海湾生态住宅区可行性研究报告27656.docx
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1、大理552ac0a9522f44aabe9790a0b75a972c.docx可行性研究报告大理海湾生生态住宅宅区可行性研究究报告(代项目建建议书)昆明刘家骏骏建设工工程项目目管理咨咨询有限限公司滇滇西办事事处泰宇集团大大理泰宇宇房地产产开发有有限责任任公司二00六年年四月可行性研究究报告(代代项目建建议书)编编写人员员负责人:杨杨正贵 经济学学专家参加人:丁丁榆生高高级规划划师国家家注册规规划师杨中雄 高级级工程师师杨凤鸣工程程师许连军工程程师杜德胜高级级工程师师国家一一级建造造师 张文文鼎 项目目投资咨咨询策划划专家寸浩森 项目目市场营营销部经经理目 录录一、项目背背景与建建设必要要性1、
2、项目背背景2、项目建建设必要要性二、项目概概述1、项目基基本情况况2、项目性性质3、项目开开发单位位4、规划的的指导思思想和开开发理念念5、用地及及主要经经济指标标6、生态住住宅区设设计原则则和方案案三、投资估估算、资资金筹措措与投资资计划1、总投资资额2、资金筹筹措3、投资计计划四、项目资资源与建建设条件件1、项目用用地分析析2、施工期期间交通通、水、电电供应3、建筑材材料的采采供:五、项目实实施方案案和进度度安排1、项目实实施方案案2、项目实实施的组组织计划划3、项目实实施的进进度安排排六、 市场场分析与与销售计计划1、大理市市场基础础与消费费状况2、大理市市住宅需需求预测测3、售价分分析
3、4、销售对对象5、销售计计划七、投资效效益与财财务分析析1、社会效效益2、环境效效益3、经济效效益与财财务分析析八、环境保保护措施施1、可能形形成的污污染因素素2、保护和和治理措措施:九、综合评评价与结结论附件:1、用地规规划地界界平面图2、项目概概念性规规划平面面图3、公司营营业执照照、法人人代码证证、税务务登记证证4、法人代代码证5、税务登登记证大理海湾生生态住宅宅区可行行性研究究报告(代代项目建建议书)一、项目背背景与建建设必要要性1、项目背背景按照规划,大大理市城城市性质质确定为为:滇西西经济区区的中心心城市,大大理白族族自治州州州府所所在地,国国家级历历史文化化名城和和与国际际接轨的
4、的风景旅旅游城市市,大理理市作为为滇西地地区交通通枢纽,滇滇西商贸贸旅游中中心,滇滇西经济济区的中中心城市市。为使大理成成为最适适宜天下下人居住住和投资资创业的的城市,城市人口向50万人发展;城区面积将达到35平方公里,大理市住宅市场仍在不断产生新的需求。无论通过何种途径增加,城市的发展都需要相应的配套建设和住房。在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,大理市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。所以,这部分新产生的需求就为我们海湾生态住宅区的项目开发建设提供了一定的市场。2、项目建建设必要要性(1)住宅宅建设在在大理城城市
5、建设设中具有有重要意意义。居居住是人人们生存存活动的的重要条条件,住住宅是人人们满足足居住条条件的物物质基础础,安居居才能乐乐业。城城市经济济发展、人人民生活活水平提提高,反反映在城城市面貌貌的变化化上,其其中最直直接地反反映在城城市居民民住宅的的变化上上。城市市越发达达,居民民住宅建建设要求求越高。无无论是新新兴城市市的建设设还是老老城市的的改造,住住宅都需需同步规规划建设设。大理理市政府府对城市市建设长长远规划划发展中中的住宅宅建设问问题十分分重视,该该项目是是充分合合理利用用荒山荒荒进行开开发建设设,对生生态住宅宅建设用用地提供供了必要要的用地地保证。 建设海湾生生态住宅宅区符合合大理市
6、市大力发发展旅游游、居住住产业的的要求,符符合云南南省委、省省政府提提出的把把大理建建设成为为“山水园园林大城城市,风风花雪月月大花园园”,使大大理成为为最适宜宜天下人人居住和和投资创创业的城城市的要要求,符符合省长长办公会会和州、市市党委政政府开发发海东的的战略思思路。(2)本生生态住宅宅区建设设项目位位于海东东镇下和和村龙沟沟箐,已已纳入大大理市建建设规划划,主要要为大理理州、市市的政府府机关、企企事业单单位人员员和外来来创业人人士、经经营者提提供生态态居住条条件,是是成规模模的生态态住宅生生态住宅宅区。(3)海湾湾生态住住宅区项项目的建建设,将将带来社社会、环环境、经经济方面面的效益益。
7、一是是通过该该项目建建设,可可对大理理市投资资起到一一定的推推动和促促进作用用,提升升该区人人气,吸吸引外来来资金投投入开发发建设;二是该该项目建建设,给给大理营营造高质质量的人人居环境境和美丽丽的家园园,同时时也将促促进周围围的环境境条件得得到很大大改善;三是该该项目的的实施将将给国家家带来税税费和财财政收入入,也给给企业带带来一定定经济收收益,解解决部分分就业安安排,对对社会、对对国家、对对企业都都是非常常有益的的。二、项目概概述1、项目基基本情况况项目名称:大理海海湾生态态住宅区区(暂定定名)项目地址:大理海海东镇下下和村龙龙沟箐建设规模与与投资: 项目目总用地面面积:33200001.
