聊城市住宅物业收费办法.doc
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1、聊城市住宅物业服务收费管理实施办法第一条 为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业合法权益,根据中华人民共和国价格法、山东省物业管理条例、山东省住宅物业服务收费管理办法和聊城市物业管理办法等有关规定,结合我市实际,制定本实施办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内的住宅物业服务收费及监督管理。 第三条 本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。 第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企
2、业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场形成。 第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。 第六条 市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。 县(市、区)价格主管部门按照价格管理权限会同同级物业主管部门负责本行政区域内住宅物业服务收费的监督管理工作。 第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。东昌府区、经济技术开发区、高新技术产业开发区和江北水城旅游度假区的基准价格及浮动幅
3、度由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定,报市人民政府批准并每年向社会公布;各县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门制定本行政区域内的基准价格及浮动幅度,报同级人民政府批准并报市价格主管部门备案后向社会公布。前期物业服务费、停车服务费具体的收费标准,由建设单位与物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定。 非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价,由业主委员会或全体业主与物业服务企业协商约定,并报当地价格主管部门和物业主管部门备案。 第八条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。 普通住宅物
4、业服务等级及内容参照山东省物业服务规范第一部分:住宅物业(DB37/T1997.1-2011)执行。 第九条 普通住宅物业服务成本包括: (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用; (三)物业管理区域清洁卫生费用; (四)物业管理区域绿化养护费用; (五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用; (六)办公费用; (七)物业服务企业的固定资产折旧; (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; (九)经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物
5、业服务支出或者物业服务成本。 物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 供水二次加压设备运行电费和供热换热站加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担,不得列入物业服务成本。 第十条 前期物业服务合同应当约定以下内容:物业服务等级、服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,应当约定一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同
6、内容。 物业服务企业应当自与建设单位或业主委员会签订物业服务合同之日起十五日内,将营业执照、资质证书、物业服务合同、物业服务成本测算报告等资料向市、县价格主管部门备案。 第十一条 在住宅物业办理交付手续之前,建设单位或受聘的物业服务企业应当向当地价格主管部门和物业主管部门申报普通住宅前期物业管理服务收费核准手续。申报程序如下: (一)建设单位或物业服务企业向物业主管部门申报物业服务等级验收。物业主管部门依据物业服务等级标准和前期物业服务合同等备案文件对物业项目进行验收,并出具物业服务等级核定意见书; (二)建设单位或物业服务企业持物业服务等级核定意见书向价格主管部门申领聊城市普通住宅前期物业服
7、务收费核准表。 第十二条 在物业服务等级核定过程中,如发现有物业服务内容减少或物业服务质量低于前期物业服务合同约定标准的,物业主管部门可以据实调低该物业服务项目的物业服务等级;价格主管部门应据此对应物业服务指导价格标准降低该项目的前期物业服务收费标准。 前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当适当减免,减免比例不低于30%,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。 第十三条 在办理前期物业服务收费核准手续之前,建设单位或物业服务企业不得向业主收取前期物业服务费;此期间产生的物业管理费用,由建设单位承担
8、,其支付金额和支付方式应在前期物业服务合同中约定。 在办理前期物业服务收费核准手续后,建设单位自有房屋、未售出房屋或已售出但未交付业主的房屋的前期物业服务费由建设单位支付。已交付业主的房屋,其前期物业服务费自交付业主之日次月开始,由业主按月支付。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理交付手续的,视为交付。 物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。 第十四条 物业服务费按照法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。已办理房产证的,以房屋所有权证记载的房屋面积计收;未办理房产证的,按房产测绘机构出具的房产测绘报告书的房屋建筑面积测绘结果计收。 独立
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