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1、名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -某市黄河大酒店所占用土地的使用权于20XX年 6 月 1 日取得,年限为 40 年,容积率为2.00 ;酒店共 20 层,总建筑面积为30000 平方米;收集到酒店其他有关情形如下:(1)15 层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、消遣场所等,建筑面积为;000 平方米,平均每天总经营收入为 10 万元,总经营成本为 6 万元:(2) 6-20 层为酒店客房,建筑面积为 22500 平方米,其中:酒店客房有单司 68 间(其中一般单间有 38 间, 118 元天,豪华单间 30 间, 158 元天),标隹双人间 1
2、58 间(其中一般标间为 98 间,188 元天,豪华标间 60 间; 258 元廷),套房 58 间(其中一般套房为 38 间, 288 元天,豪华套房有 20 间, 388 元 7 天),总统套房 8 间( 988 元天),全部入住率为 70%;(3)该酒店取得土地使用权后 2 年内建成并投入使用,结构为钢混结构,经齐耐用年限 50年,建筑物残值率为 0%:(4)该酒店设计不合理,由于层高较低,相对于市场一般结构的建筑物,页计在剩余的使用期内,其建筑物价值每年估量削减 7 万元;请以该酒店的实际经营数据和有关参数,依据剩余法的思路,运算其土地在 1008 年 6 月 1日的使用权总价格和地
3、面单位价格(假定:大堂等经营治理的利闰为总收入的 10%,其不动产综合仍原率为 8%;客房部分不考虑经营治理成 &,其不动产的综合仍原率为 7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为 3800 元 F 方米;将来资金贴现率固定设为 7%);答案:细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 1 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -A市为地价动态监测试点城市,按技术规范的要求,该市居住用地监叫范畴掩盖全市全部的三个土地级别, 每个土地级别各划分为三个地价
4、区段,各殳别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁;面积:平方千米;价格:元平方米细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 2 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -绪表请依据上表所给出的信息完成以下监测指标运算(运算保留整数):1. 运算 A 市 20XX 年各季度各区段居住地价水平值 答题卡上制作成表格(表格式样如下);(表格式样)(列出 J001 的运算过程, 并将全部结果在一季度二季度三季度四季度J001 J009 2. 运算 A 市
5、20XX 年第一季度各级别地价水平值;3. 运算 A 市 20XX 年第一季度整体居住地价水平值;4. 以 20XX年第一季度为基期,并设定基期指数为 数标准答案:答题要点及参考答案100,运算一级地当年各季度定基地价指1. 运算 A 市 20XX 年各季度各区段居住地价水平值(列出 J001 的运算过程,并将全部结果制作成表格(表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列)细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 3 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - -
6、- - - - - -J001 地价水平值运算式如下:J001 地价水平值 =(1200+ 1100 )/2=1150 (元平方米)各季度各区段地价水平值运算结果表2. 运算 A 市 20XX 年第一季度各级别地价水平值,列出运算式一级地价水平值=(1150 0.2 +1000 0.2 +1050 0.2 )( 0.2+0.2 +0.2)= 1067(元平方米)二级地价水平值= (675 0.6+600 1.2 +750 0. 6 )/ (0.6+1.2 +0.6)= 656(元平方米)三级地价水平值 = (500 1+520 1.5 +450 1.5 )/ (1+1.5+1.5 ) =489
7、 (元平方米)3. 运算 A 市 20XX 年第一季度整体居住地价水平值整体地价水平值 = (1150 0.2+1000 0.2+1050 O.2+675 0.6 +600 1.2+750 0.6+500 1 +520 1.5 +450 1.5 )( 0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+ 0.6+1+1.5+1.5) =596 (元平方米)4. 以 20XX年第一季度为基期,并设定基期指数为 季度定基地价指数100,运算一级地当年各细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 4 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师
