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1、土地估价报报告项 目 名 称:南南昌市XXXX区C-888地地块 委 托 方:南昌市XXXX公司司 估 价 方:南昌市XXXX房地地产评估公公司土地估价报报告编号:赣XX土评字字(20008)第666号估价报告作作业日期:二OO八八年一月二二十七日至二OO八八年二月一一日土地估价报报告第一部分 概述一、估价项项目名称:南昌市XXXX区CC-8888地块二、委托估估价方:南南昌市XXXX公司联系地址:南昌市XXX路XXX大街X号号法人代表:王五三、受托估估价方:南南昌市XXXX房地产产评估公司司联系地址:南昌市XXX路XXX号四、估价基基准日二OO八年年一月二十十七日五、估价日日期二OO八年年一
2、月二十十七日至二二月一日六、估价目目的为委托方以以出让方式式取得南昌昌市XXXX区C-8888地块块土地使用用权提供市市场价值参参考依据。七、地价定定义本次所评估估的土地价价格是指估估价对象实实际开发程程度尚未具具备完全三三通(通路路、供电、供供水),在在估价基准准日20008年1月27日日设定其开开发程度尚尚未具备完完全三通(通通路、供电电、供水)条条件下,规规划用途为为居住用途途,使用年年限为700年的土地地使用权价价格。八、土地估估价结果评估土地总总面积:8801500.0平方方米单位面积地地价:4990元/平平方米总地价:33927万万元(人民币)大大写:叁仟仟玖佰贰拾拾柒万元整整九、
3、土地估估价师签字字:估价师姓名名 估价师证证书号 签 字十、土地估估价机构:南昌市XXXX房地产产评估公司司 法人代表表: 二二OO八年年二月一日日第二部分 估价价对象界定定一、估价对对象描述1、土地登登记状况土地位置:YY一路与与XX二路交交叉口处;土地来源及及其变革:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定该宗土土地权属来来源为划拨拨。土地权属性性质及其权权属变更状状况:该宗宗土地权属属性质为国国家所有,南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。土地用途:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定该宗土土地用途为为居
4、住用途途。土地面积:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定待估宗宗地总面积积为801150.00平方米。土地四至:待估宗地地东临XXX大道,南南临YY一路,西西临XX二路,北北临YY二路。2、土地权权利状况土地所有者者:国家土地使用者者:南昌XXXX公司司土地使用权权取得方式式:划拨土地使用权权取得时间间:二000三年八月月五日3、土地利利用状况待估宗地尚尚未具备完完全的三通通(供水、供供电、通路路);红线线内为两口口池塘,仍仍未平整。二、影响地地价的因素素说明(一)一般般因素1、地理位位置南昌市地处处江西省北北部,赣江江下游、鄱鄱阳湖畔,介介于东经约约1
5、152711635,北纬28102911之间,东东南面向著著名的武夷夷山脉,西西南直通闻闻名于世的的井冈山,北北邻游览避避暑胜地庐庐山,是中中原和南方方闽、粤之之间的咽喉喉地段,既既是沿海的的内地,又又是内地的的前沿。2、自然环环境(1)、地地形、地貌貌南昌市处赣赣江、抚河河两大水系系尾闾区,地地势平坦,城城区坐落处处的东岸是是以冲击层层为主的湖湖积平原,东东南地势平平坦,西北北丘陵起伏伏,平均海海拔25米。城城区内有东东湖、西湖湖、南湖、北北湖,城郊郊有青山湖湖、艾溪湖湖、碟子湖湖、象湖等等河湖环绕绕。全市平平原面积22651.79平方方公里,占占总面积的的35.8%;水水系面积22146.
