新兴县新兴时代广场整合推广方案.ppt
《新兴县新兴时代广场整合推广方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《新兴县新兴时代广场整合推广方案.ppt(119页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、新兴县新兴时代广场新兴县新兴时代广场整合推广方案整合推广方案本案解决的几大问题:本案解决的几大问题:1、如何挖掘项目的最大价值,实现利润的最大化?、如何挖掘项目的最大价值,实现利润的最大化?2、对于住宅、商铺、酒店集合体,如何整合最大优势?、对于住宅、商铺、酒店集合体,如何整合最大优势?3、如何有效的运用整合媒体战术,达到整合营销目标?、如何有效的运用整合媒体战术,达到整合营销目标?我们的目的实现项目价值最大化!实现项目价值最大化!PART 1:洞察分析:洞察分析1.1 项目分析1.2 市场分析1.3 竞争分析1.4 目标客户1.5 分析小结PART 2:策略分析:策略分析2.1 定位策略2.
2、2 推广策略2.3 广告策略2.4 媒体策略2.5 策略小结目目录录content PART 5:其他建议其他建议5.1 工程建议5.2 销售建议PART 4:创意执行:创意执行4.1 LOGO Design4.2 销售物料4.3 现场包装PART 3:阶段推广:阶段推广3.1 第一阶段3.2 第二阶段3.3 第三阶段目目录录content 1.1 1.1 项目分析项目分析1.2 1.2 市场分析市场分析1.3 1.3 竞争分析竞争分析1.4 1.4 目标客户目标客户1.5 1.5 分析小结分析小结PART 1:洞察分析:洞察分析1.1 项目分析项目分析(1)产品概况:)产品概况:工程进度:预
3、计洋房工程进度:预计洋房8月封顶,酒店、商铺工程进度待提供。月封顶,酒店、商铺工程进度待提供。销售进度:洋房预计销售进度:洋房预计5月接受内部认购,月接受内部认购,8月公开发售。月公开发售。项目占地:18384平方米住宅:162间 20799平方米商铺(197间):二层,118间,4500 平方米一层 79间,4600平方米小车位:181个 摩托车位:324个酒店:8400平方米 超市:6100平方米(2)产品三大特点分析:)产品三大特点分析:货量不多:货量不多:占地面积不足占地面积不足2万平方米万平方米销售压力不大产品货量相对较少的特点决定后期销售不只是卖得快,更是产品货量相对较少的特点决定
4、后期销售不只是卖得快,更是获取利润的最大化获取利润的最大化。种类多:种类多:产品类型有商铺、洋房、酒店产品类型有商铺、洋房、酒店市场新兴模式不同的产品,不同的客户需求,如何引导市场消费,依照项目工程进度是后期推广的重心。由于项目处于商业街位置,决定三个产品类型的共性:投资!投资!所占比重:所占比重:商铺商铺洋房酒店洋房酒店商铺为主导商铺所占比重大的特点决定后期销售以商铺为主的带动洋房销售的特点。商铺所占比重大的特点决定后期销售以商铺为主的带动洋房销售的特点。周边概况分析周边概况分析1、新兴县城中心,正对新兴步行街、新兴县城中心,正对新兴步行街2、紧邻银行等,周边生活配套齐全、紧邻银行等,周边生
5、活配套齐全3、前揽江景,整体规划呈环抱状、前揽江景,整体规划呈环抱状?如何整合项目周边优势,如何整合项目周边优势,增加项目附加值,增加项目附加值,是支持项目价值走高的重要是支持项目价值走高的重要因素。因素。1.2 市场分析市场分析(1)宏观市场分析)宏观市场分析国家物业税、银行利率的宏观政策导致目标客户持币观望国家物业税、银行利率的宏观政策导致目标客户持币观望,珠三角整体楼市处于销售淡季,珠三角整体楼市处于销售淡季。对于新兴县来说,国家宏观政策有一定的影响,因为在低价格与市场消费力上处于初级状态,不足以影响到区域楼市的整体态势。1.2 市场分析市场分析新兴县位于广东省中部偏西,毗邻珠江三角洲,
