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1、大亚湾市市场分析析A. 惠州建艺艺大亚湾湾项目市市场分析析一、市场场分析区区域界定定1.本项项目位于于国家级级经济技技术开发发区大亚亚湾西区区,目前前大亚湾湾开发区区正在进进入跨越越式发展展期,大大亚湾的的经济环环境、政政策环境境以及房房地产市市场现状状对本项项目影响响巨大,因因此对大大亚湾地地区的市市场分析析理所当当然。2.从地地理位置置上看,其其中本项项目所在在地位于于大亚湾湾西区,大大亚湾开开发区位位于惠阳阳区的南南部,项项目用地地距离惠惠阳市区区约155分钟车车乘,项项目的开开发与发发展无疑疑会受到到惠阳市市区的辐辐射与影影响,因因此有必必要对惠惠阳的经经济政治治及房地地产市场场进行分
2、分析。二、惠阳阳房地产产市场分分析(一)惠惠阳区概概况行政区划划:20003年33月6日日,撤销县县级惠阳阳市,设设惠州市市惠阳区区,惠阳区区辖原县县级惠阳阳市的淡淡水、永永湖、良良井、平平潭、沙沙田、霞霞涌、澳澳头、秋秋长、新新圩、镇镇隆等110个镇镇等,面积积11884平方方公里,人人口500.777万。区区人民政政府驻淡淡水镇金金惠大道道。由此此惠阳由由县级市市改为惠惠州市中中心城区区的一部部分,惠惠州由一一个沿江江城市变变为沿海海城市。区位:惠惠阳地处处惠州南南部,珠珠江三角角洲的东南部部,南抱抱大亚湾湾,与香香港隔海海相望;西连深深圳;中中部与惠惠州市区区环接。市市中心至至深圳558
3、公里里,至广广州1990公里里,到香香港477海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境,正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入,作为周边发达城市的卫星城-惠阳正在以前所未有的速度向前发展。交通:经经过200几年的的发展,惠惠阳已经经形成发发达的立立体交通通网络,京九铁路在这里经过,惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇,大型客机在这里升降,远洋货轮在这里启航,两小时内,能到达周边主要发达城市。(二)城城市规划划及定位位1.总体体规划惠阳城市市规划建建设将按按照中海海壳牌南南海石化化项目后后勤基地地的定位位,坚持持高起点点、高标标准地完完成惠阳阳总体规规划,进进一步完完善包括括淡水、秋秋长、沙沙
4、田、三三和开发发区在内内的488平方公公里的城城市建设设用地、交交通系统统规划,以以及城区区、中心心组团、站站前组团团和“两河四四岸”景观控控制性详详细规划划。惠阳阳将配合合惠州实实施沿海海城市发发展战略略,把惠惠阳建成成惠州滨滨海城市市组团中中一颗璀璀璨的“明珠”。2.近期期重点规规划目前重点点是做好“一一心三轴轴”规划划工作,优优化惠阳阳中心城城区。“一一心三轴轴”就是是“打造造一个中中心,培培育三大大发展轴轴”。一个中心心是建设设以淡水水为核心心的区域域性商贸贸流通服服务中心心。从产产业发展展趋势上上看,随随着工业业化、城城市化水水平的提提高,近近几年来来淡水的的人流量量、物流流量正在在
5、节节攀攀升,具具备了大大力发展展第三产产业的条条件。如如今淡水水已形成成了商贸贸流通中中心的雏雏形。为为建设商商贸流通通中心,政政府把有有限的土土地资源源留用于于发展第第三产业业,城区区8.88平方公公里中心心区原则则上不再再上工业业项目,并并积极争争取将部部分工业业用地转转为商业业用地。三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴,通过公路等交通干线,吸引产业尤其是工业的落户,发挥集聚效应,成为产业和人口的聚集带。惠淡大道是以三和开发区为重点,连接淡水镇、永湖镇,大力发展数码电子和文化休闲产业,逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道道则是以以沿线的的工业园园区为重重点,承承接中海海壳牌