6、04平方方公里,占占29%;全市西北北以岗地、丘丘陵为主,山山地面积887.21平方方公里,占占全市总面面积的1.2%;丘丘陵面积8879.62平方方公里,占占11.9%;岗岗地面积11637.7平方公公里,占222.1%。(2)、气气候、水文文南昌属亚热热带气候,温温暖湿润、雨雨量充沛、日日照充足、四四季分明,日日平均气温温为摄氏117.5,极端最最低气温为为摄氏零下下9.3,极端最最高气温为为摄氏433.6。年平均均降雨量11600毫毫米,历年年平均无霜霜期2911天,日照照时数18895小时时。冬季受受蒙古冷高高压控制和和影响,盛盛行偏北气气流,1月月多刮偏北北风;夏季季受西太平平洋副热
7、带带高压控制制和影响,盛盛行偏南气气流,7月月多刮偏南南风。春秋秋两季为过过渡季节,分分别受大陆陆高压和海海上高压的的控制和影影响,盛行行偏南气流流,7月多多刮偏南风风。春秋两两季为过渡渡季节,分分别受大陆陆高压和海海上高压的的控制和影影响;春末末夏初,天天气温湿而而多雨;秋秋末冬初,天天气干爽而而少雨。一一年的四季季中,夏冬冬季长,春春秋季短,年年平均气温温比相似纬纬度邻省地地区略高,更更有利于农农作物的繁繁育和生长长。3、城市性性质南昌市是江江西省省会会和全省政政治、经济济、科学技技术、文化化教育的中中心,经550余年社社会主义经经济建设,已已经建立了了门类齐全全的工业综综合体系,成成为集
8、工业业综合和贸贸易的新型型城市。4、行政区区划、人口口南昌市县辖辖东湖区、西西湖区、青青云谱区、湾湾里区、郊郊区5个区区;南昌县县、新建县县、进贤县县、安义县县4个县。1999年年总户数110550035户,人人口422265855人(男221787722人,女女20477863人人)农业人人口253350122人,非农农业人口116915573,平平均每户人人口数4.01人,人人口密度5571人/平方公里里。据19988年统计,全全地区人口口密度为每每平方公里里10566.2人,其其中市区人人口密度为为12488人;而在在城区,人人口密度则则更高。按按当时城区区建置,人人口密度情情况是:西西
9、湖区每平平方公里为为61977人,高出出市区人口口密度3.9倍;东东湖区为55649人人,高出33.5倍;湾湾里区为11730人人,高出338.6%,郊郊区为20064人,高高出65%,青云谱谱区为19996人,高高出59.9%。5、社会经经济状况据20011年江西西统计提要要,全市市20000年完成国国内生产总总值达4335.1亿元,比比上年增长长了8.33%,其中中第一产业业达46.05亿元元,第二产产业达2005.288亿元,第第三产业达达183.77亿元元,分别比比上年增长长7.1%、7.7%和9.2%。2000年年南昌市固固定资产投投资快速增增长,投资资结构优化化。全年完完成固定资资
10、产投资554.3334亿,比比上年增长长133%。2000年年南昌市财财税形势良良好,全年年完成预算算内财政收收入18.30111亿元,比比上年增长长9.1%,金融融机构人民民币各项存存款余款6627.44761亿亿元,各项项贷款余额额400.74266亿元,分分别比上年年增长155.2%和11.2%。2000年年,南昌市市人口总量量稳步增长长,城市居居民收入稳稳步增长。其其中城市人人口达1771.599万元,11999年年人均GDDP达95552元,人人均消费性性支出达44077.39元,人人均可支配配性收入达达52688元,分别别比上年增增长4.77% 、66.2%、88.6%。 6、城市
11、规规划1985年年6月222日国务院院正式批准准了南昌昌市城市总总体规划(1198120000年),并并作了重要要批复。批批复指出:“南昌市是是江西省省省会,是江江西重要的的经济、文文化、科技技和信息中中心,南昌昌市今后的的发展,要要充分发挥挥水陆交通通便利优势势,逐步改改善城市布布局,大力力发展第三三产业,特特别是注意意提高城市市环境质量量,搞好城城市防洪和和基础设施施配套,逐逐步把南昌昌市建设成成为经济繁繁荣、科技技文教事业业发达、环环境优美、生生活方便的的社会广义义现代化城城市”。根据“控制制大城市规规模,合理理发展中等等城市,积积极发展小小城市”的方针,市市区人口远远期控制在在105万
