北京房地产行业月度分析报告5207.docx
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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.北京房地产产月度分分析报告 (月 刊)目 录第一篇 数据分分析1一、在全国国市场的的地位分分析1二、资金情情况分析析21.开发投投资情况况22.资金来来源情况况3三、土地开开发分析析51.完成开开发面积积情况52.购置土土地面积积情况6四、商品房房分类分分析71.施工面面积72.新开工工面积93.竣工面面积114.销售情情况13(1)销售售面积13(2)销售售额15(3)销售售率17(4)销售售价格18(5)个人人购买比比例19第二篇 市场情情况21一、房地
2、产产市场总总体分析析211.房地产产市场形形势分析析21(1)总体体形势分分析21(2)价格格变动分分析222.房地产产走势分分析24(1)房价价与地价价关系分分析24(2)土地地供需关关系分析析25(3)房源源供给预预测分析析26(4)房价价走势综综合分析析26二、北京区区域市场场分析271.北京房房地产市市场预测测分析27(1)市场场竞争格格局分析析27(2)市场场供需变变动分析析27(3)市场场准入变变动分析析27(4)市场场预测思思维分析析27(5)市场场细分竞竞争分析析27(6)奥运运板块房房价预测测分析27(7)供应应变动情情况分析析27(8)客户户定位变变动分析析27(9)交通通
3、网线效效用分析析27(10)008年后后房价预预测分析析272.北京住住宅开发发趋势分分析27(1)小户户型开发发前景分分析27(2)多层层住宅前前景分析析27(3)多功功能居住住区前景景分析27(4)高层层住宅前前景分析析273.北京商商品房价价格趋势势分析27(1)市场场供需情情况分析析27(2)价格格影响因因素分析析27(3)价格格下调手手段分析析27(4)价格格下调空空间分析析274.北京写写字楼市市场态势势分析27(1)区域域化更加加明显27(2)环保保概念深深入人心心27(3)市场场总体租租金下调调275.北京地地产新兴兴区域前前景分析析27(1)新兴兴区域热热点分析析27(2)区
4、域域优势影影响分析析27(3)产品品升级影影响分析析27三、全国重重要地区区市场分分析271.上海:未来楼楼市走势势预测272.深圳:楼价为为何持续续上涨273.广州:楼市从从容面对对央行加加息27四、金融市市场271.子行业业情况27(1)信托托业将成成为金融融业支柱柱之一27(2)央行行推动中中长期贷贷款证券券化试点点272.各地动动态27(1)北京京:贴息息贷款购购房不再再限定楼楼盘27(2)上海海:地产产企业贷贷款增速速明显下下降27(3)济南南:住房房公积金金又创新新纪录27五、海外市市场271.美国:9月旧旧房销量量增加272.德国:房地产产信托投投资前景景分析27(1)房地地产市
5、场场投资前前景分析析27(2)不动动产投资资信托公公司准入入障碍分分析27(3)信托托投资进进入德国国市场前前景分析析273.英国:房价110月大大跌27第三篇 政策解解读27一、金融方方面271.新利率率政策对对地产业业的影响响272.新利率率政策对对租赁市市场的影影响27二、土地方方面271.“土地地新政”的的进步性性与局限限性分析析272.“招拍拍挂”对对房产市市场的影影响分析析27(1)“招招拍挂”并并非地价价上涨根根源27(2)“招招拍挂”使使土地市市场更规规范27(3)“招招拍挂”给给实力开开发商机机会27第四篇 风险关关注27一、市场风风险271.发改委委拉响房房价预警警272.