8、归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -一季度地价水平值 = 1067 (元平方米)二季度地价水平值 =(1150 xO. 2+lOOO O.2+1050 x0.2 )/ (0.2 +0.2+ 0.2 ) =1067 (元平方米)三季度地价水平值 = (1190 O.2+1080 O.2+1120 xO.2 )( 0.2+0.2+ 0.2 ) =1130 (元平方米)四季度地价水平值 =(1190 0.2+1080 O.2+1120 0.2 )/ (0.2 +0.2+ 0.2 )=1130(元平方米)20XX年一季度定基地价指数:100 二季度定基地价
9、指数:1067/1067 100:100 三季度定基地价指数:1130/1067 100:106 四季度定基地价指数:1130/1067 100= 106 某评估机构在接受托付对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时,估价师收集到如下资料:作为地区重要的政治、经济、 乏化中心和交通枢纽城市,该市进入 21世纪后历年 GDP平均增长率达 12%,城真居民可支配收入平均增长率为 5%;2005 -20XX年两年间,城市旧城改造拆乇建筑面积10 万平方米;制定并公布了征地区片综合地价;该市土地出让套按基准地价的70%收取, 最末级别工业用地出让平均价格为270 元平方米;爹该市工业
10、用地出让最低价标准为 格年平均增长率为 10%;待估价宗地有关信息如下:384 元平方米; 2004-20XX 年,该市商品住宅价(1)甲房地产开发公司 20XX年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权,拍卖成交楼面地价 1200,元平方米,当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为 1000 元平方米; 20XX年末,甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司;20XX年上半年项目建成,年末完成销售;以 20XX年为基期,宗地所在区域 20XX 年、 20XX 年年度住宅用地环比地价指数分别为 106、105;(2)丙企业取得的工业用地面积 20 亩,缴纳出让金 467 万元
11、,并按该市经批准的城市规划,缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本,折合 5 亩共计50 万元;在取得出让土地使用权后,为便利出行,丙出资50 万元对外界通往宗地的道路进行了修理; 另外, 已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地治理费 第 5 页,共 21 页 - - - - - - - - - 等相关税费为300 万元,区域市政配套“ 五通一平” 开发平均成本为12 万元亩;请依据以上情形回答51 -55题;细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - -
12、- - - - - - - - -1. 以下对该城市地价水平变化的分析正确选项();A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨 B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要缘由 C.由于土地取得成本的提高,促使城市房地产价格逐年快速增长 D.城市社会经济的进展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用 2. 以下关于该市工业用地出让及地价评估观点正确选项();A.土地估价时可选取评估的工业用地案例进行比较B.以征地综合区片价为依据,运用成本靠近法评估同一区域内的工业用地,其地价水平接近C.协议出让工业用地也须按市场价格评估,成交价格不得低于最低价标准 D.实行工业用地出让最低限价政策将
13、促使土地出让价格回来到客观地价水平3. 丙企业以资产重组为目的,近()万元;运用成本靠近法评估该工业用地价格时应运算的成本费用最接A.590 B.467 C.530 D.480 4. 甲公司以土地使用权作价入股时,乙方要求对土地使用权价格进行评估,就评估楼面地价最接近()元平方米;A. 1000 B.1100 C.1200 D.1280 55. 如将上述住宅宗地作为城市地价监测点,就其在 20XX年末的平均地价水平为()元平方米;A. 1000 B.1110 C.1200 D.1260 标准答案: AD,BCD,C,B,B 甲企业使用的某宗位置于 A 市一级工业用地范畴,由该企业于 1985
14、年以划拨方式取得,批准用途为工业, 土地面积 30 亩;宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积 17000 平方米, 平均成新度 70%,宗地建筑密度 45%,部分厂房自 2000 年出租给 A 市百货公司做批发市场经营至今;因该宗地已被列入旧城改造区范畴,由市规划治理部门核定的原厂区用地具体规划指标为:规划用途为商业、住宅,规划批准用地总面积 18000 平方米,其中商业用地面积 8000平方米、住宅用地面积 10000 平方米 ;规划平均容积率 2. 89,其中商业建筑面积 28000 平方米、住宅建筑面积 24000 平方米;经调查:该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平” 通路、通上水、通下
