某建材市场可行性分析报告.docx
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1、某建材市场可行性分析报告 随,“某某购物中心”的销售便反映出了某某市民中蕴藏的极强的投资欲望和消费能力 。而房地产行业的继续前进,将使某某市居住、商业环境更为良好,有利于改善城市消费 环境,提升城市品位,更有利于本土房地产企业及房地产投资者的核心竞争力增强。4.5某某市城市商业格局及开展趋势随着城市经济的开展,某某市的商业格局的已经初现雏形,形成了以某某广场和某 某为核心商圈向周边辐射的商业格局。某某广场商业开展历史悠久,地处某某市交通南路与某某南路的交汇处,地理位置 优越,是进出某某市的必经之地,也是某某市近代商业开展最具代表性的区域。此区域内 以百货超市、品牌服饰、鞋帽、电子通讯产品、五金
2、机电业态为主。因受城市道路状况、建 筑形杰、经营理念等开展条件所限,此区域内的老商业中心王者地位正在逐步转换。如不 改变此区域内的街区形象,对破坏街区整体形象的相关业态进行集中整治,在“劣币驱 逐良币”理论范围内,将使一局部利润较高,档次较高的商业行业主动集中转移,从而动 摇此区域的商业地位。某某商圈的成型与开展有着得天独厚的基础。市政府、税务等一大批政府机关云集 于此,学校、居民区分散四周,形成了强大的商业开展资源。此区域商贾云集、人流量庞大, 另受某某广场的影响,一批商家将经营场地也延伸到了此区域,从而催生了某某商圈的 快速成熟。某某购物中心工程的建成,更树立了某某市新兴的现代化商业中心形
3、象,增强 了此区域在全市商圈中的竞争力。目前,某某商圈已经呈现出向西开展的趋势,对芙蓉广 场商圈的形成将极为有利。另外,以汽车站为基础开展的商园街也是某某市整体商业格局中的重要局部。但其 杂乱的经营环境、参差不齐的业态组合,弱化、限制了该商圈的开展。纵观某某市商业格局及开展状况,某某市各个商圈内商业物业的建筑形态、交通组 织、业态定位、经营理念等都存在局部缺陷,在商圈形成中,其渗透能力、辐射能力表现得 不是很明显。本工程距某某商圈仅800米左右,某某商圈的开展必然向西蔓延,从而带动 本工程周边区域,提升其商业价值。本工程势必首当其冲,受到某某商圈的影响,随着金 地带时尚广场的开发建设,某某购物
4、中心经营状况好转及其他周边工程的开发,其影响 会越来越明显。因此,经济开展趋势、市民投资消费需求、某某商圈开展为本工程开展提供了至少三 大市场机会,使工程地块开展前景看好,如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的 市场差异化,将获得可观的开发回报,亦能成功借势“某某”,带动区域物业的商业价值, 使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。五、某某市房地产市场开展综述5. 1市场开展概况某某市现代化的房地产市场自2004年才开始起步。2004年以前,大局部市民均为自 己购买土地,自己兴建民宅,对商品房的概念理解不清晰,更没有购买商品房的意识。这 也是目前某某市住宅区没有成规摸,上品质的原因之一,大
5、量的自建民宅影响了城市品 位的提高和整体的城市规划,也影响到了房地产市场的开展。2004年开始,政府对房地产市场有意识地进行放开,通过招商引资对一局部房地产 工程进行了立项。出现了以“某某名城”为代表的住宅工程和以“某某购物中心”为代 表的商业工程。“某某购物中心”以产权式商铺投资的销售模式为主,工程在市场上一 开始供应,便引起了广大投资者的注意和亲睐,销售情况极好,真实表达了某某市民中蕴 藏着极大的商铺购买能力和购买欲望,对某某市后续商业工程有极为重要的参考价值和 意义。“涟水名城”大规模大手笔的商品房建设开发,相关的社区配套型酒店、商业街区 也在其规划范围之内,使某某市民对商品房第一次有了
6、更为清晰的认识。“涟水名城” 在环境、生活品质上的宣传,也在潜移默化中对市民产生了影响,也对某某商品房市场起 到了不可忽视的作用。在“涟水名城”后,由某某房地产开发公司开发的“某某花都”也向市场供应了4 万余平米的商品房。这两个工程的同时开始和竞争,使某某商品房市场格局已经初具雏 形。随着政府下一步的放地,后续工程的开发,某某商品房市场必将以更为成熟,更为理 性的姿态面对市场。5.2市场价格分析及走势预测5.2.1 居住用房价格分析及走势预测2004年前,某某市住宅市场价格大局部在500-700元/平米左右,商品房市场未成型 的情况下,城市居民对商品房的概念和理解均较为落后。因此市场价格一直处
