虹桥办公楼项目.docx
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1、精品齐鲁行业资料 欢迎下载 赵鲁宾编辑项目报告精品资料网() 专业提供企管培训资料目 录壹.古北办公楼项目分析-2上海办公楼市场整体分析-2虹桥古北地区楼市简析-11项目立地分析-19本项目方向性定位-22壹. 古北办公楼项目分析一 上海办公楼市场整体分析在新的一年中,上海办公楼市场将承袭去年稳步上扬的态势,租售成交量将进一步放大(一)今年市场前景 u 上海经济近年来继续保持快速增长的良好势头,巩固了作为国内经济、金融中心的地位,开始向建设世界级城市迈进;u 当前,上海市场上对商务楼的需求强劲,但新增供应量并不太大,远远无法与住宅市场相比;u 上海的甲级写字楼出现了供不应求的局面,供不应求的局
2、面一再倒向部分地理位置优越的区域,写字楼租金在2004的第一季就呈现小幅上扬的趋势,但部分实力稍逊的租户也因承受不了高额租金从甲级写字楼迁至乙级写字楼;u 随着众多跨国公司涌入上海,近期甲级写字楼供应又很有限,这种供不应求的局面促使写字楼的租金从去年下半年的低位开始上行;u 从各个地段来看,2004年13月,小陆家嘴地区涨幅最大,单位租金从0.65美元上涨至0.7美元;南京西路、人民广场区域租金微幅上涨,基本到达一年来的最高值;淮海中路、徐家汇、虹桥开发区租金由于一直处于较高位置,因此这段时间虽相对保持平稳,仍然处于一年中的相对高位;u 从上海写字楼的供应来看,未来五年,上海将迎来“商务楼宇经
3、济”的大发展时期小陆家嘴、淮海东路、徐家汇、人民广场、北外滩、五角场、中山公园、松江新城、上海南站等地均有大量商务办公楼宇开工建设;u 由于办公楼的开发周期较长,2004年上海写字楼供应将会小幅扩容,而2005-2008年则进入高峰期;从租金情况来看,由于甲级写字楼的需求持续看旺,租金会保持平稳上扬之势,乙级写字楼处于甲级的延伸带上,租金会维持现有水平;u 第三产业和FDI(外商直接投资)的发展将是未来几年上海写字楼市场发展的主要动力。 (二)供需变化初探u 目前,上海办公楼市场需求结构发生重大变化,高品质的甲级办公楼需求旺盛,如小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域,甲级办公楼出现了一时间的供不应
4、求;u 中低档的办公楼吸纳乏力,空置率呈现进一步加大的趋势,结构性的供大于求与供不应求同时并存;u 近年来随着科技和经济的迅猛发展,使人们的办公越来越依赖于网络、通讯等设施,讲究效率和速度,因此市场对办公楼本身品质及其区位的要求也越来越高,而目前市场上的许多乙级、丙级办公楼设施落后、周围交通不便,难以满足客户的要求; u 随着上海国际地位的提升,国内外有实力的企业大量进驻,在客观上形成对办公楼的巨大需求,该部分客户群一般会对办公的硬件软件有着更高的要求,甲级办公楼以优越的地理位置、便利的办公条件和完善的服务而受到青睐,甲级办公楼在相当长的时间内将会供不应求。 (三)商务环境多元发展 u 目前大
5、量销售型办公楼主要分布于各区级副中心,商业氛围浓厚,且主要分布在内环线内、紧贴内环线区域,u 人民广场核心区域也有一定量的销售型办公楼供应,但多为上世纪90年代建成、现带租约出售类型;u 各区政府在大力发展住宅产业之后,纷纷将打造商务氛围作为提升区域形象的第二张牌;u 上海的东南西北四个角已分别形成价格错落、结构完善的办公楼市场;u 正在规划升级中的五角场地区、真如地区,今后两年中也有望逐渐发挥商务功能。 (四)北部地区的普陀虹口市场该地区的市场供应量呈后劲十足的气势 u 普陀、虹口在目前的办公楼销售市场中属于中流区域,但借助西北物流中心规划的日益完善和四川北路商圈规划改造,区域成长性显得较强
6、;u 普陀长寿路沿线、虹口四川北路沿线的销售型办公楼的价格相对较低,主力价格段在7500元/9500元/;u 普陀区绿洲广场SO时代,去年5月的开盘价为5600元/6800 元/,为装修小户型商住楼,几乎创可售型办公楼的最低;最高销售价格之一的绿地科创大厦,目前的售价为9000元/10000元/,该大厦的大堂、公共走道等装修较精美,在同一区域内难有匹敌产品;u 内部设施不能达到高档写字楼的智能化、信息化等要求,也是制约普陀、虹口众多办公楼向高端市场发展的一大瓶颈。 (五)西南地区的徐汇长宁市场该地区的市场供应一直处于中坚力量的位置u 西南地区的徐汇中山西路沿线、长宁中山公园板块构成了上海办公楼
