未来写字楼产品的分类及发展19282.docx
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1、未来写字楼产品的分类及发展 林洁写字楼产品品在未来来发展中中将出现现从单一一走向多多样化类类型的趋趋势。随随着市场场化程度度的升高高以及客客户所需需类型的的细分,今今后对甲甲级、乙乙级、丙丙级写字字楼的关关注将越越来越考考究。写字楼产品品的细分分趋势随着市场化化程度越越来越高高,客户户的需求求类型也也将越来来越多,写写字楼产产品在未未来发展展中将出出现从单单一化走走向多样样化的趋趋势。简简单总结结起来,可可以用下下面的图图表来表表达这种种日益分分化的趋趋势(图图1): 1.档次细细分以往市场对对所谓甲甲级写字字楼的关关注程度度较高,而而对相对对低端的的乙级写写字楼及及丙级写写字楼的的关注明明显
2、弱化化。随着着客户购购买或租租用能力力的细分分,今后后对甲级级、乙级级、丙级级写字楼楼的关注注度将会会越来越越高。近近两年出出现的住住宅产权权写字楼楼,就是是写字楼楼产品中中的中端端产品细细分化的的表现。2.规模细细分随着客户规规模的分分化,写写字楼的的规模也也日渐分分化,可可以总结结出以下下几种倾倾向:(1)“大大”:大开开间办公公楼,独独立形象象写字楼楼,低密密度办公公楼。(2)“大大小通吃吃”:标准准的核心心筒式写写字楼;很大的的公司和和很小的的公司可可以共享享。(3)“小小”:小开开间办公公楼,孵孵化器。3.功能细细分(1)从住住宅到办办公的功功能细分分:从住住宅到写写字楼,从从商业到
3、到写字楼楼中间有有很多的的过渡,住住宅向写写字楼过过渡有SSOHOO的形式式,有住住宅产权权写字楼楼的形式式,越靠靠近办公公轴则办办公的比比例越大大而居住住的比例例越小,在在商住和和住宅产产权写字字楼之间间是否会会出现另另一过渡渡类型的的办公产产品?在在商住里里面,实实际上仍仍然是以以住宅为为主体,办办公功能能只占据据30%-400%,而而新类型型写字楼楼办公功功能则占占据600%-770%。这这是一个个值得探探讨的产产品类型型。(2)从商商业到办办公的功功能细分分:商业业和办公公之间现现有的过过渡类型型是展示示,可以以偏商,同同时又不不是纯粹粹的商业业,随着着功能的的细分,将将来会出出现另一
4、一种更加加偏向办办公的新新的过渡渡类型“轻轻型办公公”(图22)。在上述的细细分产品品类型中中,“独立形形象写字字楼”和“轻型办办公”将很有有可能成成为今后后一段时时间内的的热点,下下文将重重点分析析这两种种写字楼楼类型的的特点。独立形象写写字楼1. 独立形象写写字楼的的特点(1) 独立的临街街形象:在主要要道路上上有足够够的展示示面。(2) 冠名权:独独立形象象的写字字楼是公公司一个个大广告告牌,因因此都需需要对物物业也进进行冠名。(3) 独立的交通通:在内内部有公公司独立立的交通通而不需需要与其其他公司司共享内内部的交交通系统,保保证了良良好的专专属化。(4) 独栋的规模模往往受受到限制制
5、:标准准的写字字楼一般般一栋四四五万平平方米,或或者是七八万方米米,都是是较大的的体量,但但是独立立形象的的写字楼楼是由单单位购买买,所以以它的体体量最多多为两万万平方米米。由于于需要独独立形象象,标准准层的面面积往往往较小,而而核心筒筒的规模模是难以以压缩的的,因此此可能会会造成使使用率降降低。国际投资大大厦是伟伟业公司司早期的的一个项项目,原原方案是是一个大大体量的的写字楼楼,最后后的现状状是四栋栋的形式式,每一一栋的规规模更小小,同时时它是共共用一个个大堂的的,相对对来说它它也有一一个共用用的部分分,大堂堂这一部部分是连连通在一一起的。最最终的销销售状态态也非常常好。2. 产品设计的的几
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