15、水、通讯、通电及场地平整,红线外达到 “六通 ” 通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气;A 市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800 元/ 第 6 页,共 21 页 细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -平方米、 2000 元 /平方米、 800 元/平方米,对应各用途平均容积率分别为 2.0、2.0、1.0,开发程度为宗地红线外“六通 ” 通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气 及红线内场地平整,估价基准日为
16、 20XX 年 1 月 1 日:以 20XX 年 1 月 1 日为基期, A 市一级商业、 住宅、工业用地年均环比增长率 分别为 2%、4%、0%;通燃气平均成本为 20 元/平方米 ;砖混结构建筑重置价 600 元/平方米 ;A 市各类用地容积率修正系数表 部分 如下:按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标, 挑选案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为 9500 元/平方米;运用基准地价系数修正法,得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为 8%、4%、6%;请依据以上情形,回答 56 - 60 题;56.依据上述情形,以下表述正确选项 ;A. 如对该宗
17、地实施旧城改造拆迁,应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格B.该宗地属存量建设用地,变更该宗地用途可按补办出让手续办理,并按市场价补交土地出让金C.如通过土地储备途径处置该宗地,按规定甲企业可与 估结果协商补偿金额A 市土地储备机构依据土地评D.甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设 57.如甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款,托付估价机构进行地价 评估,就评估时采纳的容积率为 ;A. 0.85 B.0.94 C.2.6 D.2.89 58.依据规划要求,如该宗地变更土地用途为商业、住宅,就以 准日,采纳基准地价修正法评估该宗地,价格应为 万元;A.
18、10062 B.10122 C.10300 D.10361 20XX 年 1 月 1 日为基59.依据规划条件,在规划条件下的商业用地容积率和住宅用地容积率分别为 ;A. 1.56, 1.33 B.3.5, 2.4 C.2.4, 3.5 D. 均为 2.89 60.如甲企业于 20XX 年 1 月 1 日取得该宗地工业用地出让土地使用权,缴纳土地出让金 780 万元,现经批准依据上述规划条件用途补办出让手续,正确选项 ;就对应补交土地出让金的表述A. 应补交土地出让金等于批准的商业、住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格减去原工业用途及使用条件下剩余年期的土地使用权市场价格B.应补交土地出让金
19、等于批准的商业、已缴纳的 780 万元住宅用途及使用条件下土地使用权市场价格扣减C.以 20XX 年 1 月 1 日为估价基准日,估价时设定各用途土地使用年限分别为工业 50年、商业 40 年、住宅 70 年D.估价时建筑容积率设定为 0. 94 某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价;该开发区土地开发程度已达到“ 五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80,土地出让年限为50 年; 第 7 页,共 21 页 细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
20、- - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -下面是估价调查所获得的其他资料:征地补偿资料: 该开发区周边地区近3 年农作物的年平均亩产值为2000 元,依据当地规定,征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值,作物一年的产值运算;青苗及地上物补偿费按当地农征地过程中发生的相关税费:征地治理费,依据征地费总额的 4征收;耕地占用税,按 5元平方米征收;耕地开垦费,按 10 元平方米计收;土地开发成本及费用:开发区土地开发程度达到“ 五通一平” 的开发费平均为 90 元平方米;假定土地开发周期为 1.5 年,开发费在开发周期内匀称投入;开
21、发的投资回报率为 15,年贷款利率为 8,土地仍原率为 6,50 年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120,请依据上述资料运算土地单价;标准答案:1. 解题思路与方法选用依据题意,估价对象为新开发土地,且已给定征地成本、土地开发费用等资料,相宜选用成本靠近法进行评估;2. 解题步骤(1)运算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的 30 倍,即为:a. 最高补偿标准:2000 30666.67=60000 666.67=90 (元平方米)b. 青苗补偿及地上物补偿:2000 666.67=3.0 (元平方米)c. 征地费合计: 903.0=93.0 (元平方米
