《昆明云锰地产提报》PPT课件.ppt
《《昆明云锰地产提报》PPT课件.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《《昆明云锰地产提报》PPT课件.ppt(48页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、北城:老城省级行政中心东城:呈贡市级行政中心南城:晋城西城:海口昆阳见证国际化新昆明的未来揭开呈贡发展的恢弘篇章上海上海*东盟商务大厦东盟商务大厦发展研讨案发展研讨案麦哲森商业地产机构麦哲森商业地产机构2010.9.32010.9.3机密文件机密文件方案构架项目思考区域发展规划区域配套分析吴家营在呈贡片区的发展地位区域交通分析项目在吴家营片区的地位项目交通分析结论区域发展前景项目界定产品解读项目解析现状拷问区域交通现状周边配套及人口现状商业、商务现状发展规划周期新城写字楼与商业发展阶段结论写字楼定位客群定位及分类昆明写字楼现状周边项目调查价格定位核心售卖策略项目推广策略执行策略商业定位解决良策
2、项目总体定位面向未来的优化方案项目核心问题写字楼作为呈贡前所未有的物业形态,怎样兑现价值最大化?继南亚财富广场之后的第二个商业项目,要怎样做好项目招商、定位、运营工作?项目写字楼作为呈贡新区的开拓者,需要怎样深挖项目核心优势?区域发展规划区域配套分析吴家营在呈贡片区的发展地位区域交通分析项目在吴家营片区的地位项目交通分析结论区 域 发 展 前 景区域发展规划政府定位:云南省政府对呈贡新城的发展定位:建设成为高原湖滨生态特色城市,建设成为云南文化教育中心、昆明市次服务中心、国际物流中心、昆明市会展中心和云南新兴产业中心、中国西部面向东盟的国际合作平台、昆明现代化城市的示范区、西部创新基地、云南发
3、展高新技术产业基地、云南改革开放的窗口和昆明改革开放的先行区和实验区。片区人口数量:根据新的规划发展,通过4年蓝图、3年带动、4年发展后,预测年呈贡新城规划人口达到万人。呈贡新区规划发展蓝图宏伟,发展潜力巨大目前呈贡城市发展已初具规模,城市形态初步呈现。我们找不到任何一个新兴城市被政府赋予那么的称号,可见政府部门对呈贡新城发展的期待。楼盘1、2市级公务员小区、白龙潭小区、白龙潭俊园、白龙潭俊园3昆医附二院住宅区4正基房地产开发住宅5米兰园6管委会新城之星7新南亚(春城财富)8惠兰园9云铜住宅10春城财富中心11大学城教师住宅12县级公务员小区 市政配套1公交车场 交通中心2昆明市少体 全民健身
4、中心3昆医附二院4昆三中5呈贡一中 企事业单位1昆明市行政中心2市质监局、药监局、测绘院、地税局,省话剧院,市工商局3武警昆明市支队4市国土资源局5南方电网供电大厦6县公安局、县地税局大楼,县检察院,中国移动昆明公司11123589107462341562437 125111实力大学城商业中心1龙润财富慧都区域规划未来,市政配套强大、行政、商业氛围好,形象佳。区域配套分析吴家营片区在呈贡的发展地位本案地块所在的吴家营中心片区位置。通过以后的发展规划后,本项目坐享区位、交通与产业整合优势。片区名称所处位置重点产业用地面积(平方公里)规划人口(万人)斗南片区新城的西北部花卉产业为中心,发展生物技术
5、、展示、交易、旅游等16.8715乌龙片区新城中部体育休闲产业 13.7410大渔片区新城的西南部医药产业13.8710大冲片区新城的东北,北邻经济开发区,西邻洛羊物流中心工业18.455洛羊片区呈贡新城的北部物流产业15.75吴家营片区新城中心行政文化商务中心13.8710雨花片区新城的东南部教育、科研基地43.1520环湖湿地片区1885.5米(黄海高程)至55米宽的湖滨大道之间狭长的湖滨区域,南北湖岸线19.86公里8.1本项目所处片区是呈贡新城中心片区,整合多方产业发展需求“大昆明交通体系建设”开始强势推进;新昆洛路、彩云路连接主城、连接环滇池城市群的快速交通网络雏形初现。快速连接主城
6、区掀起建设新城的热潮昆洛路昆玉高速彩云路吴家营片区作为新城交通枢纽,道路规划支持力度较大,但现状交通情况一般。未来东二环北路连接三环高速,并设置公交专线,与老城区的联系将更加紧密,公共交通更加完善,对老城区居民置业的吸引力大增。区域交通分析快速连接新机场和老城区三大主城区的关系更紧密。石龙路东外环北路三环高速打破城际界限环滇池城市群协调发展的源动力环滇铁路环湖铁路区域中心东面:春城公园(已经启动)南面:实力地产和七彩云南第一城商 业办公区(已经启动)西面:蕙兰园与米兰园居住小区(已经建成)北面:置信广场(已经启动)与春城财富中心商业区(已经建成)。商业商务中心项目位处于片区的金三角商业中心地带
7、,直接辐射区域四周。置信商业广场春城财富中心本项目实力地产七彩云南第一城置信广场春城财富中心春城公园实力地产蕙兰园米兰园项目在吴家营片区的地位吴家营片区是呈贡新城最早成熟的片区。也是商业商务氛围最浓重的片区,而项目地块处于该片区;小结:一、项目地块将是最早成熟的片区。二、项目所在区域将是商业、商务最浓重片区。区域路网规划布局合理、理念成熟,并拥有轻轨一号线和四号线,交通优势突出,通达性高。区域交通北:项目北边为春融路,该道路为双向4车道,道路状况良好。东:项目东边为彩云路,也是轻轨一号线经过路段,该路段目前处于地铁施工中,未来交通便利。西:项目西边为谊康路,道路为双向四车道,道路贯穿整个区域。
