宏观经济专题报告:2023年房地产市场展望-.pdf
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1、 专题报告 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录目录 1.政策基调:加大支持,力求市场平稳.4 2.土地市场:结构更加优化.8 3.商品房市场:预计明年销售增速或将更大改善.11 3.1 商品房市场长周期拐点已现,后周期开启。.11 3.2 城镇化还未完成,催生新市民住房需求.13 3.3 商品房销售政策从抑制向支持转变.14 3.4 预计明年销售增速会改善.21 3.4.1 实际房贷利率预测.21 3.4.2 居民贷款增速预测.22 3.4.3 商品房销售面积累计同比预测.23 4.房地产投资:有望逐步回升.23 5.房地产融资:政策推动明显改善.25 6.房地产行业:集中度有
2、望提升.26 6.1 行业集中度有望提升.26 6.2 区域分化趋势更加明显.27 7.房地产市场:改革转型构建新模式.28 8.附录.30 9.风险提示.31 rQsRtOtPpPpRrNrOsRnMpP7NcMaQsQrRpNtRfQmNmNeRnMyQ6MmNsPxNtRzQvPrNvM 专题报告 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录图表目录 图 1:商品房销售面积累计同比和新建商品房住宅价格同比.5 图 2:房地产 GDP 同比.6 图 3:5 年期 LPR 利率.7 图 4:全国成交土地面积和总价同比.8 图 5:全国成交土地溢价率和楼面均价.8 图 6:购置土地面
3、积累计增速和成交价款累计增速.9 图 7:地方政府国有土地出让收入和土地成交价款相关.10 图 8:地方政府性基金土地出让收入和支出.10 图 9:全国政府性基金收入和支出.11 图 10:后周期房价下行压力.12 图 11:房价收入比.12 图 12:城镇居民可支配收入与房价增速.12 图 13:商品房销售面积当月同比.12 图 14:中国人口预测.12 图 15:此处录中国城镇化率与发达国家仍有差距.13 图 16:城镇化率增速和商品房销售面积增速.14 图 17:房贷利率.14 图 18:房价走势.21 图 19:商品房销售面积增速领先房价半年.22 图 20:M2 领先居民贷款增速.2
4、2 图 21:商品房销售面积增速预测.23 图 22:房地产开发投资相关指标均在下滑.23 图 23:成交土地面积累计同比领先房地产开发投资额半年.24 图 24:商品房销售面积和房地产开发投资完成额预测.24 图 25:房屋新开工、竣工、施工面积.25 图 26:房地产开发资金来源.25 图 27:房地产行业市场集中度.27 图 28:一线城市二手房价格与二三四线城市分化.27 图 29:房地产行业利润率.28 图 30:PPI 项目保障房项目数和投资额.29 表 1:2020-2021 年房地产调控政策.4 表 2:房企纾困进展.5 表 3:多部门房地产支持政策.7 表 4:22 城 20
5、22 年不同企业拿地情况(成交城市).9 表 5:2022 年支持房地产政策.15 表 6:2022 年三季度以来部分城市房地产政策放松情况.17 表 7:7 月以来各地保交楼政策梳理.18 表 8:央企收购或者并购部分民企的部分项目资产.19 专题报告 长城证券4 请参考最后一页评级说明及重要声明 2022 年,是中国房地产极不平凡的一年。今年以来,房地产的问题一直触动着投资者和老百姓的神经,从去年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始,并受到疫情影响、“三道红线”限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加下,2022 年的房地产承受了自 98 年房改以来最大的挑战。那么
6、 2023 年的房地产又将如何,如何看待 2023 年的政策基调、土地市场、商品房销售、房地产投资、融资,制度改革等一系列问题,下面我们来一一解读。1.政策基调:加大支持,力求市场平稳政策基调:加大支持,力求市场平稳 2020 年以来房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转年以来房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。2020 年 8 月,银保监会主席郭树清在求是刊文坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战指出:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。同月,住建部、银保监会制定了“三条红线”政策,明确提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则:即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,房企的净负债率不得大