7、于比拟低 的状态,居住用房的开发利润点也比拟低。随着全国房地产市场的开展,某某房地产在近 年来也得到了长足开展,政府形成了较为灵活的房地产招商引资政策,鼓励外来开发商 在某某进行房地产工程开发,从而吸引到了一批如某某购物中心、涟水名城等工程的开 发商前来投资开发。外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质,另受相关建筑材料,开发规 费的上涨,建安本钱也随之上升,由此带动了某某房地产市场的价格。“金地带时尚广场” 的四楼以上临街住宅到达了 1100元/平米以上的销售均价,“某某某某花都”销售均价 为950元/平米,“涟水名城”销售均价1040元/平米,此销售价格较2004年前的住宅销售 价格
8、已经上涨了 200-400元/平米。反映出某某市房地产市场住宅销售价格的开展趋势。就本次某某地产顾问机构所开展的某某市房地产市场综合调研结果分析,目前某某 大局部市民仍倾向于选择销售价格在600-800元/平米的住宅,800-1000元/平米的价格 区间已经开始有局部市民所接受,“某某某某花都”、“涟水名城”等工程目前销售 的不理想,说明高品质高价格的住宅销售价格完全被市场所接受和成认还需时日。某某 地产顾问机构认为:某某市房地产近2-3年内,规模适中、户型新颖而实用、景观资源良好 、人文气息浓厚的居住用房仍将有一定的市场机会,价格突破千元/平米将存在一定的市 场空间。建议本工程居住用房的价格
9、定位在800元/平米左右较为合适。某某在售的主要住宅工程调研表如下:工程名 称某某某某花都位置某某市酒厂,一中后面工程概 况开发商:某某某某房地产开发建筑面积:42998平方米绿化率:35%车库数(车位数):未定门面数:未定分几期开发:一期工程工程进度:工程开工已有将近两个月,基础建设已经完成开盘时间:2005年12月底 交房时间:2006年6月价格住宅均价:950元/平方米住宅最高价:1200元/平方米门面价格:未定 车库价格:未定车位租价:未定物管费:未定主力户型面积:160平方米左右付款方式及折扣:三成十年、五成十年、销售率贵宾卡已售50张目前主推单 位四室两厅两卫工程劣势分析1、大户型
10、居多,选择空间小。2、目前交通不方便工程优 势分析该工程所处环境安静、幽雅,适合居家,有大面积的艺术园林和休闲运动场所,双阳台设计 比拟手欢迎,周边配套比拟好(邻近中学、小学和事业单位)综合评 价该工程在推广中很好的借助了 “涟水”的天然景观,以“人文起居”文化为炒作切入点, 售楼部设立在宾馆大堂,更是进一步接触了目标消费群,所以总体而言,该工程有一定的优 热力O工程名 称涟水名城位置某某市自来水公司旁工程概 况开发商:某某占地面积:15. 5万平方米建筑面积:26万平方米绿化率:50% 车库数(车位数):未定容积率:1.68分几期开发:两期开盘时间:2006年1月 交房时间:未定门面数:未定
11、价格住宅均价:1040元/平方米住宅最高价:1280元/平方米门面价格:未定车库价格:未定车位租价:未定物管费:未定主力户型面积:145平方米左右付款方式及折扣:七成十年、五成十五年、销售率一期销售3成左右目前主推单 位三室两厅两卫5. 2.2商业用房价格分析及走势预测近年来,随着某某市城市和商业开展,某某市商业用房的需求量迅猛增加。而一直以 来,某某市的商业物业均为各国营市场、单位的物业,极少向市场出售。2005年某某购物 中心的兴建,使某某市民中所蕴藏的对商业用房的购买需求迅速迸发出来,某某购物中 心的产权式商铺一个月内销售率过半,且内铺销售价格到达了 7500元/平米以上,而得房 率仅为
12、52%左右,实际套内销售价格到达了 15000元/平米左右。2005年11月26日开盘的金地带时尚广场临街商铺销售均价为18000元/平米,一层内 铺销售均价为4800元/平米,公摊率在33%左右。该工程开盘以来,以其良好的市场定位和 营销策略规划实现了平稳销售,销售情况良好。目前,某某市商业用房仅金地带时尚广场工程在售,剩余单位主要以2、3楼为主。当 前某某市旧城改造使一局部临街单位用房进行改造、拍卖,2006年市内将可能有后续商 业工程参与市场竞争。另一方面,随着某某市城市建设和开展,中心商圈的辐射和带动作 用将使局部次级商业区域价值稳步攀升。某某市商业用房价格走势将继续出现“热点地 段价