6、南南海石化化项目和和惠州数数码工业业园的辐辐射,引引入石化化中下游游产业。新秋公路路发展轴轴以新圩圩镇为重重点,承承接深圳圳、东莞莞的产业业转移,大大力发展展外向型型工业,形形成传统统工业走走廊。(三)惠惠阳市宏宏观经济济环境1.国民民经济持持续走好好,投资资环境良良好分析:由由图标数数据看出出,惠阳阳近年来来国民经经济持续续走好,增增速较快快,宏观观经济的的快速发发展必然然有力地地支撑当当地房地地产的发发展。2.居民民消费水水平不断断提高,消消费结构构逐步改改变分析:由由上图可可看出惠惠阳人均均国内生生产总值值已接近近20000美元元大关,据据行业研研究表明明,当人人均GDDP处于于1000
7、020000美元元时,人人均可支支配收入入将会快快速增长长,恩格格尔系数数也将大大幅下降降,居民民消费观观念和生生活方式式将会向向更高层层次转变变,教育育、文化化、旅游游和投资资消费所所占比列列将会越越来越大大;特别别是住房房、汽车车等大宗宗消费开开始群体体出现。由由此表明明,惠阳阳的房地地产正处处于高速速发展阶阶段。3.国民民经济结结构渐趋趋合理n 近年来第第二产业业和第三三产业占占据经济济主导地地位;n 趋势发展展:第三三产业比比重增加加,反映映出当地地第三产产业的发发展势头头更加迅迅速,产产业结构构更趋合合理。(四)惠惠阳市房房地产市市场宏观观环境1.房地地产投资资快速增增长 自2000
8、3年以以来,惠惠阳房地地产开发发投资保保持快速速增长趋趋势,平平均年增增长率超超过300%,快快速增长长的投资资预示着着市场供供应的急急剧增加加。2.施工工竣工面面积大幅幅增长 与房地产产开发投投资相对对应,施施工面积积与竣工工面积都都有大幅幅度增长长;3.商品品房销售售面积创创新高,但但增长率率有所回回落 20022年前,惠惠阳区的的商品房房基本上上是以消消化历史史遗留的的空置物物业为主主,20002年年在中海海壳牌项项目启动动等众多多利好的的带动下下,市民民对新楼楼盘需求求开始趋趋旺,当当年不但但消化了了余下的的商品房房,更有有82779平方方米的销销售量;到20004年年,销售售量更创创
9、历史纪纪录达114.22万平方方米。20005年,惠惠阳预售售商品房房面积为为51.3万平平方米,同比增长260,商品房成交面积达20.23万平方米,增长35.3%。 虽然总体体销售面面积与收收入再创创新高,但但惠阳商商品房销销售面积积和销售售金额却却均出现现负增长长,市场场需求明明显萎缩缩。主要要原因是是: (1)惠惠阳人口口有限,而而且主要要的消费费者都集集中在淡淡水,淡淡水镇只只有188万人,单单靠本地地市场很很难消化化如此巨巨大的供供应量。(2)从从收入上上看,惠惠阳购买买力有限限。(3)自自建房过过多,阻阻碍了商商品房的的发展。(4)南南海石化化效应对对惠阳房房地产市市场的刺刺激未充
10、充分显现现。4.房价价上涨迅迅猛,上上涨空间间依然巨巨大 据市场研研究,220022年,惠惠阳重新新盘活烂烂尾楼时时售价8800元元/左右右,目前前中心区区普通住住宅最高高价格已已超过330000元/。以中中铭豪园园为例,220033年6月月推出一一期房价价起价119800元/,20004年年2月上上升到224800元/;20005年111月,中中铭豪园园二期推推出的房房价起点点为每平平方米224800元/,均价价26000元/。由由于与周周边城市市较大的的价差,长长远趋势势来看,惠惠阳的房房价将继继续向上上挺进。(五)惠惠阳市房房地产市市场微观观环境1.典型型楼盘调调查分析析目前,惠惠阳区的
11、的楼盘开开发主要要集中在在淡水市市政广场场中心点点至澳头头方向新新城地段段,在售售的主要要有中铭铭豪园、东东方国际际、本因因坊 宝宝家园、中中区华府府、锦江江国际、尚尚城世家家、半岛岛一号、棕榈岛等项目。根据我们们对惠阳阳市场上上典型楼楼盘的深深入调查查分析,我我们发现现惠阳商商品房住住宅市场场呈现出出明显的的三极现现象,这这与目前前惠阳经经济的高高速发展展所带来来的人口口结构与与市场特特征有关关,根据据楼盘地地理位置置、档次次、产品品、客户户特点等等因素可可以明显显划分为为三大类类:资源源性高品品位产品品、中心心区物业业、投资资型项目目,下面面我们分分别对这这三类产产品做深深入分析析。(1)