6、距广州市130公里。新兴县辖区面积1520平方公里,人口44.5万多人,有华侨、港澳同胞15万人,县城设在新城镇。主要产业:温氏集团、不锈钢企业、凉果产业等。对于佛山等大城市来说,新兴县城市化进程相对较慢,藏富于民藏富于民的经济现象严重。地产消费:房地产消费经验出于地产消费:房地产消费经验出于初级阶段初级阶段,整体需求旺盛,对商,整体需求旺盛,对商铺投资认识深刻。铺投资认识深刻。主要项目:祥利花园、祥顺花园等。总货量不多,竞争状态不明主要项目:祥利花园、祥顺花园等。总货量不多,竞争状态不明显。显。(2)微观市场分析)微观市场分析区域市场商铺消费状况特性区域市场商铺消费状况特性消费潜力大,商铺空
7、置率高消费潜力大,商铺空置率高据了解,商铺的销售在新兴极为顺利。就是位置偏远的社区商铺都售罄,但普遍存在一个问题,那就是租客缺乏,到处都是招租的告示,项目的临街旺铺具备足够的优势。1.3 竞争分析竞争分析(1)主要竞争对手)主要竞争对手祥利花园祥利花园当地开发商品牌,项目认知度高。产品品质良好,价格引导整个市场。祥顺花园祥顺花园特点:特点:规模大,项目在当地认知度高,产品设计与园林设计档次在当地产品尚属于优质产品。竞争点:竞争点:产品构成上,洋房+商铺构成相似;在价位上形成竞争。(2)竞争分析启示)竞争分析启示拼产品?拼产品?祥利花园高档产品祥利花园高档产品拼园林?拼园林?祥顺园林建设祥顺园林
8、建设拼规模?拼规模?祥顺大规模祥顺大规模拼服务?拼服务?当地知名品牌当地知名品牌拼人文?拼人文?当地文化支撑当地文化支撑什么是项目最大竞争优势什么是项目最大竞争优势?抛开一切,我们来看看项目所处的位置,项目处于抛开一切,我们来看看项目所处的位置,项目处于新兴新兴商业街鳌头位置商业街鳌头位置,正对银行与江景,是城市交通枢,正对银行与江景,是城市交通枢纽之地。纽之地。地段地段从居住角度看,都市核心生活是从居住角度看,都市核心生活是众望所归众望所归。从商业角度看,项目所处的商业街鳌头是从商业角度看,项目所处的商业街鳌头是投资信心保障投资信心保障。从竞争角度看,地段具备得天独厚、无可复制的从竞争角度看
9、,地段具备得天独厚、无可复制的竞争唯一性。竞争唯一性。项目最大竞争优势:项目最大竞争优势:地段!地段!地段!一切因地段决定!地段!地段!地段!一切因地段决定!新兴商业街鳌头位置说明什么?新兴商业街鳌头位置说明什么?如何整合地段价值最大化是后期推广的重点。?如何整合地段价值最大化是后期推广的重点。竞争分析小结竞争分析小结S优势:地段,新兴商业街鳌头W劣势:规模小,品牌认知不强规模小,品牌认知不强O机会:市场消费需求潜力大市场消费需求潜力大T威胁:竞争对手大规模开发竞争对手大规模开发广告推广启示广告推广启示祥顺、祥利、明珠等项目名,浓厚地域情结,对吉祥、顺利生活的美好向往决定了后期推广在语言沟通上
10、有所考虑。“时代广场时代广场”更多侧重于都市感与新锐感,突出的是一种商业更多侧重于都市感与新锐感,突出的是一种商业气质,建议气质,建议住宅项目重新包装命名住宅项目重新包装命名。1.4 目标客户目标客户目标客户来源目标客户来源温氏集团当地凉果企业,不锈钢企业,新兴县生意投资者。温氏集团员工温氏集团员工凉果产业经营者凉果产业经营者不锈钢企业老板不锈钢企业老板新兴小生意老板新兴小生意老板新兴其他富人新兴其他富人一期洋房一期洋房主要户型面积在80-100平方米,预计总价在25万左右。u年龄构成:年龄构成:25-50岁左右u文化水平:文化水平:大专、本科、高中、初中等不定u职业构成:职业构成:温氏集团、
11、凉果企业等u置业目的置业目的:自住为主,投资占比重小u置业次数:置业次数:首次置业者占主体,投资占少量比重u家庭构成:家庭构成:成熟家庭,有小孩u经济实力:经济实力:事业稳定型,稳定收入主要目标客户分析主要目标客户分析他们稳重、务实、收入稳定。他们稳重、务实、收入稳定。他们他们崇尚都市化的生活崇尚都市化的生活、是别人向往的成功典型、重感情、负、是别人向往的成功典型、重感情、负责任,渴望得到社会对身份的认可。责任,渴望得到社会对身份的认可。一期客户偏向自住一期客户偏向自住温氏集团员工温氏集团员工广东温氏食品集团有限公司创立于1983年,是全国农业产业化重点龙头企业、广东省农业龙头企业之一;目前在
