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1、第一章 物业管理理的基本本概念第一节物物业一、物业业的含义义“物业”一词译译自英语语prooperrt或或esttatee,由香香港传入入沿海、内内地,其其含义是是指以土土地及土土地上的的建筑物物形式存存在的不不动产。“物业”一词在国外,特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是是单元性性的房地地产。物物业既可可指单元元性的地地产,也也可指单单元性的的建筑物物。物业业有大 小之别别,它可可以根据据区域空空间作相相对分割割,整个个住宅小小区中的的某住宅宅单位可可作为一一物业,办办公楼宇宇、商业业大厦、酒酒店、厂厂房仓库库也可被被称为物物业。 关于物物业的内内涵,国国内各类类著
2、述的的提法至至少有几几十种,概概言之,主主要包括括以下要要素: (1)已建成成并具有有使用功功能的各各类供居居住和非非居住的的屋宇; (2)与这些些屋宇相相配套的的设备和和市政、公公用设施施; (3)屋宇的的建筑(包括内内部的多多项设施施)和相相邻的场场地、庭庭院、停停车场、小小区内非非主干交交 通道道路。 由此观观之:单单体的建建筑物、一一座孤零零零的不不具备任任何设施施的楼宇宇,不能能称之为为完整意意义 上上的物业业。物业业应是房房产和地地产的统统一。这这里的地地产,系系指与该该房业配配套的地地业。二、物业业的性质质 世界上上每个事事物都有有自己的的属性,物物业也不不例外。分分析和把把握物
3、业业的属性性,对于于我们了了 解物物业和物物业管理理的本质质,掌握握物业管管理运作作规律,搞搞好物业业管理有有着十分分积极的的意义。 (一)物业的的自然属属性 物业的的自然属属性又称称物业的的物理性性质,是是指与物物业的物物质实体体或物理理形态相相联系的的性质 ,它是是物业社社会经济济性质的的物质内内容和物物质基础础。物业业的自然然属性主主要指: 1.物物业的二二元性 物业的的物质实实体往往往表现为为具有特特定用途途和明确确属主的的建筑物物。而无无论何种种建筑物物,其 基础总总是建筑筑在土地地之上,成成为土地地的附属属物,土土地的功功能则借借助于建建筑物得得以充分分发挥。因因此,在在经济发发达
4、的社社会,物物业多为为土地与与建筑物物的统一一体,兼兼有土地地与建筑筑物两方方面的物物 质内内容。当当然,对对于不同同的物业业,其二二元组成成的比重重有所不不同。例例如,从从总体而而言,物物业的建建筑面积积与土地地面积的的比值在在城市就就高于乡乡村,在在经济、文文化和商商业中心心就高于于重工业业基地 。物业业的二元元性,是是其他任任何商品品都不具具备的,它它决定了了物业必必然兼有有土地与与建筑物物二者特特有的各各种性质质。 2.物物业的有有限性 物业的的有限性性,从根根本上来来讲,是是由土地地的有限限性决定定的。天天然的土土地有限限,用作作兴建 建筑物物的优良良建筑地地段更有有限。人人类只能能
5、在有限限的土地地上开发发建设。由由于现代代建筑物物技术要要求高、耗耗资大,因因此物业业的数量量还受制制于社会会经济力力量和技技术水平平。 3.物物业的差差异性和和多样性性 物业的的差异性性主要是是就土地地而言的的。由于于土地数数量有限限,随着着人口的的增加和和经济的的发展 ,人类类就必须须开发利利用劣质质土地。土土地的优优劣,在在农村主主要取决决于土地地的天然然尺度和和其他自自然条件件,在城城市主要要取决于于地段的的区位及及其技术术条件。物物业的多多样性主主要是就就建筑物物而言的的 。由由于建筑筑物的功功能、位位置、自自然环境境、技术术经济条条件的不不同,形形成了物物业形式式的多样样性。每每一
6、建筑筑物都是是单件产产品,它它们在类类别、品品种、规规格、结结构、式式样、外外观,以以及年代代等方面面 ,都都存在着着某种不不同之处处。 4.物物业的固固定性 物业的的固定性性主要是是指物业业空间位位置上的的不可移移动性。人人们无法法将某一一物业从从偏远区区位 移移动到商商业中心心,即使使人们将将地上建建筑物与与土地相相分离,也也只是改改变物业业用途,不不能移动动法律意意义或实实质上的的物业位位置。 5.物物业的永永久性和和长期性性 物业的的永久性性是就土土地而言言的。土土地是永永存的,具具有不可可毁灭性性,而建建筑物则则可能灭灭失 或或逐渐损损耗,直直到丧失失物理寿寿命。物物业的长长期性主主
