商业地产开发建设实战指南.doc

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1、商业地产的珠穆朗玛峰开发建设实战指南江苏无锡通惠路步行街VS辽宁大连经典生活广场规规划思路比较江苏无锡通惠路步行街简介通惠路步行街将由52690平方米的步行街、2000平方米的水街、180000平方米的中心MALL和78492平方米的住宅四大部分组成。建筑面积近50万平方米，投资总额近20亿元。位于青石路东北侧通惠路的这条商贸步行街是无锡市最大的商贸步行街，建成后将成为集购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、文化于一体的、一站式购物场所。通惠路步行街长600米、宽20米，并将东侧8000平方米休闲广场、西侧近5000平方米吴桥广场以及8000平方米中心商业广场连为一体。中心广场设置的

2、一个18万平方米的大型MALL将把卖场、百货、酒店、家居、家电、数码、影院、儿童城、餐饮、娱乐等主力店融为一体。通过近万平方米的水面将镭射水幕电影、音乐喷泉、水晶岛、水中舞台与两侧的茶吧、咖啡吧、酒吧、水吧完善融合，利用灯光、音响等先进的高科技手段使水街成为步行街的一大特色。辽宁大连经典生活广场简介经典生活是由5幢精装小户型公寓和4万平方米休闲文化夜生活区组成的复合型地产项目，为都市日益壮大的白领阶层提供一个居住、娱乐、休闲的空间场所。经典生活4万平方米休闲文化夜生活区以十几条615米宽的小街贯穿整个区域，形成一个大规模的商铺群落。建筑主体24层，由酒吧、餐饮、美容健身三大业态组成，4万平方米

3、街坊式商铺可以提供酒吧、餐饮、娱乐、美容、健身等生活需求，共同完成大连首个集中式休闲文化夜生活区的市场定位。经典生活对完善CBD功能、丰富大连城市生活、增加大连旅游景点具有重要作用。缘起：中国商业地产规划亚健康状态形成的原因纵观国内商业地产项目的规划，有一个集中的病症就在于建筑和商业的脱节。很多建筑规划师有很强的专业功底和创作表现，但却对现代商业缺乏应有的了解。很多街道的设计是很漂亮的，但是不构成商业回路，或者不能构成一个良好的商业回路。归其原因，在于国内的商业建筑设计还处于初级阶段，迄今为止尚没有一家国内建筑规划公司在商业建筑上拥有很深的造诣和令人信服的成就，而国外的知名商业建筑规划公司天价

4、的设计费让很多开发商望而却步。幼嫩的国内建筑规划公司和实力薄弱的商业地产开发商结合，在很多情况下，就会犯下一些很低级的、不可饶恕的错误，生出一些不该生出的“商业怪胎”。这些“商业怪胎”从诞生的第一天起，它的商业布局和街道规划就已经决定了它是不可能经营成功的。案例：江苏海门新上海购物广场不聚人气、商业氛围不佳的街道建筑项目简介：新上海休闲购物广场占地约140亩，总建筑面积16万平方米，形成错落有致，建筑个性鲜明的商业街区。中心步行街两侧的商业建筑采用围合式的商业格局，这样的设计有些类似北京的四合院，综合国内外的商业建筑，可以看出这样的设计方案是不符合现代商业运营的规律的，是不理想的商业设计方案。

5、这一设计方案的弊端在于：在一条顺畅的商业街道上制造了多余的缓冲空间，实践证明，这样的缓冲空间是不利于商业经营的，对商业人流的聚集、分配和推动消费行为的产生存在不利的影响。此外，从一条商业街人流的导向来看，在一条南北向的中心步行街道上开设了过多的缓冲地带和出入口，使商业街区形成退缩、泄漏的建筑格局，这样的设计不聚人、不聚财，不利于商户经营。困惑：如何找到中国商业地产的成功之路？在中国，建筑设计公司不懂商业运营规律，发展商又不懂判断，建成后的商业建筑规划如果不行，怎么办？用传统的住宅式设计建成的商业建筑，造成租户经营困难，建筑又难以改善，这样的问题，如何防患于未然？一个广场的位置失误，一个出入口的

6、朝向失误，一条主街道的走向失误每一个失误，都将造成数百万、数千万甚至上亿的损失案例：贵州某商城不成功的街道设计某贵州商城街道颁图国内某商业建筑的出入口设置，南北向共设有十个出入口，分别是A、B、C、D、E、G、H、J、K，东西向共设有两个出入口分别是F、L，这样就在四个方位的同一平面上共设置了十二个出入口，这样的出入口设计被证明是极不利于商业经营的。精华：中国商业地产规划三大病症之街道走向综合症分析街道走向综合症病因1）方向混乱国内众多商业地产项目的街道走向设计缺乏基本的认识，认识不到动线设计的科学性对商业经营所能产生的巨大影响。如一条东西走向的主街道，会在突然间面对很多条南北走向的次街道，那