8、分析n项目被三条区域主干道包围,地块区域路网规划发达,对于呈贡新城全面的路网规划,优势突出;n未来轻轨将从地块平旁边经过,并设有行政中心站站点,地铁便利及其所带来的强大人流对项目商务和商业形成极大利好。交通情况:目前,公交以及轨道交通等正在建立中。未来,只需要分钟就可以连接两城。呈贡新城的基本雏形已现。交通分析本案呈贡新区商业、商务焦点商业核心区域小结:项目将是呈贡新城未来的商业、商务区中心,也是最早形成商业氛围的区域,拥有极高的商业、商务发展价值。小结新城核心交通要道现 状 拷 问区域交通现状周边配套及人口现状商业、商务现状发展规划周期新城写字楼与商业发展阶段结论区域交通现状交通:目前连通昆
9、明主城与呈贡新城的公交系统仅有170、190路,分别到达菊花村和新螺丝湾;轻轨1号线正处于修建过程中,至少需要3年时间才能投入使用。当前公共交通体系尚不健全,与主城连接形成较大制约。目前的公共交通体系配套不成熟。配 套配套:在各种生活配套中,有五家银行,其中四个处于于春城财富中心餐饮区;其余生活配套设施缺乏,商业商务氛围尚未形成。基本生活配套不完善,商业商务氛围尚未形成。人 口入住人口:经初步统计,目前片区居住人口仅5500余人。入住率调查项目入住率入住人口蕙兰园30%3000人米兰园50%1500人春城财富中心50%1000人白龙潭俊园0%0片区内人口稀少,商业、商务经营难以为继。周 边 商
10、 业 商 务 现 状观察米兰苑、惠兰园、春城财富中心大部分临街商业以银行网点和房产中介为主,辅以少量便利店。装修装饰公司与家居饰品店等商业缺乏。分析n银行和房产中介机构,为房产交易服务为主 市场投资倾向较重。n生活配套商业较少,装饰装修家居商业缺乏入住人口稀少。并且短期内没有入住意向。小结:通过对项目周边商业的观察、访谈和分析,可以判断出片区的房地产市场投资倾向较重,市政府的搬迁入驻将会是一个房产升值的引爆期!第一阶段:蓝图2003年-2006年新城规划、功能分区从而招商引资、投资启动。第二阶段:带动2007年-2009年道路等基础设施建设;大学城、市政府兴建;定向住宅开发。以行政拉动的方式迅
11、速成长第三阶段:发展2010年-2013年昆明主要高校搬迁并投入使用,各大企业、政府全面完成搬迁;各大公建,部分完成,各种需求随着政务、商务活动的增多生活消费的频繁。第四阶段:成熟2014年以后公建配套完善,集中型商业迅速成长住宅开发用地逐步减少。新城、主城双核驱动成型,城市双核的形成引发双核居住的趋势客户演变新城发展处于发展前期,发展成熟至少需要5年左右时间发展规划周期呈贡发展的战略目标:5年出形象,10年成规模,20年建成。打造昆明改革开放的实验区。呈贡新城现阶段处于发展初期行政配套设施建设启动。无置业群体和投资群体。居住建设启动;行政配套设施建设逐步成型。单位住房认购和潜力投资客开始活动
12、,房产交易逐渐频繁。居住建设逐渐成型。大学城搬迁,市政府的入驻为重要标志点;以服务于政府和大学城的写字楼和商业运营开始启动。投资客和二次置业者为客群主流。写字楼与商业逐步成型并壮大,服务客群由政府、大学城的单一群体逐步转向社会大众的多元社会全体,新城发展成熟。多元化居住、商务客群新城写字楼与商业发展阶段2015年后第三阶段成熟2013年-2015年第二阶段:发展2010年-2012年第一阶段:起步写字楼一阶段:事业单位 (如银行、医院、保险公司)二阶段:国有企业+私营企业 (化工、IT、食品)三阶段:服务型企业 (各种社会服务型公司)商业一阶段:政务需求 (如:娱乐、休闲、餐饮、礼品)二阶段:
13、区域性需求 (如:零售、日用百货、商务百货)三阶段:逐步成熟,商业配套齐全 一、区域内入驻人口稀少、公共交通配套不完善、基础 生活配套缺失,不支持商业及写字楼入驻。二、商业和写字楼入驻的瓶颈导致商业和写字楼的兑现 价值大打折扣。三、价值的兑现期至少在4年以后。有价值有价值 不等于不等于 兑现价值兑现价值 ,但它绝对会,但它绝对会是投资者的一片是投资者的一片“乐土乐土”。小结项目界定产品解读项 目 解 析项目界定项目是一个寓商务和商业于一体的城市综合体项目。项目具备良好的商业、商务发展前景,但当前新城发展现状不具备价值兑现的条件。产品解读 类别产品总面积面积区间及数量单层面积总数(间)层数商业3
14、060055 100:95间100200:30间200500:5间500以上:5间B1:2500 1层:层:8350 2层:层:8450 3层:层:7730 4层:层:6070135间5层写字楼(主楼)37100300:46间(加公摊)270:46间(加公摊)240:46间(加公摊)1613138间23层写字楼(辅楼)5240028:16间46:4间83:2间1500524间25层商业部分:以55100 为主,100 以上商铺总价较高,销售存在一定难度。写字楼部分:主楼以240 以上大户型为主,总价超过100万元,销售存在一定难度。解 决 良 策写字楼定位客群定位及分类昆明写字楼现状周边项目调
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 昆明云锰地产提报 昆明 地产 提报 PPT 课件
限制150内