12、资资源性高高品位产产品这类物业业的最大大特点是是具有不不可复制制的稀缺缺资源优优势与区区位条件件,针对对高端客客户群开开发出高高档次、高高品位、产产品多样样化的具具有巨大大影响力力的大盘盘。就惠惠阳目前前市场状状况来看看,该类类物业主主要有半半岛一号号,棕榈榈岛,东东方新城城,建祥祥花园等等,下面面我们分分别从项项目规模模、户型型、客户户、销售售状况、营营销、园园林等方方面来分分析该类类项目的的特点。l 项目基本本情况项目名称称位置占地面积积()建筑面积积()定位现状半岛一号号淡水镇中中心社区区内淡水水河的泗泗水地段段200万万共六期,首首期144万产品多样样化的超超级高档档楼盘部分已经经面市
13、棕榈岛位于淡水水镇,紧紧邻半岛岛一号项项目150万万65万满足家庭庭式度假假需求的的高尔夫夫别墅部分已经经面市东方新城城秋长政府府南面,紧紧邻棕榈榈岛高尔尔夫球场场34万24万高档别墅墅将于近期期开盘富可达国国际新城城惠阳区北北部,东东靠惠淡淡大道,南南邻北环环路100万万38万华南首席席山水名名校大盘盘在建阳光新都都淡水镇东东华大亨亨村水库库地段60万80万-在建新阳城惠阳中心心区淡水水河两岸岸43万28万高档商住住区在建 从上表可可以看出出,目前前已经上上市的与与在建的的几个大大盘规模模巨大,建建筑面积积都在220万平平方米以以上,走走的是高高端路线线,它们们的共同同特点是是占据重重要的地
14、地理位置置,如半半岛一号号、棕榈榈岛、新阳城城都靠近近惠阳中中心区,区区位优势势明显,更更重要的的是大多多数大盘盘都拥有有独一无无二的资资源优势势,有依依靠湖景景的、有有依靠山山景的,还还有山湖湖结合为为一体的的,正是是借助于于不可复复制的资资源优势势,这类类楼盘起起点高,影影响力大大,在一一定程度度上将成成为惠阳阳楼市的的领跑者者。 由于该类类产品定定位为高高档社区区,对社社区配套套、环境境要求非非常高,加加上项目目规模大大,投资资周期长长,通常常都是分分期开发发,同时时会把房房地产业业与其它它产业结结合起来来开发,比比如以旅旅游业、体体育业、休休闲业等等产业来来带动房房地产业业的发展展,以
15、房房地产业业来实现现项目的的终值价价值。l 产品分析析项目名称称产品类型型容积率户型()园林配套套半岛一号号(一期期)独立别墅墅双拼别墅墅叠拼别墅墅洋房0.888别墅:2210左左右洋房:770的两两房 1200-1330的三三房西班牙风风格,风风情商业业街、会会所、泳泳池等棕榈岛叠加别墅墅高档公寓寓0.7别墅:2200左左右公寓:1108-1800东南亚风风情,会所、27洞洞国际高高尔夫球球场、乡村俱俱乐部等等东方新城城独立别墅墅、合院院别墅、双双拼别墅墅、小高高层、多多层洋房房、豪华华公寓0.755独立别墅墅:320-4700双拼别墅墅210-3000洋房:1132的的三房170的的五房8
16、5.33-911.288的两房房美式风格格,引入入生态水水系,社社区规划划为“两两岛、一一洲、一一湾”的的独特布布局,绿绿化率超超过400%。分析: 产品以别别墅为主主,辅以以公寓洋洋房从上表数数据可以以看出,该该类项目目主推产产品是适适合于高高端客户户的别墅墅型产品品,包括括独立别别墅、双双拼别墅墅,叠拼拼别墅,搭搭配部分分高档洋洋房、公公寓,产产品密度度低,绿绿化率高高,舒适适度强,功功能复合合,适合合居家与与度假等等多方面面需求。 大户型面面积是主主流,中中小户型型是补充充从户型上上看,别别墅在2200-4000之间,高高档公寓寓与洋房房在700-1880之间间,其中中大户型型占绝大大多
17、数,部部分两房房在700-1000之之间。 园林精致致,配套套完善从园林配配套上看看,由于于该类产产品规模模巨大,除除有以居居住为主主的精致致园林设设计以外外,还兼兼顾度假假、旅游游、商业业等配套套功能,如如半岛一一号的主主题体育育公园,棕榈岛的高尔夫,这种复合型的开发对实现土地的终值价值有着非常重要的作用。 异域风情情盛行,多多样化趋趋势明显显从风格上上看,大大多数产产品都引引入异域域风情,半半岛一号号的西班班牙风情情、棕榈榈岛的东南亚亚风情,东方新新城的美美式风格格,这在在一定程程度上说说明概念念与形象象定位成成为差异异化选择择的重要要途径。l 销售状况况与客户户分析项目名称称客户销售状况
