房地产企业房地产融资.docx
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1、房地产企业房地产融资摘 要 房地产企业融资同时受许多因素的影响。通过大量的文献分析和探讨,对房地产企业融资的现状进行了深度的分析,概括了我国房地产企业在融资过程中遇到的一系列问题。房地产企业发展具有一些特有的特点,例如经营风险高,建设周期长,资金需求大等等。近年来,中国通过各种强有力的手段对产业结构进行了调整。虽然过度房地产投资的现象得到了缓解,但也带来了很多问题。本文将从理论和实践两个角度同时动身,并将二者相结合,详细分析了房地产业发展的背景、遇到的困难,简要介绍了国内外的探讨现状、融资的相关基础理论等专业学问。本文分析了我国房地产企业进行融资管理方式的发展改变趋势,包括银行贷款,股权融资,
2、债券发行,房地产信托等。本文指出,银行贷款仍旧是我国房地产融资的主要方式,其缘由中国地产业主依靠银行贷款融资。最终,指出中国企业目前的房地产业融资管理模式进行比较简洁。为了解决这个问题,我们应当主动拓宽思路,利用融资渠道的品种,实行多种方式,根据本文中的国内和国际经济和金融的改变形式,探讨具有成本效益的融资的实际状况。 关键词:房地产企业,房地产融资,融资对策 Abstract Financing of real estate enterprises is an activity affected by many factors. Real estate enterprises are cha
3、racterized by high operating risk, long construction cycle and large capital demand. In recent years, China has adjusted the industry through various powerful means. Although the phenomenon of overheated real estate investment has been alleviated, it also brings many problems. At present, bank loan
4、is still the main way of real estate financing in China, and the reasons why real estate owners mainly rely on bank loan financing are analyzed. Finally, it is well pointed out that the current financing mode of really real estate in China is very relatively single. In order to solve this problem, w
5、e should actively develop ideas, make use of all possible financing channels, take a diversified path, and explore efficient and low-cost financing methods suitable for the actual situation of enterprises, according to the changing development of economic and financial forms at home and abroad. Key
6、Words: Real estate enterprises,Real estate financing,Financing Countermeasures 目 录 1 前 言 1 1.1 探讨的背景和意义 1 1.2 文献综述 1 1.3 探讨的主要内容和方法 1 2 房地产企业融资现状及问题分析 2 2.1 房地产融资概况 2 2.1.1 我国房地产企业融资现状 2 2.1.2 我国房地产企业融资现状的主要表现 3 2.2 我国房地产企业融资存在的问题及缘由分析 3 2.2.1 我国房地产企业融资存在的问题 4 2.2.2 房地产融资问题存在的缘由分析 4 3 房地产企业融资渠道 5 3.
7、1 房地产企业融资渠道 5 3.2 房企主要融资渠道规模和结构 5 3.3 将来偿债高峰 5 3.4 融资收紧对主要渠道的影响 5 4 加强房地产企业融资管理的主要途径 7 4.1 加强房地产企业融资管理的途径 7 4.2 如何获得国外资本的认同 7 5 应对房地产业融资问题的主要对策 9 5.1 政府方面 9 5.2 金融机构方面 9 5.3 企业自身方面 9 结 论 10 致 谢 11 参考文献 12 1 前 言 1.1 探讨的背景和意义 20世纪90年头中后期以来,中国房地产市场发展势头正盛,国家发行了许多激励住房消费的政策,使房地产公司投资增长的速度更加迅猛。近几年来,国家通过颁布一系