7、要是就就建筑物物而言的的。建筑筑物一经经建筑完完成,在在正常情情况下,其其物理寿寿命期限限可达到到数十年年甚至几几百年,可可供人们们长期使使用。所所以, 物业既既可以一一次性出出售,也也可以通通过出租租的方式式零星出出售,边边流通边边消费;其价值值可以一一次收回回,也可可以在较较长时期期中多次次收回。 6.物物业的配配套性 物业的的配套性性,是指指物业以以其各种种配套设设施,满满足人们们各种需需要的特特性。没没有配套套设施 的物业业不能满满足人们们的各种种需要;人们的的各种需需求从客客观上决决定了物物业的配配套性。物物业配套套越齐全全,其功功能发挥挥就越充充分。 (二)物业的的社会属属性 物业
8、的的社会属属性可以以从两个个方面来来研究:作为一一种商品品,物业业具有经经济属性性;从这这一商 品的生生产关系系和财产产关系的的调整及及归属来来看,物物业具有有法律属属性,即即物业权权属问题题。 1.物物业的经经济属性性 首先,物物业的经经济属性性表现为为它的单单一商品品属性。物物业的商商品性是是由物业业的使用用价值和和 商品品经济决决定的,它它具有几几方面的的实质性性内容:物业的的价值和和使用价价值是通通过市场场交易活活动得以以实现的的,物业业的买卖卖、租赁赁、抵押押,土地地使用权权的出让让与转让让,都是是体现物物业商品品性的 具体方方式;物物业的开开发建筑筑、经营营管理都都是商品品经济活活
9、动,必必须遵从从价值规规律这一一最基本本的经济济运行规规律;物物业的分分配与消消费,即即便是非非盈利性性的,也也无不充充斥着商商品的行行为,奉奉行着 “商品货币”的规则则;参与与物业开开发建设设、经营营管理与与消费的的人与人人之间的的关系,本本质上是是一种商商品经济济的关系系,从生生产到消消费都不不是无偿偿的。 其次,物物业的经经济属性性还表现现为它的的供应上上的短缺缺性。物物业在供供应上的的短缺,一一方面表表 现为为土地资资源供应应的绝对对短缺,另另一方面面表现为为建筑资资源供应应的相对对短缺。 再次,物物业的经经济属性性表现为为它的保保值、增增值性。物物业能够够保值、增增值,这这已经为为越
10、来 越多的的人们所所认识。应应该看到到,物业业的增值值是一种种长期的的趋势,而而不是直直线式的的运动。从从某一时时期来看看,物业业的价格格可能有有升有降降、上下下波动;但从长长期来看看,它无无疑呈现现出在波波动中 上扬、呈呈螺旋式式上升的的趋势。 最后,物物业的经经济属性性表现为为宏观政政策上的的调控性性。由于于物业的的稀缺性性,也因因为物业业是 关关系到国国计民生生、社会会稳定的的重大问问题,更更因为我我国的物物业是从从福利性性分配享享有、行行政性管管理转换换过来的的,政府府在宏观观政策上上的调控控就显得得尤为重重要。具具体表现现在:一一是为了了维护土土地 的的社会主主义公有有性,合合理保护
11、护、开发发土地资资源,实实现城市市经济、社社会发展展目标,科科学、合合理地规规划、建建设城市市,并与与城市的的远景发发展需要要结合起起来,政政府通过过各种政政策、法法令、法法规, 从宏观观上来调调控物业业建设的的数量、容容积、布布局、高高度、类类别等;二是物物业建设设是一个个系统工工程,涉涉及许多多相关的的法律、法法规、政政策,也也涉及市市容环境境保护、绿绿化、治治安管理理等有关关法规 条例;三是作作为物业业本身,其其管理也也有一个个法律和和政策的的约束、规规范的过过程。城城市房地地产管理理法对对物业管管理公司司资质验验证、物物业管理理、产权权产籍管管理等等等都有明明文规定定。 2.物物业的法
12、法律属性性 物业的的法律属属性集中中反映在在物权的的关系上上。房地地产物权权,在我我国是指指物权人人在法律律规定 的范围围内享有有的房屋屋的所有有权,及及其占有有土地的的使用权权。 与购置置其他商商品不同同的是,购购入物业业就意味味着购入入一宗不不动产之之所有权权(物权权),而而且, 物业的的所有权权不仅是是一项单单项权利利,而且且是一个个权利束束,拥有有多项权权能,如如租售、抵抵押,形形成一个个完整的的、抽象象的权利利体系。在在这一权权利体系系中,各各种权利利可以以以不同形形式组合合,也可可 以相相互分离离,单独独行使、享享有。显显然,房房地产物物权比其其他商品品财产权权的结构构更为复复杂。
