合富辉煌的市场建议书14421.docx
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1、三、项目目功能定定位3.1商商场1-4层的的区位划划分本项目四四面临街街,东面面临解放放南路,西西面临芙芙蓉巷,南南面临曙曙光中路路,北临临五星商商厦规划划路,东东西向街街道长约约75米米,南北北向街道道长约990米,拥拥有较多多的街铺铺资源。项项目暂划划分为AA、B、C、D四个区区。以现阶段段项目周周边的商商业气氛氛来衡量量:A区临项项目北侧侧规划路路和芙蓉蓉巷,目目前的商商业气氛氛欠佳;B、D区临解解放南路路,已形形成一定定的商业业氛围;C、D区临规规划中的的曙光路路步行街街,未来来的商业业价值不不可限量量。综合以上上因素,我我司认为为B、C、D区相对对本项目目而言,具具备商业业的地缘缘优
2、势,适适宜销售售;而AA区相对对本项目目而言,其其商业氛氛围不佳佳,现阶阶段缺乏乏销售的的商业价价值,适适宜招商商引入大大型百货货公司,以以激发人人气带动动本项目目其它商商铺的销销售。3.2商商场的商商品定位位及功能能定位B2停车场、商商场设备备层B1大型综合合性超市市国内国际际知名大大型百货货超市F1街铺、大大型百货货公司(A区)、名店店中心(BB、C、DD区)在商场街街铺利用用骑楼及及文化广广场建筑筑特色,设设立露天天或室内内相连的的茶艺馆馆、咖啡啡酒廊,增增加商场场休闲观观光功能能。时尚尚名店中中心汇集集国内、国国际知名名品牌专专卖店F2 大型百百货公司司(A区区) 、潮潮流时尚尚用品专
3、专区(BB、C、DD区)荟萃最前前卫的潮潮流新奇奇时尚精精品,包包括服饰饰、鞋帽帽、精品品、ITT、音像像制品、特特色饮食食F3大型百货货公司(A区) 、名名店运动动城(BB、C区区)、休休闲娱乐乐区(DD区)名店运动动城汇集集中外名名牌体育育用品、服服装,以以及当今今最前卫卫休闲运运动器械械。休闲闲娱乐区区考虑电电影院、娱娱乐城、音音乐厅功功能。F4美食广场场、休闲闲娱乐区区中西美食食、娱乐乐城、卡卡拉OKK厅F5空中停车车场注:各楼层规规划不同同的功能能以及商商品组合合是根据据消费者者的需求求及消费费习性,还还有各类类型商品品对租金金的承受受能力综综合而定定。参考考目前国国外大型型购物中中
4、心的功功能规划划,大都都是把商商场的主主力消费费群所喜喜爱的商商品设置置在较低低楼层,以以营造商商场旺场场的气氛氛,而将将电器、家家居类等等相对较较冷场的的商品摆摆放在较较高楼层层,另外外又把大大众喜好好的“美食”、“娱乐”类放在在商场的的最高楼楼层,是是为了带带动较高高楼层的的人流量量。不同同楼层设设置不同同的主题题,是希希望能达达到消费费人流平平均分布布的目的的。3.3商商品定位位以经营中中高档商商品为主主,提供供完善的的配套及及特色服服务,全全面提升升经营形形象,体体现项目目定位优优势及长长远市场场竞争力力。3.4功功能定位位柳州五五星全新新概念的的立体园园林商城城。全面导导入园林林绿化
5、,强强化旅游游功能。传统骑骑楼商业业文化的的现代版版,承传传百年繁繁华。具有极极强的休休闲、观观光、购购物功能能,集购购、食、娱娱、休于于一体。四、商场场目标客客户定位位4.1租租赁使用用商场的的目标群群分析消费群群:品牌形象象店/连连锁店/专业店店/传统统商户/个体工工商户特征:以经营营中高档档服装、鞋鞋帽、金金银玉器器、生活活用品、精精品等传传统商品品为主中小型型商户具具备精品品特色经经营意识识对整体体区域形形象及交交通条件件提升,加加强旅游游文化建建设带动动经贸发发展非常常乐观近年出出现大批批年轻创创业经营营商户,经经营潮流流前卫产产品,吸吸引众多多青少年年消费群群体4.2商商场的目目标
6、消费费群分析析其实商场场与明星星、商品品品牌一一样,都都必须要要有自己己的追捧捧者(即即目标消消费群),而而商场的的市场定定位和功功能规划划的制订订亦是以以目标消消费群的的需求为为基础的的。若要要分析本本项目的的目标消消费群,则则一般可可按以下下方面去去进行。1525岁岁属于冲冲动消费费心理,而而且有很很大的自自主支配配权,喜喜欢攀比比,追求求新事物物,新潮潮流,带带有一定定消费盲盲目性。消费以以中低档档为主,以以购买快快速消耗耗商品为为主,包包括服装装、鞋类类精品、小小食、音音像制品品、ITT产品、体体育用品品为主。2535岁岁具有一一定的经经济能力力及支配配权,追追求品牌牌和享乐乐,消费费