13、格居高不下,次级区域陆续跟进”的局面。六、商业用房的市场供给5.1 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 目前某某市在售的商业用房工程仅为金地带时尚广场: 总建筑面积:11727. 26平米商业建筑面积:9427.26平米销售价格:临某某路商铺:均价18000元/平米临工农路商铺:均价9000元/平米一层内铺:4800元/平米二层内铺:2500元/平米三层内铺:1400元/平米住宅销售均价:1140元/平米5.2 所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查处于本工程对面的芙蓉建材市场,还有一局部的商铺出租,但是由于该建材市场由 于曾经严重打击了某某市建材经营户的信心,其市场供应量不会给本
14、工程带来威胁,但 是其给经营商家和消费者留下的阴影,却加大了我们后期推广的引导工作难度。本工程 在半年内潜在的竞争对手,其一来自文艺路正在施工的工程(原某某市儿童公园),其二 是文艺南路一块10亩空地,将来可能也会被用于开发专业市场建材市场。七.商业用房的市场需求7.1 所在区域内商业用房的租用情况调查涟源市家居建材行业物业使用产品构成分析图上图显示,96%的客户为租赁商铺经营。因某某市目前的商业铺面均以临街铺面为主,而临街铺面及局部专业市场内的商铺 都是个人自建、政府或单位开发建设的房屋临街层,因此某某市目前家居建材市场所使 用的物业仍以租赁临街商铺为主。7.2 所在区域内在售商业用房销售情
15、况调查目前在售的仅为金地带时尚广场,其销售情况较为良性。八.商业用房的市场价格8.1 所在区域内商业用房销售价格情况某某市商业用房主要由住宅的底商和企事业单位物业一、二、三层的商业用房构成,进行销售的商业用房量比拟少。目前某某市场上进行销售的商业物业主要为金地带 时 尚广场。价格情况参照本报告6. 1节。8.2所在区域内商业用房租赁价格情况物业名称物业类型经营品牌月租金价格(元/平米)立华水果临街商铺零售50好运来 超市临街商铺21涟广超市临街商铺零售80建材市场内商铺建材零售2-4目前某某市商业物业的租赁价格呈现出“受地段价值影响明显,局部临街商铺租金 居高不下”的局面,某某路“某某广场”-
16、 “某某购物中心”临街商铺的租金均在65元/ 平米/月以上,金地带时尚广场的临街商铺租金预计还将高达120元/平米/月。根据某某 地产顾问机构在市场调研显示,本区域500米半径内的临街商业用房租赁价格自20-60元 /月/平米不等,对面建材市场内月租金甚至低于10元/平米/月。与某某广场、某某等区域 的租金差距较大。主要是因目前本工程所在区域内人流量,街区面貌较差,商业经营未成 规模等原因所引起的。九、居住用房的市场分析9. 1市场供应情况某某市目前的商品房主要集中在“涟水名城”和“某某花都”两个在建的工程中, 预计总建筑面积为30多万平方米,在建的商品房面积超过14万平方米。9.2 市场需求
17、情况住宅户型面积需求分析图住宅户型面积需求分析图 100平米以下 100T20 平米 120-140平米 140 160平米 160Y米以上通过市场调查结果的分析和研究,某某地产顾问机构48%的被访者并不打算购房。仅 5%的被访者考虑在1年内购房,35%的被访者考虑在未来3年内购房。说明目前某某市民对 商品房购买意愿并不强烈,而主要的可能购买时间集中在未来2-3年内,近期市场不会出 现太大的市场需求。目前某某市民对商品房的需求主要集中在100-120平米的中户型和140-160平米的大户型两个档次。比拟符合四线城市居民对购房的面积需求特征。9.3 物业出租情况目前某某市还没有形成专业房屋租赁市
