可行性研究案例.docx
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1、目录一、总论论41、项目目建设背背景4二、市场场调研分分析7(一)江江北市房房地产市市场运行行情况分分析7三、项目目规模分分析155(一)项项目整体体定位115(二)项项目规模模规划指指标155(三)价价格定位位18四、项目目投资估估算222五、财务务分析330六、盈亏亏平衡和和敏感性性分析331七、风险险及其对对策分析析35八、附表表37江北市某某住宅开开发投资资项目可行性研研究案例分析析目录一、总论论二、市场场调研分分析三、项目目规模分分析四、项目目投资估估算五、项目目财务分分析六、盈亏亏平衡和和敏感性性分析七、风险险及其对对策分析析八、附表表一、总 论论1、项目目建设背背景根据江北北市城
2、市市规划发发展的需需要以及及沿江东东路片区区控制规规划要求求,腾飞飞国际房房地产有有限公司司已通过过拍卖获获得住宅宅项目开开发用地地共900.9亩亩。开发发建设用用地手续续由江北北市土地地管理局局和市规规划局办办理。2、项目目概况(1)项项目名称称:“腾飞国国际”(2)建建筑规模模:122-7FF、2-111F、2-112F(3)建建设地点点:沿江江东路(4)规规划用途途:居住住、商业业(5)建建设单位位:腾飞房地产产有限公公司(6)经经营类型型:房地地产经营营、综合合技术服服务员、咨询服服务(7)工工程概况况:“腾飞国国际”项目占占地900.9亩亩,约6606000平方方米,总总建筑面面积1
3、0090000平方方米。其其中住宅宅10446400平方米米,高层层住宅为为139920平平方米,多层住住宅为9907220平方方米,商商铺43360平平方米;容积率率1.88,绿化化率355%,建建筑密度度25%。(8)资资金来源源:本项项目建设设资金由由腾飞国国际房地地产有限限公司自自筹和银银行贷款款,不足足的投资资通过预预售房款款来解决决。3、可行行性报告告研究范范围根据“腾腾飞国际际”项目建建议书批批复和初初步规划划方案,本研究究工作范范围主要要是住宅宅市场分分析、建建设规模模,投资资估算与与资金筹筹措,项项目经济济效益评评价等。4、研究究结论及及建议根据市场场研究以以及本项项目相关关
4、数据计计算,本本项目税税后财务内内部收益益率IRRR为?%,税后后财务净净现值NNPV为为10220万元元。财务务分析结结果表明明,项目目经济效效益较好好。(另外,在此处处要加上上其他分分析如盈盈亏平衡衡、敏感感性、风风险以及及国名经经济分析析的结论论)本项目属属住宅开开发项目目,符合合国家城城镇住宅宅开发建建设产业业政策,项目建建设规划划手续已已在办理理,部分分建设资资金通过过自筹和和银行贷贷款来解解决,其其余部分分由预售售房款解解决,现现场建设设条件已已具备。针对商商品房升升级换代代,住宅宅建设由由低档走走向高档档的发展展趋势和和江北市市已有一一部分收收入较高高的住宅宅消费群群体,户户型规
5、划划为中高高档住宅宅。根据据对江北北市住宅宅市场分分析预测测,项目目开发有有市场销销路。财财务分析析结果表表明,项项目经济济效益可可行。从目前房房地产市市场分析析,商品品住宅结结构性矛矛盾还很很突出,建议在在下一步步方案规规划时,对初步步确定的的住宅户户型和功功能标准准再进一一步的市市场调研研,尤其其是面积积较大的的商品房房,如完完全作为为住宅,要根据据市场变变化作出出更为准准确的市市场定位位,调整整户型和和面积,并做好好工程建建设规划划,加强强楼盘营营销工作作,降低低开发建建设成本本,尽量量减小项项目风险险。5、主要要经济技技术指标标表1:“腾飞国国际”项目主主要规划划设计技技术指标标序号项
6、目名称称单位指标1总占地面面积平方米6060002总建筑面面积平方米10900003容积率1.84绿化率%355建筑密度度%256高层户型型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型885平方方米(两两房)B户型1125平平方米(三房)C户型1135平平方米(三房)D户型1140平平方米(四房)7多层户型型平方米/户平方米/户平方米/户E户型990平方方米(两两房)F户型1110平平方米(三房)G户型1120平平方米(三房)8商铺面积积平方米436009总户数户94410车位数(地上) 个300表2:居居住区用用地平衡衡控制指指标(%)序号用地构成成居住区(%)用地面积积(平方方米)1民建
7、用地地(R001)251515502公建用地地(R002)301818803道路用地地(R003)10606004公共绿地地(R004)352121105居住区用用地(RR)100606000二、市场场调研分分析(一)江江北市房房地产市市场运行行情况分分析20099年以来来,受金金融危机机的影响响,我市市房地产产行业宏宏观经济济快速发发展大背背景下得得到快速速发展,在加快快我市城城市建设设的同时时拉动了了我市的的消费与与投资,房地产产行业成成为我市市的支柱柱产业。1、20008年年房地产产业市场场运行情情况(1)房房地产业业与国民民经济协协调发展展情况20088年江北北市完成成国内生生产总值值
