某地私人住宅楼市场调查报告.docx
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1、撮要1. 房地产在香港一向很被看重,这是因为房屋作为市民居所,投资工具及政府收入来源等各方面都占一个很重要的地位。现时,约有45%的家庭拥有自己的物业 1 ,仍未自置居所的,也极期望可以做到。已自置居所者,不少也希望可以另觅新居,以期获得更理想的居住环境及更宽敞的居住空间。 2. 自一九八零年代初期楼市低潮以后,住宅楼宇售价不断上扬,涨幅远超于一般人的入息增长幅度。由一九八五至九五年的十一年间,其中有十年的楼价处于上升的轨道,每年实际平均升幅(经减除通胀)达11% 2 ,超过通涨(甲类消费物价指数)。虽然楼价自九四年六月已有回落趋势,但平均价仍高于九三年的水平( 附件一 )楼市经过十八个月的调
2、整期,九六年首季,开始上升。九五年资料显示,买楼供款的负担占一个普通家庭平均收入的73% 3 (供款负担比率),远远超过银行界批核个别按揭申请时,所考虑的最高供款负担比率(40-50%)。到九六年首季,情况略有改善,但供款负担比率仍达64%( 附件二 )。因此,私人住宅楼宇的市场效率,成为消费者关注的焦点。 研究范围3. 本报告研研究私人人住宇楼楼宇物业业市场,主要目目的为: 1. 评估私人人住宅楼楼宇市场场的竞争争情况 2. 研究市场场内是否否存有妨妨碍竞争争的行为为,使消消费者受受到影响响;及 3. 如有需要要,提出出政策建建议,促促进市场场竞争和和保障消消费者利利益 研究方法法4. 本报
3、告根根据香港港理工大大学建筑筑及房地地产学系系的顾问问小组的的分析和和本会研研究编写写而成。 5. 理工大学学与本会会就研究究工作的的需要,曾与下下列人士士及644个团体体接触及及商谈,包括:政府政政策科及及部门,地产发发展商、香港地地产建设设商会、公营机机构、银银行和证证券分析析公司、律师、产业测测计师、物业代代理、建建筑师学学会及测测量师学学会及其其他团体体等。 6. 研究的数数据由个个人、公公司及政政府提供供。为求求数据的的准确,本会反反覆核对对从多个个来源搜搜集资料料。来源源资料的的来源及及应用的的方法,见有关关章节的的批注。由于数数据来源源的局限限,资料料有时未未能涵盖盖整段研研究期
4、间间 4 。 7. 研究尽量量应用八八零至九九五年间间的数据据,这期期间香港港经历了了地产市市道的起起跌,亦亦渡过数数段长时时期的经经济兴旺旺期和几几次的经经济和政政治冲击击 ( 见注 2 )。限于于资料来来源,市市场占有有率和市市场行为为的个案案研究,仅能集集中于近近年的情情况,即即是分别别从九一一至九四四年及从从九零年年至九五五年中。本会亦亦尽量搜搜集截至至九六年年中的数数据,以以提供最最新的市市场资料料。 市场结构构8. 私人住宅宅楼宇市市场包括括新楼和和二手楼楼两方面面。后者者的市场场相较极极为庞大大,交易易额亦相相当可观观。在八八五至九九四年间间,二手手楼宇交交易占每每年物业业销售量
5、量的六至至七成 5 。但由于于二手楼楼的业权权分散,个别业业主对市市场的影影响力,远较盖盖建新楼楼的地产产发展商商小得多多。 9. 本港的新新住宅市市场非纯纯由自由由竞争力力量支配配,因为为市场结结构受以以下两大大主要因因素影响响: 1. 政府是新新土地的的独家供供应者,也是地地产发展展的监管管者,因因此政府府对这个个市场的的影响,扮演着着重要的的角色; 2. 私人物业业发展,大部份份集中在在少数发发展商身身上。 政府的角角色10. 香港土地地是稀有有的资源源,是政政府收入入的主要要来源之之一。九九四/九九五年间间,政府府从卖地地方面的的收益占占政府库库房总收收入的111%。政府决决定新土土地
6、的供供应量,也负责责城市规规划和管管理建设设,甚至至监管楼楼宇销售售方法。政府的的房屋发发展原则则是:提供充充足土地地,所需需的基础础设施及及促使私私营机构构投资于于物业发发展的经经济环境境 66 。同同时提供供健康的的居住环环境,和和确保建建筑物的的安全,并打击击过度投投机炒卖卖。 11. 透过房屋屋委员会会及房屋屋协会的的建屋计计划,政政府为半半数以上上的人口口提供居居所。如如此规模模的公共共房屋,对私人人地产市市场有一一定的影影响。 市场集中中12. 本会研究究发现,一九九九一年至至九四年年间,地地产发展展市场出出现高度度集中情情况 (参阅 附件三三 ) 7 : 1. 70%新新落成私私
