遵义侨世家策划报告.doc
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1、 侨欣世家营销筹划报告二0一0年一月目 录序言4第一局部 宏观经济形势分析.7一 2021年全国经济形势三大特点.9二 全国经济方面存在的问题.9三 2021年经济形势预测.10四 中央经济会议确定2021年经济开展方向.12小结.13第二局部 遵义经济形势分析15概述.15一 工业经济稳步上升15二 城镇固定资产投资保持增长,但增速偏低16三 市场购销较旺,物价先抑后扬16四 财政收入增加,金融运行正常17五 城镇居民收入增长17小结.17第三局部 房地产市场宏观环境分析18一 全国房地产市场2021年运行情况.23二 2021年房政以抑制房价和促进健康开展为主27第四局部 区域房地产市场状
2、况.28一 区域地产开展概述.28二 区域内分版块情况.28三 遵义房地产市场需求巨大.29四 遵义县09年城建投资创新高33五 遵义县与遵义市还有差距.34六 龙坑镇倾力打造魅力新城,有望促进区域开展.36七 区域内未来房地产市场隐患巨大.36八、2021年区域内房地产开展预估.37小结.38第五局部 工程情况.38一 工程名称.39二 工程Swot分析41第六局部 工程营销策略.43一 营销总策略.43二 分阶段营销思路.44三 工程定位分析与建议.45四 价格分析与建议.49第七局部 工程推广策略与方案.50一 推广策略.50二 广告表现策略.53第八局部 工程销售策略.56一 销售控制
3、.56二 深度关系的销控把握原那么和技术处理.57三 开盘期和平稳销售期的销控技术处理.58四 确保销控准确无误的技术处理.58五 销售中心工作事宜.58第九局部 备注、附件.61一、与开发商往来文件局部61二、销售部内部管理文件局部61三、附件62交房标准 建议一、住宅内部:二、公共局部:序 言遵义市侨盛欣房地产开发是一个年轻的企业。在遵义房地产界,可以说,是一个新兵。 侨欣世家是该公司的首个房地产开发工程。在竞争剧烈的遵义房地产市场,侨欣世家工程只能成功,不能失败。一个年轻的企业,在企业规模、产值、效益都还很小的时候,一开始就应该把企业做得很标准,前期工作做得很扎实。先拥有一个良性运营的内
4、核,对市场必须提前做到洞察一切,在熟知市场的根底之上制定正确的市场定位和战略步骤,然后再进行市场化的复制和市场份额的占有。本案正是立足企业的开展和生命力的营造之上,通过大量深入的研究分析,形本钱案之中的工程定位和营销策略。在完本钱案的全过程中,本案始终遵循以下理念和概念展开理念一 : 20世纪是人适应房子,21世纪是房子适应人。理念二 : 品牌不是你想不想做的问题,而是你必须要做的问题。理念三 : 假设今天我们不生活在未来,那我们明天必将生活在过去这就是产品的超前性。概念一 : 房地产的成功是在房地产之外,销售的成功是在销售之前。概念二 : 一个楼盘应具有独特的个性化主题,即楼盘所提供的居住理
5、念的优越性。概念三 : 建筑的存在和使用将延续几十年甚至上百年之久,我们的工作必须无愧于这个时代。遵义市位于贵州省的北部,是中国西部的重镇之一,属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。地理位置在北纬27008/29013/、东经105036/108013/之间。东面与铜仁地区和黔东南自治州相邻,东南面与黔南自治州相邻,南面与省会贵阳市接壤,西南面和毕节地区相邻,西面与四川省交界,北面与重庆直辖市接壤。全市国土面积30762平方公里,为贵州省总面积的17.46。市人民政府驻地在汇川区人民路。全市共辖2区、2市、8县、2民族自治县,即红花岗区、汇川区、赤水市、仁怀市、遵义县、桐
