RF-DW-LC-01-F02产品定位报告.docx
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1、产品建议书目录第一章 产品定位分析3一、影响产品定位的因素3二、产品市场定位描述3三、目标客户群体描述5第二章 产品功能定位建议.6一、整体规划建议6二、外观设计建议6三、户型设计建议7四、配套设施建议7五、装修标准建议10六、配套服务建议11七、物业管理建议12第三章 价格策略12定价原则12定价方式12本产品定价建议12第一章 产品定位分析一、影响产品定位的因素1、 土地价值分析l 产品地块规则l 利于充分利用l 易于规划与设计 2、 需求分析l 总需求较乐观l 高品质住宅需求大l 需求面积逐渐变小 3、 供给与竞争态势l 区域内供给量较大l 土地储备丰富,存在开发潜力l 入市时机较为关键
2、二、产品市场定位描述1、 本产品主要经济指标n 总建筑面积: *平方米n 总占地: *公顷n 绿化率: *%n 容积率: *n 地上建筑面积: *平方米n 商场: *平方米n 写字楼: *平方米 n 其余为公寓: *平方米n 地下建筑面积: *平方米n 地下车位: *辆n 地上车位: *辆n 自行车: *辆2、整体功能布局建议产品规划为:一栋写字楼,一栋商业 ,两栋公寓。l 整个社区采用围合式建筑方案l 公寓采用板式高层l 围合社区中央空间l 用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分;用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼;用地北侧设计为公寓2号楼;社区西侧与东侧保持完整外
3、立面。l 社区设计两个出入口,实现人车分流。l 商业配套地下可设计为地下停车场,主要满足写字楼的需求;公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下;商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置,达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上,在西侧与南侧保持完整连接,成为:劲松商圈地标性建筑。 (具体规划情况见附图)三、目标客户群体描述 1、写字楼目标客户群体l 中小型外资企业l 以CBD内大公司为服务对象的各类公司l 留学归国人员创办企业l 投资型买家2、公寓目标客户群体:l 投资型买家l 首次置业的白领阶层l 单身贵族l 知名企业高层管理人
4、员的工作居所l 外企置业l 留学归国人员注:我们认为产品在推广入市过程中,应赋予产品一个包装概念,但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在产品具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装,而不是在塑造产品之前,毫无理由,且无产品支撑的一种空谈。这一点如有机会,我们将会在今后一个阶段协同发展商及广告公司共同完成。第二章 产品功能定位建议.一、整体规划建议l 本产品作为地标性建筑,总体布局强调完整大气,体现完整社区的形象。l 尽可能地利用土地,力求经济、便捷、利于管理和使用。l 配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。l 采取大尺度的手法处理,追求小区形象的统一感。必要时可利用景
5、观轴线法加以控制。l 鉴于小区西南两面临街,应尽可能考虑小区内环境的营造。l 提倡户型细部设计,尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。二、外观设计建议l 在建筑立面造型上形成真正的特色,是提升小区品质事半功倍的方法。建成后可成为区域内的地标性建筑,易于识别。l 立面造型追求朴素、精致、注重细节的风格。通过设计达到的高品质的感觉。l 考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的期望值,建议在立面造型上进行较为现代的探索,但要注意新颖不等于怪诞,分寸和风格的把握极为重要。l 在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念,注重细节的精致和合理是较为明智的。l 我公司根据目前市场标准和产品形象定位建议:写字楼外
6、墙 采用铝扣板结合淡蓝色或灰色双层玻璃。公寓外墙底层采用大理石、花岗岩贴面,上部采用高档外墙砖。三、户型设计建议l 公寓的主力户型,主要空间控制在下列面积范围之内较为合理:一居室:60平方米建筑面积。两居室:100平方米建筑面积 l 在产品设计中,基本遵循上述面积指标,不追求夸张的居室面积。l 在某些空间设计中,如果确有极强烈的特点,在市场上会有较好反响,也可以不必墨守上述指标,在户型内部保留灵活调整的余地。单位:平方米一室户两室户客厅 2025-35餐厅8-10厨房3-55-8卫生间5-66-8主卧13-1516-18次卧10-13 储藏室22-4四、配套设施建议1、写字楼必要的硬件设施:l
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