7、么可想而知，南北走向的次街道是无法顺畅地承接东西走向的主街道人流的，这样就容易使街道的走向产生混乱。2）不构成回路很多商业地产项目的拥有漂亮的街道，但是这些街道却是直来直去，不同的商业街之间缺乏有效的过渡和衔接，而是一截一截地断开了，使商业氛围得不到有效的延续和连接,商业街区之间不构成回路，使商业资源分散化。3）曲折复杂有一些商业地产项目相信通过复杂的街道设计可以聚集更多的人流，其出发点在于：使顾客走进来之后就不易走出去。这种短浅的观点曾经在一定时间里盛行，甚至于有些商业地产项目将一个厕所设计在不易到达的地方，然后通过指示牌指引顾客来找厕所，并达到促进沿途商铺经营的目的。这些商业地产项目意图通

8、过一个厕所来拉动人流，在当前来看，这显然只是一种可笑、肤浅的设计思想。街道走向规划的科学基因1）整体性商业地产项目的街道应当统一规划，要具有整体性。一条街道的动线很好，但要考虑到这条街道通向何处，对其他街道和楼层的人流对接情况如何，如何实现人流和商业资源的共享。一条街道回路，不仅应考虑同层的不同商业经营区域，同时还要考虑到不同楼层的商业经营，各个商业经营区域之间要能够互相促进，互相联动。2）社会性现代商业地产项目应当构筑社会化的通道，即商业街道不仅有引导购物的功能，还有社会化的功能，满足其公共生活的需求。3）科学性矢量图观点一：街道回路应尽可能少，将有限的人流集中到有限的街道内，不要分散人流。

9、观点二：街道回路应尽可能简洁，不要设计过于复杂的回路，能简单则简单，不要故弄玄虚，要致力于让顾客在街道内拥有清晰的方向感。观点三：街道回路应尽可能自然、圆润，采用弧形的街道动线，在街道回路中不宜出现突然的、90度左右的直角转折，这样等于在街道的回路上制造了断裂带。观点四：商业街道应尽可能设计少的出入口，将人流容纳在有限的商业街区内进行消费，多出入口的街道设计将分散人流，不利商业氛围的形成。如果不是某一方位直线距离过很长，必须要在一个方位设置两个以上的出口，一般情况下最好只在东南西北四个方向设置四个总的出入口，如有第五条出入口，应当采用斜线的对角设计，尽量不要出现同一方位的两个出入口。案例：浙江

10、桐庐江南商业中心规划图局部环形街道人流与南北向主轴人流交汇，与小组团建筑的人流回路产生冲突。在街道人流走向上产生了过多的、复杂的、混乱的回路，两者之间无法进行有效的互动。案例：广州正佳广场首层北门为何形同虚设？广州正佳广场将主入口设置在正北面，串接商场的各个主要街道均是以北入口处作为辐射原点，主要的两条对角线成“八”字型分布，而北门正是“八”字最上端的起点。正佳广场将主入口设置在北门固然有其成熟的考虑，但是正佳广场的北面正对车流不息的城市南北主干道天河路，通过的人流不多，并不聚人，而过街隧道及巴士总站均位于西面，所以，正佳广场的北门处于一个非常尴尬的位置。现实证明，正佳广场将主入口设置在北门并

11、不是一个最佳的选择。现在，每日通过正佳广场北门出入的人流并不多，人数远远低于位于东北角和西北角的两个角位的次出入口，这说明正佳广场的北门并没有起到很好的人流组织作用，对正佳广场的经营产生了负面影响。警惕：日人流量达40万的中华广场规划之痛警惕：日人流量达40万的中华广场规划之痛广州中华广场已经成为广州商业的一面旗帜，日人流量最高达到40万。但是，当我们沉下心来研究分析的时候，我们又可以发现原来中华广场在规划上存在很多的硬伤和缺陷，这些原始规划中遗留下来的问题，到现在很难着手去进行解决。中华广场规划失误一：主入口朝向中山三路，“L”型一端成为商业焦点，另一端则成为经营死角中华广场为典型的“L”型

12、规划布局，两面临街，分别面对中山三路和较场西路。主入口及广场在中山三路一端，沿较场西路一侧仅有两个出入口，全线无商业兴奋点。中华广场这样的地块及规划设计，使中山三路一端成为商业焦点，另一端则成为经营死角。对比案例：日本奈库斯泰吉知立广场则将主入口设置在“L”内拐角处，在最大程度上促进了平衡经营奈库斯泰吉知立同样是“L”型布局，与中华广场不同的是，奈库斯泰吉知立没有将商业焦点及主入口设置于“L”型的一端，而是将主入口及商业焦点设计于“L”型的拐角处，利用拐角的中心焦点作用使商业资源向两边流动，加上科学的商业业态分布，这样就在“L”型布局的商场内基本上消灭了经营死角，与其他类型的商业建筑几乎具有同

