安化县云天商贸广场策划方案19.docx
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1、第一章 东坪镇市场研究报告第一部分 宏观区域分析一、 区域社会经经济发展展状况1、 区域概况(网网上资料料或统计计局)东坪镇为安安化县县县城,年月月县城由由梅城迁迁至东坪坪,东坪坪镇成为为安化县县政治、经经济、文文化中心心。长住住城镇人人口为万左左右,就就业人口口多集中中分布于于机关事事业单位位,商业业服务业业。资江由西向向东贯穿穿而过,把把东坪镇镇分为南南北两区区。北区区南临资资江,北北靠萸江江公园,形形成东西西向的带带状组团团布局,城城区主干干道与其其他小路路、小巷巷把北区区分割成成大大小小小的组组团。北北区由于于用地的的限制,建建设发展展主要为为旧城的的改造、旧旧房的拆拆建、用用地结构构
2、与布局局的改变变、配套套设施的的完善、环环境污染染的控制制、美化化街区形形象,提提升公民民的素质质,提升升城镇的的整体形形象,发发挥政治治、经济济、文化化中心对对各乡镇镇的吸引引力,促促进人员员流动,经经济交流流,促进进安化经经济增长长。2、 安化经济发发展概况况(数据据来源 安化化县年年统计报报告)国家宏观经经济态发发展势良良好的环环境下,安安化县GGDP持持续增长长,达227.008亿元元,同比比增站112.55%。就就业人口口上升,居居民收入入稳步增增长,220055年城镇镇居民人人均可支支配收入入达59990.66元元,消费费能力大大幅提高高。 东东坪镇城城镇人口口为100万人左左右,
3、城城市化率率水平比比较低,为为14.38%。二、 区位分析1、 项目区域位位置与自自然概况况项目所在区区域为东东坪镇地地理位置置与商业业中心,该该区位置置优越,商商业繁华华,交通通便利,老老街为最最繁华的的商业街街;文化化氛围浓浓厚,原原老中中东坪中中学与小小学的驻驻地;生生活配套套成熟,两两家大医医院位于于迎春路路一家超超级市场场。由于各种条条件的限限制,城城市规划划落后,周边景景观较差差,但这这为东坪坪北区的的普遍特特点.但但是本项项目有两两项景观观优势,一是近近景有柳柳溪,中中景有柳柳溪上面面的古桥桥与正在在开发建建设的新新桥,二二是远景景有萸江江公园与与资江。由于城市规规模,以以及经济
4、济能力的的限制,居居民的出出行多为为步行,本本项目地地处城市市地理位位置中心心,步行行分分钟皆可可到达北北区各就就业中、居居民区、商商业中心心,交通通便利。2、 城市规划对对项目开开发的影影响今后东坪镇镇地产开开发将持持续以南南区开发发为主,辅之以以旧城改改造,综综合开发发,配套套建设,提提升安化化整体城城市形象象,改善善居住环环境,完完善配套套设施,满满足人民民对住宅宅与商业业配套设设施的需需要。中心商业区区的改造造,以及及柳溪的的整体美美化,将将提升本本项目的的竞争力力。三、 区域分析结结论、近年来来东坪镇镇经济发发展迅速速,人民民生活水水平日益益提高。城城镇居民民人均可可支配收收入迅猛猛
5、提高。、本项目目位于柳柳溪河畔畔,中心心商业区区,商业业价值和和景观优优势明显显、由于迎迎春路与与解放路路较窄,对对本项目目的商业业价值影影响明显显。、旧城改改造以及及镇东新新桥的建建设将提提升本项项目的综综合价值值;南区区的开发发建设,将将影响本本项目的的开发第二部分 区区域房地地产的市市场分析析(住宅宅部分)一、 区域住宅市市场的发发展状况况1. 区域住宅市市场的发发展回顾顾及概况况安化房地产产发展比比较缓慢慢,在220066年结束束前,所所开发的的产品多多为经济济适用房房与单位位筹资建建房。规规划设计计缺乏绿绿化,环环境景观观差;建建筑风格格缺乏,没没有什么么特色,外外立面色色彩,材材质
