atb_1104_石家庄某零售业态项目市场分析和初步定位建议3671.docx
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1、石家庄某某零售业业态项目目市场分分析和初初步定位位建议商业市场场部分一、 商业市场场分析一)、总总述石家庄市市的商业业市场具具有明显显的“省会经经济”和“火车拉拉来的城城市”两个特特征,表表现在两两个方面面,一是是外县市市和本地地的集中中消费带带来的零零售商业业发达,二二是以南南三条和和新华集集贸两大大传统批批发市场场为首的的批发商商业的发发达。从市场调调研的情情况看来来,石家家庄的传传统批发发商业正正在逐渐渐衰落,但但随着当当地人消消费水平平的提高高零售商商业却正正在蓬勃勃发展中中,各种种新的商商业业态态不断涌涌现。石石家庄的的传统批批发商业业在全国国竞争环环境中还还刚刚开开始更新新,但批批
2、发市场场繁荣的的年代形形成的石石家庄人人的消费费习惯依依然影响响了新出出现的众众多零售售业态,这这是石家家庄商业业市场的的特殊性性,不同同于全国国其他的的城市。由于本案案的初步步定位思思路是零零售业态态,因此此以下主主要分析析石家庄庄的零售售商业情情况。二)、商商业区分分析通过市场场调查,我我们发现现石家庄庄的零售售商业市市场主要要是两大大核心商商业区和和其他区区域性商商业区组组成,两两大核心心商业区区即东购购商业区区和北国国商业区区。1、东购购商业区区分析:石家庄庄最大的的综合型型成熟的的核心商商业区1)总体体情况东购商业业区代表表了石家家庄最完完善的商商业市场场,其在在新华集集贸中心心批发
3、市市场的基基础上形形成的一一个零售售商业区区,有“火车站站”、“服装批批发市场场”、“大型购购物中心心”三大特特征。东购商业业区的范范围是指指中山路路(东至至公里街街,西至至中华大大街)和和民族路路沿线的的零售商商业积聚聚区,包包括华联联等周边边的大型型商业场场所。2)、业业态分析析东购商圈圈业态表表业态商业名称称规模档次消费群体体经营情况况百货商场场东购4.5万万中高档衍射石家家庄,主主要集中中在桥西西中高收收入人群群。先进管理理模式,一一流商场场,省会会零售业业龙头王府井百百货3.8万万中高档中高收入入群体。引进新品品牌。超超前定位位,进而而水土不不服新百广场场4万中高档桥西中产产阶级消消
4、费群体体按摩尔模模式升级级,不断断改进,属属省会三三大巨头头之末华联商厦厦4万中档工薪中等等收入群群体经营一般般,暂时时对此商商圈不构构成威胁胁主题商城城天元名品品4万中档石家庄年年轻时尚尚群体南国时尚尚服饰广广场,经经营情况况良好,有有赶超福福兴阁之之势专业市场场福兴阁2万低档低收入,及及工薪阶阶层一度风靡靡省会,以以低价取取胜。而而今仍有有市场太和电子子城4万批发为主主电子产品品的集散散地专卖店大中、国国美、苏苏宁2万电器知名家用用电器零零售商李宁,班班尼璐,以以纯各约1000时尚年轻轻群体名牌休闲闲服饰配套商业业业态新华美食食城低档餐饮饮快速中餐餐消费群群依托庞大大客流量量肯德基,必必胜
5、客西餐满足时尚尚及中高高消费人人群满足人们们时尚饮饮食消费费东购商业业区的业业态包括括:东方方城市购购物中心心、新百百购物广广场、华华联商厦厦、王府府井百货货四大购购物中心心和百货货业态,福福兴阁服服装市场场、湾里里庙服装装市场、太太和电子子城、天天元名品品服饰广广场、金金百丽时时尚广场场等众多多的专业业市场或或主题商商场,国国美电器器、苏宁宁电器、大大中电器器、康宁宁医药商商场、丽丽华音像像城和大大量临街街服装等等专买店店,还有有肯德基基、麦当当劳等餐餐饮娱乐乐业态。3)、各各种业态态档次和和经营情情况分析析1) 大卖场(含含百货、购购物中心心、大型型超市业业态):百货业业态除了了东购一一家