12、万人左右,其其中城区人人口控制在在8590万人人,昌北地地区1015万人人,罗家工工业区5万万人左右。市市区用地规规模到20000年控控制在877平方公里里内,其中中城区用地地控制在662平方公公里。为有有效控制市市区人口规规模和用地地规模的发发展。规划划发展一批批小城镇,以以吸引“松动”城区人口口。近期南南昌市的建建设重点放放在新城区区。“松动”旧城区人人口23万,无无期“松动”57万。总体规划将将南昌市划划分为3个个规划圈:城区包括括东湖、西西湖、青云云谱区。市市区包括城城区和距城城区10公公里范围内内的罗家工工业综合区区、昌北地地区。南昌昌地区包括括市区、湾湾里区和南南昌、新建建2县。规
13、规划布局以以城区为中中心,昌北北地区和罗罗家工业综综合区与之之紧密联系系,外围有有湾里、石石岗、莲塘塘等卫星城城镇及县城城、乡(镇镇)组成合合理的城镇镇体系。城城区面临赣赣江,东至至赣抚平原原五干一分分渠以东约约1公里的的韶山路为为界,南不不超过青云云谱。规划划将城区分分为5片,即即:市中心心、城北、城城东、城南南、朝阳洲洲。各片分分设中心,住住宅和各项项公共设施施在片内基基本平衡,改改变旧城区区居住密集集、交通拥拥挤、环境境低劣、工工业效益差差的弊端。昌昌北地区依依山临水、与与城区一江江之隔,有有丘陵地可可供建设,且且少占农田田,规划近近期为南昌昌市发展方方向。长陵陵镇在南昌昌大桥建成成后,
14、是南南昌市副中中心。昌北北地区已有有100多多个企事业业单位,职职工3.9万余人人,规划该该区将以长长陵、牛行行、下罗为为中心,形形成组轩式式布局。工业以“内内涵”发展为主主,在城区区不再安排排新的或大大的工业项项目。市区区工业各片片分行业相相对集中,城城北为造纸纸、化工、纺纺织工业区区;城东为为轻工业区区;城南为为机械工业业区;朝阳阳洲为木材材加工、建建筑构件和和小型工业业区;双港港为冶金工工业区;麦麦园为电子子工业区;罗家为钢钢铁、化肥肥工业区。市市区以传统统的中山路路、胜利路路结合人民民广场,形形成商业服服务和文化化娱乐中心心;在彭家家桥形成体体育、广播播电视中心心。规划兴建各各种等级的
15、的变电站。逐逐步形成1110千伏伏和2200千伏电力力环网。市市区规划兴兴建10个个市话分局局。逐步发发展数据、传传真、用户户电报、图图象传输等等多种通信信业务,并并增加邮电电网点。规划管道燃燃气,城区区东起石泉泉村,西至至赣江、抚抚河江畔,南南起青云谱谱区,北到到江坊,日日供量为444万立方方米,受益益户为111万户。规划城区生生活居住用用地由现在在的人均220平方米米增至311.5平方米米,其中新新区为400平方米。规规划上海路路、青山湖湖、朝阳洲洲、京山、昌昌北等地兴兴建住宅小小区。贯彻彻面向城市市、为城市市服务的方方针,在郊郊区建立稳稳定的蔬菜菜、副食品品和其他经经济作物基基地。开发梅
16、岭为为风景游览览区,建设设青山湖和和抚河故道道风景区;美化沿江江大道,开开辟红谷滩滩、绳金塔塔公园、重重建滕王阁阁;利用宜宜林山地植植树造林,提提高绿化覆覆盖率。(二)、区区域因素影响居住用用地的区域域因素主要要有交通条条件、基础础设施状况况、公用设设施状况、环环境条件、人人口密度等等因素。1、区域概概况估价对象所所在地YYY片区位于于南昌市昌昌北区域内内,其东临临赣江大桥桥,南临八八一大桥,西西临红谷滩滩行政区,北北临昌北机机场;与城城南仅一江江之隔,可可经水、陆陆两路与城城南相通。随随着两岸经经济的发展展,区域互互动效果会会更加明显显。2、交通条条件随着YY一一路、XXX二路、XXX大道、