12、华南(包括香港)、华东、华中、西南、华北拥有近100家分公司,2007年集团销售值超过100亿元。自2002年起,温氏集团的肉鸡养殖规模在全球排名第八位,在亚洲雄居首位。温氏集团员工温氏集团员工温氏温氏特别是在2000年和2002年进行了全面股份制改造,使股东人数由原来的700多人增至4000多人,实现了总公司员工和分公司员工均持有股票的态势。投资渠道特性:投资渠道特性:由于税收问题的存在,温氏集团对所得利润是以购房置业的形式进行,为项目的推广做奠定基础。二期商铺二期商铺主要户型面积在10-30平方米,预计最低总价在8万左右。u年龄构成:年龄构成:25-50岁左右u文化水平:文化水平:大专、本
13、科、高中、初中等不定u职业构成:职业构成:温氏集团、凉果企业等u置业目的置业目的:投资投资u置业次数:置业次数:首次置业者占主体,投资占少量比重u家庭构成:家庭构成:成熟家庭,有小孩u经济实力:经济实力:事业稳定型,稳定收入主要目标客户分析主要目标客户分析二期客户偏向投资二期客户偏向投资他们理智、稳重、责任感强、他们理智、稳重、责任感强、恋家。恋家。事业已成型,拥有一定的资金,需要一种投资渠道。事业已成型,拥有一定的资金,需要一种投资渠道。1.4 客户需求小结客户需求小结投资投资都市化都市化身份身份三大共性:三大共性:投资:投资:一种坐享财富升值的投资渠道。一种坐享财富升值的投资渠道。都市化生
14、活:都市化生活:一种改变现状的都市化生活。一种改变现状的都市化生活。身份价值:身份价值:一种居住荣耀的体现。一种居住荣耀的体现。目标客户群的来源与特点决定了后期推广的方向与核心。目标客户群的来源与特点决定了后期推广的方向与核心。PART 2:策略分析:策略分析2.1 2.1 策略背景策略背景2.2 2.2 定位策略定位策略2.3 2.3 广告语广告语2.4 2.4 广告策略广告策略2.5 2.5 媒介策略媒介策略2.1 策略背景策略背景产品层面:产品层面:规模:规模:2万平方米万平方米地段:城市中央地段:城市中央教育:新兴一中等教育:新兴一中等生活:生活:5分钟生活圈分钟生活圈环境:江景环境:
15、江景类型:类型:商铺、洋房、酒店商铺、洋房、酒店竞争层面:竞争层面:规模:都市大盘规模:都市大盘地段:偏城市中央地段:偏城市中央教育:共享教育教育:共享教育项目:祥顺等项目:祥顺等定位:人居新领地定位:人居新领地类型:类型:商铺、洋房、酒店商铺、洋房、酒店客户层面:客户层面:地段:都市生活地段:都市生活 投资价值投资价值教育:孩子教育教育:孩子教育生活:都市生活生活:都市生活生态:健康生活生态:健康生活交通:便捷无限交通:便捷无限产品给予目标客户产品给予目标客户产品与竞争对手产品与竞争对手3C策略模式演绎策略模式演绎通过与竞争对手分析的回顾,目标客户的需求,同时产品能够承载的项目属性,在地段成
16、为最大优势的情况下,刺激市场项目推出需要一个清晰的定位!项目推出需要一个清晰的定位!定位核心明确四大必须定位核心明确四大必须必须引领市场消费模式必须引领市场消费模式必须区隔竞争对手必须区隔竞争对手必须凸显项目产品优势必须凸显项目产品优势必须切合目标客户需求必须切合目标客户需求【本案的核心诉求点】【本案的核心诉求点】新兴中心城区新兴中心城区产品本位出发产品本位出发城市高度城市高度生活引导生活引导第一个临街商住集第一个临街商住集合体合体城央地王城央地王新兴第一商住旗舰新兴第一商住旗舰都市化生活都市化生活2.2 项目定位项目定位城央地王,新兴第一商住旗舰城央地王,新兴第一商住旗舰何谓城央地王?何谓城
17、央地王?城央地王意味着城央地王意味着5大中心大中心市政中心市政中心政府重视,发展空间大交通中心交通中心交通枢纽,客源广消费中心消费中心消费力高,销售量大 人流中心人流中心 人气旺,商场就旺城市中心城市中心辐射面广,消费能力强何谓第一商住旗舰何谓第一商住旗舰市政支持:市政支持:顺应政府都市化进程 钻石地段:钻石地段:独占新兴商业街鳌头 差异消费:差异消费:一站式体验购物 品牌经营:品牌经营:品牌服装娱乐休闲图书中心特色餐饮百货零售 专业管理:专业管理:特聘专业管理团队 竞争层面:竞争层面:突出突出“地段地段”这一核心竞争优这一核心竞争优 势,势,同时区隔竞争对手同时区隔竞争对手产品层面:产品层面