6、中档档的购物物中心经经营情况况良好外外,其余余经营情情况一般般,说明明本地区区消费只只能支撑撑一家东东购这样样规模的的大卖场场。2) 专业市场场:由于于本商业业区位于于中山路路和火车车站附近近最优越越的位置置,加上上新华集集贸中心心和青年年街市场场长期形形成的人人群认知知度,本本地区专专业市场场普遍经经营情况况良好,尤尤其是老老牌服装装市场福福兴阁、太太和电子子城经营营情况最最好,说说明本商商业区是是石家庄庄传统的的专业市市场商业业区。3) 主题商场场:主题题商场是是本地区区出现的的新业态态,以天天元名品品为代表表,由于于该商场场定位把把握住了了本商业业区大量量中低消消费人群群的特征征,定位位
7、成针对对年青人人的时尚尚主题服服饰广场场,取的的了一定定成功,但但其他一一些运动动主题、时时尚主题题的规模模太小或或设施落落后经营营状况一一般,说说明主题题商场是是本商业业区市场场能够接接受的新新业态,但但对内部部设施、主主题确定定和氛围围营造等等方面要要求较高高。4) 专卖店:本商业业区有家家电、医医药、服服装等专专卖店,由由于该地地区大量量客流作作保障,但但同时竞竞争十分分激烈,大大多经营营情况一一般。5) 配套业态态:该地地区餐饮饮娱乐等等针对本本商业区区的配套套基本没没有大型型上档次次的配套套,一些些低档餐餐饮、快快餐店经经营情况况非常好好,规模模型配套套业态是是该地区区的市场场空白点
8、点。4)商业业区人流流量和整整体经营营情况东购商业业区平均均日人流流量为225万人人,其中中东购的的客流量量为100万,本本案所在在地区人人流量为为东购人人流量的的1/33为3万万人,说说明本商商业区的的人流量量目前还还大部分分集中在在金桥路路以东,以以西客流流量比较较少。该地区东东购、天天元和太太和电子子等百货货、主题题商场、电电子市场场等新业业态经营营情况良良好;传传统新华华集贸市市场只有有福兴阁阁凭借位位置和长长期的客客户认同同经营状状况没有有明显下下滑,其其它传统统的批发发或专业业市场经经营正逐逐渐走向向衰落。2、北国国商业区区:石家家庄中高高档消费费商业区区1)总体体情况北国商业业区
9、是在在老燕春春酒店之之后北国国商城建建成后开开始形成成起来的的,是石石家庄中中高档消消费的商商业区,其其范围主主要是以以北国商商厦为中中心,南南到西美美,北到到燕春酒酒店,西西到影乐乐宫,东东面一直直延伸到到世贸名名品的区区域。该商业区区位于石石家庄市市政府各各机关所所在地,集集中了燕燕春、世世贸皇冠冠等高档档酒店,因因此作为为一个中中高档消消费商业业区尤其其合适,但但目前来来看该商商业区业业态比较较单一,主主要市场场份额还还是北国国商厦一一支独秀秀。2)业态态分析业态商业名称称规模档次消费群体体经营情况况百货商场场北国商城城近5万中高档桥东中高高收入北国品牌牌深入人人心,定定位明确确。销售售
10、额属省省会百货货业之最最三利国际际名品1.2万万高档高收入群群体提升了省省会形象象,丰富富了省会会高端市市场,满满足了高高收入群群体的需需求。世贸名品品1万高档高收入人人群世贸皇冠冠酒店底底商,构构成高消消费区,状状况良好好专业市场场长安鞋城城1.5万万中低档工薪消费费经营单一一,难以以立足专卖店三信300中档工薪,白白领消费费石家庄本本土品牌牌,定位位准确。有有固定的的本土客客户群体体时尚一条条街30000低档中低收入入时尚饰品品及服装装,逐渐渐淡出市市场,缺缺少竞争争力配套商业业业态影乐宫1万中档工薪,白白领省会知名名娱乐场场所聚集集地,餐餐饮KTTV酒吧吧影院等等该商业区区业态相相对单一
11、一,除了了两家百百货店外外,基本本上就是是各种专专卖店和和配套业业态。3)、各各种业态态档次和和经营情情况分析析百货店:北国商城城是大型型中高档档大卖场场,逐渐渐形成了了集超市市、电器器专卖店店、服装装卖场、主主题商城城、餐饮饮配套等等为一体体购物中中心业态态,更好好的占领领了本商商业区的的各种业业态的市市场,因因此能够够在市场场份额比比较小、竞竞争越来来越激烈烈的石家家庄商业业市场立立于不败败之地。三利国际际百货规规模小,定定位成单单一的高高档化妆妆品、服服装商场场,更向向一家大大型品牌牌专卖店店,加上上世贸名名品和北北国商城城的竞争争,但其其购物环环境吸引引了石家家庄一批批高收入入人群,其