17、YYY三路的逐逐步建设,该该区域交通通条件必将将完善起来来,呈现出出布局合理理的道路网网。3、基础设设施由于该区域域刚开发利利用,周边边基础设施施较差;但但随着该区区域土地的的快速利用用,当地各各项基础设设施必将得得以完善。4、环境条条件该区域自然然风光较好好,具有较较大的绿化化空间;随随着该区域域土地的逐逐步开发利利用,环境境美化的合合理布局等等,该区域域将形成一一个优美的的生活居住住环境。5、人口密密度该区域是昌昌北片区一一个刚刚起起步开发利利用的居住住区,周边边生活基础础设施还不不够完善,出出入也不够够方便;因因此,目前前当地人口口密度较小小。(三)、个个别因素土地位置:YY一路与与XX
18、二路交交叉口处;土地来源及及其变革:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定该宗土土地权属来来源为划拨拨。土地权属性性质及其权权属变更状状况:该宗宗土地权属属性质为国国家所有,南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。土地用途:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定该宗土土地用途为为居住用途途。土地面积:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定待估宗宗地总面积积为801150.00平方米。土地四至:待估宗地地东临XXX大道,南南临YY一路,西西临XX二路,北北临YY二路。交通状况:
19、紧临新建建的YY一路。 土地形形状:呈方方形,对土土地利用较较为有利。 第三部分 土地地估价结果果及其使用用一、估价依依据(一)全国国人大、国国务院及有有关部门颁颁布的法律律、法规、文文件1、中华华人民共和和国土地管管理法;2、中华华人民共和和国城市房房地产管理理法;3、中华华人民共和和国担保法法;4、城镇镇土地估价价规程(试试行);5、国家土土地管理局局关于土土地使用权权转让登记记有关问题题的通知(19977国土籍字第第2号);6、国家土土地管理局局印发的土土地估价报报告规范格格式(20001)。(二)省人人大和政府府及有关部部门颁布的的法律、法法规、文件件1、江西省省实施中中华人民共共和国
20、土地地管理法办办法;2、江西西省城市国国有土地使使用权出让让和划拨管管理条例;3、江西省省人民政府府江西省省征收耕地地占用税实实施办法(赣赣府发1198781号); 4、江西省省人民政府府江西省省征集防洪洪保安资金金暂行规定定(赣府府发19995663号);5、南昌昌市城区土土地利用总总体规划及及YY片区土土地利用规规划;6、南昌昌市20001年统计计年鉴;7、江西省省人民政府府、南昌市市人民政府府颁布的有有关政策、规规定、实施施办法、通通知等法规规文件;8、南昌昌市城区土土地定级估估价报告;(三)委托托方提供的的有关资料料及估价人人员现场勘勘查、收集集到的相关关资料。1、南昌市市国土资源源局
21、洪国土土资利字20088888号批批复文件;2、企业法法人营业执执照及组织织机构代码码证;3、估价人人员现场勘勘查所得的的宗地区域域因素、个个别因素等等资料;二、土地估估价1、估价原原则:本次次估价过程程中遵循的的主要原则则有合法原原则、最高高最佳使用用原则、替替代原则、估估价时点原原则、协调调原则、需需求与供给给原则、变变动原则、多多种估价方方法相结合合的原则。2、估价方方法:由城城镇土地估估价规程可可知,通行行的估价方方法有市场场比较法、收收益还原法法、假设开开发法、成成本逼近法法、基准地地价系数修修正法等。估估价方法的的选择应按按照地价评评估技术规规程,根根据当地地地产市场发发育情况以以
22、及结合估估价对象具具体特点及及估价目的的等来选择择适当的估估价方法。因因此,在本本次估价中中主要采用用基准地价价系数修正正法和假设设开发法来来测算待估估宗地价格格。 3、估估价结果估价人员在在现场勘查查和对当地地地产市场场分析的基基础上,按按照地价评评估的基本本原则和估估价程序,选选择合适的的估价方法法;测算出出待估宗地地在评估基基准日20008年1月27日日设定的土土地用途、土土地使用权权性质、土土地使用年年限以及土土地开发程程度条件下下的土地使使用权价格格为:评估土地总总面积:8801500.0平方方米单位面积地地价:4990元/平平方米总地价:33927万万元(人民币)大大写:叁仟仟玖佰