7、于 100%,房企的现金短债比大于 1。按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平,“橙档”企业有息负债年增速不得超过 5%,“黄档”企业不得超过 10%,“绿档”企业不得超过15%。这预示着新一轮房地产调控政策开启。表表 1:2020-2021 年房地产调控政策年房地产调控政策 时间时间 事件事件 政政策策 2020/7/27 中央召开房地产工作座谈会 明确坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策,一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。2020/8/20 监管部门设置“三道红线”根据“三道红
8、线”触线情况,将所有房企分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资操作目标,分档设定有息负债规模增速阈值,每降一档,上限增加 5%.2020/12/3 郭树清:要坚决抑制房地产泡沫 分析当前我国金融形势以及“十四五”应如何系统性地进行金融监管体系改革。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。2020/12/31 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 明确房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。2021/2/24 北京、上海、广州、深圳等 22个重点城市将实施“两集中”供地模式 2021 年发布住宅用地公告不能超过三次 20
9、21/7/30 中央政治局会议 坚持房子是用来住的,不是用来炒的 资料来源:政府官网、长城证券研院整理 进入进入 2021 年,房地产调控政策继续收严。年,房地产调控政策继续收严。2021 年年初,监管层对商业银行信贷占比作出规定,即“房地产贷款集中度管理”。该规定明确银行业金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,不得高于确定的相应上限。2 月,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,指出 22 个重点城市住宅用地需实施“两集中”同步公开出让,一是集中发布出让公告且 2021年发布的住宅用地出让公告不能超过 3 次;二是集中组织出让。学区房也迎来针
10、对性调控,4 月,中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”,随后北京、上海、深圳等城市调整入学政策,加大对于炒作学区房价格的打击力度,为学区房“降温”。2021 年下半年,各地又陆续加强预售款监管,防止开发商挪用资金导致出现“烂尾楼”,进一步收紧了开发商的现金流。出台严厉的调控政策后,出台严厉的调控政策后,2021 年下半年开始房地产开发商陆续出现较大幅度的销售下滑年下半年开始房地产开发商陆续出现较大幅度的销售下滑和流动性收紧和流动性收紧。恒大地产是最先出现销售下滑并遇到流动性危机的开发商,随后危机蔓延到佳兆业、阳光城、龙光地产,目前已经公告出现违约风险的知名房企还包括奥园、专题报告
11、长城证券5 请参考最后一页评级说明及重要声明 中粮、中南建设、俊发、景瑞控股、正荣、荣盛发展、世茂、富力、融创、旭辉、绿地、融信中国等。2022 年上半年,停工停贷现象集中出现,进一步导致开发商的销售端和融资端收紧。表表 2:房企纾困进展房企纾困进展 房企名称房企名称 房企性房企性质质 时间时间/事件事件 目前目前进进展展 宝能地产 深圳房企 2021 年 8 月理财爆雷 加速处置资产。恒大 广东民企 2021 年 9 月 预计 7 月底公布债务重组初步方案。奥园 广东民企 2021 年 11 月,6590 万元信托贷款违约 暂停偿还美元债,进行资产处置,今年六月,奥园发布公告称亏本 11.4
12、 亿出售澳大利亚资产。自今年 1 月初一笔美元债出现违约后,中国奥园就正式对外宣布将启动全面债务重组。阳光城 国有控股 2021 年公司理财未兑付 处置旗下资产。今年六月阳光城将持有 100%权益的杭州高光置业有限公司转让给缤慕公司。此次股权转让对价为 14.98 亿元,同时,阳光城及高光置业原对中融信托负有的 33.04 亿元还款义务由杭州缤慕公司承接。佳兆业 广东民企 2021 年 11 月 3 亿理财产品未兑付 加速处置资产,中信集团接盘佳兆业位于深圳的大概 500 亿元项目,预计将进行债务重组。2022 年 4 月,佳兆业曾公告,招商蛇口和长城资产与佳兆业签订战略合作协议,帮助其债务重
13、组。但2 个月过去,目前双方合作尚未有更多进展。富力 广东民企 2022 年 1 月预警无法支付美元债 10 只美元债已经展期。禹洲 福建民企 2022 年 3 月美元债利息 2125 万美元违约 进行债务管理发行新的票据外,禹州集团还售卖了旗下物业资产。龙光 广东民企 2022 年 3 月公告美元债违约 自 2022 年 1 月起,积极与国企、金融机构进行对接,已开展资产盘活处置工作。目前已梳理、待盘活处置资产分开发类、城市更新类、持有物业类三类项目,公司将加快资产盘活进度,力争2022 年上半年取得实质性进展,回笼资金改善流动性。正荣 福建民企 2022 年 4 月,两笔美元债利息无法偿付