12、其经营情情况得以以能够持持续维持持。专卖店:北国商商业区即即辐射区区的专卖卖店主要要以中低低档品牌牌专卖为为主,比比如三信信等服装装专卖店店,其避避开了北北国高档档品牌的的竞争,经经营情况况一般。配套业态态:北国商业业区的配配套业态态很成熟熟,也是是石家庄庄中高档档餐饮、娱娱乐的积积聚区,尤尤其是影影乐宫已已经成为为石家庄庄最成熟熟的娱乐乐商业区区,这些些配套业业态与北北国商城城形成了了相辅相相成的关关系,经经营情况况比较好好。4)商圈圈整体人人流量和和经营情情况北国商业业区及辐辐射区人人流量经经过测算算日均人人流量在在10万万人,其其中北国国北国商商城客流流量为88万人,占占整体的的80%,
13、也就就是说到到北国商商业区的的客户880%成成为北国国商城的的客流量量,这于于东购的的客流量量只占东东购商业业区的550%有有显著区区别。5、购物物需求情情况(访访谈结论论)购物人群群划分:1)购物物人群分分类(按按收入):中产阶阶层(220000元/月月以上)、工工薪阶层层(6000220000元/平平方米)、低低收入阶阶层(6600元元/平方方米以下下,包括括学生等等年轻人人群)2)居住住或工作作地区:桥西、桥桥东、郊郊县购物地点点:工薪薪阶层及及高收入入的中产产阶层一一般去东东购、北北国等大大型商场场和品牌牌专卖店店购物,年年轻人和和低收入入认士主主要选择择在新华华集贸、南南三条等等专业
14、市市场购物物,购物物地点选选择有一一定区域域性。1) 东购:郊郊县、桥桥西大部部分中产产阶层、工工薪阶层层主要选选择在东东购购物物, 桥桥东工薪薪阶层购购物也经经常去东东购 。2) 北国商城城:桥东东中产阶阶层主要要在北国国商城购购物,桥桥西少部部分中产产阶层选选择在北北国购物物。3) 福兴阁、天天元名品品等专业业市场、主主题商城城:年轻轻人、低低收入人人群购物物经常性性的选择择。4) 新百、益益友、建建华等老老字号商商场:拥拥有一批批忠实的的企业老老职工和和周边居居住区购购物人群群对两大商商业区的的看法:1) 大部分中中低收入入人群认认为东购购商业区区既能逛逛东购,有有能逛新新华集贸贸等批发
15、发市场,偏偏好东购购商业区区,但觉觉得桥西西餐饮、娱娱乐等设设施不如如桥东,一一般餐饮饮、娱乐乐消费都都在桥东东。2) 中高收入入人群尤尤其是桥桥西消费费者认为为东购环环境好、服服务态度度好、经经营管理理完善、商商品价格格中档实实惠。3) 桥东中高高收入人人群比较较认可北北国商城城的商品品中高档档次,人人为在北北国购物物显档次次和身份份,但同同时并不不排斥东东购。4) 低收入和和年轻消消费者更更认可东东购商业业区,这这里有老老牌服装装市场福福兴阁,还还有时尚尚、价廉廉物美、环环境好的的天元名名品。房地产市市场部分分一、 宏观市场场1、宏观观需求1.1 人民生活活水平变变化 居民储蓄蓄存款余余额
16、表 1 石石家庄历历年城乡乡居民储储蓄存款款余额,数数据来源源:石家家庄市统统计局年份1996619977199881999920000200112002220033存款余额额(亿元元)423.70485.79594.18709.30751.49821.9925.110444.5增长率(%)26.88714.66522.33119.3375.9559.37712.55513.5520033年石家家庄市总总人口为为9100万,以以第五次次人口普普查时的的平均每每户3.68人人计算,石石家庄共共有家庭庭约2447万户户,以220033年末的的城乡居居民储蓄蓄存款余余额10044.5亿元元计算,平平
17、均每户户居民存存款约为为4.222万元元;石家家庄市区区人口近近2000万,根根据经验验可以知知道,市市区居民民的存款款余额要要远高于于全市的的平均水水平,也也就是说说市区约约54万万户居民民的户均均存款额额应该在在5万元元以上。从从这些数数字上我我们可以以看到,石石家庄市市区房产产投资市市场需求求潜力比比较大。另外从存存款增长长趋势上上可以看看也居民民储蓄热热情在逐逐年降低低。由此此我们可可以得出出结论,石石家庄市市居民的的消费习习惯正在在逐步改改变,这这种改变变也代表表了中国国大陆居居民消费费观念的的转变,主主要是从从赚钱是是为了存存钱转变变为赚钱钱是为了了消费与与享乐;也下是是由于这这种