13、三、物业业与房地地产、不不动产的的区分“物业”、“房地产产”、“不动产产”三个概概念常被被交换使使用,三三者之间间有着密密切的联联系。“房地产产”一词有有狭义和和广义两两种解释释:狭义义的房地地产是指指房屋、屋屋基地以以及附属属土地。这这些附属属土地是是指房屋屋的院落落占地、楼楼间空地地、道路路占地等等空间上上与房屋屋和屋基基地紧密密结合的的土地。广广义的房房地产是是指全部部土地和和房屋,以以及附着着于土地地和房屋屋上不可可分离的的部分。从法律意义上说,房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权、租
14、赁权、抵押权等。“不动产产”一词译译自英语语reaal esttat或reeal prooperrty。在在英语中中,reeal esttatee 具体体是指土土地及附附着在土土地上的的人工建建筑物和和房屋;reaal pproppertty具体体是指rreall esstatte及其其附带的的各种权权益。房房地产由由于其位位置固定定,不可可移动,通通常又被被称为不不动产。从从广义 的“房地产产”概念来来说,“房地产产”与“不动产产”是同一一语义的的两种表表述。房房地产的的表述倾倾向于表表明这种种财产是是以房屋屋和土地地作为物物质载体体,而不不动产的的表述侧侧重于表表明这种种财产具具有不可可移
15、动这这一独特特属性,但但两者所所指乃同同一对象象。英语语中,rreall esstatte和eall prropeertyy 可互互译互称称,两者者关系可可见一斑斑。 从以上上的分析析可以看看出,“物业”、“房地产产”、“不动产产”三个概概念虽有有内在的的紧密联联系,然然而内涵涵不完全全相同,归归纳起来来,主要要区别有有: (1)称谓领领域不同同。就一一般情况况而言,“不动产”是民法惯常使用的词汇,“房地产” 则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓,而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。 (2)适用范范围不同同。“房地产产”与“物业”在某些些方面可可通用(如基于于狭义房房地
16、产概概念) ,但“物业”一般多多指一个个单项的的“物业”单位(如如单项的的房产、地地产)或或一个独独立的房房地产 公司(也称“物业公公司”);而而“房地产产”是指一一个国家家、地区区或城市市所拥有有的房产产和地产产。因此此,从宏宏观的角角度来看看,一般般只用“房地产产”而非“物业”。如“房地产产业”不可以以“物业”代替,“房地产产体制改改革”也不可可用“物业体体制改革革”代替。 (3)概念外外延不同同。一般般而言,“房地产”概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。“物业”有时也可用来指某项具体的房地产,然而,它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以,两者
17、有宏观与微观之别,有全体与 部分之差。 基于上上述分析析,“物业”这一概概念的定定义可界界定为:物业是是指已建建成并具具有使用用功能和和经济效效用的各各类供居居住和非非居住的的屋宇及及与之相相配套的的设备,市市政、公公用设施施,屋宇宇所在的的建筑地地块与附附属的场场地、庭庭院。物物业根据据其用途途可分为为:住宅宅、写字字楼、商商场、酒酒店旅馆馆、工业业厂房等等等。一、物业业管理的的概念 物业管管理作为为房地产产市场的的消费环环节,实实际上是是房地产产开发的的延续和和完善,是是在房地地产 开开发经营营中为完完善市场场机制而而逐步建建立起来来的一种种综合性性经营服服务方式式。物业业管理既既是房地地
18、产经营营管理的的重要组组成部分分,又是是现代化化城市管管理不可可缺少的的一环,在在国际上上十分流流行并获获 得了了蓬勃的的发展,被被人们视视作现代代化城市市的“朝阳”产业。 关于物物业管理理的定义义,一种种说法是是广义、狭狭义论。广广义的物物业管理理是泛指指一切有有关房地地 产开开发、租租赁、销销售及售售后的服服务;狭狭义的物物业管理理,其主主要任务务是楼宇宇的维修修养护,以以及管理理好各层层的机电电设备和和公共设设施,还还包括治治安保卫卫、环境境绿化、分分送信报报、传呼呼电话、打打 扫卫卫生等项项目。 另一种种说法是是根据英英语的多多种译法法,概括括为“不动产产管理”或“房地产产管理”。也有