14、实质性违约 加速处置资产。融创 广东民企 2022 年 5 月,融创四笔美元票据利息未能支付 加速处置资产、预计将债务重组。天誉置业 广州房企 2022 年 6 月美元债违约 与机构持续沟通,以达成解决方案。融信中国 闵系房企 2022 年 7 月两笔美元债违约 已采取多项措施保障平稳经营和提升流动性,包括但不限于加强销售和回款力度、拓展多样化的融资渠道、合理节约经营成本、对部分现有债务商讨展期、出售若干资产等。景瑞控股 上海民企 2022 年 7 月 22 日公告 7 月 25 日到期债券预计不能支付 已委任钟港资本有限公司为财务顾问,以评估集团的资本结构、流动资金及探寻所有可行解决方案以缓
15、解当前流动资金问题,并尽快达成对所有持份者最优的解决方案。世茂 福建民企 2022 年 7 月美元债违约 加速处置资产,寻求债务展期、加速引入战投。俊发 云南民企 2022 年 7 月预计无法支付一笔美元债 正在评估其流动性状况、整体业务营运及经营环境,积极实施效的流动性解决方案,同时密切关注形势。资料来源:上市公司公告,新浪财经网站等、长城证券研究院 在历史上最严格的房地产调控政策下,商品房市场发生转变在历史上最严格的房地产调控政策下,商品房市场发生转变。首先,房地产市场热度已经大幅下降。1-10 月,全国商品房销售面积累计同比仍在快速下滑,10 月份,70 大中城市新建商品房价格指数同比为
16、-2.4%,从 4 月进入负值(-0.1%)以来不断下降(实际近几年该指标就没有出现过负值,只有今年才出现),且三线城市同比更是下滑至-3.8%,房价显著下滑。图图 1:商品房销售面积累计同比和新建商品房住宅价格同比商品房销售面积累计同比和新建商品房住宅价格同比 专题报告 长城证券6 请参考最后一页评级说明及重要声明 资料来源:IFIND、长城证券研究院 居民的购房预期也大幅下降居民的购房预期也大幅下降。10 月份新增居民中长期贷款仅 332 亿元,同比-92%,从去年 12 月进入负值以来也一直处于两位数的下滑趋势,并且今年的 2 月和 4月新增居民中长期贷款更是降为负值(-459 亿元和-
17、313 亿元)。其次就是土拍市场热度也明显降低。政府主动降低对土地收入的依赖,今年以来政府性基金收入和卖地收入同比增速处于两位数的下滑趋势,虽然 9 月以来有所回暖,但从全国第三轮土拍来看,土拍底价成交、低溢价成为主流,土地市场信心仍然不足。正如今年三月银保监会主席郭树清所言,正如今年三月银保监会主席郭树清所言,“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。我房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。我们不希望调整太剧烈,对经济影响太大,还是要平稳转换。们不希望调整太剧烈,对经济影响太大,还是要平稳转换。”目前,房地产占 GDP的比重较大,快速下跌会对经济造成较大压力。2021 年 GDP 房地产增速降至-
18、2.9%,今年第三季度降至-4.2%,呈现逐季扩大的趋势。同时房价的快速下跌会导致居民和企业的资产负债表受损,居民消费预期下降和企业投资信心不足会导致整体经济需求不振。图图 2:房地产房地产 GDP 同比同比 资料来源:IFIND、长城证券研究院 2022 年,房地产调控政策开始逐渐放松。年,房地产调控政策开始逐渐放松。在货币政策上,今年 1 月、5 月、8 月央行分别下调 5年期 LPR利率 5BP、15BP(下限下调 20BP)和 15BP,9 月份又允许部分城市(8)(6)(4)(2)02468101214(40)(20)0204060801001202010-022011-102013
19、-062015-022016-102018-062020-022021-10商品房销售面积:累计同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比(右)(8)(4)0481216202010-032011-082013-012014-062015-112017-042018-092020-022021-07GDP:不变价:房地产业:当季同比GDP:不变价:房地产业:当季同比 专题报告 长城证券7 请参考最后一页评级说明及重要声明 取消首套房贷利率下限。在限购政策上,今年以来陆续有城市放开限购限贷政策,譬如3 月 1日,郑州市发布房地产新规 19 条,主要是降低首付和放松限购。5 月 17日,杭州
20、市宣布非本市户籍家庭在购房之日前 1 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月即有资格购买二手住房;5 月 23 日,武汉市公布二孩三孩家庭可购买第三套住房;8 月 9 日,北京市公布购买“全龄友好住宅”试点项目的老年家庭,不仅可以享受按揭贷款,而且首套房首付比例为 35%,二套房首付比例为 60%,同时,子女亦可作为共同借款人申请贷款;这一系列限购限贷政策的放开体现了房地产调控政策逐渐放松的趋势。11 月 8 日,交易商协会发文推出支出民企融资第二支箭,11 月 13 日中国人民银行和银保监会联合发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知(金融 16条)