18、况半岛一号号本地客户户40%左右,外外地客户户60%左右,外外地客户户主要来来于深圳圳、东莞莞、广州州,以深深圳居多多,购买买物业以以投资为为主兼顾顾度假需需求。目前一期期的别墅墅已经销销售完毕毕,只剩剩少量洋洋房,88月将会会再推出出一期的的另外部部分产品品。棕榈岛深圳客户户占了55成,其其它地方方有外籍籍人士与与香港客客户,还还有一些些本地企企业主。一期卖完完了,二二期反应应也不错错,已经经销售了了三分之之一以上上。东方新城城就目前市市场放应应来看以以深圳的的投资客客为主。7月166号正式式对外开开放,时时间较短短,销售售量不多多。分析 客户来源源广泛,外外地客户户(尤其其是深圳圳客户)较
19、较多从客户来来源不难难看出,该该类项目目的客户户以外地地居多,包包括深圳圳、广州州、东莞莞、以及及在大亚亚湾工作作的外地地客户,而而本地客客户相对对较少,这这与惠阳阳目前的的经济水水平与发发展趋势势有关。一方面惠惠阳经济济发展在在珠三角角相对滞滞后,属属于典型型的经济济洼地,本本地居民民人口有有限,收收入水平平不高,对对于如此此高档的的项目仅仅靠当地地居民还还难以消消化。另一方面面惠阳近近几年经经济发展展迅速,人人口不断断增长,未未来前景景看好,而而以深圳圳为主的的大城市市发展空空间有限限,于是是把目光光逐渐转转向近在在尺尺的的惠阳,尽尽管该类类项目在在当地属属于顶级级豪宅,但但相对于于深圳投
20、投资客来来说还算算比较便便宜,加加上越高高档的项项目越有有保值的的特点,于于是吸引引了一大大批的深深圳客户户前来投投资。 市场销售售速度较较快从销售状状况上来来看,这这类项目目市场反反应良好好,销售售速度较较快,这这与该类类客户群群体的消消费心理理有关,同同时因为为这类项项目区位位好,资资源不可可复制的的特点,价价格相对对周边城城市来说说非常便便宜,市市场推进进比较顺顺利。l 价格分析析与市场场营销分分析项目名称称价格(元元/)市场推广广语卖点推广方式式半岛一号号别墅:440000-50000公寓:约约30000让我们住住的更好好交通、区区位、资资源、主主题体育育公园主要通过过网络、专专业杂志
21、志、及部部分报纸纸做推广广。棕榈岛叠加别墅墅:1550000高档公寓寓:90000-120000-交通、区区位、资资源、复复合性的的度假产产品主要是通通过网络络及专业业杂志推推广,较较少用报报纸,在在香港本本港台做做过宣传传东方新城城独立别墅墅:90000双拼别墅墅:60000洋房:333000-纯水岸别别墅、户户临临水无敌高尔尔夫全景景洋房产品类型型多样化化网络、户户外广告告。分析 此类物业业是惠阳阳地产价价格上涨涨的引擎擎该类产品品走的是是惠阳豪豪宅路线线,价格格一次次次被刷新新,其中中棕榈岛岛最高卖卖到每平平方米1160000元的的价格,新新推出的的东方新新城也毫毫不示弱弱,别墅墅也达到
22、到90000元,相相对惠阳阳23000元的的均价,已已经远远远超出本本地居民民消费能能力,但但相对深深圳房价价水平来来说,依依然具有有很大的的吸引力力。 推广渠道道针对性性极强,避避免遍地地撒网从几大楼楼盘的推推广渠道道来看,只只有少量量以报纸纸作为传传播通道道,大部部分是通通过专业业杂志、网网络等有有针对性性的方式式对外宣宣传,如如棕榈岛岛有专门门针对香香港客人人的电视视广告,事事实上这这种营销销手段既既能节约约成本,又又能筛选选出预期期客户,效效果较好好。(2)中中心区物物业中心区物物业是围围绕淡水水镇为中中心的以以自住为为主的中中高档楼楼盘,这这类楼盘盘有其共共同的特特点,产产品走居居家
23、型路路线,以以大户型型为主,少少量小户户型做补补充,但但部分楼楼盘投资资客不少少,如锦锦江国际际、尚城城世家,属属于典型型的居家家与投资资综合体体项目,但但大户型型销售速速度相对对较慢,目目前市场场上典型型的居家家型楼盘盘有中区区华府、本因坊坊 宝家家园,教教师村、金金碧雅苑苑、中铭铭豪园等等,下面面对该类类物业进进行深入入分析。l 项目基本本情况项目名称称位置占地面积积()建筑面积积()绿华率容积率尚城世家家金惠大道道大剧院院旁一期占地地38000048万,一一期5.6万50%1.477锦江国际际金惠大道道与东华华大道交交汇处2062251100000-5.3中区华府府政府市政政广场北北侧3