19、有人直接接用“物业经经营”一词来来替代“物业管管理”,以示示与传统统的房地地产管理理的区别别,或与与企业管管理的区区别。 现在一一般的说说法是,物物业管理理类似于于房地产产管理,但但比房地地产管理理范围更更广泛。这这个范 围是向向横发展展、向后后延伸、向向周边拓拓展,如如管理范范围包括括机电设设备维修修、清扫扫、治安安保卫等等服务性性的内容容,而不不包括房房地产投投资、开开发、生生产经营营。 综上所所述,物物业管理理是指物物业管理理经营人人受物业业所有人人或使用用人的委委托,运运用现代代管理 与服务务技术,按按照委托托管理合合同,对对已投入入使用的的各类物物业实施施企业化化、社会会化、专专业化
20、、规规范化的的管理,为为物业的的产权人人和使用用人提供供高效、周周到的服服务,创创造安全全方便的的居住和和工 作作环境,提提高物业业的使用用价值和和经济价价值。 物业管管理的这这一定义义,有着着丰富的的内涵: (1)物业管管理的管管理对象象是物业业。这个个物业是是指在建建或已投投入使用用的物业业,即楼楼宇。 (2)物业管管理的服服务对象象是人,即即物业所所有人(业主)和使用用人。 (3)物业管管理的属属性是经经营。物物业管理理被视为为一种特特殊的商商品,物物业管理理所提供供的是有有 偿的的无形的的商品劳务务与服务务。 (4)这种劳劳务、服服务的投投入能起起到完善善物业的的使用效效能,并并使其保
21、保值、增增值的作作用。 (5)物业管管理是采采用现代代科学管管理手段段对物业业实施全全方位、多多功能的的管理,融融管理、服服 务、经经营于一一体。 (6)物业管管理的基基本要求求是统一一管理和和协调,既既包括相相对独立立的物业业(楼宇宇等)或或小区物物 业的的统一管管理和协协调,也也包括辖辖区范围围内各个个方面的的统一管管理和协协调。 (7)优质的的物业管管理与社社区服务务相结合合,为业业主和使使用人提提供物质质、精神神方面的的服务。 (8)就法律律属性而而言,物物业管理理是具有有中介性性质的信信托管理理,通过过一定的的契约,规规定相 关各方方的权利利和义务务。 (一)物业的的经营管管理与物物
22、业的管管理经营营 一般来来说,管管理就是是计划、组组织、指指挥、协协调、监监督关于于执行企企业大政政方针,达达到设定定 目标标的一系系列工作作。 经营管管理合起起来讲,也也可理解解为企业业决策和和执行决决策。经经营与管管理是两两个不同同的概念念。 其其主要区区别是:其一,经经营着重重于经济济活动的的总体和和长远规规划,管管理着重重于支配配现在的的经济活活动;其其二,经经营要在在经济单单位或组组织与整整体、全全局之间间进行纵纵横向协协调,管管理只组组织经济济 单位位或组织织内部和和产销的的协调;其三,经经营决定定方针、目目标和要要求,管管理实现现方针、目目标和要要求。 物业的的经营是是指物业业投
23、资开开发、生生产、销销售的决决策。但但是,这这些进行行物业的的投资、生生产 、销销售的单单位或组组织,也也需要内内部和产产销的管管理,因因而构成成经营性性的管理理。这里里包括作作为甲方方的投资资营销的的房地产产企业的的经营性性管理,也也包括作作为乙方方的建筑筑单位和和企业的的经营性性管理 。 物业的的管理是是围绕以以物业养养护维修修、保值值增值为为核心的的计划、组组织、指指挥等经经济活动动。 但但是,以以管理工工作为主主的物业业公司,也也需要管管理性的的决策,因因而构成成了管理理性的经经营。比比如,物物业管理理的经营营就需要要筹措资资金,而而每一家家物业管管理公司司更少不不了总体体经营性性的规
24、划划。从 这个角角度上说说,管理理性的企企业经营营的含义义,一是是指其组组织管理理的过程程中也需需要决策策,二是是指其管管理内容容中有经经营性的的业务。比比如,物物业管理理公司搞搞经纪、中中介、营营销、租租赁,甚甚至是为为 了管管理而开开展营销销、出租租物业等等业务。这这些都不不改变物物业管理理和管理理单位的的性质。因因此,以以 “物业经经营”概念来来代替“物业管管理”是不可可取的。 (二)物业管管理与企企业管理理 近年来来,物业业管理要要企业化化,已经经引起了了政府有有关部门门的重视视和行业业有识之之士的认认同, 并逐步步实施。所所谓物业业管理企企业化,就就是物业业管理公公司按照照现代企企业