18、观念念的转变变,给房房地产业业的蓬勃勃发展带带来了良良好契机机。 职工平均均工资表 2 石石家庄历历年职工工平均工工资,数数据来源源:石家家庄市统统计局年份1996619977199881999920000200112002220033平均工资资(元)572666256669700793888972299666108999122442增长率(%)8.8229.26611.44113.88913.00311.0089.3669.6从在职职职工的平平均工资资来看,石石家庄市市在职职职工的生生活水平平较19996年年有明显显的改善善, 220033年职工工平均工工资达到到122242元元,平均均工资
19、的的年增长长率均高高于8%,这为为石市居居民提高高生活质质量提供供了必要要的保障障。 人均可支支配收入入表 3 石石家庄历历年城镇镇居民人人均可支支配收入入,数据据来源:石家庄庄市统计计局年份1996619977199881999920000200112002220033人均可支支配收入入(元)5064454977595336130064433681557240077411增长率(%)13.5588.5448.3003.0005.1005.7776.2446.9表 4 石石家庄119977、20002年年城镇居居民消费费支出明明细对比比,数据据来源:石家庄庄市统计计局年份1997720022实
20、际支出出比例(%)实际支出出比例(%)城市居民民人均消消费支出出(元)45400.5310058200.966100食品19755.13320477.688恩格尔系系数43.5535.118衣物617.51 13.66674.0411.558家庭设备备用品及及服务458.59 10.11452.167.777医疗保健健197.06 4.344578.529.944交通、通通讯284.24 6.266533.289.166教育、文文化472.67 10.441780.3613.441居住356.89 7.866608.6410.446其他178.44 3.933146.282.500工资收入入的
21、增加加,相应应地可支支配收入入增加,从从表7可可以看到到自19996年年以来石石家庄市市城镇居居民人均均可支配配收入增增长情况况,可以以看到220033年人均均可支配配收入达达到77741元元。表8为119977、20002年年石家庄庄城镇居居民消费费支出对对比情况况,由此此表我们们可以看看到与119977年相比比,现阶阶段石家家庄市民民生活有有显著的的提高,除除人均消消费性支支出由119977年的445400元增加加到58820元元以外,消消费结构构也随之之改变,主主要表现现在居民民用于食食品的消消费性支支出比例例(恩格格尔系数数)明显显降低,由由19997年的的45.3%下下降至22002
22、2年的335.118%,另另外一个个比较明明显的变变化是用用于医疗疗保健、文文化教育育和交通通通讯的的支出比比例分别别提高55.6、3.00和2.99个百分分点,这这也表明明石家庄庄市市民民生活正正在逐渐渐接近小小康水平平。2、城市市规划带带来的房房地产市市场扩张张1.2 石家庄城城市发展展规划分分析石家庄现现行的城城市总体体规划于于19991年开开始编制制,到220000年122月国务务院正式式批复,但但眼下发发展已远远远超越越了规划划。以人人口发展展速度为为例,石石家庄现现在的人人口数已已超过了了规划预预计到220100年的人人口数。2003年,石家庄市完成了石家庄市空间发展战略规划,提出
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