22、)d. 征地治理费: 93.0 4 =3.72 (元平方米)e. 耕地占用税: 5 元/ 平方米 f. 耕地开垦费: 10 元平方米g. 土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72(元平方米)(2)土地开发费细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 8 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -土地开发费 =90 元平方米(3)投资利息 投资利息 =111.72 (1+8) l.5 1+90 (1+8) 0.75 1 =19.02
23、 (元平方米)(4)投资利润 投资利润 =( 111.72+90 ) 15=30.26 (元平方米)(5)运算土地成本价格 成本价格 =111.72+90+19.02+30.26=251.0(元平方米)(6)运算土地增值 依据题意,这里土地增值率取 20,就:土地增值 =251 20=50.2 (元平方米)(7)运算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价:251.0+50.2=301.2(元 / 平方米)(8)运算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价:301.2 80=376.5 (元平方米)即开发区 50 年期工业用地可出让土地使用权价格为 376.5 元平方米;待估宗地为
24、七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,答应总建筑面积为 8000平方米,土地使用权年限为 50 年,现在招标出让;估价要求某开发公司期望参加此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额;估价过程(1)挑选估价方法;该宗地为待开发空地,相宜采纳剩余法进行估价;(2)确定正确开发利用方式;依据城市规划要求,该宗地的正确开发利用方式为修建 8000平方米的写字楼;细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 9 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - -
25、 - -(3)市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等;依据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示,该项目建设开发周期为 2 年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估量为 90%,每建筑平方米的年租金估量为 300 元,年出租费用为年租金的 25%;建筑费和专业费估量每建筑平方米为1000 元,建筑费和专业费第一年投入总额的 40%,其次年投入其余的60%;目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合仍原率为 8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的 得低于所开发不动产总价的 15%;(4)求取地价;标准答案:地价测算公式如下:3%,该开发公司要求的总利润
26、不地价 =不动产总价 - 建筑费 - 专业费 - 利息 - 利润 - 税费 - 开发商利润测算不动产总价,采纳收益仍原法,使用年期为50 年,开发期2 年,可取得收益年限为48 年;不动产出租年纯收益 =300 8000 90% ( 1-25%)=1620000(元)不动产总价 =1620000/8%1- (1+1/1+8%)48=19746401 (元)建筑费及专业费 =1000 8000=8000000(元)总利息 =地价 (1+12%)2-1+8000000 40% (1+12%)1.5-1 +8000000 60% (1+12%)0.5-1=0.2544 地价 +872792(元)利息
27、运算采纳复利运算,计息期到开发销售完成止;地价投入经受整个开发周期,计息期为2 年,专业费和建筑费的投入是连续不断的,在计息时,假设各年内建筑费和专业费匀称投入,因此, 年度投入量在当年的平均投入期限为半年,别为 1.5 年和半年;开发商利润 =19746401 15%=2972737(元)不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑;将上述各项数据代入公式,即第一年与其次年的投入量的计息期分地价 =19818245-8000000- (0.2544 地价 +872792)-2972737 地价 =7900872/1.2544=6298527 (元)由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律
