2022年房地产投资信托基金的中国式纠结 .docx
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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产投资信托基金的中国式纠结郑就鹏 / 时间: 2022 年 11 月号房地产投资信托基金 REITs,对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有特别剧烈的现实意义; 当前,国内的商业地产商欠缺项目建设中后期融资能力;对于商业地产,不解决后端的融资问题,很难连续进展;由于商业地产的投资庞大,许多企业迫于资金压力, 不得已把以前开发的物业变现之后再开发新的物业;或依靠综合项目中住宅的收益来平稳现金流和整体收益;一些已经开业的酒店和商场, 不能给开发商带来更多的现金流和资本,也给商业地产运营带来压力;在房地产市场受限制的情形下,上述情形尤为突出;长
2、远来看,只有真正推 出 REITs,商业地产市场才能真正的进展起来;一旦融资问题解决, 整个商业地产链条将得到缓解,商业地产的活力将被激发,真正进入良性循环; REITs 机制的优势将从融资环节传导至物业治理、消费、税收等一系列环节, 包括对持有型物业可以保有统一的治理权,这种情形下, 物 业形象会越来越好,业态越来越合理,就业率越来越高,对提高税收、促进经济 都是有益的;因此,从长远来说,假如要提升商业地产的品质,肯定要把商业地 产后面的融资平台打开;REITs 的价值,仍在于它对整个房地产市场起到了一个平稳器的作用;在房 价过低的时候, 它通过一个公共的资本品, 形成一个价值标杆, 传递出
3、房价过低的信号,并显现套利时机;如房价过高,REITs 的定价模式和产品本身也能有一个定价标杆的作用, 提示投资型的投资者, 甚至投机型的投资者, 现在价格太高;REITs 的进展,将会对企业资产特别是房地产资产的定价模式产生深远影响;但这种对房地产业健康连续进展具备如此重要意义的REITs,在国内始终难产;近期,具有试点意义的“ 中国式 REITs” 即将走向前台,但仍没有完全摆脱 纠结的局面;“ 中国式 REITs” 和“ 美国式 REITs” 异同 美国式 REITs 模式 REITs 并非新奇事物,至少在世界范畴来看是如此;早在 1960 年美国就出 台了国内税收法典 和房地产投资信托
4、法案 ,创设了房地产投资信托; REITs 的进展已经超过 40 年;目前,全球 22 个国家推出了 REITS产品,全球市值超过 6050亿美元;美国是全球进展 REITs最早、最成熟的市场,有超过 300多支 REITs,市值到达 3000 亿美元;其次是澳大利亚,发行了 64 只 REITS,市值到达 780 亿 美元;再次是法国,市值达 730 亿美元;“ 美国式 REITs” 代表了国际通行的 REITs 模式;REITs 是一种以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金,由特地投资机构进行房地产投资经营治理, 并将投资综合收益按比例安排给投资者的一种信托基金; 它可懂得为是一种直
5、接投资于不动产的基金,房地产投资信托产品的基金;也可懂得为一种投资于REITs 的特点是其主要收入来自租金,因此收益较为稳固,派息率远高于市场上的一般股票;一般而言,REITs 的风险与酬劳约居于股票与公债之间;名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - REITs 最早在美国是根据缴税不同的档次进行归类,公司、合伙、信托,有不同的征税方式;上世纪60 岁月,为了勉励商业地产的进展,美国赐予商业地产持有运营商一些税收优惠,勉励开发商能够连续拥有和经营 REITs;按资金的投向不同, REITs 可分为权益型、 抵押型和混合型三
6、种类型; 其中,权益型股权型指 REITs 可以直接投资并拥有物业资产,抵押型债权型指 REITs 募集资金用于发放各种抵押贷款,混合型指上述二者的混合;国际 REITs中的绝大部分是从事资产类投资,占全部“ 中国式 REITs” 模式 在中国,极具本土特色的“ 中国式REITs 的 90%以上;REITs” 已开头尝试;近两年全国保证性住房建设规划规模庞大, 需要数万亿元的资金投入, 如此庞大的财政投入, 各地 政府完成规划的才能有限, 利用 REITs 方式引入社会资本参加保证房的建设亦成为政府的考虑之一;在这种背景下“ 中国式 开序幕;REITs” 仿 REITs 模式的尝试拉目前国内的
7、 REITs 试点,有两种模式,分别由央行和证监会牵头;2022 年,央行颁布了 银行间债券市场房地产信托受益券发行治理方法征求看法稿, 央 行的 REITs 方案为偏债券型, 托付方为房地产企业, 受托方为信托公司, 通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券;受益券为固定收益产品, 在收益权到期的时候, 托付人或者第三方应当根据合同的要求收购受益券,作为结构性产品,可以根据资产证券化的原理,托人与受益人;通过受益权分层支配, 满意风险偏好不同的委而证监会版 REITs 就是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金,将物业全部权转移到 REITs 名下并分割出让, 房地产公司与公众投资者一
8、样通过持有REITs 份额间接拥有物业全部权,人投资者均可参加;REITs 在交易所公开交易并且机构投资者和个目前,京、津、沪、粤等地区的 REITs 试点将主要投向像保证性住房建设,但是试点工作均未真正开头, 进展也有所不同; 上海杨浦区已经开头通过海通证券房地产信托基金进行试点; 天津版 REITS试点方案或仍实行 “ 以售养租”的政府补贴方式; 北京将以政府持有的廉租房、 公租房资产和房租收益托付设立房地产信托,在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资;广东省政府印发 关于加快进展公共租赁住房的实施看法,其中提到要积极制造条件支持以开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融
9、资试点,探究运用房地产投资信托基金加快推动公共租赁住房建设;上述国内 REITs 的“ 银监会版” 和“ 证监会版” ,就代表着 REITs 的两个方向:前者是以债券类产品的方式组建 REITs,发行受益凭证,地产公司连续持有物业的全部权, REITs 在银行间市场交易,主要参加者是机构投资者;后者是以股权类产品的方式组建 REITs,将物业全部权转移到 REITs 名下并分割出让,地产公司与公众投资者一样通过持有REITs 股份间接拥有物业全部权, REITs 在交易所公开交易,机构投资者和个人投资者均可参加;从目前国内状况来看, 债权型 REITs 由于受到政策及体制的限制较少,将会 先于
10、股权型 REITs 推出;而从国际体会来看, 虽然股权型 REITs 目前遇到政策和 体制特别是税收方面的限制,但它更能代表将来进展的方向;“ 中国式 REITs” 目前面临的问题名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 5 页精选学习资料 - - - - - - - - - 虽然国内对 REITs 做了大量的本土化尝试, 但中国式的 REITs 在国内推行也 存在许多问题,仍旧面临着纠结的局面;政策和谐问题; REITs 的概念内涵简洁,但如何套用在国内现行法律法规框 架下,并在现有资本市场表达下运行, 就需要肯定的聪明和技术手段落地的 技术;第一是 REITs 的法律载体问题
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