6、,纹纹理单调调;产品品设计落落后,户户型功能能分区不不合理。在年初,个楼盘盘同期开开发,竞竞争格局局加剧,规规划设计计提升明明显,开开发商开开始注重重对产品品素质整整体的提提升,开开始注意意消费者者对产品品需求变变化2. 近年来区域域住宅市市场供求求分析年年北区住住宅和商商业总共共开发面面积为平米米以上,市市场提供供住宅套套数两百百套左右右,销售售率达到到左右,除除了一些些至楼的的产品之之外全部部销售完完毕。产产品多为为经济适适用房,商商住综合合开发,均均价多在在元每平平米以上上。3. 区域住宅市市场的发发展特点点(1) 北区的开发发将以旧旧城改造造为主,政政府将加加大力度度促进南南区的开开发
7、建设设;(2) 住宅将从对对钢筋混混泥土方方面的需需求,转转向对生生活方式式的需求求,对档档次,对对环境,对对文化的的需求(3) 竞争格局将将不断加加剧,楼楼盘的竞竞争将从从价格方方面转向向服务,营营销,配配套,文文化的营营造等方方面的竞竞争(4) 楼盘类型将将由单体体型,转转向规模模化开发发,小区区型开发发(5) 个人建房逐逐渐推出出历史舞舞台,单单位集资资开发依依然存在在(6) 客户群开始始分化,市市场细分分将成为为必然,产产品差异异化将日日益明显显二、 项目所在区区域的房房地产特特性.项目所所在区域域住宅项项目概况况例:小区概况位置迎春路发展商荣达地产占地面积平平米总建面积平米物业类型组
8、组合商住分期开发进进程即将交楼规划布局特特点庭院式建筑风格特特色无园林环境营营造无项目开工时时间开盘装修设备标标准初装楼盘公建配配套无物业管理无无本次开发销销售期情情况销售情况推售总套数数套销售率.%户型主力户型二房 二厅厅二 卫卫三 房 二二厅二 卫四 房 二二厅 二二卫主要面积范范围 平面结构类类型平层错层错层 价格整体均价元元/营销推广主题内容无推广策略横幅后续供应后续开发面面积无项目评价优势: 周周边生活活配套成成熟,开开发规模模为年年最大的的楼盘劣势:产品品落后,景景观资源源缺乏,街街区路况况差2. 东坪镇住宅宅产品特特点分析析开发规模普普遍较小小,多为为单体楼楼,代表表性楼盘盘荣达
9、房房地产开开发公司司开发的的荣馨苑苑占地面面积平平米左右右。产品品规划设设计落后后,没有有产品特特色,社社区文化化欠缺,环环境景观观资源较较差,户户型功能能分区不不合理,装装修标准准多为毛毛呸,初初装为主主,通水水通电。3. 项目所在区区域的销销售特点点(1) 营销推广特特点:通过对对目前在在销售的的楼盘的的营销推推广的调调查,发发现开发发商对营营销知识识缺乏。从从营销策策略层面面上来看看:诉求求内容多多集中在在价格方方面,媒媒体单一一,多以以横幅为为主,鲜鲜有路牌牌广告,其其他媒介介更少应应用,销销售过程程缺乏控控制;从从执行操操作层面面上来看看,销售售场所狭狭小,位位置较差差,没有有经过专
10、专业的包包装,楼楼盘均不不设样板板房,销销售人员员素质差差,没有有经过专专业的训训练。(2) 售价情况:集中销销售均价价、最低低价格、最最高价格格、销售售率东坪坪镇楼盘盘销售平平均价格格多集中中在之间,规规模小,多多为单体体楼。由由于没有有电梯配配置,层的价价格底至至元(3) 客户特点:客户为为各机关关单位职职工,企企业主,由由于受本本地房地地产业发发展状况况的限制制,客户户细分不不明显,档档次参差差不齐。4. 项目所在区区域市场场发展预预测:项项目所处处区域为为旧城改改造中心心,旧城城的改造造,环境境质量的的提升,农农贸市场场拆迁,中中心商区区的打造造,柳溪溪整体的的美化改改观,将将极大的的