23、贰拾拾柒万元整整三、估价的的假设和限限制条件1、估价的的前提条件件和假设条条件:(1)南昌昌市XXXX公司以出出让方式能能取得XXXX区C-888地地块土地使使用权;估估价对象作作为居住用用地,经开开发能得到到最有效利利用,并产产生相应土土地收益。(2)在评评估基准日日的地产市市场为公开开、平等、自自愿的交易易市场。(3)任何何有关估价价对象的运运作方式、程程序符合国国家和地方方的有关法法律、法规规。(4)委托托方提供的的资料属实实。2、估价结结果和价估估报告的使使用(1)本评评估报告有有效期自估估价报告完完成之日起起一年内有有效。(2)本报报告由南昌昌市XXXX房地产评评估公司负负责解释。(
24、3)未经经本公司书书面同意,本本评估报告告书中任何何一部分内内容都不得得使用于公公开的文件件、通告或或报告中,也也不得以任任何形式公公开发表。3、需要特特别说明的的事项(1)对于于该宗土地地面积,我我们以委托托方提供的的南昌市国国土资源局局洪国土资资利字22008888号批批复文件所所载土地面面积为准。(2)该宗宗土地价格格是以设定定的土地用用途,运用用基准地价价系数修正正法、假设设开发法测测算确定的的;如土地地用途及地地价的构成成因素改变变,则土地地价格应相相应的调整整。(3)土地地价格是在在我们设定定的土地因因素条件下下确定的,如如设定因素素发生改变变,则土地地价格也应应相应的改改变。土地
25、估价技技术报告项 目 名 称:南南昌市XXXX区C-888地地块 委 托 方:南昌市XXXX公司司 估 价 方:南昌市XXXX房地地产评估公公司土地估价报报告编号:赣XX土评字字(20008)第666号估价报告作作业日期:二OO八八年一月二二十七日至二OO八八年二月一一日土地估价技技术报告第一部分 总述一、估价项项目名称:南昌市XXXX区CC-8888地块二、委托估估价方:南南昌市XXXX公司联系地址:南昌市XXX路XXX大街X号号法人代表:王五三、受托估估价方:南南昌市XXXX房地产产评估公司司联系地址:南昌市XXX路XXX号四、估价目目的 为委托方以以出让方式式取得南昌昌市XXXX区C-8
26、888地块块土地使用用权提供市市场价值参参考依据。五、估价依依据(一)全国国人大、国国务院及有有关部门颁颁布的法律律、法规、文文件1、中华华人民共和和国土地管管理法;2、中华华人民共和和国城市房房地产管理理法;3、中华华人民共和和国担保法法;4、城镇镇土地估价价规程(试试行);5、国家土土地管理局局关于土土地使用权权转让登记记有关问题题的通知(19977国土籍字第第2号);6、国家土土地管理局局印发的土土地估价报报告规范格格式(20001)。(二)省人人大和政府府及有关部部门颁布的的法律、法法规、文件件1、江西省省实施中中华人民共共和国土地地管理法办办法;2、江西西省城市国国有土地使使用权出让
27、让和划拨管管理条例;3、江西省省人民政府府江西省省征收耕地地占用税实实施办法(赣赣府发1198781号); 4、江西省省人民政府府江西省省征集防洪洪保安资金金暂行规定定(赣府府发19995663号);5、南昌昌市城区土土地利用总总体规划及及YY片区土土地利用规规划;6、南昌昌市20001年统计计年鉴;7、江西省省人民政府府、南昌市市人民政府府颁布的有有关政策、规规定、实施施办法、通通知等法规规文件;8、南昌昌市城区土土地定级估估价报告;(三)委托托方提供的的有关资料料及估价人人员现场勘勘查、收集集到的相关关资料。1、南昌市市国土资源源局洪国土土资利字20088888号批批复文件;2、企业法法人