7、人楼宇宇由七间间大发展展商兴建建 2. 55%由由四大发发展商供供应 3. 有一发展展商住宅宅单位供供应量持持续占市市场的225% 13. 高度市场场集中不不一定有有问题,也不一一定有违违竞争。某程度度上,市市场集中中可反映映规模经经济所带带来的效效率和地地产商的的成功经经营策略略,也可可以显示示地产商商对市场场的信心心,即使使是在跌跌市期间间。 14. 因此,需需要继续续分析市市场结构构,以衡衡量其是是否有竞争威威胁(conntesstabbiliity)的存在在。在一一个具高高度竞竞争威胁胁的市市场,所所有参与与者均须须作剧烈烈的竞争争,使市市场发挥挥高度效效率,产产品价格格甚而接接近成本
8、本。假若若市场缺缺乏了竞竞争的威威胁,新新公司难难以加入入市场,在市场场高度集集中的情情况下,可能出出现滥用用市场力力量的潜潜在危险险,例如如,生产产商有更更多机会会把产品品的售价价提高和和从事违违反市场场竞争行行为。当当然,没没有市场场可能达达到绝绝对竞争争威胁的程度度(fuullyy coonteestaablee)的。本报告告研究这这个市场场现存竞争威威胁的的程度,和日后后所可预预见的竞争威威胁。 市场是否否存在竞争的的威胁(Coonteestaabillityy)15. 经济学家家Demmsettz, Bauumoll, WWilllig和和Pannzarre 88 把市市场竞竞争威胁
9、胁定义义为: 1. 自由入市 2. 退出时不不费成本本 3. 新经营者者能否迅迅速地加加入市场场竞争 入市和退退出市场场16. 自由入市市,意指指新公司司在加入入市场时时,毋须须比业内内其他经经营者付付出更高高的额外外成本。报告亦亦研究新新公司是是否会遇遇到其他他较不利利的因素素 。 17. 在过去和和现在,香港并并没有法法律的障障碍,阻阻止任何何人士加加入楼市市成为地地产发展展商。不不过,新新经营者者进入地地产发展展市场与与原有大大地产商商竞争,却存在在以下不不利因素素: 1. 高昂的地地价:香香港地价价高昂,九三至至九五年年间,具具优秀潜潜质发展展住宅物物业的土土地,每每幅约二二十至五五十
10、亿元元( 附附件四 ) 9 。八五五年之前前买入换换地权益益书和土土地储备备的发展展商,他他们均有有成本廉廉宜的土土地,理理论上,他们可可以用较较高的价价钱向政政府承投投土地,其发展展计划的的平均成成本仍会会较新经经营者为为低,这这是新经经营者的的一个重重要的障障碍。有有土地储储备的发发展商以以高价竞竞投,后后果是提提高新发发展商的的入市成成本。另另一方面面原有发发展商持持有的土土地亦会会升值; 2. 高财务成成本:经经营者在在安排财财务信贷贷方面,所得的的条件不不能与有有业绩可可循的大大型发展展商者相相比。大大地产商商除可获获较低的的贷款利利息外,又可从从其他财财务安排排如市场场集资取取得资
11、金金; 3. 较弱的议议价能力力:大规规模的发发展商享享有规模模经济,在聘用用专业人人士和承承建商方方面,拥拥有较大大的议价价能力; 4. 购地途径径有限制制:新经经营者大大多数倚倚赖政府府每年有有限的土土地供应应,手上上没有甲甲种及乙乙种换地地权益书书 100 的新新发展商商,未能能参与某某些土地地投标。拥有土土地储备备的大发发展商又又可维持持一定程程度的生生产量( 附件件五 ),不致致受政府府土地供供应量的的影响。 18. 有意见认认为小规规模发展展商可组组成集团团,与大大发展商商竞争。这种做做法在原原则上似似乎可行行,但实实际上,小型发发展商可可吸引业业者合作作的能力力不大。况且,这些小