11、提升本本项目竞竞争力。本本项目周周围居住住氛围比比较浓厚厚,商业业配套成成熟,有有帮于提提升本项项目的档档次与价价值。三、 典型个案荣馨苑苑项目位于迎迎春路与与横街交交叉处开发单位:荣达地地产有限限公司荣馨苑是由荣荣地产有有限公司司开发的的商住楼楼,占地地面积平米,建建筑面积积为平方米米总共共有种种户型,户户型设计计不合理理,缺乏乏景观绿绿化与配配套总总共有层,层层为商业业裙楼,层为住住宅,一一梯两户户。没有有配备电电梯,楼销售售状况比比较差。层层销售单单价为元每平平米第三部分 项目条条件分析析一、 项目地块自自身条件件分析基本概况:项目地地块位于于中心商商业区北北,柳溪溪边上,属属于旧城城改
12、造区区域。东东、南临临迎春路路,西傍傍柳溪,居居住商业业氛围浓浓厚,生生活配套套设施完完善,项项目占地地.,规规划用地地为平平米。二、 项目周边环环境分析析1. 地块各方面面的景观观环境:项目周周边建筑筑物年龄龄大多在在年年以上,以以及缺乏乏统一规规划,布布置凌乱乱,外立立面单调调,周边边街面脏脏乱差,形形象差。近近有柳溪溪、镇东东桥,中中有萸江江公园、资资江,处处高处可可观东坪坪镇区全全貌。2. 项目用地居居住情况况:周边边除少数数原国有有企业,机机关单位位建房,多多为私人人住房,居居民多为为自营业业主。三、 项目附近公公建配套套设施分分析在合理的服服务半径径之内本本项目周周边配套套设施完完
13、善。1. 购物中心:超市两两家,中中心商业业区2. 文化教育:东坪完完小,东东坪中学学3. 医疗:迎春春路上有有人民医医院,中中医院,大大药房一一家4. 金融:地段段周边有有农业银银行,邮邮政储蓄蓄所,农农村信用用合作联联社5. 通讯:邮政政营业厅厅一所,移移动营业业厅,联联通营业业厅多家家四、 开发条件分分析结论论、 项目地处于于商业中中心,生生活配套套设施完完善,居居住氛围围浓厚,适适合于开开发高档档次的楼楼盘、 安化北区由由于自然然条件的的限制,与与土地资资源稀缺缺的特点点,为实实现地块块价值最最大化,本本项目的的开发应应尽量提提高容积积率,提提高空中中绿化、 由于安化住住宅产品品比较落
14、落后,以以及周边边环境较较差,因因此本项项目在规规划设计计上要适适应先进进的居住住理念,突突出项目目以其他他项目的的对比,显显示本项项目的优优势第四部分 市市场研究究结论一、 从区域市场场的发展展来看1. 房地产的发发展趋势势个项目将将在年年年初相相继开发发,竞争争加剧,产产品差异异化加大大。规划划设计上上的先进进性,以以及产品品设计日日趋合理理,对居居住文化化的提倡倡,景观观绿化的的配置,配配套设施施的完善善,物业业管理的的引进将将促进东东坪居住住物业整整体质量量的提升升。客户户群将被被产品的的差异化化细分,住住宅物业业市场将将依照收收入,文文化品位位等标准准分割为为大小不不等的小小市场。价
15、价格将由由楼盘的的品质的的提升,持持续上扬扬。2. 供需关系预计年上半半年将有有上千套套住宅流流入市场场,而年市场场总供给给为套左左右,可可见市场场形势较较为严峻峻,风险险性空前前提高。消消费者在在消费住住宅产品品时将有有更多选选择的权权利,市市场将由由卖方市市场向买买方市场场转变。因因次开发发商应更更注重对对市场的的把握,加加强对竞竞争产品品的调研研了解,引引进地产产营销概概念,进进行创新新开发,对对销售人人员进行行专业培培训,深深入挖掘掘市场,以以在竞争争中取胜胜。3. 市场产品主主要竞争争点及产产品趋势势市场竞争将将由单一一的价格格,转向向为产品品,配套套,景观观,地段段开发商商的实力力
