体系等解决措施,希望能有助于嘉庆公司改善税务筹划关键词:财务核算 税务筹划 成本管理 AbstractTax cost occup
2、ies a very important position in the cost component of real estate enterprises, so enterprises can start from the tax burden, and then carry out reasonable and effective tax planning, in order to save cash flow and increase profits for enterprises, but also greatly improve the competitiveness of ent
3、erprises. In this paper, starting from the present situation of the tax planning of jiaqing company, deeply analyzes the outdated tax concept, enterprise financial personnel is not strong, professional tax planning scheme is not perfect, the tax planning risk assessment of the imperfection of the wa
4、rning mechanism, and then put forward the cultivation enterprise tax personnel and tax raise risk prevention capabilities, increase the land value-added tax planning, keep the tax planning scheme for comprehensive and coordination, set up perfect solving measures such as tax risk early warning and c
5、ontrol system, and hope to be able to help jiaqing company improve tax preparationKeywords: Financial accounting Tax preparation planning Cost management 目 录一、引言1二、嘉庆公司税务筹划现状1(一)嘉庆公司简介1(二)嘉庆公司财务部门及岗位设置现状2(三)公司税务筹划方案现状2(四)嘉庆公司近些年税务筹划后期反馈现状4三、嘉庆公司税务筹划过程中存在的问题6(一)税务筹划理念陈旧6(二)税务筹划人员专业性不强6(三)税务筹划方案有待完善7(
6、四)税务筹划风险评估预警机制不完善的问题7四、嘉庆公司税务筹划存在问题的改善措施8(一)树立工作人员科学的税务筹划理念,提高税务筹划能力8(二) 加大对土地增值税的筹划9(三)加强税务筹划方案的全面性和协调性11(四)建立完善的税务风险预警和管控体系12五、总结13参考文献14致 谢15嘉庆房地产公司税务筹划分析赵沛威一、引言总体而言,随着改革开放,中国的房地产业逐步发展。 1998年,全国福利分配的取消使房地产业迅速进入黄金时期。房地产业在快速发展的过程中,通过税收为中国的经济建设提供了巨大的资金支持。贡献是显而易见的。但是,中小型房地产公司的“融资难,融资贵”的局面从长远来看并没有改善。另
7、外,房地产调控措施的不规范常常使房地产公司的资金周转变得捉襟见肘。税收筹划是企业维护资产和收入的基本权利。同时,税收筹划是一项需要高智商的增值活动。以财务会计为前提,进行税收筹划。建立健全的财务会计制度,规范公司财务会计管理,不断提高业务管理水平是很有必要的。目前,尽管税收筹划在一定程度上得到了运用,但在理论方面还要进一步研究,在实践方面进一步落实。本课题通过对嘉庆公司税务筹划存在的问题及对策进行各方面详细的分析,研究房地产企业在展开税务筹划过程中遇到的各种问题以及应对策略。二、嘉庆公司税务筹划现状(一)嘉庆公司简介嘉庆公司于1997年在辽宁省大连市成立,自公司成立以来,依靠自身雄厚实力和高效