7、心理较较为成熟熟。消费力力以中高高档为主主,是主主力消费费群体,以以购买中中高档实实用型产产品为主主。包括括:电器器、ITT产品、服服装、鞋鞋、化妆妆品、音音像图书书制品、钟钟表、家家居用品品。3545岁岁较强经经济能力力及支配配权,追追求品牌牌实用型型产品为为主,消消费心理理成熟。消费以以中高档档为主,购购买中档档耐用型型保值产产品为主主。包括括:古玩玩、字画画、玉器器、家居居用品、服服装、鞋鞋类、化化妆品、音音像图书书制品等等。注重品品牌商品品的内涵涵,注重重投资性性产品及及追求更更高层次次的文化化及娱乐乐享受。旅游客客户群体体亲身体体验商业业步行街街特色而而前来购购物观光光消费,具具有一
8、定定的冲动动性和随随意。传统的的中档商商品较受受欢迎,消消费以中中高为主主。是主力力消费群群之一,从从而带动动购物、饮饮食、娱娱乐消费费。4.3商商场的目目标投资资经营者者分析以投资资为目的的投资人人士五星商业业区是柳柳州最兴兴旺的商商业圈,解解放南路路位居五五星商圈圈的核心心路段,人人流量、车车流量较较大,在在柳州市市有较强强的知名名度。随随着“人民广广场”改造工工程的不不断深入入和曙光光路步行行街规划划的逐步步实施,该该地段的的人流、客客流、物物流将会会有极大大的改善善和提升升其商业业价值。同时此区区域是政政府重点点扶持、改改造的商商业街区区,商业业氛围浓浓厚,客客流、物物流有保保证,保保
9、证本商商场铺位位出租或或出售具具有高价价位的内内在价值值,这些些都对投投资人士士有巨大大吸引力力。另一方面面,银行行存款利利率的一一再下调调和利息息税政策策公布,存存款的回回报率更更低,众众多投资资者都希希望能找找到一个个投资风风险相对对低、回回报大,并并且更大大升值潜潜力的投投资渠道道,而“一铺养养三代”的思想想早已深深入民心心,如果果在区域域内有租租价或售售价合适适的铺位位推出,并并使投资资客看到到中侨世世纪广场场(本项项目)美美好的经经营与投投资前景景,必定定能吸引引众多投投资人士士购买本本项目商商铺。出于对商商铺的管管理角度度考虑以以及对本本项目情情况的了了解,投投资者多多以本地地人为
10、主主。以经营营为目的的的商家家五星商业业圈的浓浓厚商业业氛围,政政府正努努力对该该区域商商业环境境的改造造,随着着“人民广广场”改造工工程的不不断深入入,令众众多商家家看好该该商圈。但但现时项项目地段段低档次次的购物物环境及及经营的的同质性性,令众众多有实实力的商商家止步步。针对此类类商家,本本项目应应改善商商场的内内部购物物环境,确确定商场场的经营营主题,同同时设定定多种优优惠付款款方式,简简化付款款手续,提提供优质质服务,令令铺位买买卖付款款更贴近近经营商商家的心心理习惯惯,并在在宣传包包装方面面营造出出独特的的经营风风格和经经营兴旺旺的前景景,吸引引此类客客户购买买本商场场商铺。(第四章
11、章完)第五章整整体规划划建议一、项目目总体规规划思路路本项目的的形象定定位是以以“都市maall”为主题题,打造造未来的的商业模模式:sshopppinngmaall将将成为本本项目总总体规划划的主线线。随着着人民生生活水平平和文化化素质的的提高,消消费购物物不在仅仅仅为满满足物质质生活的的需要,而而是将购购物视为为集购物物、休闲闲、娱乐乐、旅游游、文化化交流为为一体的的一种精精神享受受过程,于于是集多多种功能能于一身身的规模模庞大的的商业物物业项目目摩尔尔(maall)现代购购物中心心应运而而生,成成为都市市人的生生活乐园园。1.1 MALLL的概概念SHOPPPINNG MALLL是以以大