24、30000868664.661超过8552.2本因坊 宝家园园淡水土湖湖白云路路与承修修四路交交汇处2300001050000-4.566金碧雅苑苑淡水开城城大道与与熊猫大大道交汇汇处30166598533341%3.266中铭豪园园淡水白云云路与人人民五路路交汇处处550000150000043%2.7分析 分布集中中在中心心区以区政府府为中心心的中心心区,交交通方便便、商业业繁荣,是是惠阳的的政治、经经济、文文化中心心,近两两年来经经济持续续升温,许许多开发发商借机机纷纷圈圈地,大大量资金金引入,使使得新开开中高档档楼盘迅迅速增加加。 建筑指标标倾向居居家要求求该类楼盘盘容积率率平均在在3
25、.22左右,绿绿化绿平平均在550%左左右,规规模适中中,是典典型的居居家型物物业。l 产品特征征与销售售状况项目名称称产品类型型户型()销售状况况尚城世家家一梯两户户的带电电梯小高高层板式式大型社社区两房:994.887(十十几套)三房:1126.791377.711四房:1159.46主力户型型为三房房与四房房两房的小小户型已已经销售售完毕,三三房四房房销售速速度相对对较慢锦江国际际6栋211层塔楼楼两房:778.339(十十几套)三房:994.661552.88五房:1159.46主力户型型为三房房,占991.66%总体销售售率良好好,达到到90%,其中中中小户户型销售售速度较较快。中区
26、华府府14栋小小高层、高高层两房:884三房:1116-1466四房:11291622主力户型型为三房房,占555%销售率接接近955%,其其中深圳圳客户占占了4成成。本因坊 宝家园园9栋177层,22栋200层的高高层建筑筑两房:990.001三房:11101228四房:1138主力户型型为三房房,占991.44%两房共334套,销销售完毕毕,其余余销售率率在600%左右右金碧雅苑苑1期8栋栋小高层层、高层层建筑围围合而成成三房:1137-1400四房:1155五房:1160主力户型型为三房房、四房房,占660%以以上(少少量复式式)销售率一一般,约约40%-500%。中铭豪园园(二期)高层
27、、小小高层建建筑三房:1120-1300四房:1140-1500二期正在在认酬分析 户型单一一,三房房、四房房是主流流 该类产产品户型型有越建建越大的的趋势,990%以以上的为为三房与与四房,面面积在1100-1500之间间,两房房极少,这这说明惠惠阳本地地居民的的消费观观念与深深圳消费费观念存存在很大大的差别别。 中小户型型抢手,大大户型销销售速度度相对较较慢。 该类楼楼盘总体体销售速速度还比比较理想想,但不不同户型型的销售售速度差差别很大大,中小小户型销销售速度度最快,大大户型推推进较缓缓,主要要是因为为该类楼楼盘是针针对本地地居家客客户为主主,而本本地居民民人口有有限,收收入水平平不高,
28、因因此推进进速度较较慢,相相对中小小户型而而言,一一方面受受到投资资客的青青睐,另另一方面面本地居居民的收收入水平平比较容容易接受受,因此此销售速速度较快快。l 价格与营营销项目名称称价格(元元/)园林配套套推广方式式客户尚城世家家均价29900意大利风风情景观观、英格格兰私家家庭园和和北欧皇皇家田园园风光,会会所、儿儿童泳池池、露天天泳池、亲亲子乐园园、儿童童乐园等等楼体包装装、分展展场本地客户户以公务务员、企企业白领领为主,深深圳客户户较多。锦江国际际均价29900100000空空中花园园(泛会会所),游游泳池、3300000商商业、酒酒店式入入住大堂堂楼体包装装、人民民路道旗旗、市中中心