18、场,主要是以出租零散的居民房为主,承租 人一般是在某某从事小买卖的流动居民。租金普遍比拟低,单间租金为50元/月,简单装 修套间租金为200元/月,中档装修带家电的套间租金为350元/月。9.4 在售楼盘销售情况某某市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的追求仅限于自建民宅,对商品房 的购买意识不强。导致了 “涟水名城”和“某某花都”两个大型住宅工程自开工以来, 销售都很不理想。9. 5市场在售户型及特点分析涟水名城的主力户型为145平方米左右的三室两厅两卫,据调查得知,该户型比拟实 用,受市民欢迎。某某花都的主力户型为165平方米左右的四室两厅两卫双阳台,据调查得知,这种户 型比拟宽敞,大气
19、,一局部经济实力较为雄厚的人群较喜欢该户型。金地带时尚广场的主力户型为150平方米左右的三室两厅两卫,该工程地段优越, 住房很受欢迎。在价格方面,涟水名城和某某花都的实际成交价格都没有超过1000元/平米。仅金 地带时尚广场4楼以上的临街住宅超过了 1000元/平米,因该工程地理位置和上市时间的 优越性,因此对于整个某某商品房市场来说,仅具备参考价值而不具备近阶段的价格指 导意义。大局部市民对商品房价格仍集中在800元左右的心理预期,短期内突破千元大关 较为困难。十、市场预测10. 1未来该区域内商业用房需求预测2在对经营户投资意向的调查过程中,大局部被访者都持“看情况而定”的态度,说明目前某
20、某市的商业地产销售受引导成分较大,在某某购物中心未能经营起来之后,市民对商铺投资都保持着谨慎的态度。同时,也有16%的被访者正在考虑购买商铺,24%的客户表示视地段及价格而定,说明在经营户中间,经济实力 比一般普通市民要强,其投资意愿相比而言也更为强烈。市民投资意向分析图(2)市民对商铺的投资意向相比经营户而言要小,40%的客户表示不会进行商铺投资。市民对商铺投资概念的理解 程度仍然有限,且在某某购物中心的影响下,使一局部市民对 商铺投资已经失去了信心或者产生了不信任心理。市民中有1.1 5%的人正在考虑投资商铺。1.2 未来该区域内居住用房需求预测某某市民长期以来形成的房屋概念使市民对房屋的
21、追求仅限于自建民宅,而商品房 的购买意识不强。对商品房消费的园林、景观、户型、物业管理等概念理解较淡。况且某某 市房屋租赁市场还未成熟,流动人口少,在未来一两年内,某某市民对居住房的需求不是 很大。1.3 综述总体而言,某某市民对商铺及住房还是有一定的需求量,由于某某市的房地产行业 刚刚起步时,“某某购物中心”影响到了消费者投资信心,如果其他商业工程再次打击 消费者投资信心的话,那么某某市房地产的开展将受到严峻的考验。针对市场现状,我们 的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上,才能有利于规避市场风险,并结合 主题商业的特殊性进行工程推广和销售、招商工作。第三章工程开展研究十一、工程地块特
22、征分析11.1 工程区位分析地块形状:不规那么方形用地地块位置:某某路与芙蓉路交汇处,属六亩塘镇,位于某某市主城区西部,靠近城乡 结合处。就目前来看,地块的区位优势并不明显。地块优势:某某路与芙蓉路均属某某市城市干道,为本工程提供了良好的交通组织 便利性;同时,本工程地处某某去往新化、冷江等地的必经之地,外部交通优势明显。11.2 工程人流分析因本工程目前所处的芙蓉广场周边无大型的消费场所和市政配套设施,周边居住者 大局部为普通市民,街区形象又比拟差。因此,目前该地段人流量较小,但受某某商圈发 展影响,已经呈现出人流量开始上升的趋势。11.3 工程地块开展SWOT分析某某商圈的开展已经呈现出向
23、本地块蔓延的趋势,对本地块价值的提升带来了积极 影响。2某某市目前开发在售的商业工程不多,为工程地块的开展提供了一定的市场机会。3工程周边街区物业形象较差,本工程建成后,将有效带动周边物业的价值提升。4工程交通优势较为明显。5工程属招商引资工程,地块开展有一定的政策支持。地块开展威胁市民对本工程地块的区位价值仍存在怀疑心态。1其他旧城改造工程将对工程开展形成竞争压力。2工程地块周边街区形象较差,影响到工程价值的表达3临街面较长,且还能在建筑规划上进行适当临街面的适当延长,有利于提高整体商 业价值4地块规模适中,体量不大,适宜于快速消化5受某某商圈影响明显,未来升值前景可观6工程交由专业地产顾问
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