12、型零零售业为为主体,集集众多商商店为辅辅助,形形成多功功能商业业服务设设施集合合体的商商业物业业项目,也也就是在在一个大大型商厦厦中,由由一个管管理机构构组织协协调和规规划,把把一系列列零售商商店服务务机构组组织在一一起,向向消费者者提供购购物、休休闲、娱娱乐、饮饮食等各各种服务务的一站站式消费费中心。Shooppiingmmalll在美国国是指市市区的大大型购物物中心,MALL是指购物乐园。MALLL具有以以下三个个特点:大:建建筑规模模大、占占地面积积大、经经营面积积大、停停车场规规模大;多:店店铺多行行业全功功能多,集集购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、文文化、服服务于一一体;经营主主题明确
13、确:按照所处处地理位位置、自自身条件件及当地地零售商商业发展展状况确确定目标标市场,然然后据此此定位引引入相应应零售商商配合其其市场定定位。1.2建建立具有有中国特特色的MMALLL国内居民民人均收收入及消消费支出出持续增增长,平平均购买买力不断断增强,商业市场正面临着向更高层次发展的市场呼唤和历史契机。按照中国目前的经济状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人们对生活质量水平的提高,在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场,集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及服务等各功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟,MALL的出现也是中国商业业态优化组合的必然趋势。MALLL是目前前国际商商
14、业发展展的最高高业态,是是商业史史上继百百货连锁锁经营仓仓储式货货仓后的的第四次次革命,正正迅速成成为现代代商业的的主流。这种新生代的购物中心不仅满足购物需要,而且满足文化娱乐饮食等需求,大大增加了购物中心的吸引力,延长了购物者的停留时间,这是大型商厦发展的未来方向。二、建筑筑风格建建议2.1大大厦建筑筑设计建建议商业物业业的建筑筑设计方方案必须须与项目目定位和和功能定定位相符符合,充充分满足足商铺的的销售与与招租的的需要,并并适合商商家的经经营活动动,这是是市场对对商业物物业建筑筑设计提提出的要要求。对于本项项目的建建筑,我我们建议议发展商商从建筑筑形式方方面去考考虑。在在中国,传传统的商商
15、业物业业主要是是一些临临街的商商铺,这这类商业业物业单单体建筑筑规模很很小,但但往往会会占据着着传统的的商业旺旺地,形形成一定定规模的的商业街街,如广广州的北北京路、上上下九商商业街 ,南宁宁的民生生路、兴兴宁路步步行街。近年来,购购物中心心逐渐成成为主流流商业物物业的建建筑形式式,类似似“shooppiingmmalll”的超大大型购物物中心也也相继亮亮相我国国的商业业物业市市场,如如广州的的天河城城广场、时时代广场场。商业业物业无无论以何何种形式式出现,其其形体、景景观及物物理特征征在很大大程度上上,都要要充分考考虑到中中国的文文化背景景、消费费特性和和审美观观,才能能得到市市场认同同。2
16、.2具具体建议议本商厦厦以及步步行街应应视为一一种整体体规划本项目地地处曙光光中路与与解放南南路交界界,属于于规划中中步行街街设计的的影响范范围,建建议将本本商厦设设计融入入步行街街规划,并并形成独独特的项项目个性性。裙楼建建筑风格格外立面面以现代代式及岭岭南特色色为主建议:首首层南面面骑楼设设计,224层外外立面采采用落地地玻璃设设计为主主,兼顾顾广告牌牌位设计计。整体装装饰风格格建议将传统建建筑文化化与现代代建筑文文化融合合一起,包包括造型型、色彩彩、材料料结合商商场使用用设计特特色;各各类装饰饰品、艺艺术雕刻刻、字画画、灯具具、广告告招牌、花花卉统一一设计制制作;注注重建筑筑物、灯灯光、