25、制度度的要求求,自主主经营,自自负盈亏亏,自我我发展,自自我约束束,成为为具有独独立法人人地位的的经济实实体。但但是,应应注意物物业 管管理与工工业企业业管理的的区别:其一,产产业性质质不同。物物业管理理是第三三产业,工工业企业业属第二二产业。其其二,管管理形态态不同。物物业管理理不生产产实物形形态产品品,即它它的管理理对象是是成品,即即物 业业。管理理只意味味着提供供了服务务,而管管理服务务始终是是与环境境处在交交流中,是是开放型型的。工工业企业业管理却却不同,它它是以产产品生产产为终端端,是一一种封闭闭型的管管理。其其三,管管理模式式不同。物物业 管管理是委委托型、契契约化的的服务,工工业
26、企业业管理是是生产型型、技术术化的监监控。二、物业业管理的的起源及及其原因因 物业管管理是社社会经济济发展到到一定水水平的必必然产物物。传统统意义上上的物业业管理起起源于119世纪纪 600年代的的英国。由由于工业业革命的的发展,大大量农村村人口涌涌入工业业城市,引引起了对对城市房房屋需求求的增加加,但对对其缺乏乏管理导导致了诸诸如房屋屋破损严严重、居居住环境境日趋恶恶化等社社会问题题。当时时, 英英国有一一位名叫叫奥克维维娅希尔(OOctaaviaa Hiill)的女士士迫不得得已为其其名下出出租的物物业制订订 了一一套规范范租户行行为的管管理办法法,出乎乎意料地地收到了了良好效效果,招招致
27、当地地人士纷纷纷效仿仿。这可可以说是是世界上上最早的的“物业管管理”。时至至今日,英英国的物物业管理理作为一一个固定定行业,整整体水平平是世界界一流的的。除了了传统意意义上的的楼宇维维修、养养护、清清洁、保保安外,物物业管理理的内容容已 延延展到工工程咨询询和监理理、物业业功能布布局和划划分、市市场行情情调查和和预测、目目标客户户群认定定、物业业租售推推广代理理、通讯讯及旅行行安排、智智能系统统化服务务、专门门性社会会保障服服务等全全方位服服务。 在普遍遍推行物物业管理理的同时时,成立立了英国国皇家物物业管理理学会,会会员遍布布世界各各地。 物业管管理是一一种与房房地产综综合开发发这种现现代化
28、生生产方式式相配套套的综合合性管理理,是与与产权 多元化化格局相相衔接的的统一管管理,是是与社会会经济发发展相适适应的社社会化、专专业化、经经营型的的管理。与与没有管管理的、无无序的房房屋经营营和传统统的房屋屋管理相相比,这这种集高高度统一一的管理理全方位位、 多多层次的的服务和和市场化化经营为为一体的的充满生生机和活活力的物物业管理理一出现现,就显显示了强强大的生生命力。其其原因是是: 第一,物物业管理理是一种种社会化化的管理理模式,它它摆脱了了自营的的分散管管理方式式,为多多个产权权 单位位、产权权人找到到了一个个总管家家;同时时,也为为政府各各职能管管理部门门找到了了一个总总代管,在在授
29、权的的范围内内去落实实各项管管理内容容,以克克服旧体体制下各各自为政政、多头头管理、互互相推诿诿的种种种弊 端端,从而而有利于于提高城城市管理理的社会会化程度度,以充充分发挥挥各类物物业的综综合效益益和整体体功能,实实现经济济效益、社社会效益益和环境境效益的的统一。 第二,物物业管理理是一种种专业化化的管理理,它是是由专门门的管理理公司通通过合同同或契约约,按照照产 权权人和使使用人的的意志与与要求去去实施的的管理,从从而摆正正了主人人和管理理者的关关系,将将自营自自管的无无序管理理和行政政性的管管理终身身制变为为企业经经营型的的聘用制制。在这这样的机机制下逐逐步形成成有活力力 的物物业管理理
30、竞争市市场,业业主有权权选择物物业管理理企业,物物业管理理企业必必须依靠靠自己良良好的管管理和服服务才能能进入和和占领这这一市场场。这就就从根本本上促进进了服务务态度的的改变、服服务质量量的改善善和 管管理水平平的提高高,从而而有利于于提高城城市管理理的社会会化、专专业化程程度,并并向现代代化的管管理方式式转换。 第三,物物业管理理是一种种经营型型的管理理,它推推行的是是有偿服服务、合合理服务务,并通通过多种种经 营营,使各各类物业业的管理理逐步走走上以业业养业、自自我发展展的道路路。这不不仅减少少了政府府的压力力和负担担,使得得房屋维维修和养养护的资资金有了了来源,而而且使得得业主、使使用人
