房地产项目开发流程简述.doc
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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作目 录一、规划意见书15(二)勘察设计招投标161、设计招标流程表162、勘察设计质量管理办法17(三)流程概要181、报建部门182、需要时间183、报送资料18(四)注意事项19(五)审批标准191、根据项目情况,提出规划设计要求202、告知内容20二、立项审批21(一)征求相关委办局意见221、市建委建设意见222、市交委交评意见223、市园林局古树处理意见244、市文物局文物保护意见245、市环保局环评意见256、市政部门接用意见25(二)节能评估及审查251、节能专篇252、审批条件263、市发改委核发的项目节能意见26(三)流程
2、概要271、报建部门272、需要时间273、报送资料28(四)附件28三、方案复函31(一)流程概要331、报建部门332、报送资料334、取得文件33四、建设用地规划许可证34(一)流程概要341、报建部门342、需要时间343、报送资料344、注意事项35(二)许可内容变更程序要求351、变更许可内容352、提交的申办材料363、审查时限36五、人防36(一)建设要求36(二)人防工程初步设计审核批准通知单371、报建部门372、审批时间373、报送资料37(三)人防工程施工图技术审查381、报建部门382、审批时间383、报送资料38(四)人防工程施工图备案381、报建部门382、审批时
3、间383、报送资料38(五)附件40(六)流程图40六、园林42(一)流程概要421、报建部门422、需要时间423、报送资料42七、消防43(一)流程概要441、报建部门442、需要时间443、报送资料44(二)建筑工程消防设计防火审核441、报建部门442、审批时间453、报送资料45八、教育报建审批461、报建部门472、需要时间473、报送资料47九、建设项目环境影响评价47(一)流程图48(二)评价原则49十、年度施工投资计划50(一)流程概要511、报建部门512、需要时间513、报送资料51(二)非政府投资项目城市基础设施减免费办理程序521、申请材料522、所需时间52(三)防
4、洪费减免缓521、报建单位522、所需时间523、所需材料534、减免政策及内容53十一、市城建档案馆备案54(一)流程概要551、报建部门552、需要时间553、报送资料55十二、建设工程规划许可证55(一)申报范围55(二)流程概要561、报建部门562、需要时间563、报送资料56(三)审查标准571、实体审查572、形式审查58(四)许可内容变更程序要求581、变更许可内容582、受理条件583、审查时限59(五)流程图60十三、施工图审查61(一)施工图设计61(二)施工图审查611、报建部门612、所需时间613、报送资料614、取得文件62(三)流程图63十四、地名命名(建筑物名
5、称核准)行政许可63(一)流程概要631、报建部门632、需要时间633、报送资料64(二)流程图65(三)附件65十五、树木伐移69(一)流程概要691、报建部门692、所需时间693、报送资料69(二)树木砍伐691、报建部门692、所需时间693、报送资料70(三)树木移植701、报建部门702、所需时间703、报送资料70(四)树木采伐711、林业生产性树木采伐712、工程建设树木采伐72(五)古树名木721、建设项目避让保护古树名木措施批准722、古树名木迁移审批73十六、施工暂设74(一)施工暂设施工图纸设计74(二)临时建设工程规划许可证74十七、规划验线、验收75(一)规划核验
6、城镇建筑工程(验线)751、报建部门752、所需时间753、报送资料754、流程图761、报建部门782、所需时间783、报送资料784、流程图80第二节 土地手续81一、办理项目征地及建设用地预审81(一)流程概要811、报建部门812、需要时间813、报送资料81(二)办理项目用地审议及市政府征地批复821、报建部门822、所需时间823、缴费内容82(三)流程图83二、建设用地批准书84(一)流程概要841、报建部门842、所需时间843、受理条件844、报送资料84(二)流程图85三、土地出让合同86(一)前期流程871、按照合同约定缴纳地价款、契税等费用872、市国土局利用中心地价款
7、交纳情况核实函873、地籍调查、测绘及指界874、土地登记公告895、按照审定方案内容变更补签出让合同896、补交政府土地收益及契税897、市国土局竣工变更出让合同,签订补充协议,补交政府收益取得地价核实函89(二)流程概要891、报建部门892、所需时间893、申请材料89四、国有土地使用权证931、报建部门952、需要时间953、报送资料95(二)一般程序951、土地登记申请952、地籍调查963、权属审核964、注册登记965、颁发证书96(三)国有土地使用权协议转让971、一般项目所提交资料972、现状项目办理土地出让需提交的文件983、数套商品房买卖补办出让手续需提交的文件99(四)