8、6,4800亩 净用用地面积积:21190448.44,3288.6亩亩 总建建筑面积积:10074770 总居居住户数数:3332户总投资:2206332万元元,其中中:土地地投资224500万元,建建筑工程程投资1102009万元元,基础础设施建建设费442699万元,不不可预见见费5000万元元。建设周期:3年2、项目性性质把大理建设设成为“山水园园林大城城市,风风花雪月月大花园园”,最适适宜天下下人居住住和投资资创业的的城市的的重点配配套工程程海湾湾生态住住宅区。3、项目开开发单位位泰宇集团大大理泰宇宇房地产产开发有有限责任任公司泰宇集团是是以房地地产开发发为龙头头,以整整合社会会优势
9、人人才、资资金和物物资等资资源为基基础,集集房地产产开发、房产营销、建筑设计、施工、监理等为一体,实行多元化经营的企业集团。集团核心企企业为大大理泰宇宇房地产产开发有有限责任任公司、大理市第一建设工程有限责任公司、大理生源水务工程有限责任公司、漾濞县苍山西坡大花园生态发展有限责任公司、昆明刘家骏建设工程项目管理咨询有限公司滇西办事处、云南监协监理咨询有限责任公司大理项目部等6个法人实体。集团可在滇西地区同时开展房地产开发、房产营销、投资咨询策划、可行性研究、建筑设计、工程施工、旅游服务等多个门类业务。集团是顺应应大理市市“十一五”规划:把大理理市建设设成为滇滇西经济济区中心心城市,建建设成为为
10、最适宜宜天下人人居住和和投资创创业的城城市,将将城市人人口发展展到500万人,城城区建设设面积达达到355平方公公里这一一目标而而建立,是是响应州州、市政政府鼓励励发展旅旅游业、居居住业优优势产业业而建立立。集团坚持“高瞻远远瞩、至至诚至信信”的经营营理念,追求合作共赢和共同的成功,集团的建立和发展正是源于社会各界的信任、关爱和支持。泰宇集团的的领导团团队:杨正贵:经经济学专专家。曾曾任大理理市轻工工局局长长、党委委书记;大理市市计委主主任、党党组书记记;大理理市人大大常务副副主任、党党组副书书记;大大理锦兴兴股份有有限公司司董事长长、总经经理;中中外合资资大理永永昌祥房房地产开开发有限限公司
11、外外方代表表、常务务副董事事长,是是泰宇集集团的发发起人和和组织者者。现任任泰宇集集团总裁裁。杨中雄:高高级工程程师。昆昆明刘家家骏建设设工程项项目管理理咨询有有限公司司滇西办办事处主主任、云云南监协协监理询询有限责责任公司司大理项项目部经经理。曾曾任大理理市设计计院院长长;大理理市建委委副主任任,大理理市建设设局党委委书记、副副局长、总总工程师师;大理理市供排排水公司司董事长长、总经经理;中中外合资资大理永永昌祥房房地产开开发有限限公司总总经理、总总工程师师。现任任泰宇集集团常务务副总裁裁,杨凤鸣:工工程师。大理市第一建设工程有限责任公司董事长、总经理。大理市第一建设工程有限责任公司目前年产
12、值逾亿元人民币,近期建设的标志性工程有大理崇圣寺大雄宝殿,大理风花雪月大酒店、澳霖广场等。现任泰宇集团副总裁,许连军:工工程师。大理生源水务工程有限责任公司董事长、总经理。现任泰宇集团副总裁,丁榆生:高高级规划划师,国国家注册册规划师师。曾任任下关市市副市长长,下关关市人大大副主任任,大理理市建设设局总工工程师,中中外合资资大理永永昌祥房房地产开开发有限限公司总总工程师师。现任任泰宇集团团总工程程师。杜德胜:高高级工程程师,国国家一级级建造师师。大理理市第一一建设工工程有限限责任公公司副总总经理。现任泰宇集团副总工程师。大理泰宇房房地产开开发有限限责任公公司成立立于20003年年7月,为为泰宇