28、营业执执照及组织织机构代码码证;3、估价人人员现场勘勘查所得的的宗地区域域因素、个个别因素等等资料;六、估价基基准日二OO八年年一月二十十七日七、估价日日期二OO八年年一月二十十七日至二二月一日八、地价定定义本次所评估估的土地价价格是指估估价对象实实际开发程程度尚未具具备完全的的三通(通通路、供电电、供水),在在估价基准准日20008年1月月27日设设定开发程程度尚未具具备完全三三通(通路路、供电、供供水)条件件下,规划划用途为居居住用途,使使用年限为为70年的的土地使用用权价格。九、需要特特殊说明的的事项(1)对于于该宗土地地面积,我我们以委托托方提供的的南昌市国国土资源局局洪国土资资利字2
29、2008888号批复复文件所载载土地面积积为准。(2)该宗宗土地价格格是以设定定的土地用用途,运用用基准地价价系数修正正法、假设设开发法测测算确定的的;如土地地用途及地地价的构成成因素改变变,则土地地价格应相相应的调整整。(3)土地地价格是在在我们设定定的土地因因素条件下下确定的,如如设定因素素发生改变变,则土地地价格也应应相应的改改变。十、土地估估价师签字字 估价价师姓名 估价师师证书号 签字十一、土地地估价机构构南昌市XXXX房地产产评估公司司法人代表: 二000三年二月一一日第二部分 估价对象象描述及地地价影响因因素分析一、估价对对象描述1、土地登登记状况土地位置:XX路与XX路交叉叉口
30、处;土地来源及及其变革:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定该宗土土地权属来来源为划拨拨。土地权属性性质及其权权属变更状状况:该宗宗土地权属属性质为国国家所有,南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。土地用途:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定该宗土土地用途为为居住用途途。土地面积:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定待估宗宗地总面积积为801150.00平方米。土地四至:待估宗地地东临XXX大道,南南临YY一路,西西临XX二路,北北临YY二路。2、土地权权利状况土地
31、所有者者:国家土地使用者者:南昌XXXX公司司土地使用权权取得方式式:划拨土地使用权权取得时间间:二000七年八月五五日3、土地利利用状况待估宗地尚尚未具备完完全的三通通(供水、供供电、通路路);红线线内为两口口池塘,仍仍未平整。二、影响地地价的因素素说明(一)一般般因素1、地理位位置南昌市地处处江西省北北部,赣江江下游、鄱鄱阳湖畔,介介于东经约约1152711635,北纬28102911之间,东东南面向著著名的武夷夷山脉,西西南直通闻闻名于世的的井冈山,北北邻游览避避暑胜地庐庐山,是中中原和南方方闽、粤之之间的咽喉喉地段,既既是沿海的的内地,又又是内地的的前沿。2、自然环环境(1)、地地形、
32、地貌貌南昌市处赣赣江、抚河河两大水系系尾闾区,地地势平坦,城城区坐落处处的东岸是是以冲击层层为主的湖湖积平原,东东南地势平平坦,西北北丘陵起伏伏,平均海海拔25米。城城区内有东东湖、西湖湖、南湖、北北湖,城郊郊有青山湖湖、艾溪湖湖、碟子湖湖、象湖等等河湖环绕绕。全市平平原面积22651.79平方方公里,占占总面积的的35.8%;水水系面积22146.04平方方公里,占占29%;全市西北北以岗地、丘丘陵为主,山山地面积887.21平方方公里,占占全市总面面积的1.2%;丘丘陵面积8879.62平方方公里,占占11.9%;岗岗地面积11637.7平方公公里,占222.1%。(2)、气气候、水文文南
33、昌属亚热热带气候,温温暖湿润、雨雨量充沛、日日照充足、四四季分明,日日平均气温温为摄氏117.5,极端最最低气温为为摄氏零下下9.3,极端最最高气温为为摄氏433.6。年平均均降雨量11600毫毫米,历年年平均无霜霜期2911天,日照照时数18895小时时。冬季受受蒙古冷高高压控制和和影响,盛盛行偏北气气流,1月月多刮偏北北风;夏季季受西太平平洋副热带带高压控制制和影响,盛盛行偏南气气流,7月月多刮偏南南风。春秋秋两季为过过渡季节,分分别受大陆陆高压和海海上高压的的控制和影影响,盛行行偏南气流流,7月多多刮偏南风风。春秋两两季为过渡渡季节,分分别受大陆陆高压和海海上高压的的控制和影影响;春末末