29、大牌牌、网站站、报纸纸深圳客户户占600%,其其余为惠惠阳客户户中区华府府均价31100酒店式物物业管理理体系,泛会所配套,地中海特色园林网络、市市区广告告牌、人人民路及及开城大大道路旗旗、报纸纸本地客户户为主,深深圳客户户占了44成。本因坊 宝家园园均价2440050000平方米米的中心心广场、会会所、第第11栋栋一到二二层为商商业市区广告告牌以本地教教师、公公务员为为主,少少量深圳圳客户金碧雅苑苑均价30000泛会所,6600儿童游游乐天地地,露天天泳池、健健身房、咖咖啡厅等等楼体包装装、广告告牌多为当地地人购买买,政府府人员较较多中铭豪园园均价30000-网络、楼楼体包装装、广告告牌以本
30、地居居家客户户为主 价格比较较健康,并并在稳步步上涨总体来看看该类物物业价格格在30000左左右,相相对深圳圳及周边边城市来来说,价价格还很很低,但但该类物物业主要要是以本本地居民民为主力力客户,而而且户型型面积越越建越大大,加上上未来市市场还有有大量新新盘推出出,在短短期内惠惠阳本地地市场很很难消化化该价格格水平下下的大户户型产品品。 注重园林林主题风风格的塑塑造,但但精致化化程度有有待挖掘掘在园林规规划方面面,越来来越注重重园林风风情的塑塑造,强强调概念念与形象象的打造造,配套套越来越越完善,尽尽可能的的通过园园林配套套的打造造来提高高产品的的竞争力力,但与与深圳相相比还有有很大的的挖掘空
31、空间。 营销水平平落差较较大,市市场整体体营销水水平仍有有很大的的提高空空间。主要依靠靠楼体条条幅、户户外广告告牌、深深圳报纸纸等作为为推广渠渠道。营营销手法法与销售售水平层层次落差差较大,部部分楼盘盘通过系系统的营营销策划划,在项项目形象象方面有有所提升升,在市市场上处处于价格格的高端端位置,但但整体市市场营销销水平仍仍有很大大的提高高空间。 客户以当当地居民民为主,部部分品质质较高产产品吸引引了较多多深圳投投资客户户 这类类产品是是介于高高端豪宅宅与投资资性产品品中间,客客户以当当地居民民居家为为主,主主要包括括当地公公务员、教教师、企企业白领领阶层等等,但少少量楼盘盘品质较较高,如如锦江
32、国国际、尚尚城世家家,吸引引了部分分外地客客户。(3)投投资型物物业 投资型型物业的的产生有有其特殊殊的经济济背景,因因为投资资关注的的是回报报率或者者升值潜潜力,而而惠阳的的区位条条件与近近几年来来的产业业结构带带动了经经济的迅迅速发展展,在珠珠三角惠惠阳还属属于典型型的经济济洼地,产产业东进进带动了了房地产产的升温温,深圳圳投资客客的资金金逐渐涌涌入惠阳阳,这极极大的刺刺激了投投资性极极强物业业的产生生。从市市场反应应情况来来看,投投资型物物业有品品质较好好的中高高挡楼盘盘(前面面分析的的锦江国国际、尚尚城世家家),投投资性倾倾向很强强,特别别是中小小户型很很受欢迎迎;另外外一种是是典型的
33、的中小户户型物业业,如东东方国际际、都市市广场、精精业公寓寓等,目目前该类类物业市市场上数数量不多多,但发发展潜力力大。l 典型中小小户型楼楼盘项目名称称位置建筑面积积()销售状况况客户户型东方国际际淡水人民民六路100000(商商业29900)一房户型型较差,销销售情况况不好,二二房销售售稍好,目目前销售售约700%深圳客户户60%,大亚亚湾客户户约200%一房两厅厅:36658两房两厅厅:56662三房两厅厅:966主力户型型为一房房两厅都市广场场(在建建)人民四路路与金惠惠大道交交汇处768668(商商业2880000)正在认酬酬,还未未正式销销售以深圳及及本地投投资客为为主一房:440
34、-550二房:770-880分析: 作为以大大户型为为消费主主流的惠惠阳,中中小户型型还非常常稀缺,但但近两年年来,中中小户型型(包括括大盘里里的中小小户型)的的市场反反应非常常好,加加上深圳圳投资客客对中小小户型的的偏好,一一些开发发商开始始关注这这部分市市场。但但总的来来说,该该类物业业依然稀稀少。 市场上在在建与在在售的物物业规模模普遍较较小,档档次不高高,产品品设计不不合理,尽尽管在户户型面积积上具有有很大的的吸引力力,但由由于产品品综合质质量不高高,导致致需求得得不到满满足。 该类物业业的客户户面广,有有本地自自住的,有有深圳投投资客,还还有本地地投资客客,随着着惠阳经经济的持持续走