6、高档地地产风险险分析273.地产市市场存在在五大风风险27二、金融风风险271.房地产产金融风风险分析析272.银行个个人房贷贷风险分分析27(1)流动动性风险险分析27(2)违约约前景分分析27(3)操作作风险分分析27(4)加息息风险分分析27(5)停办办风险分分析273.贷款政政策风险险分析27(1)假按按揭形式式分析27(2)假按按揭原因因分析27(3)银行行对策分分析27表格目录表格 1 房地地产开发发投资总总额2表格 2 北京京市资金金来源总总计情况况3表格 3 北京京市资金金来源构构成4表格 4 完成成土地开开发面积积5表格 5 土地地购置情情况6表格 6 商品品房施工工面积7表
7、格 7 三类类商品房房施工面面积9表格 8 商品品房新开开工面积积9表格 9 三类商商品房新新开工面面积11表格 100 商商品房竣竣工面积积11表格 111 三三类商品品房竣工工面积13表格 122 商商品房销销售面积积13表格 133 三三类商品品房销售售面积15表格 144 商商品房销销售额15表格 155 三三类商品品房销售售额17表格 166 三三类商品品房销售售率17表格 177 商商品房平平均销售售价格18表格 188 商商品房个个人购买买比例19图表目录图表 1 北京京市房地地产开发发投资额额占全国国比重1图表 2 北京京市商品品房销售售额占全全国比重重2图表 3 按构构成分的
8、的开发投投资资金金来源本期4图表 4 按构构成分的的开发投投资资金金来源同期5图表 5 三类类商品房房施工面面积本本期8图表 6 三类类商品房房施工面面积同同期8图表 7 三类类商品房房新开工工面积本期10图表 8 三类类商品房房新开工工面积同期10图表 9 三类类商品房房竣工面面积本本期12图表 100 三三类商品品房竣工工面积同期12图表 111 三三类商品品房销售售面积本期14图表 122 三三类商品品房销售售面积同期14图表 133 三三类商品品房销售售额本本期16图表 144 三三类商品品房销售售额同同期16图表 155 商商品房销销售率比比较18图表 166 商商品房销销售价格格比
9、较19图表 177 商商品房个个人购买买比例比比较20 (数数据截止止:20004年年11月月30日日)第一篇 数据分分析 2004年年1-99月份,由由于国家家相关部部门出台台了一系系列政策策来对房房地产业业进行宏宏观调控控,北京京市房地地产业发发展势头头有所减减缓。一、在全国国市场的的地位分分析 2004年年1-99月,北北京市房房地产开开发投资资占全国国的比重重为8.11,较去去年同期期的111.144有较较大下降降;同时时,20004年年1-99月,北北京市商商品房销销售额占占比为88.755,较较同期的的11.22同样有有所上升升;此外外统计数数据显示示,今年年北京市市商品房房销售价
10、价格的增增幅要低低于全国国的整体体水平。这这表明了了在众多多因素的的作用下下,北京京市的商商品房销销售价格格的增幅幅得到了了有效的的控制,将将更有利利于北京京市房地地产市场场的长期期良性发发展。图表 Error! Bookmark not defined. 北北京市房房地产开开发投资资额占全全国比重重图表 Error! Bookmark not defined. 北北京市商商品房销销售额占占全国比比重二、资金情情况分析析 1.开发投投资情况况 1-9月,北京市累计完成房地产开发投资870.56亿元,同比增长20.27%, 要高于同期固定资产12.5%的增幅,但与全国总体水平比较起来,北京市房地
11、产投资居于中下水平,表明北京市房地产投资越趋理性。在开发投资中,商品住宅完成投资768.42亿元,经济适用房投资总额为41.21亿元。数据表明,北京市房地产业发展速度较快。表格 Error! Bookmark not defined. 房房地产开开发投资资总额单位:亿元元,地 区开发投资总总额同比住宅投资总总额经济适用房房投资总总额9月870.55620.277 471.55749.0228月733.995397.11840.4667月611.003320.88432.7996月490.115261.44326.8775月373.889194.99319.8774月265.881131.221
12、1.8443月165.9976.5775.272月71.75530.9111.311月-2.资金来来源情况况 同全国其他他地区基基本一样样,北京京市房地地产开发发资金来来源一直直是国内内贷款、企企业自筹筹及其他他资金三三分天下下的格局局,而利利用外资资的规模模仍然偏偏小。今年11-9月月份,北京市市房地产产开发实实际到位位资金115111.233亿元,同同比增长长16.8%,跟跟全国总总体水平平相比,增增幅较为为平稳。表格 Error! Bookmark not defined. 北北京市资资金来源源总计情情况 单单位:亿亿元,时间资金来源小小计同比9月1511.2316.88月1353.77
13、月1178.426月1001.575月778.114月613.7733月460.2272月271.0021月-在资金来源源中,国国内贷款款到位3360.99亿亿元,同同比下降降6.114%;企业自自筹资金金到位2272.94亿亿元,同同比增长长10.27%;其他他资金(主主要是定定金和预预售收入入)到位位8433.733亿元,同同比增长长32.8%;利用外外资333.5446亿元元,同比比增长226.445%,数数据表明明,由于于国家已已经开始始紧缩银银根,银银行提供供的贷款款资金出出现了下下降,在在资金来来源中的的占比同同比也大大幅下降降;但市市场资金金占比过过大也给给市场带带来了一一定的风