31、受受到全方方位、多多层次、多多 项目目的服务务。 第四,物物业管理理是建管管结合的的纽带,它它通过早早期介入入与后期期跟进,突突出了管管理的重重要性 ,从而而理顺、摆摆正了建建设与管管理的关关系,有有利于发发挥投资资效益,使使社会财财富和业业主的财财产得到到保值、增增值。三、物业业管理的的特点 物业管管理是一一种有别别于以往往房产管管理的一一种新型型的管理理模式,其其管理具具有社会会化、专专业 化化、企业业化、经经营型的的特点。 1.物物业管理理的社会会化 物业管管理的社社会化是是指物业业管理将将分散的的社会分分工汇集集起来统统一管理理,诸如如房屋、水水电 、清清洁、保保安、绿绿化等。每每位业
32、主主只需面面对物业业管理企企业一家家就能将将所有关关于房屋屋和居住住( 工工作)环环境的日日常事宜宜办妥,而而不必分分别面对对各个不不同部门门,犹如如为各业业主找到到了一个个“总 管家家”,而对对政府各各职能部部门来说说,则犹犹如找到到了一个个“总代理理”。业主主只需根根据物业业管理部部门批准准的收费费标准按按时缴纳纳管理费费和服务务费,就就可以获获得周到到的服务务,既方方便业主主,也便便于统一一管理,有有利于提提高整个个城市管管理的社社会化程程度,以以充分发发挥各类类物业的的综合效效益和整整体功能能,实现现社会效效益、经经济效益益、环境境效益、心心理效益益的统一一和综合合改善。 2.物物业管
33、理理的专业业化 物业管管理是由由专业的的管理企企业物业管管理公司司实施对对物业的的统一管管理。这这种管理理是将有有关物业业的各专专业管理理都纳入入物业管管理企业业的范畴畴之内,物物业管理理企业可可以通过过设置分分专业的的管理职职能部门门来从事事相应的的管理业业务。随随着社会会的发展展,社会会分工渐渐趋于专专业化,物物业管理理企业也也可以将将一些专专业管理理以经济济合同的的方式交交予相应应的专业业经营服服务公司司。例如如,机电电设备维维修承包包给专业业设备维维修企业业,物业业保安可可以向保保安公司司雇聘保保安人员员,园林林绿化可可以承包包给专业业绿化公公司,环环境卫生生也可以以承包给给专业清清洁
34、公司司。这些些专门组组织的成成立,表表明这一一行业已已从分散散型转向向了专业业型。这这种转向向有利于于提高城城市管理理的专业业化和社社会化程程度,并并能进一一步促进进城市管管理向现现代化的的管理方方式转换换。 3.物物业管理理的企业业化 物业管管理单位位是企业业单位,不不是事业业单位,也也不具备备政府行行为职能能。物业业管理企企业作为为 一个个独立的的法人,应应按照中中华人民民共和国国公司法法的规规定运行行,不受受任何干干扰,政政、事、企企完全分分离。因因此,物物业管理理企业必必须依照照物业管管理市场场的运行行规则参参与市场场竞争,依依靠自 己的经经营能力力和优质质的服务务在物业业管理市市场上
35、争争取自己己的位置置和拓展展业务,用用管理的的业绩去去赢得商商业信誉誉。当然然,物业业管理企企业在运运作过程程中还要要处理好好与有关关部门,如如街道、居居委、 公安、市市政、公公用、邮邮电、交交通等行行政或事事业性单单位的关关系,以以“物业”为中心心,相互互协调。这这样就能能使物业业管理企企业从管管理上、经经营上和和服务上上下功夫夫,为业业主创造造一个方方便、安安全、清清静、整整洁的居居住和工工作环境境。 4.物物业管理理的经营营型 物业管管理企业业的服务务性质是是有偿的的,即推推行有偿偿服务,合合理收费费。物业业管理的的经营目目标 是是保本微微利,量量入为出出,不以以高额利利润为目目的。物物
36、业管理理企业可可以通过过多种经经营,使使物业的的管理定定于“以业养养业、自自我发展展”的道路路,从而而使物业业管理有有了造血血功能,既既减少了了政府和和各主管管部门的的压力和和负担,又又使得房房屋维修修、养护护、环卫卫、治安安、管道道维修、设设备更新新的资金金有了来来源,还还能使业业主得到到全方位位、多层层次、多多项目的的服务。 物业管管理是一一种和房房地产综综合开发发的现代代化生产产方式相相配套的的综合管管理;是是与随着着住房 制度改改革的推推进而形形成的产产权多元元化格局局相衔接接的统一一管理;是与建建设社会会主义市市场经济济体制相相适应的的社会化化、专业业化、企企业化、经经营型的的管理。
