清远市“十四五”住房发展规划.docx
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1、清远市“十四五”住房发展规划清远市住房和城乡建设局广东省城乡规划设计研究院有限责任公司广东省住房政策研究中心2022年7月目 录一、总则1(一)指导思想与原则1(二)编制要求3二、发展成效与形势5(一)发展成效5(二)存在问题9(三)发展形势13三、发展目标16(一)主要目标16(二)总体供应目标18(三)住房筹集渠道23四、分区指引23(一)分区目标23(二)中心城区发展指引27(三)县(市)住房发展指引31五、主要任务35(一)实施房地产长效机制,推动住房消费健康发展35(二)大力提升居住品质,建设“双区”魅力宜居后花园38(三)丰富保障渠道,构建新型城镇住房保障体系50(四)完善区域协同
2、发展机制,打造跨城居住示范区59(五)完善住房制度建设,提升市场监管服务水平61六、保障机制68(一)健全住房发展的分级责任制68(二)构建规划成果动态调整机制68(三)完善刚性指标考核问责机制69(四)落实规划实施公众参与机制69ii一、 总则“十四五”时期是我国全面建成小康社会之后,开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一个五年,是我市实现社会主义现代化,推进人民共同富裕的第一个五年。住房发展是经济社会发展的重要组成部分,同时也是民生建设的重要基础。本规划根据中共清远市委关于制定广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议清远市国民经济和社会发展第十四个五年规划和20
3、35年远景目标纲要等文件编制,是未来五年我市城镇住房发展的战略性和指导性文件,以推动住房供给侧结构性改革,促进高品质住房发展和居住水平提升,更好地满足人民对美好生活的向往。(一)指导思想与原则1.指导思想全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大、十九届历次全会精神,深入贯彻习近平总书记对广东重要讲话精神,坚持以人民为中心的发展思想,以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的,毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,着力解决住房发展不平衡不充分问题,不断增强人民
4、的获得感、幸福感、安全感,让全体人民住有宜居,为我市加快推动广清一体化和全面融入粤港澳大湾区,建设融湾崛起排头兵、城乡融合示范市、生态发展新标杆、“双区”魅力后花园提供有力支撑。2.规划原则落实政策,衔接规划。在全面贯彻落实国家、省有关的工作部署与政策要求的基础上,住房发展规划以国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、新型城镇化规划等为依据,与城市近期建设规划、住宅用地供应中期规划等相关专项规划相衔接。统筹安排,分步实施。明确我市在区域住房发展的职责使命,统筹处理全市与各县(市、区)、近期与远期、保障与市场等关系,明确规划期内各年度住房供应计划和主要任务。因地制宜,完善机制。结
5、合各县(市、区)住房发展的实际,提出各区住房发展目标、主要任务和重点区域。明确住房发展的政策保障措施和规划实施机制,指导各项工作稳步有序开展。入珠融湾,协同发展。结合粤港澳大湾区发展规划及广清一体化有关工作安排,提出在入珠融湾背景下我市住房发展方向、定位及工作任务,为我市融入粤港澳大湾区,承接大城市人口、产业和住房需求提供科学依据。(二)编制要求1.规划目的为深入贯彻习近平新时代社会主义思想,全面落实党的十九大精神,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体居民住有所居,根据国家、省的有关工作要求,结合我市实际,制定本规划。2.规划依据中华