8、国有土地出让金991、使用范围992、国有土地出让金业务流程100第三节 大市政工程100一、市政工程设计综合与项目综合100(一)大市政各专业咨询方案101(二)大市政道路定线101(三)道路设计方案的批复101(四)市规划院项目综合方案审查会101(五)外部市政工程项目综合101(六)外部市政工程设计综合101二、立项(市政工程)102(一)外部市政道路环境影响评价审批102(二)立项申请102(三)建设用地预审1031、报建单位1032、上报资料103(四)流程概要1031、报建部门1032、上报材料103三、规划意见书(市政工程)104(一)规划意见书(道路工程)1041、报建单位10
9、42、上报材料104(二)规划意见书(管线综合)1041、报建单位1042、上报材料104四、规划设计方案审批(市政工程)105五、建设用地规划许可证(市政工程)106六、施工图审查(市政工程)106七、市城建档案馆备案107八、建设工程规划许可证(市政工程)107(一)非房建项目1081、报建单位1082、所需时间1083、提交资料108(二)房建项目1091、相关流程1092、提交资料1093、取得文件110九、市政工程施工招投标和监理招投标110(一)招投标备案流程110(二)合同签订110(三)备案1101、监理合同备案1102、施工合同备案110十、配套市政工程111(一)配套市政工
10、程各专业咨询方案1111、报建部门1112、所需时间111(二)配套市政工程综合设计方案审定1121、报送资料1122、给水、煤气、排气管道接管工程规划许可(建筑类)1123、给水、燃气、通信、电力等管线工程规划设计条件许可1134、给水、燃气、通信、电力等管线工程建设工程规划许可证许可1135、桥梁、河堤工程规划设计条件许可1137、桥梁、河堤工程建设工程规划许可证许可1147、给水、煤气、排水管道接管规划许可(市政类)1148、原管位延长小于100米的管线工程规划许可1159、道路及排水工程建设工程规划许可证许可11510、道路及其排水工程规划设计条件许可115十一、报装116(一)给水报
11、装116(二)排水业务报装1171、报建部门1172、所需时间1173、提交资料1184、办理结果118(三)电力报装118(四)防雷119(五)燃气业务报装1191、报建部门1192、所需时间1193、提交资料1204、办理流程1205、办理结果121(六)热力业务报装1211、报建部门1212、所需时间1213、提交资料1224、报装结果122(七)供电业务报装1221、报建部门1222、所需时间1223、提交资料122十一、临水临电123(一)施工临时用水1231、施工临水施工方案1232、报入窗口1233、批复124(一)施工临时用电1241、施工用电施工方案1242、报入窗口1243
12、、批复12510第一节 项目审批流程一、规划意见书规划意见书,是对拟建项目各项建设指标的约定,或叫限定更贴切,明确限定了所有主要规划指标:如项目性质、用地范围、建设用地面积、代征地面积、建筑规模、容积率、建筑高度、建筑层数、绿化率、停车位、四周退线距离、出入口位置等。(一)委托钉桩根据规划委员会批复意见,委托北京市测绘院进行项目红线钉桩,所需时间为10个工作日。取得文件:建设用地钉桩测量成果报告书(含建设用地钉桩通知书和钉桩坐标成果通知书(二)勘察设计招投标1、设计招标流程表a. 采用公开招标的发布招标公告(不少于1个工作日);b. 招标代理机构接受报名(5个工作日);c. 报名结束23日后进
13、行资格预审(1个工作日);d. 向入围的投标申请人发资格预审合格通知书;e. 召开投标预备会(答疑会),会后勘察现场;f. 发放招标文件答疑纪要或补充修改通知;g. 交标(招标人要求投标人提交投标文件的时限为:特级和一级建筑工程不少于45日历日,二级以下建筑工程不少于30日历日);投标文件递交截止时间的同一时间召开开标会;开标会结束后,随即进行评标(注:由招标人选定评标小组成员,招标代理机构协助办理相关事宜);h. 评标委员会根据评标定标办法,对投标文件依据招标文件的要求进行评审和比较,向招标人推荐2个中标候选方案。招标人应将第一中标候方案(第一中标候选人须提交2套方案)报送规划管理部门审查(
14、若场外进行招标可提交第一、第二中标候选人的方案报送),审查通过的中标优选方案确定为中标人,并持中标通知书到市建设工程招标投标管理机构备案。采用公开招标的,建议在招标文件中明确给予排名在前34名未中标人的补偿金数额;采用邀请招标的,建议给予未中标人适当的补偿金;i. 签订工程承包合同及工程承包合同的审查。(三)流程概要1、报建部门 北京市规划委员会朝阳分局2、需要时间 自受理之日起20个工作日,特殊情况可延长10个工作日。3、报送资料a. 包含项目性质、建设规模、选址意向等情况说明的申请书;b. 建设单位出具的申报委托书及经办人身份证复印件; c. 建设项目规划意见书申请表(见附件);d. 相关