13、集集团的核核心企业业,已完完成房地地产开发发面积66万多平平方,开开发的项项目有 “兴泰小小区”,“同心苑苑”和丽江江“中泰苑苑”等。公司司拥有工工程、经经济、会会计、统统计职称称人员1161人人,其中中工程系系列有1122人人(高中中级职称称34人人);持持证上岗岗施工员员50人人,安全全员100人,质质量检查查员122人,预预算员223人,技技师222人,达达到符合合部级企企业资质质标准要要求。目目前,公公司注册册资本金金已增加加到10000万万元人民民币,年年开发建建设能力力可达110万平平方米。4、规划指指导思想想和开发发理念规划指导思思想:面面向二十十一世纪纪人们对对高品质质、多功功
14、能、新新理念、生生态型住住宅的需需求,建建设山水水相映、充充满绿色色与阳光光的花园园式高尚尚海滨住住宅生态态住宅区区。“全景式观观海建筑筑 纯生生态住宅宅区”是其项项目定位位。规划划方案将将围绕提提供居民民良好居居住体验验这个核核心,充充分考虑虑人的生生活需要要、交流流需要、文文化需要要、健康康需要,配配置完备备便捷的的生活配配套,倡倡导邻里里交流的的场所精精神,营营造良好好的文化化氛围,提提供人性性化的服服务,从从实际意意义上实实现了理理想家园园的生活活意境,达达到人对对生活的的自然向向往和回回归。海湾生态住住宅区创创新的开开发理念念:(1)以人人为本,尊尊重自然然海湾生态住住宅区的的规划设
15、设计,贯贯彻“以人为为本”、“尊重自自然”与“可持续续性发展展”的思想想,以建建设生态态型居住住空间环环境为规规划目标标,满足足住宅的的居住性性、舒适适性、安安全性、耐耐久性和和经济性性,创造造一个布布局合理理、功能能齐备、交交通便利利、环境境优美、智智能化的的高品质质现代住住宅区。规划布局从从实际出出发,根根据城市市总体规规划与设设计要求求,着眼眼海东自自然风景景和洱海海自然生生态的保保护,在在道路、居居住组团团、住宅宅单位结结合地形形进行设设计,力力求使生生态住宅宅区融于于山水优优美的自自然环境境之中,达达到以人人为本,人人与自然然和谐融融洽。(2)生态态先行,保保护原始始生态系系统。海湾
16、湾生态住住宅区的的规划充充分考虑虑保护原原生态及及生态景景观。首首先,保保护原生生态系统统,使地地形、溪溪流、植植被等都都有其连连续性。其其次,对对周边的的生态环环境尽量量不破坏坏,而对对所开发发区内的的环境尽尽量加强强绿化,做做到区内内区外浑浑然一体体。第三三,对人人为的破破坏进行行再恢复复设计,使使之为大大自然增增添美色色。第四四,不破破坏山峰峰线,保保持大自自然的美美姿,尽尽量按山山地等高高线设计计,既使使建筑高高低错落落有致,又又尽量保保持原来来地貌。海湾生态住住宅区在在开发过过程中强强调选择择地形、保保护地貌貌,通过过艺术的的眼光,因因地制宜宜、种植植相适应应的建筑筑,营造造出具有有
17、诗意的的栖居之之地。(3)景观观先行,做做到人工工与自然然和谐。园林设计与与景观设设计是两两个不同同的概念念,景观观设计在在我国还还比较陌陌生。在在海湾生生态住宅宅区的开开发中,我们提出了“先造景观,后盖房子”的建设思想。在景观设计的中提出“园林与自然和谐,景观与文化交融”的设计理念,注重回归自然,以构筑一幅阳光、清风、绿意与蓝天的美景,追求一种“天人合一”的意境,留下的将是“人在画中居,画作 长卷 观”并与山河同存的建筑。(4)人自然建筑的的完美融融合。海湾生态住住宅区讲讲究以人人建筑环境的的完美融融合作为为设计理理念,以以人的生生活及生生活感受受为设计计主线,以以简约的的形式、细细腻的细细