16、竞争。产品想要被被市场认认同,被被消费者者接纳,那那么实体体产品要要达到质质优,同同时要注注重提高高产品的的附加值值。二、 东坪镇商品品住宅市市场需求求调查分分析调查问卷卷统计分分析结论论() 潜在消费者者年龄为为岁岁,家庭庭月收入入元左右右,以医医院、学学校,机机关事业业单位等等上班族族,个体体经营户户为主;() 项目潜在消消费者对对房价接接受能力力多在元元平方方米,由由于区域域总体价价格较低低,且楼楼盘素质质底,高高消费能能力者没没有被挖挖掘出来来,如果果楼盘品品质的提提升,配配套设施施的完善善,预计计消费者者价格承承受能力力将达左右,同同时大部部分人员员希望能能提供银银行按揭揭。() 在
17、户型选择择上,以以四房二二厅二卫卫与三房房二厅二二卫为主主,面积积以平平方米为为主。() 潜在消费者者对于一一些概念念不了解解,如错错层,复复式不大大理解,开开发商应应加强推推广力度度,使一一些住宅宅新概念念深入人人心() 潜在消费者者开始从从买房向向买生活活方式的的观念转转变的过过度时期期,开发发商应加加大宣传传的力度度,缩短短这一过过度时期期,从而而达到引引领市场场的目标标附:东坪坪镇商品品住宅市市场需求求调查分分析报告告调研说明:为了更更好的了了解市场场的需求求,以及及为了更更好的开开发出适适应市场场需求的的产品,我我们有针针对性的的对一些些潜在的的购房者者进行了了一次时时常问卷卷调查。
18、由由于市场场狭小,以以及调查查人力,财财力的限限制,以以及精度度的要求求,我们们减少了了一些数数据的获获取。我我们调查查的对象象主要包包括医生生,老师师,机关关事业单单位职工工,个体体户等等等。现在在将问卷卷调查所所得到的的数据信信息汇总总如下1.您现在在的住房房来源住房以商品品房和单单位分房房为主为主主,其次次是租房房。.您对现现在的居居住状况况满意吗吗?从数据上上看到可可知有超超过的人可可能会因因为对住住房的不不满而改变现状状.您预计计在什么么时间购购买新住住房?的的人准备备在年年年年打算购购买新住住房4.您购房房的目的的是:的人人买房为自自住5.您喜欢欢那种户户型结构构:平面户型仍仍然是
19、需需求的主主力6.您需要要什么样样的户型型:对户型的需需求主要要集中在在三房与与四房7.如果您您购买新新房,您您能承受受的单价价是多少少元每平平米?53%的人人占所能能承受的单价为为8000-9000元,但是由由于被调调查者的的诚实性性,以及及现在市场的主流流价格较较低,高高价市场场没有发发掘出来来您认为多多大的面面积适合合您呢?东坪地区居居民对户户型面积积具有贪贪大求多多的特点点9.如果您您考虑购购买新住住房,您您能承受受的总价价为: 由于调调查对象象,对于于价格的的敏感性性,数据据有瑕疵疵。10.您偏偏向于哪哪种付款款方式:考虑分期与与按揭付付款方式式的人达达11.您在在选择住住房时比比较
20、看重重的因数数主要有有:小区区环境为为消费者者最为注注重,其其次是价价格与景景观朝向向,物业业管理接接受度低低,应加加大宣传传、在发发展商交交楼时,您您喜欢什什么样的的装修标标准呢?的人人选择全全毛坯房房.您比比较喜欢欢什么样样的物业业管理?的人人喜欢乙乙级管理理,费用用适中.您的的年龄:接受调查的的人员年年龄集中中在岁之间间.您的的家庭人人口数:口之之家达到到.您的的家庭月月收入:月收入入以上上的人占占.您获获取楼盘盘的信息息来源于于:一般般获取楼楼盘信息息的方式式主要为为朋友介介绍,其其次是楼楼盘现场场第二章 项目定定位方案案第一部分 项目整整体定位位房案一、项目概概况: 本宗地地座落在在
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