34、夏初,天天气温湿而而多雨;秋秋末冬初,天天气干爽而而少雨。一一年的四季季中,夏冬冬季长,春春秋季短,年年平均气温温比相似纬纬度邻省地地区略高,更更有利于农农作物的繁繁育和生长长。3、城市性性质南昌市是江江西省省会会和全省政政治、经济济、科学技技术、文化化教育的中中心,经550余年社社会主义经经济建设,已已经建立了了门类齐全全的工业综综合体系,成成为集工业业综合和贸贸易的新型型城市。4、行政区区划、人口口南昌市县辖辖东湖区、西西湖区、青青云谱区、湾湾里区、郊郊区5个区区;南昌县县、新建县县、进贤县县、安义县县4个县。1999年年总户数110550035户,人人口422265855人(男22178
35、7722人,女女20477863人人)农业人人口253350122人,非农农业人口116915573,平平均每户人人口数4.01人,人人口密度5571人/平方公里里。据19988年统计,全全地区人口口密度为每每平方公里里10566.2人,其其中市区人人口密度为为12488人;而在在城区,人人口密度则则更高。按按当时城区区建置,人人口密度情情况是:西西湖区每平平方公里为为61977人,高出出市区人口口密度3.9倍;东东湖区为55649人人,高出33.5倍;湾湾里区为11730人人,高出338.6%,郊郊区为20064人,高高出65%,青云谱谱区为19996人,高高出59.9%。5、社会经经济状况
36、据20011年江西西统计提要要,全市市20000年完成国国内生产总总值达4335.1亿元,比比上年增长长了8.33%,其中中第一产业业达46.05亿元元,第二产产业达2005.288亿元,第第三产业达达183.77亿元元,分别比比上年增长长7.1%、7.7%和9.2%。2000年年南昌市固固定资产投投资快速增增长,投资资结构优化化。全年完完成固定资资产投资554.3334亿,比比上年增长长133%。2000年年南昌市财财税形势良良好,全年年完成预算算内财政收收入18.30111亿元,比比上年增长长9.1%,金融机机构人民币币各项存款款余款6227.47761亿元元,各项贷贷款余额4400.77
37、426亿亿元,分别别比上年增增长15.2%和11.2%。2000年年,南昌市市人口总量量稳步增长长,城市居居民收入稳稳步增长。其其中城市人人口达1771.599万元,11999年年人均GDDP达95552元,人人均消费性性支出达44077.39元,人人均可支配配性收入达达52688元,分别别比上年增增长4.77% 、66.2%、88.6%。 6、城市规规划1985年年6月222日国务院院正式批准准了南昌昌市城市总总体规划(1198120000年),并并作了重要要批复。批批复指出:“南昌市是是江西省省省会,是江江西重要的的经济、文文化、科技技和信息中中心,南昌昌市今后的的发展,要要充分发挥挥水陆
38、交通通便利优势势,逐步改改善城市布布局,大力力发展第三三产业,特特别是注意意提高城市市环境质量量,搞好城城市防洪和和基础设施施配套,逐逐步把南昌昌市建设成成为经济繁繁荣、科技技文教事业业发达、环环境优美、生生活方便的的社会广义义现代化城城市”。根据“控制制大城市规规模,合理理发展中等等城市,积积极发展小小城市”的方针,市市区人口远远期控制在在105万万人左右,其其中城区人人口控制在在8590万人人,昌北地地区1015万人人,罗家工工业区5万万人左右。市市区用地规规模到20000年控控制在877平方公里里内,其中中城区用地地控制在662平方公公里。为有有效控制市市区人口规规模和用地地规模的发发展