6、梓县、绥阳县、正安县、凤冈县、湄潭县、余庆县、习水县、道真仡佬族苗族自治县和务川仡佬族苗族自治县。共辖164个镇、54个乡、8个民族乡、15个街道办事处。本筹划报告中讲解的房地产工程“侨欣世家,就位于遵义县龙坑镇核心地段,紧邻城市主干道。遵义县位于贵州省北部,环绕历史文化名城遵义,全县国土面积4092平方公里,辖29个镇2个民族乡,人口118万,是贵州省经济强县。遵义县历史悠久,人杰地灵,文化源远流长。一千三百多年历史孕育了著名的“沙滩文化,闻名遐迩的“遵义会议使遵义成为红色旅游的圣地。县内山川秀丽,气候宜人,同时也是革命老区,红色文化带串起县境数十个历史文化、红色文化、自然风光景点。著名的乌
7、江渡、沙滩文化公园、共青湖、三渡云门囤等国家级、省级风景名胜区和枫香温泉度假村,使旅游休闲的好地方。遵义县物产丰富,交通便捷。素有“黔北粮仓之称,2005年被中国食文化研究会誉为“中国辣椒之都;210、326国道、黔渝电气化铁路、贵州至遵义高速公路、遵义至重庆高速公路纵横全境,始发列车直达北京、上海、广州等地,已成为西南地区人流、物流南下北上的交通枢纽,也是川、渝出海的必经之地。龙坑镇位于遵义市中心城区南部,是省委打造黔北综合经济区的核心区域,是为构建200万人口大城市战略和加速推进新型工业化的主战场。按照县十一次党代会和县委会精神,龙坑镇的开展定位是:“黔北交通枢纽、遵义市主城区、现代物流中
8、心、城乡统筹示范、休闲旅游胜地、人居创业乐园。龙坑镇是1992年“撤区并乡设立的新建镇,国土面积91.2平方公里,辖4居5村,总人口4.14万人。它是区位独特的创业乐土:北依历史名城遵义市中心,南靠县城南白,是名副其实的遵义新城区;处于撤区直辖市和省会贵阳两大城市之间,是大西南通江达海要道;是国家级星火技术密集区和遵义市列经济强镇。它是环境优美的生态公园:属于中亚热带季风性湿润气候区和典型的内陆山区生态城镇,坐拥景色秀丽的桂花山和紫金山,黔北明珠共青湖镶嵌其间,千年古刹西来寺与石牌坊交相辉映,“遵义仁怀习水赤水和“贵阳黄果树广安两条红色精品旅游线路“染红全镇,精巧奇特的火雕工艺声名远播。它是四
9、通八达的交通枢纽:210国道、326国道、兰海高速和在建的杭瑞高速、城际高速等公路骨架以及在建的出海大通道渝黔快铁、威吉铁路交汇于此,遵义中心城区绕城高速和遵义市绕城二环公路贯穿全镇,全省最大的四重交互式立交桥将在此矗立。谢家坝至苟江快铁火车站的工业大道、八里至南白民主到长溪桥的民主大道和镇内“三纵七横路面正在建设,内外道路骨架日趋完善。它是潜力巨大的商贸物流中心:处于黔北综合经济区核心地带,是遵义和平工业园、忠庄高新产业园、龙泉食品药品工业园三大工业基地的重要组成局部,更是遵义构建200万以上人口大城市的主战场和当地政府重点打造的现代物流中心。第一局部 宏观经济形势解析一场金融危机大风暴,将
10、全球经济拖入低谷,中国,在这场金融危机中,制定了4万亿资金投放方案,使得全国经济能及早复苏。而房地产业,因受金融危机影响,曾陷入停顿之中,在近2年的复苏中,房地产行业也逐渐欣欣向荣,在2021年迎来高潮,全国各地房地产相继热销、脱销,房价也节节攀高,房价发生跳跃式增长,以致中央政府不得不在年底出台各项抑制措施。本章节局部就宏观经济形势进行解析,从宏观上判断未来经济开展趋势,以预测本案工程2021年入市时刻的根本情况。一、2021年全国经济形势呈现以下三大特点1、经济复苏速度出乎意料 首先,GDP的加速增长。中国GDP一季度增长6.1%,二季度增长7.9%,在世界主要国家中排名第一。 其次,工业
11、止跌上升态势明朗。受去库存化影响,今年以来工业经济并未随固定资产投资高速增长而快速升温,增长速度始终保持在较低区间运行。但是从开展趋势看,工业增长振荡向上的趋势明显。8月份规模以上工业增加值同比增长12.3,创08年10 月以来增速新高。 第三,投资持续高速增长。09年前8个月,我国城镇固定资产投资同比增长33%,增幅高出去年同期5.6个百分点,按不变价计算高出幅度那么应该在15个百分点以上。城镇固定资产投资已经连续5个月保持30%以上的增速。其中,6月份城镇固定资产投资较上年同期增长43.2%,更是到达了改革以来历史高位。 为了落实4万亿投资方案,各地开工工程快速增长。新开工工程234906