7、市场的中坚力量;u 相比较北部地区同类办公楼,西南地区办公楼的市场价格稍高一些,主力价格基本为9000元/22000元/;u 徐汇的均瑶国际广场、明申中心大厦、康悦国际等,还有长宁的华敏翰尊国际、御风国际、新时空国际商务广场等,其交房均在今年年中左右,集中上市的供应量比较大;u 西南地区完善的区域交通和成熟的商务氛围,使这里的销售型办公楼消化迅速;u 从区域整体市场来看,西南地区办公楼的后续供应已呈现十分有限态势。 (六)浦东地区市场浦东新区近年来一直维持着上海办公楼高地的形象,商办新锐价格标高u 销售型办公楼中,浦东新区的项目价格居全市之首,其价格区间为15000元/33000元/;u 浦东
8、的陆家嘴作为上海高档办公楼的一个聚集地,现已金融大鳄云集,商务气氛浓郁,受其影响力辐射,周边的竹园地区也跃升为销售型办公楼的标高地区,并具有良好的成长空间;u 目前,浦东的销售型办公楼由于多数为新建楼盘,因此装修都较精致,在内部设施上也比一些改建或已建成若干年的同类办公楼有明显提高,所以价格高于其他地区的办公楼;u 此区域内的最高价办公楼地处八佰伴商圈,均价摸高到30000元/,无论是从楼宇的外观设计、内部设施、智能化等方面都体现出较高品质。 (七)核心地区的人民广场产品多元化,区域内可售型办公楼的价格跨度较大u 人民广场区域范围内集中了静安、黄浦两区的销售型办公楼(部分个案为拿出相关楼层,以
9、租售结合方式推向市场);u 办公楼价格与其楼盘的品质密切相关,价格高差也比较悬殊;u 新建的能与顶级写字楼较量的楼盘价格高昂,一些竣工已有一定年份且品质较低的办公楼价格则相应较低;u 区域内最高价格之一的办公楼位于紧邻人民广场的云南中路,其价格为22000元/31000元/。小 结:l 近10年来,上海的写字楼市场经历了一番“大悲大喜”九十年代初期为起步阶段,经过三四年的高速发展,1995、1996两年显得最为火爆,很多写字楼的租金达到了每天0.7美元/平方米;l 亚洲金融危机后急转直下,平均租金跌到 0.3美元/平方米以内,以后到2001年开始好转,直至2002、2003年再度脱颖而出,今年
10、的市场更有“楼市办公年”的美好预测;l 中小型民营资本的蓬勃发展,使上海的销售型办公楼应运而生,单位分割面积趋小,总价控制较低,投资领域活跃等促使销售型办公楼在市场受到广泛追捧;l 短短一两年间,本市销售型办公楼聚集的新板块已逐渐成型除人民广场核心区域外,普陀长寿路沿线、长宁中山公园板块、徐汇中山西路板块、虹口四川北路沿线、浦东竹园地区等销售型办公楼聚集地也相继崛起,塑造出区域副中心的商务办公新形象。二 虹桥古北地区楼市简析(一)基本层面分析虹桥古北地区略图早前的古北地区u 虹桥古北是八十年代末后期开发的,属于上海最早的涉外居住区,九十年代的前期最为红火,成为以台商为主的商务区;u 经历199
11、4年以后的房地产低潮及其他CBD区域的快速开发,虹桥逐渐冷却;地区办公楼市场变迁u 1995年前,虹桥作为上海改革开放的前沿阵地,办公楼之兴旺占据整个上海市场的半壁江山;u 1997年以后,随着浦东陆家嘴、淮海路以及南京路一大批新兴甲级办公楼相继建成,虹桥优势有所下降,办公楼入住率从过去的90以上降至70以下,且租金由顶峰时期的2美元/天降至04美元/天,而且办公楼建设也出现“断层”;u 2000年以来,随着上海经济拓展步伐加快,新增经济力量更倾向于选择成熟的中心商务区,虹桥开发区办公楼市场逐步走出阴影,趋向回暖;u 目前,一批跨国公司和国内大、中型企业纷纷进驻虹桥地区,该区域的市场租金维持在
12、052美元/天,入住率跃升至90以上。目前的古北新区u 是上海最大的涉外高级住宅区,几百栋欧式公寓别墅内,住着来自韩、日、美、俄、英、法等30多个国家和地区的2000多户外籍居民,向来有“小小联合国”之称;虹桥经济技术开发区u 作为虹桥涉外贸易中心的基础和核心,其功能和形态开发基本完成,该中心已成为目前上海涉外写字楼群最为集中的地区之一;u 虹桥涉外贸易中心是全国一流的、在世界上有影响的现代化多功能中心;u 虹桥作为上海最早具有对外经济贸易功能的经济技术开发区,其长期发展形成的整体优势得到进一步凸现,它集各类商务机构、上海最为成熟的国际化社区(古北小区)、家乐福等大型商业设施于一身,既自身有特
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