6、人民共和国城乡规划法;中华人民共和国土地管理法;中华人民共和国城市房地产管理法;公共租赁住房管理办法;城市住房建设规划编制导则;中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议;中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要广东省城乡规划条例;广东省城镇住房保障办法;中共广东省委关于制定广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议;广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要;中共清远市委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议;清远市国民经济和社会发展第十四个五年规划和203
7、5年远景目标纲要;清远市城市总体规划(2016-2035年);清远市城镇住房保障实施办法;其他国家、省、市相关法律法规及规划文件。3.规划范围与期限本规划的范围为清远市行政辖区,包括清城区、清新区两个市辖区,英德市、连州市两个县级市,以及佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县四个县区。本规划的规划期限为2021年至2025年。二、发展成效与形势(一)发展成效1.房地产市场步入新阶段,市场管理手段持续优化。一是房地产市场规模大幅扩大。“十三五”期间,全市房地产开发投资累计完成1755亿元,年均增幅15.2%,占固定资产投资比重为46.4%,较“十二五”期间提升9.8个百分点;房地产业
8、增加值累计758亿元,年均增幅13.1%,占地方生产总值的比重为9.6%,较“十二五”期间提升3.1个百分点;新建商品住房销售面积达3378万平方米,年均增幅4.5%,较“十二五”期间增长61%。截至2020年12月末,全市商品住宅可售面积758万平方米,消化周期14.1个月,处于合理区间。二是房地产市场体制机制不断完善。“十三五”期间,我市从房地产市场调控、住房租赁、中介机构监管、企业诚信管理、网签备案、预售监管等多方面提出政策措施,印发了关于进一步加强我市房地产市场监管工作的通知关于进一步完善我市房地产市场监管工作的通知等房地产市场调控政策,印发了清远市房屋租赁合同(示范文本)清远市存量房
9、买卖合同(示范文本)清远市清城区、高新技术产业开发区存量房网上交易管理规则清远市房屋租赁合同备案规则等规范房屋交易网签备案有关政策,印发了清远市商品房预售款监督管理办法清远市住房和城乡建设行业企业诚信信息管理办法清远市住房和城乡建设行业企业诚信行为记分办法关于进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知等规范房地产行业秩序有关文件,同时印发了清远市加快培育和发展住房租赁市场工作实施方案,支持住房租赁消费,加快建立切实可行的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2.住房保障有序推进,人才安居初见成效。“十三五”期间,我市积极落实国家、省下达的城镇住房保障任务,不断扩大保障范围,持续推进
10、人才安居,推动住房保障高质量发展。一是城镇住房保障制度得到优化。“十三五”期间,我市印发清远市城镇住房保障实施办法,明确符合条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工通过政府提供公租房实物配租或发放住房租赁补贴的方式保障其居住需求,在本市行政区域内稳定就业的外来务工人员主要通过社会力量提供公租房,或政府提供公租房实物配租或发放住房租赁补贴等方式,解决其阶段性居住需求,住房保障覆盖面有效扩大。二是城镇住房保障任务按时按量完成。“十三五”期间,我市积极落实公共租赁住房分配、住房租赁补贴发放及棚户区改造等工作,各项任务均有序完成。截至2020年末,我市政府投资公共租赁住房已分配套数4961套,已
11、分配比例达97%,单位自建公租房已分配套数3716套,已分配比例达100%;“十三五”期间累计发放租赁补贴5446户,开展棚户区改造3165户,均超额完成任务。三是人才安居工程取得阶段成效。“十三五”期间,我市出台清远市企业专业技术人才公寓建设方案清远市企业人才公寓管理办法(试行)等人才安居文件,明确由市人才工作领导小组办公室牵头开展人才公寓筹集和管理工作,筹集的人才公寓面向在我市高新区、清城区、清新区企业或新型研发机构(孵化器)从事研发和管理工作,签订3年以上劳动合同,个人(含配偶)在市区没有购买住房或未享受人才住房优惠政策且急需解决住房的紧缺适用人才。截至目前,我市共筹集人才公寓2处,12