13、等的商业价值。结论：商业地产项目如果地块形状为“L”型，在总体规划布局时就应当考虑不要将主入口及商业焦点设置在任何一端，而适宜将商业焦点充置在“L”型的拐角处，利用拐角处的中心焦点作用使商业资源向两边流动，这样就能在较大程度上缓解“L”型购物中心产生经营死角的现象。对比案例：深圳万象城主入口为何不朝向深南大道？万象城总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。2004年12月9日正式开业，打造了一代国际级购物中心。在主入口的设置上，万象城却有一个奇怪的现象，那就是万象城的主入口不是朝向深圳的标志性大道深南大道，而是朝向宝安南路，主入口只是通过一些行人

14、通道与深南大道相连。万象城将主出入口面对宝安南路的原因是：1）深南大道固然是深圳城市主干道，但是车流太快，将主入口面对深南大道不能充分地起到聚集人流的作用，将主入口放置在深南大道，广告的作用大于实际的人流聚集作用。相反，宝安南路的车流量更少一些，悠闲一些，更适合聚集人流和形成商业氛围；2）万象城是一个南北向狭长的商业建筑，将主入口放置在深南大道，等于将主入口放置在狭长的北向一端，这样势必使整个商业布局受到影响，而且由于街道长而窄，势必造成商场南部的商业氛围薄弱，形成北强而南弱的商业格局，不利于整体的商业运营和商业价值最大化；3）万象城拥有18.8万平方米的商业面积，已经具备自成体系的商业实力。

15、事实上，只要进入正常的运营状况，将主入口放置在宝安南路，就能增强宝安南路的商业氛围，使宝安南路成为商业焦点；深圳万象城将主入口放置在宝安南路而不是深南大道，正是一种信心和深谋远虑的韬略的反映。对比国内的很多商业地产建筑，如广州中华广场，就不敢放弃中山三路成熟的商业氛围，不敢将主入口朝向较场西路。而最后的事实也证明，以中华广场为代表的用规划去迁就商圈的思路会带来持续的伤害，而以万象城为代表的以规划去造就商圈的思路会具备更强的持续发展优势。中华广场规划失误之二：入口缺乏合理的衔接，首层人流分配失衡中华广场对中山三路的正面设有两个出入口，分别是主入口和次主入口，但两个入口之间缺乏合理的衔接，入口与中

16、庭、街道之间的连接和配合很不合理。其中最为突出的是首层中庭的一个商铺突出，顶住人流，造成人流全部走向一边，并迅速随着自动扶梯上升到二楼。商场的人流分配在首层主入口街道处就存在问题，促使首层人流分配失衡，首层大门入口右侧街道就人流稀少。中华广场规划失误之三：部分街道很旺，部分街道人流稀少中华广场在实现运营当中，还存在一个突出的现象就是：街道回路不合理，造成部分街道商铺经营很旺，部分街道商铺人流稀少。同一楼层，不同街道的商家的租金和营业额存在着很大的区别，生意冷热失衡现象突出。中华广场规划失误之四：建筑外部的观光自动扶梯利用度很低作为中华广场外立面最吸引人的一个亮点，同时也是中华广场一个最鲜明的建

17、筑特色就是建筑侧面全天候玻璃面罩观光自动扶梯。这一设置在建筑外部的观光自动扶梯很美观，但它同时存在着一个严重的缺点就是：利用度很低。由于缺乏冷气，这一观光自动扶梯内夏天闷热，冬天寒冷，结果很少有人使用。原意设想为人流如鲫，并且带动内街东侧一围的商铺，由于使用者很少，直接造成了这一围商铺的经营欠佳。而且还破坏了建筑东面的广告位，如果没有这一自动观光扶梯，这里将是绝佳的广告位，每年能创造巨大的广告经营收入，但现在，显然达不到这一目的。中华广场规划失误之五：首层部分街道成为阴阳街，造成对面商户经营不理想在中华广场首层部分街道，原来有些商铺是两面开门的，但没有考虑到在实际运用中，两面开门的商铺由于不便摆设商品货架，致使其实际使用程度不高。很多两面开门的商铺，商户使用不方便，于是这些商户便将商铺其中一面的门关闭，只开一面门，这样关门的一面就无经营面，使这条街道成为阴阳街，造成商业氛围不佳，对面的商户经营不理想。