2018年-度房地产估价师《理论与-方法》-重要公式(章-节-全覆盖~).doc
《2018年-度房地产估价师《理论与-方法》-重要公式(章-节-全覆盖~).doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2018年-度房地产估价师《理论与-方法》-重要公式(章-节-全覆盖~).doc(12页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、估价理论与方法公式估价理论与方法公式第一章第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用,包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额,包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用(修复工程费、搬迁费和临时安置费)和修复后的价值减损额第三章第三章抵押贷款额度=抵押价值贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建
2、设工程价款-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款 社会一般贷款成数已抵押贷款余额房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价= 总建筑面积土地总价楼面地价= 总建筑面积土地总价 土地总面积土地总面积容积率土地单价容积率= 土地面积建筑面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率= 年平均总人数本年人口增长绝对数人口自然增长率= 年平均总人数本年死亡人数本年出生人数-人口机械增长率= 年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数-第六章第六章 比较法及其应用比较法及
3、其应用第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例第三节第三节 选取可比实例选取可比实例第四节第四节 建立比较基础建立比较基础一、统一财产范围一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务(剥离或还原)实物范围要相同。二、统一付款方式二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。三、统一融资条件三、统一融资条件四、统一税费负担四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负
4、担下的价格= 率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额 1正常负担下的价格=(记忆“牙买加” ) 率应由买方缴纳的税费比买方实付金额 1五、统一计价单位五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价 建筑面积套内建筑面积套内建筑面积下的单价使用面积下的单价 套内建筑面积使用面积使用面积下的单价建筑面积下的单价 使用面积建筑面积1 公顷10 000 平方米=15 亩1 亩666.67 平方米1 平方英尺0.09290304 平方米1 坪3.30579 平方米平方米下的价格公顷下的价格10 000平方米下的价格亩下的价格666.6
5、7平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304平方米下的价格坪下的价格3.30579第五节第五节 交易情况修正交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格交易情况修正金额可比实例正常价格百分比修正,一般公式为:可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格,即可比实例成交价格可比实例正常价格 S%11(假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S%) 上式中,是交易情况修正系数 S%11第六节第六节 市场状况调整(交易日期调整)市场状况调整(交易日期调整)一般公式可比实例在成交日期时的价格(1T)可比实例在价值时点时的价格(市场状况调整系数是(1T%))(一)
6、市场状况调整的价格指数法(一)市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为:(尾首相比)可比实例在成交日期的价格=可比实例在价值时点时的价格 数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为:(连乘)可比实例在成交日期时价格成交日期的下一时期下一时期的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格(二)市场状况调整的价格变动率法(二)市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格(1价格变动率)期数期数可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或
7、下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格(1价格变动率期数)可比实例在价值时点的价格第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格。可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。调整方法:直接比较调整和间接比较调整(最常用) 、总价调整和单价调整、金额调整和百分比调整、加法调整和乘法调整第八节第八节 计算比较价值计算比较价值(1)金额修正、调整下的公式:比较价值可比实例成交价格交易情况修正金额市场状况调整金额房地产状况调整金额(2)百分比修正、调整下的加法公式比较价值可比实例成交价格(1+交易情况修正系数+市场
8、状况调整系数+房地产状况调整系数)百分比修正、调整下的乘法公式(最常用)比较价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数=可比实例成交价格(1T%)S%11 R%11 假设可比实例成交价格比正常价格高或低S%;从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌T%;在价值时点可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低R%。第七章第七章 收益法及其应用收益法及其应用地价年地租购买年 地价 利息率地租某笔资金利率房地产的收益房地产价格 利率房地产的收益第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式一、净收益(每年不变)的公式一、净收益(每年不变)的公式(一)收益
9、期为有限年的公式V=,净收益每年不变为 A;报酬率为 Y;收益期为有限年 nY111 YAn)( (二)收益期为无限年的公式V=,净收益每年不变为 A;报酬率为 Y;收益期为无限年YA公式应用:1、 直接用于测算价值2、 用于不同期限房地产价格之间的换算,表示收益期为 n 年的价格,则有:或nnY)1 (11KnVNn NnKKVVnnNN KV KV3、 用于比较不同期限房地产价格的高低4、 用于比较法中因期限不同进行的价格调整二、净收益按(一定数额递增)的公式二、净收益按(一定数额递增)的公式(一)收益期为有限年的公式V=,净收益未来第 1 年为 A,此后按数额 b 逐年递增;报酬率为nY
10、n Yb YYb Y)1 (111)An2)(Y;收益期为有限年 n(二)收益期为无限年的公式V=,净收益未来第 1 年为 A,此后按数额 b 逐年递增;报酬率为 Y;收益期为无限年)A2Yb Y(三、净收益按(一定数额递减)的公式三、净收益按(一定数额递减)的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种,即:V=,净收益未来第 1 年为 A,此后按数额 b 逐年递减;报酬率为nYn Yb YYb Y)1 (111)An2)(Y;收益期为有限年 n,且1bAn确定合理经营期 A-(n-1)b=0,即1bAn四、净收益按(一定比率递增)的公式四、净收益按(一定比率递增)的公式(一)收益期
11、为有限年的公式,净收益未来第 1 年为 A,此后按比率 g 逐年递增;报酬率为 Y,且 gY)11(1 n Yg gYAV(当 g=Y 时,) ;收益期为有限年 nYnAV1(二)收益期为无限年的公式,净收益未来第 1 年为 A,此后按比率 g 逐年递增;报酬率为 Y;收益期为无限年gYAV五、净收益按(一定比率递减)的公式五、净收益按(一定比率递减)的公式(一)收益期为有限年的公式,净收益未来第 1 年为 A,此后按比率 g 逐年递减;报酬率为 Y;收益期为有限年 n)11(1 n Yg gYAV(二)收益期为无限年的公式,净收益未来第 1 年为 A,此后按比率 g 逐年递减;报酬率为 Y;
12、收益期为无限年gYAV六、净收益在(前后两段变化规律不同)的公式六、净收益在(前后两段变化规律不同)的公式(一)收益期为有限年的公式,净收益在未来第 t 年(含第 t 年)有变化,在第 t 年后无变化 titntii YYYA YAV1)1 (11 )1 ()1 (为 A;报酬率为 Y;收益期为有限年 n(二)收益期为无限年的公式,净收益在未来第 t 年(含第 t 年)有变化,在第 t 年后无变化为 A;报酬率为 titii YYA YAV1)1 ()1 (Y;收益期为无限年七、预知未来若干年后价格的公式七、预知未来若干年后价格的公式,t 预测净收益的期限;房地产未来 t 年的净收益;房地产未
13、来第 t 年末的价格 titt ii YV YAV1)1 ()1 (iAtV第四节第四节 净收益的测算净收益的测算净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用运营费用通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税运营费用率=(OER) ,净收益率=(NIR) ,故净收益率=1-运营费用率 有效毛收入运营费用 有效毛收入净收益(一) 出租的房地产净收益测算净收益=租赁收入-由出租人负担的费用租赁收入包括租金、租赁保证金或押金的利息收入等(二) 自营的房地产净收益测算(不考)净收益测算应注意的问题净收益测算应注意的问题出租人权益价值:
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2018 房地产 估价师 理论 方法 重要 公式 覆盖
限制150内