8、的现代企业管理机制在政府的大力支持下,积极致力于房地产开发经营,在短时间内成为辽宁省市级房地产开发行业中的后起之秀。嘉庆房地产公司因为该市其他大型房地产企业的存在而面对着巨大的挑战和压力。同时,公司目前正在高速成长,公司的良好运营能保证多个项目的同时启动。房地产开发需要大量的资金支持,每个项目都需要缴纳大量税费,因此,寻求全方位降低成本的方法是嘉庆房地产公司持续经营的有力保证。由于市场条件的限制,很难直接降低建筑材料成本和人工成本,因此,如果可以使用税务筹划,可以使用法律手段正确缴税以享受税收优惠。嘉庆房地产公司降低负利率,增加公司收入,对公司非常有利。(二)嘉庆公司财务部门及岗位设置现状1、
9、嘉庆公司财务部门岗位设置嘉庆房地产公司的财务部在副总经理的领导下由企业管理部直接负责,财务核算与税务筹划等相关工作仅仅靠财务部完成。嘉庆公司财务部门目前共有在职会计工作员工5人,分别是财务经理,会计主管,财务会计,预算员,出纳员兼任办税员。其中本科学历工作人员4人,专科学历工作人员1人。财务部并未设置税务会计部门或者设立单独的税务筹划岗位,从财务部门目前的人员配置来看,会计部门并没有单独设立税务筹划岗位。2、财务部人员的职责权限从财务部门目前的人员配备情况来看,有一个财务经理,主要负责税务筹划和财务报表的编制,并制定了各种年度计划,例如财务收入和支出,成本等。外部融资以及各种资本交易的全面管理
10、以及风险的预防和控制;有一个会计主管,负责参与税务筹划和财务报表的编制,审阅各种凭证和账簿,并根据各种财务预算计划提供成本控制,审阅项目的真实成本,合规性等;有一个财务会计师,主要负责各种业务的会计和簿记任务,应收款和应付账款的清算等;有一个兼任办税员的出纳,负责现金提取和存储,准备会计凭证,银行结算和对帐以及纳税申报业务。在当前财务部门不设置专职税务核算的情况下,负责相关税务业务核算的有关岗位核算将由有关岗位核算处理,由“税务管理人”申报并缴纳税收。(三)公司税务筹划方案现状目前,嘉庆公司从事税务筹划的专业财务管理人员相对较少,没有专门的税务部门来管理公司的涉税业务,但是该公司的涉税金额庞大
11、,环节也很多,因此要规划的每个环节的着重点也不一样,因此,公司的房地产开发项目需要多种税收筹划方法以实现税收节省。公司目前的税收筹划计划涉及增值税,土地增值税和企业所得税三大税种的设计,但研究程度相对较低,房地产行业还没有充分组织和利用。因此,计划计划仍然不够丰富,税收计划如下:1、增值税筹划方案(1)取得更多的增值税专用发票营改增之后, 增值税专用发票的抵扣开始逐渐受到公司的重视了,对各种相关账单的管理加强了。提供增值税专用发票:辨别虚假发票,避免因税务机关虚假收据而造成进项税额减免。(2)结算方式的选择公司的结算方式一般包括赊购、直接现金采购和分期付款三种方式。一般先付款,后取得发票,如果
12、物料已收集到库存中,但付款尚未全额支付,则供应商无法开具特殊的增值税发票。公司应利用大笔采购量积极争取谈判权,使购买者无需全额支付即可开具增值税专用发票,并通过抵扣进项税额提前扣除纳税时间。预先。这可能是一项长期的“无息贷款”。(3)采购价格选择公司对进项税的计划应根据实际情况而选择不同的采购渠道。如果选择小规模纳税人,并且在可以获得税务机关代表3发出的特殊增值税发票的情况下,该公司将能够进行进项抵扣。2、土地增值税筹划方案(1)将单独处置的附属设备从房地产交易价格中分离公司将转让房屋和土地使用权,房子的市价包括各种辅助设备的价格。如果公司和买方签订合同,不区分房屋和辅助设备的价格,那么公司就
13、要按全额缴纳土地增值税,公司在与买方签订合同时,应分别签订所附属设备的销售合同和购销合同,以节约土地增值税的缴纳。3、企业所得税筹划方案(1)高度重视档案资料的管理公司首先执行成本会计计划,然后面积确定企业的当前成本。面积是税务筹划的一项重点。规划用地与开发项目实测面积之间存在着必然联系,这在一定程度上让开发成本受到了限制。公司对各种政府批文应该开始重视,因为它对成本产生直接影响。(2)高度重视房地产开发项目的竣工决策开发项目成本的清算如果没有受到公司财务人员的重视,导致计算当期成本的时候不能把开发项目成本计算进去,税额就会变大。项目后期的环境绿化支出,绿化苗木基本无法生存,此时就需要对绿化苗