28、、估价等专业费用,因此,开发商所能支付的投标地价额应从中扣除上述费用;开发商所能投标的最高地价款=6298527/ ( 1+3%)=6115075(元)细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 10 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -测算方式二、利息中不计地价款的利息不动产总价、建筑费及专业费、利润的运算方式与方式一相同,因此有:不动产总价 =19746401(元)建筑费及专业费 =8000000(元)建筑费及专业费利息 =8000000
29、40% (1+12%)1.5-1 +8000000 60% (1+12%)0.5-1=592949.1+279842.5=872792(元)开发商利润 =2972737(元)代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格开发完成时地价 =- - - =19746401-8000000-872792-2972737 =7900872(元)由于得到的价格是开发完成时的价格,即两年后的价格,就,场地当前价格 =7900872/(1+12%)2=6298527(元)开发商所能支付的投标地价=6298527/ ( 1+3%)=6115075(元)甲公司于 20XX年 6 月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的
30、土地50 年使用权;该宗土地面积为 800 平方米, 经开发于 20XX 年 6 月建成一座建筑面积38 为 950 平方米的写字楼, 并全部用于出租;为明白资产状况,甲公司 20XX年 6 月托付土地评估机构进行估价,要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值;评估机构调查资料显示,当时 K市中心区同类写字楼月租金为 50 元建筑平方米,治理费支出为租金的 5,年支付各项税金平均为 35 元建筑平方米;除治理费外,仍需支出维修费、保险费等;假定该写字楼建筑物的重置价为 1600 元平方米,残值为零,年支出修理费为重置价的 2,年支出保险费为重置价的 0.2 ,土地仍原率为 6,建筑物仍原率为
31、 8,估价基准日定为 20XX年 6 月 30 日;请依据以上资料进行估算(需供应总价和单价);标准答案:(一)答题要点及参考答案1. 解题思路与方法选用估价对象为有收益的房地产,且有客观收益和出租费用等资料,相宜选用收益仍原法评估;细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 11 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -2. 解题步骤(1)运算房地年总收益 50 950 12=570000(元)(2)运算年总费用 年治理费 =50 950 12
32、5=28500(元)年修理费 =1600 950 2=30400(元)年保险费 =1600 950 0.2 =3040(元)年税金 =35 950=33250(元)年折旧费: 1600 950( 50-01 )=31020.41 (元)年总费用: + + =28500+30400+3040+33250+31020 =126210(元)(3)运算建筑物年纯收益建筑物年纯收益 =建筑物现值 建筑物仍原率 =(建筑物重置价年折旧费 已使用年限) 建筑物仍原率 =1600 95031020 4) 8% =111674(元)(4)运算土地年纯收益 土地纯收益 =房地总收益房地总费用建筑物纯收益 =570
33、000126210111674 =332116(元)(5)运算 20XX年 6 月的土地价格 土地总价格:细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 12 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -P=A/R 1-1/ (1+r )n=332116/6% 1-1/(1+6%)45=513 (万元)土地单位价格:5133129 800=6416(元平方米)(6)建筑物现值建筑物现值 =建筑物重置价年折旧费 已使用年限=1600 95031020 4 =
34、1395920(元)(7)土地及建筑物一体总价格:土地及建筑物一体总价格 =土地总价 +建筑物现值 建筑物面积=5133129+1395920 =6529049(元) =652(万元)土地及建筑物一体单价:6529049 800=8161(元平方米)某公司于 1998 年 10 月通过出让方式获得一 5000 平方米土地的使用权,出让年限为 50 年,依据规划,该地块用途为综合,容积率为 3;该公司于 1999 年 10 月动工兴建一座钢混结构的综合大楼; 由于建设资金紧急,该公司拟于 2000 年 10 月将土地使用权向银行抵押;假如以该宗土地使用权评估价的 项目其他有关资料如下:70%贷款
35、,请问该公司最多可贷多少款?(1)该大楼 13 层为商场,建筑面积为 3000 平方米, 415 层为办公楼;(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入 60%,其次年投入 40%;(3)大楼建成后该公司方案自留 2000 平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和 80%;目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米 3000 元,同类物业的商场市场租金水平每月为 300 元/ 平方米, 办公楼市场租金水平每月为 150 元/ 平方米;(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中治理费为年租金的10%,修理费为 第 13 页,共 21 页 - - -