12、小集团若若与大发发展商组组成的集集团同时时竞投土土地,也也不易成成功。 19. 外地公司司一般只只参与住住宅市场场一些外外围的发发展,原原因是它它们对市市场认识识有限,缺乏本本地良好好的财务务网络,和可合合作的承承建商。此外,外地公公司因祖祖家的地地产市场场的经验验、不同同的评估估风险方方法或对对香港前前途有的的顾虑等等,未必必会贸然然进入市市场。 20. 退出市场场是否容容易,主主要是看看是否可可以收回回庞大的的购买土土地成本本。发展展商欲退退出市场场时,能能否在支支付必须须支出之之后,把把投入的的资金带带走,端端视当时时市场的的情况。 进入市场场的速度度21. 由土地发发展至建建成楼宇宇需
13、时约约三至四四年,因因此新经经营者不不能在短短期内加加入或退退出市场场。 市场威威胁的的程度22. 纵观上述述情况,地产市市场不算算属于具具高度竞争威威胁的的市场。在过去去十年间间,有若若干大发发展商改改变经营营策略,退出市市场。市市场不景景亦淘汰汰了一些些发展商商。期间间虽然有有新经营营者加入入,但自自八一年年以来,没有新新的大型型地产商商打入市市场(这这是指有有能力每每年供应应量达55%或以以上的新新私人住住宅楼宇宇发展商商)。新新经营者者最大的的入市障障碍是有有限的土土地供应应和高昂昂的地价价。 23. 最近,投投得地铁铁公司九九龙站物物业发展展第一期期上盖发发展权的的财团,包括来来自新
14、加加坡和本本地合伙伙人的投投资,显显示外资资公司需需要与本本地公司司合作。至于市市场结构构会否因因此而产产生显著著的影响响,仍属属未知之之数。 24. 从研究资资料显示示,市场场结构自自九五年年以来,未有改改变,在在可见的的将来,除了换换地权益益书的优优先投标标安排将将有变更更外(这这是历史史遗留下下来的承承诺,将将于九七七年六月月终止),市场场上出现现大大加加强市场场竞争威威胁的可可能性亦亦不大。不过,一些大大发展商商参与发发展机铁铁沿线物物业的发发展,将将须投入入大量资资金,它它们在未未来数年年内对其其他地区区较小型型物业发发展计划划的兴趣趣可能不不大,这这正好增增加小型型地产商商建设其其
15、他地盘盘的机会会。 25. 除此以外外,市场场的基本本结构相相信不会会有多大大改变:住宅土土地的供供应仍然然紧张;发展商商仍然持持有约相相当于总总楼面面面积七至至八千万万平方尺尺的土地地储备(虽然有有些地盘盘在发展展住宅单单位方面面先要获获得政府府批准)。大型型发展商商依然有有获得资资金的方方便之门门。 来自非私私营发展展商方面面的竞争争26. 来自新入入市发展展商方面面的竞争争压力固固然不大大,另一一方面,以提供供基本住住屋需求求为主的的公共房房屋供应应市场所所形成的的竞争压压力亦很很小。政政府津贴贴的住屋屋计划,有多项项资格限限制,表表示替代代性只是是单向,即公屋屋不能替替代私人人物业。政
16、府鼓鼓励居者者有其屋屋的政策策增加市市民对公公营和私私人住宅宅楼宇(买卖)的需求求,而私私人住宅宅在楼宇宇市场的的比重不不断增加加。 发展商的的市场行行为27. 研究报告告分析发发展商的的销售策策略、定定价政策策或其他他市场行行为,会会否减少少市场竞竞争和影影响消费费者利益益。发展展商有绝绝对自由由决定其其市场经经营策略略,但发发展商选选定的策策略,自自然是商商业上最最有利的的策略,其实大大大受到到市场结结构的影影响。举举例来说说,在土土地供应应充裕的的市场,发展商商的经营营策略,肯定会会与本港港发展商商所采用用的策略略不尽相相同,这这是因为为本港的的土地供供应是极极有限制制。又例例如流动动电
17、话市市场,由由于入市市的障碍碍很少,经常存存在竞争争威胁,随时会会有新制制造商供供应更廉廉宜及更更先进的的产品,所以流流动电话话经营商商的市场场行为与与本港地地产发商商的行为为自然有有分别。这是因因为本港港的房地地产市场场有高度度的入市市障碍,况且,地产发发展(建建设楼宇宇)需要要很长的的生产时时间。 28. 关于大发发展商市市场行为为,我们们就三个个案作出出研究。在九零零年至九九五年间间,研究究三个地地区的新新落成楼楼盘:将将军澳、马鞍山山、蓝田田( 附附件六AA ),我们发发现以下下情况: 1. 楼盘的开开售时间间各不相相刼 2. 楼宇单位位分成小小批推出出 29. 这种供应应楼盘的的方法