12、3套,分别是华南863人才公寓40套,由高新区华南863园区运营方出资开发建设、运营管理,入住率达100%;枫桦花园人才公寓83套,由清远市建鑫住房租赁有限公司出资开发建设、运营管理,入住率75.9%。四是公积金支持住房消费作用明显。截至2020年末,全市公积金缴存总额353.8亿元,较2015年末增长125.8%,缴存余额102.9亿元,较2015年末增长72.5%。实缴人数28.3万人,较2015年增加10.8万人。公积金提取总额为250.9亿元,较2015年末增长158.5%。2020年提取金额中,住房消费提取占85.30%(购买、建造、翻建、大修自住住房占4.27%,偿还购房贷款本息占
13、80.84%,租赁住房占0.19%)。提取职工中,中、低收入占96.2%,高收入占3.8%。2020年末,累计发放个人住房贷款6万笔、159.5亿元,分别为2015年末的14.3倍、13.4倍。个人住房贷款余额96.3亿元,占缴存余额的93.6%,比2015年末增长6.7个百分点。贷款职工中,中、低收入占98.8%,高收入占1.2%。公积金对支持中低收入缴存职工的住房需求作用明显。3.城镇居住社区人居环境逐步改善,新型建造技术得到推广。一是老旧小区改造工作率先开展。2020年,我市主动率先开展老旧小区改造工作,市政府办公室于7月印发清远市老旧小区改造工作方案,明确改造对象、改造内容及实施程序,
14、建立老旧小区改造工作机制。2020年,我市共启动改造老旧小区422个、6300栋、38873户,435.1万平方米,其中,已完成改造工程的小区79个、5300栋、26380户,293.4万平方米,着力推进城市人居环境改善,提升居民居住条件。二是住宅小区物业管理政策逐步完善。目前,全市有物业管理的住宅小区超过318个,其中市区有物业管理的住宅小区185个,物业服务对居住环境提升起重要作用。“十三五”期间,我市积极推进物业管理相关政策法规体系建设,起草清远市住宅小区物业管理条例(草案),于2020年12月由市七届人大常务委员会第四十四次会议审议第一次通过。条例(草案)拟明确各职能部门在物业管理中的
15、工作职责、实施物业服务企业信用管理制度、建立业主大会和业主委员会组建相关规定,通过地方立法加强对物业服务行业的监督管理。同时,我市于2019年出台物业专项维修资金管理办法,优化交存标准、明确建设单位交存已竣工未出售商品房物业专项维修资金的责任、以及明确管理原则、使用原则及使用流程,推动维护物业专项维修资金所有者的合法权益。三是绿色建筑及装配式建筑发展势头良好。“十三五”期间,我市出台清远市绿色建筑促进办法清远市人民政府办公室关于印发清远市大力发展装配式建筑实施意见的通知,重点明确实施绿色建筑、装配式建筑的建筑项目范围,提出有关支持政策,推动绿色建筑及装配式建筑发展,提升住房建筑品质。截至202
16、0年末,全市实施绿色建筑的住房项目总建筑面积1192.3万平方米,其中绿色建筑面积776万平方米,发展势头良好。(二)存在问题1.市场内生动力不足,外部环境竞争激烈。一是现状人口对住房市场支撑力度较弱,住房市场内生动力不足。常住人口增速较低,根据第七次全国人口普查数据,2020年,全市常住人口396.95万人,比2010年第六次全国人口普查时新增27.11万人,增幅为7.3%,比全省平均增幅(20.8%)低13.5个百分点,广州等珠三角城市对我市青壮年劳动力的虹吸效应明显。人口老龄化趋势明显,全市60岁及以上人口占总人口的比重为16.3%,其中,65岁及以上人口占总人口的比重为11.6%,分别
17、比全省平均水平(12.4%、8.6%)高4和3个百分点,老龄化程度较高。婚姻登记数降幅明显,“十三五”期间全市婚姻登记数为16万对,相对“十二五”期间下降21.1%。二是对外依存度较高,易受外地市场波动影响。“十三五”前期,广州市等珠三角城市房地产调控措施收紧,购房人群大量释放至我市,我市新建商品住房量价齐涨。“十三五”后期,随着广州、佛山等珠三角城市购房政策放松,大量购房需求回流至广州、佛山两市,处于大湾区外围地带的清远市对外地购房者的吸引力下降,多个商品房项目的外地人购房比逐步下降。新建商品住房项目去化速度下降,市场上各种大促销、降价等“以价换量”的情况明显增多,商品住房销售价格大起大落。