21、,在更大范围内对房地产行业提供支持。图图 3:5 年期年期 LPR 利率利率 资料来源:IFIND、长城证券研究院 表表 3:多部门房地产支持政策多部门房地产支持政策 时间时间 政策内容政策内容 释放融资额度释放融资额度 2021 年 12 月-2022 年 4 月 多部门明确支持收并购融资,如:12 月底央行及银保监会:要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务;鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务 4 月金融支持实体经济座谈会:要按照市场化、法制化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。并购融资贷款额度超 1700 亿;金融机构并购债发行 450
22、亿 房企并购债发行 101 亿 2022 年 4 月 证监会鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持;创设机构在示范民企发债同时发行信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具。5 月共有 5 家房企发行债券融资35 亿元 2022 年 7 月 多地由政府牵头,联动地方 AMC、地方国企等多种形式的国有资本,共同成立房地产纾困基金 2022 年 8 月 监管部门指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券心法,为房企提供流动性支持;指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”8-10 月共 6
23、 家房企发行债券融资68 亿元 2022 年 8 月 住房部、央行等部门出台政策,要求完善政策工具箱,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。初期规模达 2000 亿的政策性银行专项借款启动;PSL 自 9 月起连续投放超 2500 亿 2022 年 9 月 监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度,要求每家大行年内对房地产融资至少增加 1000 亿,融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款已经投资房地产开发商的债券 共投放约 6000 亿贷款 2022 年 10 月 民企发行增信担保债权再获支持:10 月底,央行副行长对中债增公司指出“加大对民营
24、房企债券融资的支持力度”;多家房企与中债增接触,准备发行事宜 4.24.34.44.54.64.72021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-10贷款市场报价利率(LPR):5年贷款市场报价利率(LPR):5年 专题报告 长城证券8 请参考最后一页评级说明及重要声明 时间时间 政策内容政策内容 释放融资额度释放融资额度 中债信用增进公司已获得单一主体集中度监管豁免,可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求;11 月 1 日,交易商协会、房地产协会联合中债增进公司,召集 12 家民营房企召开座谈会,进一步加大对民营房企发债支持。
25、2022 年 11 月 由人民银行再贷款提供资金支持,委托专业机构按照市场化、法制化原则,通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式,支持民营企业发债融资 预计可提供约 2500 亿元支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资 资料来源:政府官网、长城证券研究院整理 展望展望 2023 年,面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势,我们认为政策主要集中在支年,面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势,我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上,在持房地产平稳发展上,在“房住不炒房住不炒”的主基调下,加大对优质开发商的流动性支持、加的主基调下,加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的
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