18、节、灵灵活丰富富的空间间,给人人予强大大的冲击击力,环环境设计计上更是是以亲近近自然,以以人为本本,体现现人文关关怀。为为客户描描绘了一一种独具具魅力的的生活方方式,通通过营造造出的临临水而居居的高尚尚生活社社区,带带给准业业主的将将是一种种全新的的生活品品质。作作为未来来城市标标志性建建筑,让让拥有者者充分感感受到对对生活的的享受,成成功与自自我的实实现.海湾生态住住宅区建建筑形态态讲究的的是通过过对地块块山形地地貌的理理解,找找到最佳佳的人与与自然和和建筑完完美融合合构思方方案。一一是减少少接地,尽尽量保持持地表的的原有地地形和植植被,有有效地保保护地貌貌,避免免较多土土方工程程建筑内内部
19、形成成不同标标高底面面;二是是不定基基面,合合理利用用地形高高差和山山体形态态,沿等高高线随山山体布局局设计,形形成收放放自如、起起伏跌宕宕的气势势;三是是山与建建筑共融融,使每每幢建筑筑顺应山山势,与与坡地交交错,既既丰富了了住宅的的立面造造型,又又避免了了对自然然山体的的破坏,形成与山体形态相协调的建筑风格。(5)遵循循国际文文明居住住标准。海湾生态住住宅区,一切遵遵循“国际文文明居住住标准”,最大大可能的的保留了了现有的的生态环环境,让让建筑与与自然和和谐融合合。“全景式式观海建建筑,纯生态态别墅”是住宅区区的项目目定位,其其设计理理念、环保指标标、人居文化化必将领领航于大理海东东片区的
20、的住宅产产业开发发。5、用地及及主要经经济指标标(1)海湾湾生态住住宅区用用地平衡衡表项 目目占地面积(亩亩)占地比率(%)总 用 地475.88100净 用 地328.6670其中:建筑筑用地6413.6山 坡 面面 积146.3330.8道路、绿化化用地265.5555.6(2)生态态住宅区区技术经经济指标标居住总户数数 3332户居住总人数数 16660人人总建筑面积积 10774700M2建筑密度 13.36%容积率 00.344绿地率 63%住宅层数 局部33层6、生态住住宅区设设计原则则和方案案(1)设计计原则:以人为为本,追追求舒适适的人居居环境。具具有前瞻瞻性,使使用新材材料、
21、新新技术,引引入新理理念,配配备现代代化管理理系统。达达到功能能齐全、安安全舒适适、管理理便捷的的优良效效果。(2)设计计方案单体设计:独立庭院生生态住宅宅36户,双拼住住宅944栋188户,连排排住宅966户,叠拼住住宅122户,共共计3332户。套型设计:独立庭院生生态住宅宅净用地地1亩(3%),建建筑面积积约350M2、双拼住住宅净用用地5分分(3%),建建筑面积积约2500M2,连排排住宅住住宅净用用地3分(3%),建建筑面积积约2000M2。叠拼住住宅建筑筑面积约约1800M2。底层设设停车房房、会客客厅、厨厨房、餐餐厅、卫卫生间、工工人房,二二楼以上上为卧室室、起居居室(或或客厅)
22、、书书房等,三三楼为卧卧室、建建身房、露露台等。结构设计:按九度度设防、确确保结构构体系的的安全性性、合理理性、经经济性。考考虑当地地常年有有风的情情况,趋趋利避害害。为适适应住宅宅空间的的灵活性性、多样样性、适适应性和和可改性性的要求求,采用用框架结结构形式式,层高高2.88米。线网设计:生态住住宅区内内采取地地下隐蔽蔽线网设设计,不不架设明明线。所所有电线线、电视视、通讯讯等线路路采用专专用地沟沟埋设。三、投资估估算、资资金筹措措与投资资计划投资估算主主要是根根据地价价、地形形、地质质状况,大大理市当当前各种种主要建建材如钢钢材、水水泥、木木材、砂砂石料、管管材、玻玻璃等材材料的市市场价格
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