12、个,同比增加69223个;新开工工程方案总投资96739亿元,同比增长81.7%。这为固定资本持续快速增长奠定了坚实根底。 第四,消费加速增长,农村消费增长罕见地快于城市消费。今年以来,我国消费呈现平稳加速增长态势。前8月,社会消费品零售总额实际增长16.5%,同比加快3个百分点。 这一增速是1986年至今23年来的同期新高。8月份,城市消费品零售额6935亿元,增长15.3%;县及县以下消费品零售额3181亿元,增长15.5%。农村消费连续7个月快于城镇。 第五,两大市场出现意外上升。从汽车市场来看,汽车增长逐月加速,连续6月超过100万辆,连续8月新车销售世界第一。上半年,我国汽车销售60
13、8.81万辆,比去年同期增长了17.66%;7月份,我国汽车销售108.56万辆,增长63.57%;8月全国汽车销113.85万辆,同比增长81.2%。按此态势,2021 年中国汽车销量超过1200 万辆几无悬念。从房地产市场看,18月,全国商品房销售面积同比增长42.9%,与1-7月相比加速6.2个百分点,与1-6月相比加快5.4个百分点。3-8月价格环比上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%和0.9%。2、 经济复苏严重依赖于政策效应 从投资看,国有及国有控股完成投资48729亿元,增长39.9%,高出整体增长6.9个百分点;国家预算内资金增长82.7%,国内贷款增长47.4
14、%,自筹资金增长33.3%,利用外资下降12.1%。 从消费看,全社会零售总额中增长最快的政府消费和企业、居民消费明显慢于总体水平;农村消费加快主要是“家电下乡、电脑下乡等一系列政策所致;汽车销售加速主要是政府对节能、低排放汽车进行补贴所致;房地产那么是超宽松的信贷环境所致。3、 经济复苏速度呈现前快后慢格局 来自政府投资工程节奏和银行信贷的变化是造成这种变化的主要原因,并对房地产、股市走势带来相应影响。 城镇固定资产投资:1-6月78098亿元,增长33.6%;7-8月增长31.7%;幅速放慢了近2个百分点;社会零售总额:实际增长在7月份到达今年以来最高点17.3%,8月为16.8%,回落0
15、.5个百分点;工业增加值:今年第一季度增长5.1%,第二季度为9.1%,加速4个百分点;7、8月在6月份10.7%的根底上分别加速0.1和1.6个百分点。GDP:一季度增长6.1%,二季度增长7.9%,加速增长1.3个百分点;预计三季度9%,四季度10%,全年8.4%左右,均加速增长1个百分点。二、2021年全国经济方面存在的问题1、经济结构性问题更加突出,主要表现在以下两个方面: 首先,产能过剩。今年上半年,电力、有色金属行业投资增长幅度均超过了20%,造船工业超过50%,水泥业甚至接近80%。上半年,我国制造业产能过剩大约30%,其中,钢铁行业产能过剩26.9%,铝冶金过剩34.3%,铁合
16、金过剩29.6%。 其次,投资和消费比例关系进一步失衡。我国的投资率从2000年的35.3%上升到2021年的43.5%,大大高于多数国家20%左右的水平。今年以来,虽然居民消费增长速度也有所加快,但是由于投资增长的加速度更快。根据上半年的统计数据,在7.1%的经济增速中,投资对GDP的奉献率到达87.6%。如果不考虑进出口贸易的情况,投资和消费对经济增长的奉献比率已上升到了62%比38%。2、泡沫经济迹象显现 首先,表达在房地产业。人们对于未来中国通货膨胀的预期,使得大家加快持有房屋等实物资产,以期降低通货膨胀带来的货币贬值。我国房地产市场成交量放大的原因是:降息、给第二套房贷松绑、土地出让
17、金可延缓缴纳、户型比例限制放松、利率打折优惠、调低房地产业工程资本金比率,降低了开发商的贷款条件和进入房地产行业的门槛。上半年商业性房地产贷款余额新增8826亿元,同比多增4860亿元。其中,房地产开发贷款新增4039亿元,同比多增2210亿元;购房贷款新增4793亿元,同比多增2633亿元。其中二季度房地产业从银行获得的信贷资金总量同比增速高达82%,远超整体信贷增速水平。投资企业投向出现了“房产业热,工业冷的现象。统计显示,17月,外资投向重庆工业54.17亿元,同比下降4.1%,投向房地产业87.76亿元,同比增长62.3%,投向房地产的资金是工业的1.62倍。目前房地产业潜在的风险:2