39、。规划划发展一批批小城镇,以以吸引“松动”城区人口口。近期南南昌市的建建设重点放放在新城区区。“松动”旧城区人人口23万,无无期“松动”57万。总体规划将将南昌市划划分为3个个规划圈:城区包括括东湖、西西湖、青云云谱区。市市区包括城城区和距城城区10公公里范围内内的罗家工工业综合区区、昌北地地区。南昌昌地区包括括市区、湾湾里区和南南昌、新建建2县。规规划布局以以城区为中中心,昌北北地区和罗罗家工业综综合区与之之紧密联系系,外围有有湾里、石石岗、莲塘塘等卫星城城镇及县城城、乡(镇镇)组成合合理的城镇镇体系。城城区面临赣赣江,东至至赣抚平原原五干一分分渠以东约约1公里的的韶山路为为界,南不不超过青
40、云云谱。规划划将城区分分为5片,即即:市中心心、城北、城城东、城南南、朝阳洲洲。各片分分设中心,住住宅和各项项公共设施施在片内基基本平衡,改改变旧城区区居住密集集、交通拥拥挤、环境境低劣、工工业效益差差的弊端。昌昌北地区依依山临水、与与城区一江江之隔,有有丘陵地可可供建设,且且少占农田田,规划近近期为南昌昌市发展方方向。长陵陵镇在南昌昌大桥建成成后,是南南昌市副中中心。昌北北地区已有有100多多个企事业业单位,职职工3.9万余人人,规划该该区将以长长陵、牛行行、下罗为为中心,形形成组轩式式布局。工业以“内内涵”发展为主主,在城区区不再安排排新的或大大的工业项项目。市区区工业各片片分行业相相对集
41、中,城城北为造纸纸、化工、纺纺织工业区区;城东为为轻工业区区;城南为为机械工业业区;朝阳阳洲为木材材加工、建建筑构件和和小型工业业区;双港港为冶金工工业区;麦麦园为电子子工业区;罗家为钢钢铁、化肥肥工业区。市市区以传统统的中山路路、胜利路路结合人民民广场,形形成商业服服务和文化化娱乐中心心;在彭家家桥形成体体育、广播播电视中心心。规划兴建各各种等级的的变电站。逐逐步形成1110千伏伏和2200千伏电力力环网。市市区规划兴兴建10个个市话分局局。逐步发发展数据、传传真、用户户电报、图图象传输等等多种通信信业务,并并增加邮电电网点。规划管道燃燃气,城区区东起石泉泉村,西至至赣江、抚抚河江畔,南南起
42、青云谱谱区,北到到江坊,日日供量为444万立方方米,受益益户为111万户。规划城区生生活居住用用地由现在在的人均220平方米米增至311.5平方米米,其中新新区为400平方米。规规划上海路路、青山湖湖、朝阳洲洲、京山、昌昌北等地兴兴建住宅小小区。贯彻彻面向城市市、为城市市服务的方方针,在郊郊区建立稳稳定的蔬菜菜、副食品品和其他经经济作物基基地。开发梅岭为为风景游览览区,建设设青山湖和和抚河故道道风景区;美化沿江江大道,开开辟红谷滩滩、绳金塔塔公园、重重建滕王阁阁;利用宜宜林山地植植树造林,提提高绿化覆覆盖率。(二)、区区域因素影响居住用用地的区域域因素主要要有交通条条件、基础础设施状况况、公用
43、设设施状况、环环境条件、人人口密度等等因素。1、区域概概况估价对象所所在地YYY片区位于于南昌市昌昌北区域内内,其东临临赣江大桥桥,南临八八一大桥,西西临红谷滩滩行政区,北北临昌北机机场;与城城南仅一江江之隔,可可经水、陆陆两路与城城南相通。随随着两岸经经济的发展展,区域互互动效果会会更加明显显。2、交通条条件随着YY一一路、XXX二路、XXX大道、YYY三路的逐逐步建设,该该区域交通通条件必将将完善起来来,呈现出出布局合理理的道路网网。3、基础设设施由于该区域域刚开发利利用,周边边基础设施施较差;但但随着该区区域土地的的快速利用用,当地各各项基础设设施必将得得以完善。 4、环境条条件该区域自然然风光较好好,具有较较大的绿化化空间;随随着该区域域土地的逐逐步开发利利用,环境境美化的合合理布局等等,该区域域将形成一一个优美的的生活居住住环境。5、人口密密度该区域是昌昌北片区一一个刚刚起起步开发利利用的居住住区,周边边生活基础础设施还不不够完善,出出入也不够够方便;因因此,目前前当地人口口密度较小小。(三)、个个别因素土地位置:YY一路与与XX二路交交叉口处;土地来源及及其变革:依据南昌昌市国土资资源局洪国国土资利字字20008888号批批复文件,确确定该宗土土地权属来来源为划拨拨。土地权属性性质及其权权属变更状状况:该宗宗土地权属属性质为国国家所有,
限制150内