8、列政策法规,不断调控房地产市场。这两项新居地产政策使房地产企业都感受到前所未有的资金压力。 房地产企业行业市场参加者起先进行关注于扩大公司资金主要来源和融资渠道,寻求多元化的融资渠道,包括中国上市、信托、基金、海外融资、私募股权等。针对国家宏观信贷收紧政策,如何处理来自于财务上的风险,如何拓宽融资的渠道,来解决金融方面遇到的风险,缓解资金需求的巨大压力,促进房地产投融资体制改革和调整融资结构,来促进资本市场的发展已经成为特别迫切的问题。房地产融资探讨具有特别深远的意义。1.2 文献综述 这些年来,随着经济的不断发展,房地产行业蒸蒸而上,但与此同时也存在很多问题。通过大量文献探讨可知,房地产企业
9、有许多能够进行融资管理的方式,例如信用融资、信托融资、干脆上市、外包上市、房地产资金、典当融资和项目融资等等,它们都使得房地产市场蒸蒸而上,呈现一片良好态势。探讨人员还供应并分析了不同的融资方式及其各自的运作方式。本文将分析企业的房地产融资,并给他们一个新的面貌。它将通过案例探讨说明依据他们的实力进行的重要性,细致规划并削减失明和风险。为了真正实现融资效益。1.3 探讨的主要内容和方法 本文的主要内容是对房地产融资来概括目前的发展;分析造成这种状况的缘由; 分析不同的企业,然后不同的融资信道的实际局限性被分类的融资实力;所提出的政府之下,以解决新的经济环境,社会及企业融资问题,并提出了一些建议
10、。本文的探讨方法分三个步骤: (1)提出问题:用文献探讨方法总结房地产业的现状和融资状况及政策。(2)分析问题:首先,运用问卷调查的方法探讨了当前市场融资的方式和渠道。然后定性分析,并指出了它们的优点和局限性。同时,通过进行分析企业不同融资管理方式下的胜利案例,进一步论证了实证探讨工作方法。(3)解决问题:本文采纳描述性探讨方法,针对各种不同状态的房地产企业,分别进行了描述和分析,以及详细提出了解决的措施和方法。 2 房地产企业融资现状及问题分析 2.1 房地产融资概况 2.1.1 我国房地产企业融资现状 表2.1 我国房地产融资构成时间改变量化表 Tab.2.1 Quantitative t
11、able of time change of real estate financing composition in China 图2.1 我国房地产企业融资结构改变图 Fig.2.1 Change chart of financing structure of real estate enterprises in China 图2.1和表2.1显示了最近几年来我国房地产企业融资结构的改变,通过分析融资结构的改变继而概括我国房地产企业融资的现状并将预料将来的走向。由图2.1中可以得出以下结论,我国国内贷款走势起伏不定,自筹资金保持间接性上升态势,其他资金基本保持持平,而预算内、债券、外资比例
12、却在逐年下降。通过对表2.1的探讨分析,能够看出自1998年以来的改变预算基金、债券和利用外资,从几乎每年总资本的8%到2004年的1.3%,所占比重逐年减小,外资的比例则从7.18%降到了1.2%。商业银行为房地产贷款,2004年银行贷款比例下降了4.5%,下降了许多,房地产业自筹资金和其他基金所占的比重分别为1.9%和3.7%。我国国内贷款所占比例基本保持减小状态,自筹资金逐年上升,其他资金所占比例越来越高,预算内、债券、外资所占比例则越来越少。 依据中心银行刚刚发布的2005年其次季度中国货币政策执行状况报告的统计,45个大中城市的房地产信贷和发展投资增长率持续下降。面对房地产经济领域的
13、固定资产投资热点,国家决策者明显从资金主要来源对房地产行业的正常发展进行严格的监管。(1)融资压力越来越大。(2)融资方式单一。中国房地产企业内部融资方式主要包括自有资金和购买资金。房地产企业仅仅从内部从自身进行融资以便于获得资金的力气是薄弱微小的。应当通过企业外部找找方法,还可以通过包括企业发行股票债券,利用股权进行投资,通过发行上市公司继而发展债券,还有银行贷款,房地产信托,利用外资,合作探讨开发,产业基金等在内的许多的融资方式进行融资。但是,银行贷款依旧是我国房地产行业进行融资的主要方式。2.1.2 我国房地产企业融资现状的主要表现 (1)以市政和债券融资为主的干脆融资比例较小 目前,中
14、国有三个房地产融资业务:一是股票市场融资。目前,我国有4万多家房地产开发企业,但上海和深圳的上市公司却还不到100家,全部房地产开发企业的房地产上市公司比例甚至都不到5/1000。其次,公司债券融资。第三,干脆进行融资管理方式较少。(2)银行贷款依旧是我国房地产行业进行融资的最主要方式。(3)海外融资在我国房地产业融资中的比例越来越少 虽然自2002年以来中国房地产业运用的外资金额始终在上升,但整个融资渠道中运用的外资比例始终在下降。东部沿海城市地区探讨较少,中西部农村地区仍有下降趋势。特殊是,干脆融资的比例很小。(4)宏观调控后,房地产企业的融资尝试起先多样化 自2003年以来,政府实行了一
15、系列的宏观调控措施,限制房地产业投资现象过热,监管并转移信用风险,进行宏观调控。这些措施详细包括增加房地产业开发中自有资金的比例,暂停批准农地转让给非农业建设用地等。房地产开发商收紧这些资金链,使高度发达。对银行进行信贷的依靠很紧,必需发绽开始多渠道融资可以尝试。2.2 我国房地产企业融资存在的问题及缘由分析 作为中国房地产行业仍处于起步阶段,融资模型相对简洁。最传统古老的方法是把银行贷款通过附加的方式额外加到自己的基金之中,或者用自身原来就具有的资金加上机构的详细投资总额再加上银行贷款。通过与国外的对比,我国仍旧特别落后,能够提升的空间依旧很大。在许多发达国家,干脆融资可以通过限制项目继而限
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