15、批复及规划文件(危改、开发区、绿隔);e. 证明该建设项目属于需要有关部门批准活核准、以划拨方式取得国有土地使用权的相关文件;f. 1/500或1/2000地形图6份,其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图,并由供地单位活自有用地单位加盖公章;g. 拟规划设计方案图;h. 法律、法规、规章规定的其他材料;(注:不能提交d、e项材料的,可以申请规划行政主管部门协助征求相关部门意见)。(四)注意事项1、申报要求中,对可提交复印件的材料,建设单位须在复印件加注“经核对,该复印件与原件内容一致”字样,并加盖单位印章(规划行政主管部门核发的文件除外);2、受理条件随建设项目类别不同而有所差异,请在申报前向
16、规划管理部门咨询。(五)审批标准一项建设工程规划上是否能得到通过,规划委是否给下发规划意见书,取决于以下几个因素:a. 拟建项目的各项申请指标是否与对应地块的控规指标相符;b. 拟建项目是否与国家大的建设政策相违背,是否属于限建或禁建范畴;c. 申报程序及建设主体资格是否正确;d. 申报材料是否齐全。1、根据项目情况,提出规划设计要求a. 规划土地使用要求(用地性质、用地规模、用地位置、建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等);b. 居住建筑(含居住区、居住小区、居住组团)的公共服务设施配套要求;c. 建设项目退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求;d. 建设项目交通出入口
17、方位及停车指标等规划要求;e. 建筑风貌的要求。2、告知内容a. 下阶段申请的行政许可事项;b. 位于自然疫源地或可能是自然疫源地的建设工程,应取得卫生防疫行政主管部门的意见及结论(可选);c. 7000平方米以上的居住建筑、10层以上建筑和基础埋深3米以上的建设工程须有人防主管部门的审查同意意见(可选);d. 旧城内的建设项目的用地范围内现存建筑是否有保护价值,应征求文物行政主管部门意见(可选);e. 需要使用项目名称的,应取得地名命名行政许可文件(固定格式);f. 建设单位申请建设项目建设工程规划许可证时,应当提交建设工程设计方案,重大城乡基础设施项目应当提交经过审查的建设工程扩大初步设计
18、方案,需要编制修建性详细规划的,还应当提交修建性详细规划。建设单位申请建设项目建设工程规划许可证前,可以提前申请规划行政主管部门对建设工程设计方案、建设工程扩大初步设计方案或者修建性详细规划进行审查。二、立项审批立项审批是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度,也是一种程序。是房地产项目开发的第一步,即取得的政府主管部门(省市发展和改革委员会,简称:发改委)对项目的批准文件。(一)征求相关委办局意见1、市建委建设意见2、市交委交评意见(1)建设项目交通影响评价报审材料要求为加强交通影响评价管理工作,我委于2011年2月起开始实行建设项目交通影响评价审查新报审要求,现将具体要求通知如下:
19、 各单位报件时应填写并提交交通影响评价报审材料提交清单(以下简称清单),同时应按清单要求提交相关材料。清单及其附表交通影响评价审查申请表(以下简称申请表)应打印在同一张纸的正反面上(清单和申请表可在市交通委外网交通影响评价专栏中下载)。 报审材料内容须齐全完整,如实填写。 报审电子版材料应建立文件夹,并刻录成光盘,光盘封面上应标明项目名称和提交日期。电子版文档的文件夹名称统一为“项目名称报审时间(年月日)”,所填时间一律为公历,使用2位阿拉伯数字。(2)交通影响评价报审材料提交清单a. 交通影响评价审查申请表(详见附表);b. 项目交评报告;c. 交评汇报PPT材料;d. 相关控制性详细规划;
20、e. 相关部门批件;f. 其他法律、法规、规章规定的相关材料。备注: 上述报审材料纸质版申报时提供1份,电子版刻录在1张光盘上; “提交情况”由业主单位填写、“审核情况”由审查单位填写,填写内容为“有”或“无”; 其他文件可在清单表中续填; 在填写“相关控制性详细规划”一栏时,如项目为控规调整项目,应同时提交项目控规调整论证报告。(3)交评申报表交通影响评价审查申请表 编号:交评2011 号项目名称项目类别 绿色审批通道项目 中央单位项目 驻京部队项目 其他所处阶段 控规调整 一级开发 二级开发 其他申报时间业主单位名称联系人座机传真手机电邮编制单位名称联系人座机传真手机电邮(业主单位盖章)年
21、 月 日 (编制单位盖章) 年 月 日3、市园林局古树处理意见详见第一节十五项五小项(树木伐移之古树名木)。4、市文物局文物保护意见(1)许可程序由秘书处决定是否受理;由文物保护与考古司相关处室负责人审查,拟定准予或不予行政许可的决定;由文物保护与考古司负责人审核后报局领导批准;由秘书处将行政许可决定送达申请人。(2)提交材料 申请书,内容包括:申请人名称及相关证明材料;保护措施名称、理由及主要内容; 建设工程选址批准文件; 保护措施具体方案; 保护措施具体方案中涉及文物保护工程的,应附我局批准该工程方案的文件; 其他法律、法规、规章规定的相关材料。5、市环保局环评意见详见第一节九项(建设项目
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