18、021年末,全国商品房空置面积到达3亿4亿平方米。随着中央9000亿元保障性住房投入掀起的保障性住房建设高潮,楼市将不可防止地进入深度调整期。以住宅作为保值投资手段是不成立的了。其次,中国股市的泡沫。在几年内企业业绩无法明显提高的情况下,股市今年最高涨幅到达60%多。股市泡沫的迹象:一是多数股价已经透支业绩;二是资金推动型;三是利空当成例好炒作。 第三,新能源成为最容易无视的泡沫经济。中国新能源快速开展对于国家来说意义重大:既能提高我国未来低碳经济时代的国际竞争力、保护环境和增强经济可持续增长、又能促进内需,保持经济快速稳定增长。 第四,地方政府债务风险增大。财政部曾表示,今年地方政府为中央工
19、程的配套资金在6000亿元,但地方债只有2000亿元的规模,余下仍有4000亿元的缺口。三、2021年经济形势预测1、需要出口将复苏性低位反弹 首先,全球经济中存在十大不不利因素,将影响经济复苏的进程。主要兴旺经济体自主增长乏力、各国救市政策效应递减、金融系统可能出现二次风险、各国政府债务风险日益严重、大宗商品价格上推通胀压力、失业率上升、再储蓄化和再产能化道路漫长、贸易保护主义升级、热钱可能回流新兴市场。 其次,主要受今年低基数影响,明年世界经济将出现低位反弹。联合国:今年全球GDP减2.5%,明年正增长1.6%以下。国际货币基金组织:2021年全球经济增幅可能略低于3% 。 第三,受世界经
20、济技术性上升带动,明年我国出口将间歇性复苏。美国制造业去 库存化异常猛烈,四季度的工业产出很可能较快上扬,这种订单增加的趋势在短期内不会骤然转向,对中国出口产生拉动。2、投资能力逐渐衰退首先,政府投资效应将衰退。4万亿投资中,最有保障的是中央投资。中央投资规模两年到达1.18万亿,2021年安排的规模大约是一半。按财政部的数字,今年大约是4875亿,明年还有接近6000多亿。地方政府投资这一块,今年已经显出投资不济的“败象。明年各地都会出现不同的政府债务恶化,这进一步限制地方投资的能力。其次,民间投资启动可能“雷声大、雨点小。投资领域存在“国进民退现象。前7个月国有及国有控股投资同比增长49.
21、9%,占全部投资32.3%,所占比重比去年同期提高3.6个百分点。而同期民间投资增长34%,远低于国有投资。第三,2021年投资的增长点来自两方面的“由负转正。 房产土地开发:1-8月,全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降25.3%;完成土地开发面积14920万平方米,同比下降9.7%。 库存投资:库存投资由“负增长去库存化转为“正增长再库存化。3、消费可能放慢 首先,居民消费潜力大。城市居民消费需求还存在进一步的提升空间,相对于兴旺国家在相同历史阶段的消费状况。农村消费潜力更大,2007年农村居民每百户拥有彩色电视机94.4台,电冰箱26.1台,空调8.5台,分别占城市的68.5%、2
22、7.5%、8.9%。其次,政策刺激作用减弱。政府刺激内需的短期政策空间受限,而且政策效应还面临边际递减困境,甚至提前消费的负面效应会出现。明年可能的新政策但也只能保存量,不能产增量。第三,汽车及住宅消费减弱。4、出现通货膨胀 首先,国际市场传导有限。当前国家市场资源原材料价格已经上涨较大;明年原油将供大于求;世界各国有望在明年陆续退出“量化宽松的货币政策,这很可能会带动近期美元汇率的触底反弹。其次,国内市场难有大的涨价动力。产能过剩、农业连续丰收、国家资源储藏充实、居民收入增长平稳等因素制约银行信贷对CPI的传导。第三,涨价主要动力。CPI的翘尾因素,资源价格的政策性调整。四、中央经济会议确定
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