37、这这种集高高度统一一的管理理、全方方位多层层 次的的服务、市市场化经经营为一一体的充充满生机机和活力力的物业业管理一一出现,就就越来越越显示出出其强大大的生命命力。四、物业业管理的的职能与与地位 (一)物业管管理的五五种职能能 物业管管理的职职能可以以分为决决策与计计划、组组织、指指挥、控控制、协协调五种种职能。 1.决决策与计计划职能能 决策是是指对物物业管理理目前和和长远的的目标以以及实现现此目标标有关的的一些重重大问题题所作出出的选 择和决决定,如如物业辖辖区总体体管理的的方向、业业主管理理委员会会的组建建、物业业管理企企业的选选择、物物业管理理企业的的发展方方向等。这这些问题题解决不不
38、好,就就会给物物业管理理工作带带来很大大的盲目目性。因因 而,物物业管理理首先必必须作出出正确的的决策。有有了正确确的决策策,还必必须有科科学的计计划,即即把决策策的目标标具体化化,变成成一定时时期内物物业管理理的行动动纲领。物物业管理理的计划划职能应应由业主主管理委委 员会会和物业业管理企企业共同同执行,物物业管理理企业尤尤其要发发挥主动动性。决决策正确确与否、计计划是否否科学对对物业管管理的效效果具有有决定性性的作用用。从这这个意义义上讲,决决策与计计划是物物业管理理的首要要 职能能,忽视视这一职职能,必必然会使使物业管管理陷于于混乱。 2.组组织职能能 组织就就是根据据已确定定的计划划和
39、提高高管理效效率的原原则,把把物业管管理的各各个要素素、各个个环节 和各个个方面,从从管理的的分工协协作上,从从上下左左右的关关系上,从从时间和和空间的的联系上上都合理理地组织织起来,形形成一个个有机结结合的整整体,使使整个物物业管理理活动变变成一部部“大机器器”。在这这部“ 大机机器”中,包包括人、财财、物、环环境等要要素,应应做到尽尽可能好好的结合合,从而而最大限限度地发发挥它们们的作用用。物业业管理的的组织职职能主要要由物业业管理企企业执行行。物业业管理企企业必须须正确实实施管理理的组织织职能,合合理地确确定企业业内部的的管理体体制,包包括管理理机构的的设置、职职权的划划分和岗岗位责任任
40、制的建建立,以以发挥各各个管理理环节、各各级职能能部门的的主动性性。从一一定意义义上讲,组组织水平平的高低低,直接接决定物物业管理理活动效效益的大大小。 3.指指挥职能能 指挥是是根据计计划,对对整个物物业管理理活动进进行领导导和督促促。由于于物业管管理活动动十分复复杂, 涉及面面广,如如果没有有科学的的指挥,即即使物业业管理这这部“大机器器”组织起起来了,也也不可能能正常运运转,物物业管理理活动也也不可能能达到预预期的效效果,既既定的计计划目标标也难以以保证实实现,所所以指挥挥职能是是保证物物业管理理活动顺顺利进行行必不可可少的条条件。要要实现科科学的指指挥,物物业管理理的指挥挥系统必必须经
41、常常进行调调查研究究,分析析物业管管理活动动的全过过程,掌掌握物业业的状况况和业主主的需求求,以取取得指挥挥的主动动权。 4.控控制职能能 控制也也叫监督督,就是是物业管管理在执执行计划划过程中中,必须须经常控控制监督督计划的的执行情情况, 把实际际情况与与原定的的目标、计计划、规规章制度度进行对对比,找找出差异异,分析析原因,采采取必要要的对策策,以推推动物业业管理活活动不断断发展、完完善。控控制职能能要求建建立、健健全各项项规章制制度,包包括业 主公约约、物业业辖区管管理章程程、业主主管理委委员会章章程、住住户手册册、物业业管理公公司岗位位责任制制、物业业辖区综综合管理理规章等等;也要要求
42、建立立周密高高效的管管理信息息系统;还要求求及时核核实管理理活动 的成效效,做好好各方面面的考核核,从而而使控制制与监督督有充分分的依据据。 5.协协调职能能 协调也也叫调节节,就是是协调物物业辖区区内外各各方面的的活动,使使它们能能建立起起良好的的协作配配合 关关系,不不至于发发生矛盾盾,以有有效地实实现物业业管理的的决策计计划目标标。协调调包括纵纵向协调调与横向向协调、内内部协调调与外部部协调。纵纵向协调调就是协协调物业业管理指指挥系统统与各职职能部门门之间的的活动 关系;横向协协调就是是协调同同级各部部门之间间的活动动和关系系;内部部协调即即协调物物业管理理辖区内内部上下下左右各各方面的