14、风险。表格 Error! Bookmark not defined. 北北京市资资金来源源构成单位:亿元元,资金来源到位金额同比增长本期占比同期占比上月占比国内贷款360.999-6.144 23.899 29.722 24.222 利用外资33.56626.455 2.22 2.05 2.37 企业自筹272.99410.277 18.066 19.133 18.800 其他资金843.77332.800 55.833 49.100 54.600 如果从构成成比例来来看的话话,20004年11-9月月,其他他资金占占比最高高,达到到55.8,利利用外资资占比最最小,仅仅仅为22.2;对比比同
15、期的的占比来来看,可可以发现现利用外外资和企企业自筹筹资金的的占比均均有所下下降;这这一方面面表明在在国家紧紧缩银根根政策的的作用下下,北京京市房地地产资金金来源结结构有所所优化;但另一一方面,自自筹资金金的下降降也带来来了较大大的风险险。图表 Error! Bookmark not defined. 按按构成分分的开发发投资资资金来源源本期期图表 Error! Bookmark not defined. 按按构成分分的开发发投资资资金来源源同期期三、土地开开发分析析 1.完成开开发面积积情况 2004年年1-99月份,北京市房地产开发企业完成土地开发面积172.81万平方米,同比下降66.9
16、5%,表明在国家各项宏观调控政策的作用下,房地产投资商非理性投资得到了有效的控制。表格 Error! Bookmark not defined. 完完成土地地开发面面积单位:万平平方米,时间完成开发土土地面积积自年初累计计同比9月172.881-66.9958月161.66-7月142.776-6月120.55-5月78.511-4月67.211-3月36.944-2月32.7-1月-2.购置土土地面积积情况 1-9月,北北京市房房地产企企业购置置土地面面积2998.223万平平方米,同同比下降降63.71。而在11-9月月,北京京市土地地购置费费累计达达到1221.664亿元元,同比比增长6
17、.01%。表明明在国家家的宏观观调控政政策作用用下,特特别是土土地政策策的作用用下,北北京市土土地供应应面积出出现了明明显的下下降。表格 Error! Bookmark not defined. 土土地购置置情况单位:亿元元,万平平方米,时间土地购置费费本年购置土土地面积积自年初累计计同比自年初累计计同比9月121.6646.01 298.223-63.771 8月97.033-268.665-7月86.377-317.55-6月71.1-248.888-5月54.311-106.226-4月41.777-87.788-3月32.488-61.211-2月12.522-50.666-1月-四、
18、商品房房分类分分析 1.施工面面积虽然有众多多宏观调调控政策策的影响响,北京市市房地产产施工面积积仍保持持了一定定的增长长。1-99月,北北京市商商品房施施工面积积达82299.69万万平方米米中,同同比增长长11.86%,增幅幅运行较较为平稳稳。表格 Error! Bookmark not defined. 商商品房施施工面积积单位:万平平方米,时间施工面积自年初累计计同比9月8299.6911.866 8月7903.7-7月7612.58-6月7241.12-5月6783.01-4月6062.19-3月5361.37-2月3887.31-1月-2004年年1-99月,从从三类商商品房施施工
19、面积积的占比比来看,住住宅自然然占比最最大,达达到了880.11,但但较去年年同期有有所下降降;办公公楼占比比则有所所提升;商业营营业用房房占比则则较去年年同期同同样有所所上升;不过从从数据来来看,北北京市的的办公楼楼占比较较大,这这与全国国总体情情况有所所差异。图表 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房施工工面积本期图表 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房施工工面积同期2004年年1-99月,北北京市住住宅施工工面积达达57334.333万平平方米,同同比增长长7.557%;办公楼楼施工面面积达9938.14万万平方米
20、米,同比比增长228.112;商业营营业用房房施工面面积达4486.79万万平方米米,增幅幅为311.766。表格 Error! Bookmark not defined. 三三类商品品房施工工面积单位:万平平方米,2004年年199月三类商品房房施工面面积自年初累计计同比住宅5734.337.57办公楼938.11428.122商业营业用用房486.77931.7662.新开工工面积 在国家相关关政策的的影响下下,北京京市房地地产新开开工面积积要低于于去年同同期。在20004年年1-99月份商商品房施施工面积积82999.669万平平方米中中,商品品房新开开工面积积19771.443万平平方
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