18、:突出突出“商住集合商住集合”这一新兴模式这一新兴模式 客户层面:客户层面:都市化与投资性,身份价值体现都市化与投资性,身份价值体现 项目定位示意项目定位示意城城央央 地地王王 新新兴兴第第一一商商住住旗旗舰舰 市场层面:市场层面:引领市场消费,树立项目高端形象引领市场消费,树立项目高端形象 我们需要强烈我们需要强烈拉动力拉动力的广告语的广告语城央地王,新兴第一商住旗舰项目定位项目定位温氏集团,凉果企业经营者等目标客户目标客户二者沟通桥梁,二者沟通桥梁,便于记忆与传播便于记忆与传播新兴的一个新新兴的一个新 时代时代 新兴城市荣耀一新兴城市荣耀一 族族 身份价值的宣传身份价值的宣传 新兴一个时代
19、,做主一座城市新兴一个时代,做主一座城市 2.3 项目广告语项目广告语策略定位清晰之后,推广需要解决的三大问题策略定位清晰之后,推广需要解决的三大问题(2)商铺为主、洋房先推的背景下,)商铺为主、洋房先推的背景下,如何使得洋房快速销售,如何使得洋房快速销售,同同时为后期商铺做好铺垫?时为后期商铺做好铺垫?(1)产品多样,商铺和住宅、酒店等并存,如何进行整合)产品多样,商铺和住宅、酒店等并存,如何进行整合 传播?传播?(3)依照不同的工程进度,如何合理的安排推广节奏?)依照不同的工程进度,如何合理的安排推广节奏?目标客户对项目的认知过程目标客户对项目的认知过程行动:动机范畴刺激或引导内心的渴望情
20、感:情绪范畴改变态度和情感认知:思考范畴提供资讯与事实与行为相关的层面与行为相关的层面消费者各行动阶段消费者各行动阶段购买购买偏爱偏爱喜欢喜欢知名知名理解理解诱发行为的动因诱发行为的动因新兴第一家商住集合地地王的标准和利益商业投资价值与都市生活投资的利益现房、价格、促销2.4 推广策略推广策略策略核心:策略核心:增加项目附加值,获取项目价增加项目附加值,获取项目价值最大化。值最大化。(1)整体策略)整体策略大盘运作,大盘运作,分期打包分期打包虽然项目规模在新兴来说不具备大盘优势,但就商业街鳌头的位置来说尚属第一个项目,这造就了地王的支撑基础。以地王概念切入,第一时间内吸引目标客户眼球,借以造势
21、。基于洋房的工程进度,建议洋房进行组团包装,命名建议:雍景苑命名建议:雍景苑大盘定大盘定 位位 投资引导投资引导 商铺推商铺推 出出 投资解投资解 构构 洋房推洋房推 出出 项目整体策略解构项目整体策略解构 一期洋房组团一期洋房组团ICON设计设计(2)引导策略引导策略商铺:引导投资策略洋房:引导住宅策略有钱就要买铺,买铺就应该买中央铺王。有钱就要买铺,买铺就应该买中央铺王。商铺定位属性:新兴首席临街中央铺王。商铺定位属性:新兴首席临街中央铺王。独特优势:独特优势:一站式购物体验。一站式购物体验。改变生活现状,要选择城市中央都市化生活。改变生活现状,要选择城市中央都市化生活。洋房组团推广:中央
22、尊贵领地,仅洋房组团推广:中央尊贵领地,仅162席!席!(3)商业带住宅策略商业带住宅策略商铺旺销,洋房升值。商铺旺销,洋房升值。基于洋房的销售压力考虑,在一定程度上对整个项目不构成威胁,而项目地段的投资性、商铺旺销同时促进洋房的升值、商铺的所占比重,决定其产品推售以商铺为主。造势造市抢势造势造市抢势第一阶段:造势造势商铺模式建立商铺模式建立:一站式购物体验。引进品牌。明星进场,聚拢人气,通过各种活动炒热现场。第二阶段:造市造市动漫、电影、K歌一体化经营展示。餐饮18,娱乐30,零售52。第三阶段:抢势抢势抓住现场势头,促进销售。(4)商铺推广策略)商铺推广策略(商铺的具体优势与运作模块见后期
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 新兴县 新兴 时代 广场 整合 推广 方案
限制150内