43、的活动、关关系;外外部协调调则是协协调物业业管理与与社会各各有关方方面的活活动和关关系 ,包包括街道道、公安安、交通通、环保保、卫生生、市政政、园林林、教育育、公用用事业、商商业及文文化娱乐乐等部门门。对物物业管理理来说,纵纵向协调调、横向向协调、内内部协调调的关键键在于全全体业主主和物业业管理企企 业全全体员工工能清楚楚地了解解物业管管理的目目标、方方针、决决策计划划和规章章制度;而外部部协调则则需要社社会各方方面的通通力配合合及法律律法规的的健全。 上述物物业管理理职能是是一个有有机的统统一整体体。通过过决策和和计划职职能,可可以明确确物业管管理的 目标与与方向;通过组组织职能能,可以以建
44、立实实现目标标的手段段,使整整个物业业管理成成为一部部协调的的“ 大机机器”;通过过指挥职职能,可可以建立立正常的的物业管管理秩序序;通过过控制职职能,可可以检查查计划的的实施情情况;通通过协调调职能,可可以修正正偏差,使使计划更更符合物物业管理理的实际际,并及及时解决决物业管管理内外外部的矛矛盾,保保证物业业管理计计划决策策的实现现。 (二)物业管管理的地地位和作作用 1.促促进房地地产市场场的发展展 物业管管理是深深化房地地产经济济体制改改革、实实行房屋屋商品化化的客观观需要,具具有繁荣荣和完善善房 地地产市场场的作用用。 随着我我国经济济体制改改革的不不断推进进,房地地产经济济的体制制改
45、革也也在向纵纵深发展展。我国国房地 产经济济体制改改革的方方向是市市场化、商商品化和和住房自自有化。随随着房屋屋商品化化的逐步步实施,各各类住房房分幢、分分套出售售,大厦厦分层、分分单元出出售后形形成了一一个住宅宅区内或或一幢高高层建筑筑里有着着 几个个、几十十个甚至至几百个个多元产产权的毗毗邻关系系。它不不仅使原原有的公公房所有有制为主主体的房房屋格局局被大量量共有、共共用而又又相互毗毗连的房房屋格局局所取代代,而且且也使传传统的按按产权、按按部门分分散 管管理的办办法,以以及用计计划包干干的维修修管理办办法再也也不能适适应形势势发展的的需要了了,由此此形成了了产权多多元化和和管理社社会化的
46、的新格局局。这种种新格局局要求有有与之相相适应的的房屋管管理的新新模式来来代 替替传统的的、非市市场取向向的管理理模式。从从对目前前公有房房屋出售售中居民民心态的的调查可可以看出出,居民民最担心心的是公公房出售售后的管管理维修修问题,包包括经费费、权利利、责任任和如何何落实。所所以,物物业 管管理是房房地产经经济体制制改革和和住房制制度改革革不可缺缺少的配配套工程程,并且且具有深深化、促促进和完完善房地地产经济济体制改改革的意意义和作作用。就就整个房房地产市市场来说说,物业业管理无无疑拓宽宽了房地地产 市市场范围围,完善善了房地地产投资资,促进进了房地地产市场场向健康康有序的的方向发发展。 2
47、.有有利于提提高房地地产投资资效益 物业管管理是房房地产经经营活动动的基本本环节,具具有提高高房地产产投资效效益的作作用。 在房地地产市场场中,就就一个房房地产项项目而言言,存在在着开发发、经营营、管理理三个环环节。按按程序 来说,物物业管理理是房地地产开发发、经营营的落脚脚点。改改革开放放以来,我我国房地地产业发发展初期期的重点点是解决决数量问问题,实实行的是是一种数数量增长长型经济济,因而而存在着着重开发发建设、轻轻管理的的现象 ,使开开发建设设与管理理脱节,这这也是造造成我国国房地产产管理效效率低、房房地产投投资效益益差的根根本原因因所在。随随着国家家宏观政政策的调调整,单单纯的数数量增长长已经不不能适应应市场需需求,房房地产要要提高 投资效效益,要要向效益益增长型型转变,就就必须加加强物业业管理,使使房地产产开发、经经营、管管理三个个环节全全面协调调地发展展。 加强物物业管理理不仅能能使物业业保值,而而且还可可以使物物业增值值。一方方面,良良好的物物业管理理可 以以使物业业处于完完好的状状态并使使之正常常运行,可可以延长长物业的的使用寿寿命,还还可以通通过基本本业务、专专
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