35、好好,该类类物业客客户会越越来越多多。l 投资倾向向性极强强的物业业前面分析析了锦江江国际、中中区华府府的产品品与客户户现状,不不难看出出,该类类物业都都是新上上市不久久的新楼楼盘,起起点较高高,产品品品质相相对较好好,本来来是以居居家为主主流客户户,但其其良好的的区位优优势与发发展前景景吸引了了许多深深圳客户户的购买买,导致致该类物物业成为为了投资资性倾向向很强的的楼盘。2.市场场总结(1)物物业类型型呈现出出“三类并并行,两两端走好好”趋势。资资源性高高品位产产品、中中心区物物业、投投资型项项目成为为目前惠惠阳住宅宅市场的的三条主主线。(2)资资源性高高品位产产品主要要分布在在淡水河河周边
36、,自自然资源源丰富,区区位良好好,产品品档次高高,保值值性好,升升值潜力力大;投投资性项项目价格格适中,未未来收益益明显,两两者的共共同特点点是预支支未来经经济发展展前景,根根据惠阳阳经济发发展趋势势可以预预测这两两类产品品将是未未来发展展的主流流。(3)处处于资源源性高品品位产品品与投资资性项目目中间的的中心区区居家物物业,户户型偏大大,价格格相对本本地居民民收入较较高,加加上未来来放量过过大,本本地消费费者消化化能力有有限,本本地客户户短期内内难以支支撑如此此庞大的的市场供供应,因因此不是是发展的的主流。(4)中中小户型型供应相相对较少少,面对对中小户户型客户户对产品品品质、环环境配套套、
37、附加加服务等等要求的的不断提提高,如如何提高高产品质质量、为为客户创创造物超超所值的的优质产产品将是是中小户户型成败败的关键键。(5)据据不完全全统计,未未来几年年市场总总供应总总量约在在2000万平方方米以上上,数量量非常巨巨大,供供应主流流是大社社区、大大户型项项目,但但部分大大盘将调调整目前前开发思思路,向向度假、投投资复合合功能方方向扭转转,规避避巨大供供应量带带来的泡泡沫风险险。3.对本本项目的的启示(1)在在产品路路线的选选择上,走走投资型型与高档档次、高高品质相相结合,中中间产品品自然过过渡的路路线。短短期内利利用经济济前景看看好趋势势开发高高档次与与投资性性强的产产品,比比如洋
38、房房、高档档别墅,国国际公寓寓,满足足投资客客与部分分度假居居住者的的需求。中中长期开开发高层层与小高高层产品品,满足足经济发发展带来来的人口口增加对对住房的的需求。(2)在在产品品品质的打打造上,力力求创新新,避免免同质化化与粗放放型倾向向,以符符合市场场潮流又又适当超超出市场场潮流的的精致产产品来赢赢得市场场的认可可。(3)除除了走产产品多样样化道路路以外,还还可以把把住宅跟跟其它产产业结合合起来开开发,走走复合型型开发道道路,比比如跟商商业、休休闲、运运动等产产业结合合起来开开发,提提升项目目的附加加值,增增加产品品的竞争争力。4三级级市场分分析(1.)主主要楼盘盘租金: 租金金较高,回
39、回报率丰丰厚。出租物业业地段户型面积积物业情况况租赁价格格(元/月)租赁群体体中铭豪园园新中心区区三房1330当地豪宅宅,20005年年入住2000030000驻惠阳办办事处、企企业白领领昊康花园园新中心区区三房1330当地豪宅宅,20004入入住3000045500驻惠办事事处、白白领农民房老城区单房-2003000-都市广场场人民四路路单房400销售现场场调查10000带家私家家电金叶公寓寓开城大道道单身公寓寓酒店公寓寓,20004年年入住650空房,简简单装修修(2).市场特特征:三三级市场场不发达达,租赁赁投资回回报率高高目前淡水水三级市市场地铺铺约在11015家家左右,主主要为当当地
40、注册册的中介介,国内内大型三三级中介介公司尚尚未进入入惠阳;地铺的的交易包包括土地地、农民民房和商商品房的的转让租租赁,二二手房成成交量非非常小。三三级市场场不发达达导致租租金信息息不透明明,租金金差别非非常大;从目前前租金与与房价比比较来看看,投资资回报非非常丰厚厚。租赁赁客户主主要为外外地企业业在惠阳阳办事处处及其员员工、当当地打工工和经商商人员,公公司客户户对价格格的高承承受能力力是租金金高位运运行的重重要原因因之一。(3).租赁市市场客户户:短期期不容乐乐观,中中长期有有望突破破。目前在惠惠阳的租租客主要要包括外外地公司司在当地地办事处处人员、企企业白领领、服务务行业人人员、大大亚湾工