36、 - - - - - - 租金的 8%,保险费为建安造价的2,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师归纳总结 精品学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -30%;建筑物经济耐用年限为70 年,残值率为2%;另外,当地土地仍原率为8%,综合仍原率为 10%,银行贷款利息率为 10% 标准答案:可抵押贷款额 5924.43 万元C市的某企业拟购进 A市的宗地 H,托付某土地评估机构对宗地 H的转让价格进行评估;土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料;请依据下面所列
37、资料,评估出宗地 H于 1999 年 7 月 31 日的市场价格(1)案例资料:(运算地价时,案例挑选不少于四个);i ;开发程度说明:*表示宗地外 七通一平 和宗地内 三通一平 ;* 表示宗地外 七通一平 和宗地内 五通一平 ;* 表示宗地内外 七通一平 ;ii. 区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得):数字为负的, 表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的, 表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度 (2)其他资料:A市的地价指数以1997 年为基期,每年在上一年的基础上增加10 个百分点; A 市的容积率 第 14 页,
38、共 21 页 - - - - - - - - - 对地价的影响是: 以容积率为2 时为基准, 当容积率每上升或降低0.1 时, 宗地单位地价上涨率增加或削减4 个百分点; A市商业用地仍原率为4%;1997 年和 1998 年 A市的商业用地宗地内从 三通一平 到 五通一平 的费用平均为每平方米45 元;标准答案:正确的结果是HA01、HA04两个比准价格的简洁算术平均数,地价为924.52 元平方米; HA01、 HA03两个比准价格的简洁算术平均数也可,地价为906.33 元平方米;细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - -名师归纳总结 精品学习
39、资料 - - - - - - - - - - - - - - -S市有一面积为4000 平方米的国有出让土地,用途为城镇混合住宅用地,拟在20XX年 1 月1 日进行土地使用权转让,试依据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格;1. 证载土地使用期至 2070 年 1 月 1 日,但限定商业用途最高土地使用年限 40 年;2. 宗地势状为规章平行四边形,规划容积率 3.3, 宗地实际用途为城镇混合住宅用地,依据具体规划指标,确定商、住比例为1:9. 开发程度实际与设定均为宗地红线外“ 五通” (即通路、通上水、通下水、通电、通讯)和宗地红线内场地平整;3. 该市基准地价20XX年公
40、布, 基准日设定为20XX年 1 月 1 日,土地开发程度设定为红线外“ 五通” (即通路、通电、通上水、通下水、通讯),红线内场地平整,商业,住宅,工业用地年限分别设定为 40 年、 70 年、50 年;该宗地属商业四级,住宅四级用地,其对应的基准地价为商业 800 元/ 平方米,住宅 450 元 / 平方米;4. 其他相关资料:(1)该地市同类用地价格在 月递增 0.5%;20XX 年 1 月至 5 月没有变化, 20XX 年 6 月至 20XX年 12 月每(2)商业用地、居住用地的仍原利率均为 6%;(3)依据容积率修正系数表,该市同类型土地在平均容积率为2.5 时,对应的地价水平指数
41、为 100. 容积率每增高或降低0.1 ,就地价向上或向下修正1%;(4)依据基准地价因素条件分析,该地块影响因素修正幅度商业为-2%,住宅为 3%;(5)基准地价系数修正公式为:宗地地价 =基准地价 *(1+影响因素修正系数)* 年期修正系数* 期日修正系数 * 容积率修正系数+土地开发程度修正额;标准答案: 1. 方法挑选依据题意, 待估宗位置于城镇基准地价四级掩盖范畴内,且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料,宜选用基准地窖系数修正法评估;2. 解题思路先分别评估商业、 住宅部分的单位地价和总地价,地价和单位地价;3. 适用公式再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总待估宗地单位地价 =宗地所在级别的基准地价 *(1+影响因素修正幅度)* 年期修正系数 *期日修正系数 *容积率修正系数 +土地开发程度修正额4. 运算步骤细心整理归纳 精选学习资料 - - - - - - - - - - - - - - - 第 15 页,共 21 页 - - - - - - - - - 名师归纳总结 精品学习资料 - - - -
限制150内