8、(GNNP)的的6366亿元,较上年年增长115.11%,增增幅为历历年来之之最;全全社会固固定资产产投资预预计完成成2188亿元,较上年年增长555.44%。全全市预计计完成房房地产开开发投资资56亿亿元,较较上年增增长600%,占占固定资资产投资资和GDDP的比比重分别别为266%和99%,较较上年分分别提高高1个百百分点和和3个百百分点。表3:房房地产投投资与主主要经济济指标情情况表房地产开开发投资资额(亿亿元) 56同比增长长(%) 600固定资产产投资额额(亿元元) 2188同比增长长(%) 55.4GDP(亿元) 6366同比增长长(%) 15.1房地产投投资占固固定资产产投资比比
9、重(%) 226房地产投投资占GGDP比比重(%) 99今年以来来,我市市经济发发展速度度创历史史之最,主要得得益于投投资的拉拉动,而而房地产产开发投投资作为为固定资资产投资资的组成成部分,一直扮扮演着重重要角色色,全年年每月完完成的房房地产投投资均保保持500%以上上的增长长,占固固定资产产投资的的比重11/3,对经济济的拉动动作用日日渐增大大,与国国民经济济的发展展基本同同步。房房地产投投资快速速增长的的原因只只要是市市委、是是政府“拉大城城市筐架架、扩大大投资规规模、加加快基础础设施建建设”政策的的推动,加上新新建商品品房是热热销也刺刺激了投投资的加加温。(2)新新建商品品房供求求结构情
10、情况20088年全市市市区核核准预售售商品房房面积3335万万平方米米,较上上年增长长1422%,其其中商品品住宅2250万万平方米米,较上上年增长长1266%;完完成商品品房交易易面积2245.27万万平方米米,同比比增长883.223%,其中商商品住宅宅交易面面积2003.990万平平方米,同比增增长600.600%。表4 :商品住住宅供应应量情况况表价格(元/平平方米)供应量(万平方方米)所占比例例(%)单套面积积(平方米米)供应量(万平方方米)所占比例例(%)20000以下31.22212.44995以下下50.5520.22200002550042.66817.00795112038
11、.77515.55250003000072.22628.99120150075.77530.3330000以上103.8441.554150以以上8534表5:商商品住宅宅销售情情况表价格(元/平平方米)销售量(万平方方米)所占比例例(%)单套面积积(平方米米)销售量(万平方方米)所占比例例(%)20000以下49.77124.33895以下下36.00217.667200002550055.66427.22995112035.33017.331250003000055.77127.332120150069.33434.00130000以上42.88421.001150以以上63.22431.
12、002表4、表表5显示示我市商商品房市市场结构构性矛盾盾比较突突出。从从商品住住宅供应应情况看看,单价价在每平平方米225000元以上上的供应应量占总总量的770.444%,单套面面积在1120平平方米以以上的总总量是664.33%;从从销售情情况看,单价在在每平方方米25500元元以上是是占总量量销售的的48.33%,单套套建筑面面积在9951150平平方米的的占总销销售量是是51.31%。(3)商商品房价价格走势势20088年江北北市市区区商品房房的均价价为27722元元/平方方米,较较上年增增长200.899%,其其中商品品住宅的的均价为为24338元/平方米米,较上上年增长长18.18
13、%,全年年各季商商品住宅宅的均价价分别为为第一季季度25519元元/平方方米,第第二季度度23994元/平方米米,第三三季度223277元/平平方米,第四季季度25510元元/平方方米,价价格走势势基本平平稳。表6:商商品房价价格与同同期居民民可支配配收入情情况表商品房均均价(元元/平方方米) 27222增幅(%) 220.889商品住宅宅均价(元/平平方米) 224388增幅(%) 118.118居民人均均可支配配收入(元) 776500增幅(%) 9.00居民消费费价格指指数 1000.6增幅(%) 0.6620088年,我我市商品品房的价价格继续续上涨,除了有有效需求求量增大大,结构构性