18、,会减少少消费者者的选择择、推高高了楼价价、及减减低消费费者比较较价格的的机会。而且,在楼市市兴旺的的时期,在某程程度上,足令发发展商影影响市场场的气氛氛。据一一些地产产发展商商称,这这些方法法实际际上是发发展商之之间激烈烈竞争的的结果。但这这种激烈烈的竞争争最有可可能是市市场结构构的结果果(市场场由少数数参与者者占大比比数的市市场比率率,又称称寡头柯柯断olligoopolly),若是如如此,这这反映市市场上的的不完全全竞争(impperffectt maarkeet ccomppetiitioon),市场上上缺乏完全竞竞争,并不符符合消费费者的最最佳利益益。 30. 另外三项项个案研研究,
19、包包括由九九四年至至九六年年的188个月内内(即楼楼市滑落落后), 在大大埔、元元朗和沙沙田的楼楼盘( 附件六六B )。不同同楼盘的的推出时时间普遍遍亦有不不同,即即使楼盘盘的地区区、类型型和单位位面积各各异。楼楼宇单位位亦分成成小批推推出。对对发展商商来说,这可以以让他们们有机会会测试市市场的反反应。但但后果是是供应量量受到限限制,是是经济学学上价价格歧视视prricee diiscrrimiinattionn的一种种,在高高度竞争争的市场场不会出出现。我我们没有有资料显显示这类类开售时时间不相相刼的情情况,如如何发生生和有多多普遍。 31. 从政府资资料显示示,自九九四年中中楼市回回落后,
20、在一些些情况下下,大型型发展商商未能依依预计竣竣工日期期完成发发展计划划 111 。例例如,五五大发展展商原定定于九六六年完成成共100,4000个单单位的九九个建筑筑计划,已延至至九七年年初才完完成,其其中有两两个计划划,经已已超过建建筑规约约(buuilddingg coovennantt)指定定的落成成日期11 122 ( 附件七七 )。 32. 研究发现现,由发发展商持持有的新新落成楼楼宇单位位的长期期空置率率(建成成后两年年的单位位) 113 较较市场整整体空置置率为高高 九五五年的数数字显示示该年新新落成的的单位,有111%仍在在发展商商手中,而整体体市场的的楼宇总总空置率率为4%
21、。有些些楼宇未未能依发发展商的的价格出出售。处处于较为为偏远地地区的楼楼盘比较较少人问问津,亦亦影响了了销售量量。这些些售价有有时可能能较二手手市场的的价格为为低。在在某些情情况下,当有些些楼盘售售价显著著调低时时,认购购情形即即时变得得踊跃。如发展展商愿意意减价或或置业者者不再观观望价格格,决定定入市的的时候,这高空空置率有有可能降降低。楼楼宇高空空置率或或楼价力力求避免免下调的的情况,出现在在高度竞竞争市场场的机会会不大。这情况况,不符符合置业业者的利利益。 33. 至于市场场上楼宇宇单位供供应量的的问题,由九四四年一月月至九六六年五月月期间,经政府府批出销销售楼花花许可的的住宅楼楼盘有五
22、五十七个个,可提提供的楼楼宇单位位共四万万多个,但截至至九六年年五月,只有440%在在市面推推出。其其余600%的单单位或是是未曾推推出,或或留作内内部认购购。(受受同意方方案管制制的楼盘盘,内部部认购的的单位数数目限于于全部单单位的一一成。)这种情情况很少少会在高高度竞争争的市场场出现,因为若若有高度度竞争,发展商商都会尽尽快把楼楼宇单位位售出。 34. 本会又发发现,在在政府批批出售楼楼许可后后一个月月内推出出楼盘的的,只有有7%。获政府府批准售售楼与正正式推出出相距的的时间,平均约约为一百百廿天,但有五五个极端端的例子子,相距距时间竟竟达五百百四十天天( 附附件八 )。 35. 发展商明
23、明显地配配合市场场气氛来来选定相相应对策策。有时时,他们们会彼此此激烈竞竞争,例例如在竞竞投土地地方面,尤其是是在市场场处于升升势之时时。有时时甚至会会发生兴兴讼。这这样的情情况或反反映高度度竞争的的地产市市场,同同样地,也可能能是相互互倚赖的的寡头柯柯断市场场的一种种表现。 36. 虽然个案案研究和和上文所所述的限限制供应应行为,可能减减少了买买楼人士士的选择择机会和和推高楼楼价,不不过,这这些行为为从商业业经营的的角度来来说,是是精明之之举,并并且,在在香港的的法律范范畴下,这并不不违法。发展商商完全有有自由决决定何时时推出楼楼盘,地地产建设设商亦表表示在在自由的的市场,发展商商决定何何时
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