14、木不断进行补充,保持长期维护,而税务筹划就可以及时并合理估算绿化支出,及时结转成本。(四) 嘉庆公司近些年税务筹划后期反馈现状表1 嘉庆公司综合税负情况表年度营业收入(亿元)纳税总额(亿元)税负(%)房地产行业综合税负(%)201584.4916.3416.97%13.34%2016113.2318.2116.08%14.97%2017153.8728.5318.54%17.84%2018226.0037.4216.56%14.57%2019379.7974.8619.71%13.12%表1收集了嘉庆公司近些年的税务数据,根据嘉庆公司近五年财务年报数据,可以看出该公司在近五年运营情况还不错,并
15、且产生了净利润。表1对嘉庆公司2015-2019年纳税数据进行了汇总,能清楚看出这五年的税负率,从表1的统计数据中不难看出嘉庆公司综合税负水平较高,基本基于16%-19%。由此可见,嘉庆公司略高于同行业平均综合税负水平。表2 嘉庆公司各税种纳税情况年份2019(万元)2018(万元)2017(万元)2016(万元)2015(万元)增值税/营业税1926.8964990.1332757.7568590.3682560.9685企业所得税753.0916436.3172298.1385208.8687177.7245土地增值税3557.34721676.04181294.9767744.24275
16、78.6265城建税及教育费附加330.8812158.660898.428564.827674.556城镇土地使用费104.055455.007466.760226.404537.7685房产税47.910420.206818.54458.376610.3005印花税124.267651.265466.189624.401441.3655其他税种(包括契税、耕地占用税,个人所得税,车船使用税)641.5502354.3674252.2052153.5103153.69合计74863742285318211635表3 嘉庆公司各税种占比情况年份2019(%)2018(%)2017(%)2016
17、(%)2015(%)增值税/营业税25.7426.4626.5632.4234.31企业所得税10.0611.6610.4511.4710.87土地增值税47.5244.7945.3940.8735.39城建税及教育费附加4.424.243.453.564.56城镇土地使用费1.391.472.341.452.31房产税0.640.540.650.460.63印花税1.661.372.321.342.53其他税种(包括契税、耕地占用税,个人所得税,车船使用税)8.579.478.848.439.4合计100100100100100表4 嘉庆公司各税种税额与收入比年份2019(%)2018(%)
18、2017(%)2016(%)2015(%)增值税/营业税5.074.384.925.216.63企业所得税1.91.931.931.842.10土地增值税9.367.418.416.576.84城建税及教育费附加0.870.700.630.570.88城镇土地使用费0.2710.240.430.230.44房产税0.120.080.120.070.12印花税0.320.220.430.210.48其他税种(包括契税、耕地占用税,个人所得税,车船使用税)1.681.561.631.351.81合计19.7116.5618.5416.0816.97根据表2,可以看出嘉庆公司各税种纳税情况,从表上可
19、以看出这五年公司缴纳税金的金额都实挺多的。而由数据可以看到纳税金额最大的三个税种是增值税、土地增值税和企业所得税。通过表4,能更直观看出这三项税种在公司各种税种中占比大,近些年来,这三种税的平均占比超过75%,综合表1,表4可以看出,近年来,嘉庆公司通过对税务筹划初步的应用,增值税、企业所得税、税负相对下降,但土地增值税税负率仍较高。综上所述,嘉庆房地产公司的税负可以概括如下:嘉庆房地产公司的税负金额相对较大。嘉庆公司税收种类排名前三的为增值税、土地增值税和企业所得税,其中各项税金占项目成本费用的30%至40%。因此,嘉庆房地产公司的纳税筹划是一项紧迫的、必需的工作。但是,通过上述税收计划的履
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