41、工业区企企业管理理人员等等,这类类客户的的市场空空间究竟竟有多大大?能否否支撑越越来越多多的深圳圳及其其其它城市市投资客客的投资资需求,根根据调查查发现,目目前惠阳阳周边大大型企业业对惠阳阳区的租租房需求求并不大大,租赁赁市场需需求空间间取决于于惠阳石石化等工工业区能能否形成成规模,是是否有较较多的下下游产品品落户,如如果石化化区规模模形成,需求会有较大增加。三、大亚亚湾房地地产市场场分析(一)大大亚湾概概况1.区位位惠州大亚亚湾经济济技术开开发区于于19993年55月经国国务院批批准设立立,享有有相当于于经济特特区的一一系列优优惠政策策;开发发区位于于惠州市市南部,东东邻汕尾尾,西接接深圳,
42、陆陆路距香香港600公里,海海路477海里,属属于广东东省经济济最发达达、最活活跃的珠珠江三角角洲经济济区范围围。开发区由由惠阳区区的2.5个镇镇组成,人人口约110万人人,总辖辖陆域面面积2773.668平方方公里,海海域面积积488平平方公里里,海岸岸线长552公里里。大亚湾经经济技术术开发区区的自然然条件得得天独厚厚,区位位优势十十分明显显。既拥拥有国内内难得的的天然深深水避风风良港,又又有大片片地势平平坦的工工业腹地地,淡水水资源充充足,旅旅游资源源丰富,是是中国南南部沿海海一处极极佳的海海陆结合合点,是是发展临临海型大大工业和和现代旅旅游业的的理想之之地,是是中部货货物与信信息中转转
43、中心(将成为为物流与与信息中中心)。2.交通通开发区交交通条件件十分便便利。距距惠州机机场366公里,深深圳机场场70公公里,目目前已经经形成立立体网络络式的交交通体系系。公路:l 深汕高速速公路从从大亚湾湾西北面面擦边而而过l 沿海高速速公路动动工根据据沿海高高速的投投资规划划,沿海海高速将将于20007年年底全线线通车。此此线沟通通惠深两两市、惠惠州港和和盐田港港两港,是是两港的的东西向向疏港高高速公路路。l 广汕高速速、广惠惠高速、惠河高高速、惠惠盐高速速l 惠(州)澳澳(头)疏疏港大道道l 快速公交交1号线线,即惠惠城惠惠阳大大亚湾之之间次区区域快速速公交线线。快速速公交22号线,即即
44、惠城陈江惠阳大亚湾湾之间快快速公交交线l 地铁(轻轻轨)三三号到惠惠阳(未未证实)。地地铁(轻轻轨)三三号线将将于20008年年到达龙龙岗中心心城,惠惠阳政府府在20005年年前就已已多次与与深圳规规划部门门沟通,希希望将深深圳市的的地铁(轻轻轨)三三号线延延伸到惠惠阳,其其中的具具体方案案是:三三号在深深圳行政政版图内内的投资资由深圳圳市投入入,进入入惠阳后后的线路路投资由由惠阳区区投入。铁路:京九铁路路支线-惠(州州)澳(头头)铁路路已建成通通车。国家战略略项目深深圳-厦厦门沿海海高速铁铁路已经经规划,惠惠阳站设设在西区区。建设中的的深圳-厦门高高速公路路贯通后后,大亚亚湾至深深圳市区区的
45、距离离仅为336公里里,仅需需车程二二十分钟钟。航空:大亚湾北北距惠州州平潭机机场366公里,西西至深圳圳宝安机机场700公里,均均在一个个小时车车程内;至广州州白云机机场1330公里里,至香香港赤蜡蜡角新机机场1220公里里,均在在2个小小时车程程内。海运:惠州港已已经开通通了至香香港的客客运航班班和集装装箱货运运航班。(二)大大亚湾城城市规划划1.总体体发展目目标 根据政府府规划,大大亚湾的的发展定定位是:惠州中中心城市市的发展展重心,以以发展临临海型大大工业为为主、逐逐步发展展远洋港港口、协协调发展展旅游业业的外向向型、现现代化城城区。 经济发展展战略 :大亚亚湾总体体经济战战略为:建设以以石油化化工为主主导,电电子信息息、汽车车、港口口、储运运为基础础,并以以此带动动房地产产、旅游游、商业业、金融融等全面面发展的的新型工工业开发发区。 总体规划划布局为为“一港四四区”,分别别为惠州州港、石石化工业业区、西西部工业业产业区区、行政政商务区区和旅游游休闲区区大亚湾城城市规划划布局石化工业业区:大亚湾石石油化学学工业区区遵循“油化”结合、上上中下游游一体化化发展的的道路,以以炼油和和乙烯项项目为龙龙头,充充分依托托惠州大大亚湾优优越的地地理位置置、海运运条件以以及市场场优势、政政策优势势等,面面向国内内外市场场,重点点发展高高附加值值、高技技术含量量的石化化
限制150内