14、供不不应求外外,还与与土地拍拍卖,竞竞争激烈烈,建材材上涨等等因素有有关。另另外,一一些楼盘盘质量提提升,环环境优化化,增加加了建设设成本,也促进进了房价价的上升升。从房房价涨幅幅与居民民人均可可支配收收入增幅幅比较,前者较较后者高高9个百百分点,显示房房价涨幅幅较大,超出大大部分居居民承受受能力,应引起起注意。(4)新新建商品品房购买买对象情情况20088年全市市交易量量的2003.990万平平方米商商品住宅宅中,本本市居民民的为1154.71万万平方米米,比重重达766%;外外地居民民购买的的为499.199万平方方米,比比重为224%。表7:购购买对象象构成情情况表商品住宅宅交易量量(万
15、平方方米)按销售对对象划分分按购房目目的分类类203.90本地居民民 1554.771所占比例例 776自住 1173.32所占比例例 855外地居民民 449.119所占比例例 224置业投资资 300.588所占比例例 155近年来,随着经经济的快快速发展展和花园园城市建建设步伐伐的加快快,我市市的居住住环境不不断改善善,作为为省会城城市的辐辐射功能能日益显显现,吸吸引了外外地、特特别是省省内其他他地市的的人士纷纷纷来我我市购房房置业,外地居居民购房房的比重重逐年上上升,由由20007年的的5%上上升到220088年的224%。从购房房的目的的分析,以自住住为主,但置业业投资的的比重逐逐年
16、上涨涨,由220055年的22%上涨涨到20008年年的155%。置置业投资资的比重重的增大大,一方方面说明明投资者者看好江江北市的的房地产产市场,另一方方面,如如投资购购房比重重增长过过快,对对我市房房地产市市场的持持续健康康发展有有一定的的跗面影影响,因因为我市市的房地地产比重重较大,市场监监管不力力,容易易出现投投机或炒炒作,使使市场升升温过快快,后劲劲不足,容易出出现价格格虚高。(5)商商品房空空置情况况20088年全市市商品房房空置面面积200万平方方米,较较上年下下降177%,其其中商品品住宅空空置166万平方方米,较较上年下下降111%。从从空置区区域看,新城区区的比重重较大,占
17、600%。从从时间看看来看,我市空空置的商商品房大大多为一一年以下下的待销销商品房房,所占占比例超超过800%,从从空置原原因分析析,主要要是交通通不便、配套设设施不全全、设计计落后、户型偏偏大等。表8:商商品住宅宅空置结结构情况况表按区域划划分老城区6.4万万平方米米所占比例例(%)40新城区9.6万万平方米米所占比例例(%)60按单套建建筑面积积划分90平方方米以下下所占比例例(%)1095平方方米1150平平方米所占比例例(%)20150平平方米以以上所占比例例(%)70按单价划划分20000元以下下所占比例例(%)82000030000元元所占比例例(%)3230000元以上上所占比例
18、例(%)60(6)存存量房交交易情况况20088年全市市工完成成存量房房交易1133335件(套),面积1128.24万万平方米米,较上上年分别别增长553.665%,其中存存量住宅宅127736套套,面积积99.81万万平方米米,分别别较上年年增长553.884%和和56.44%,房改改房上市市交易557000套,面面积399.322万平方方米,较较上年分分别增长长45.3%和和49.91%。20088年江北北市存量量房交易易价格保保持稳中中有升势势头,其其中上半半年价格格趋势平平稳,下下半年受受江西西省城市市房屋拆拆迁货币币化补偿偿办法出台的的影响,存量房房平均价价格有所所上涨,升幅达达9
19、%左左右。(7)房房屋租赁赁市场情情况20088年全市市房屋租租赁面积积3800万平方方米,其其中住房房3万套套,面积积2400万平方方米。房屋租金金价格稳稳中有升升,其中中商业营营业用房房平均租租金600元/平平方米,较上年年上涨220%,写字楼楼租金平平均400元/平平方米,较上年年上涨225%,住房租租金(市市场价)9元/平方米米,较上上年上涨涨10%。(8)房房屋拆迁迁及旧城城改造情情况20088年全市市城区完完成房屋屋拆迁面面积1110.005万平平方米,较上年年减少334%,涉及被被拆迁户户53666户。20055年以来来,我市市实行了了实物安安置与货货币安置置相结合合的房屋屋拆迁
20、安安置补偿偿办法,货币化化安置的的比例逐逐年上升升,20008年年达到770%左左右。在在货币化化安置的的住户中中,有550%左左右购买买了二手手房,110%左左右购买买了新建建商品房房。2、20009年年房地产产市场发发展预测测(1)我我市房地地产发展展有利条条件1)、全全市经济济持续高高速增长长态势。20008年我我市GDDP增长长15.1%,创下历历史新高高,20009年年必将会会沿着已已有的发发展情况况,继续续前进,江北市市整体经经济环境境趋好,必然会会带动房房地产业业相应的的快速发发展。2)、城城市化进进程为房房地产市市场提供供了广阔阔的发展展空间。根据江江北市城城市总体体规划,到2
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