17、影影的夜间间效果;营造一一种旅游游文化与与休闲购购物的和和谐氛围围。各楼层层装修设设计以简简约为主主室内装修修以简约约为主,强强调空间间和材料料的搭配配,体现现开阔、明明亮、艺艺术氛围围浓厚特特色,体体现各楼楼层功能能经营特特色,并并充分将将室外景景观自然然过度到到室内。所有商铺铺广告招招牌、户户外灯箱箱、吊旗旗、POOP的设设置均由由商场统统一制定定,力求求完整统统一形象象。三、环境境设计建建议宽敞舒适适的购物物环境是是每个成成功的购购物中心心所必须须提供的的硬件,真真正吸引引消费者者入场的的是商场场内琳琅琅满目的的商品,只只有靠商商场内清清晰的功功能分区区,完善善的商户户组合,才才能对消消
18、费者产产生持久久而浓厚厚的吸引引力,不不断延续续旺场的的局面。仅仅靠花巧巧的建筑筑装修来来吸引消消费者,只只能是短短暂的,只只能长期期对游客客起一定定的诱惑惑作用,而而本项目目的主力力核心消消费者是是柳州市市的常住住居民,多多次莅临临之后就就对特色色装修麻麻木,缺缺乏新意意,靠游游客是完完全难以以支撑起起本项目目的日常常运作。因此,敝敝司建议议商场内内部的主主体硬件件以简洁洁、明快快的建材材作为装装饰,结结合不同同的颜色色组合,将将商场构构筑成一一个现代代感强,宽宽敞明亮亮的舒适适购物环环境。同时,也也要考虑虑商场装装修设置置的特色色和多变变性及灵灵活性,使使商场在在既定的的形象风风格和特特色
19、的基基础上,能能不断制制造新鲜鲜感,从从而吸引引不同类类型的客客户,增增强商场场的竞争争力。3.1花花的海洋洋利用多变变的鲜花花作为商商场的点点缀,营营造浪漫漫的商场场气氛,一一来可以以形成商商场的装装修特色色之一,使使商场更更有生气气(如上上海的巴巴黎春天天商城);二来容容易以不不同类型型的鲜花花配合不不同的节节日,配配合不同同的功能能区,配配合不同同的商家家进行促促销推广广。例如如,在春春节用桃桃花、水水仙,在在情人节节期间用用玫瑰花花,在母母亲节期期间用康康乃馨,将将人的购购物情绪绪融入喜喜庆节日日的无限限欢欣当当中,激激发其购购物冲动动,充分分将浪漫漫的主题题发挥出出来,使使之与休休闲
20、、购购物相结结合,使使消费者者能充分分感受到到本商场场独有的的购物乐乐趣,从从而赢得得更多,更更稳定的的消费群群。3.2动动态园林林休闲区区同时,建建议在商商场的广广场、小小广场及及走道等等位置,设设置小型型假山瀑瀑布和11-2棵棵棕榈树树加以点点缀,并并规划成成休闲区区。除了了可增强强商场的的动感和和生机外外,还可可创造一一个更悠悠闲、舒舒适的购购物环境境。3.3音音乐无限限音乐是永永恒的主主题,根根据不同同的商品品区域播播放不同同的背景景音乐,对对调动消消费者的的购物情情绪有极极大的作作用,还还可调节节商场的的购物气气氛。既既可成为为商场可可变的活活动特色色,又可可增强商商场的购购物气氛氛
21、和档次次,使消消费者更更加乐而而忘返。3.4艺艺术之都都另外,建建议在商商场的恰恰当部位位,安放放油画和和小型艺艺术雕塑塑,以增增强商场场的艺术术氛围和和档次;使之与与鲜花、瀑瀑布、音音乐相融融相衬,构构筑一个个典雅、舒舒适的现现代购物物商城。四、设施施配套建建议项目配套套包括设设备设施施的硬件件配套和和商场的的软件配配套,硬硬件配套套是本项项目的重重要支持持点,是是继地段段因素之之后,在在产品的的可感性性方面能能直接让让目标客客户感知知的内容容。4.1商商用项目目的主要要配套硬件配套套载客电梯梯、载货货电梯、手手扶电梯梯、停车车场、中中央空调调、智能能化保安安系统、消消防系统统、电子子商务平
22、平台、电电子通讯讯系统、仓仓储空间间等载货电梯梯、大型型物流停停车场、智智能化保保安系统统、消防防系统、电电子商务务平台、电电子通讯讯系统、大大型仓库库、大型型计量工工具等软件配套套物业管理理、商业业管理、配配送中心心、租赁赁服务中中心等物业管理理、商业业管理、运运输管理理、商务务服务、组组织行业业协会商商会等4.2规规划配套套设施的的原则建建议配套设施施并不是是越多越越好,过过多配套套只会造造成开发发成本上上升、经经营成本本上升,导导致售价价上升、租租金上升升;配套套不足显显然不足足以支持持商场的的营运。建建议发展展商在规规划配套套设施时时,认真真考虑以以下要求求:适度性性原则各种类型型商用
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