18、2020年,广州市商品住房销售面积同比增长10.5%,销售均价同比增长12.9%;全市销售面积同比增长1.4%,增幅比2019年下降8.9个百分点,销售均价同比下降5.7%,降幅比2019年扩大2.9个百分点。三是环穗城市住房产品同质化,城市间市场竞争加剧。一方面,肇庆、韶关、云浮等非珠三角城市均以广州都市圈为营销卖点,通过优质旅游、生态资源吸引珠三角核心城市购房者赴本地购房,与我市形成同质化竞争。我市在与广州市中心的距离方面有相对优势,但在住房产品类型、销售均价、市场预期等方面与肇庆、韶关、云浮等城市相近,尚未能形成绝对优势。另一方面,2018年以来中美贸易战及经济增速放缓加剧珠三角核心城市
19、对房地产的依赖,广州市增城、从化、花都等外围地区,以及佛山市均通过人才政策放宽限购政策,刺激本地购房需求,进一步削弱我市对珠三角购房者的吸引力。2.购房压力偏高,住房保障发展缓慢。一是清远市房价收入比偏高,新建商品住房供应与本地居民购买能力不匹配。2020年,清远市房价收入比为7.7,即三口之家的城镇居民家庭7.7年的可支配收入可购买一套建筑面积100平方米的商品住房,在北部生态发展区排第2位,高于梅州(6.8)、云浮(6.6)、韶关(5.8)。目前新建商品住房对于本地居民可负担性较低,不仅带来住房民生问题,而且也不利于房地产市场健康发展。二是住房保障发展缓慢,对新就业无房职工、外来务工人员支
20、持较弱。在实物保障方面,全市现有公租房8828套,其中政府投资公租房5112套,企业等单位自建公租房3716套,供应总量全省倒数第五。从占比来看,清远公租房占全省公租房供应总量的1.51%,与清远常住人口占全省人口总量1.58%的比例相比,供应规模偏低。全市保障性住房供应目前较难满足新增保障需求,市区、英德市、连山县和佛冈县等公共租赁住房入住率已达到100%,新增申请人需要轮候等待或选择领取租赁补贴。且目前受保障群体主要为本地中低收入人群,对于新就业无房职工、外来务工人员住房保障力度相对不足。3.居住小区公服配套不齐全,房屋质量及物业管理水平有待提升。一是商品住房小区周边配套亟需完善。全市(不
21、含连州市和连山县)2011-2020年间交易的新建商品住房中,在幼儿园服务范围内的套数占比41.6%,在小学服务范围内的套数占比仅32.2%,在中学服务范围内的套数占比52.9%,位于幼儿园、小学和中学共同服务范围内的新建商品住房套数占比仅12.5%。分县市区来看,连南县、清城区、清新区教育配套低于全市水平。连南县幼儿园配套情况差,在幼儿园服务范围内的住房套数占比仅为12.8%,远低于其他县市区。清城区新建商品住房在小学服务半径范围内的占比最低,为28.4%。二是房屋质量、精装修质量、物业管理水平等亟需提高。据清远市“十四五”住房发展规划公众问卷调查,有效调查人数2.4万人中,有67.3%的被
22、调查者认为需要加强房屋质量监督,位列第一,50.2%的被调查者认为需要提高物业管理水平,位列第二,45.8%的被调查者认为需要规范新建商品住房精装修质量,位列第三。4.住房空置率较高,住房租赁市场不活跃。一是住房空置率较高。根据居民生活用电数据,我市2019年、2020年住房空置率处于25%左右的水平,超过住房城乡建设部设定的15%的上限标准。分县市区来看,清城区、佛冈县和清新区等外地人购房占比较高的区域住房空置率超过全市水平,以2020年8月数据来看,分别达到27.6%、26.9%和26.2%。大量的空置住房,一方面造成了房产资源的浪费,另一方面占用了大量本地信贷额度,影响本地居民购买自住自
23、用住房。二是住房租赁市场不活跃。一方面,租赁市场总体需求量有限。根据市公安局数据,2020年,我市流动人口约10万人,通过租赁住房解决居住问题的占比约20%。另一方面,专业化租赁市场形成难。民营企业、房地产开发企业或房地产经纪机构开展专业租赁业务的意愿不强,分散的私人住房交由专业租赁企业“托管”意愿不强,住房租赁中介业务不活跃,难以形成住房租赁市场。(三)发展形势从省级层面的政策、规划,以及清远市层面的发展导向来看,清远市“十四五”期间住房发展将迎来三个维度的机遇。1.广清一体化及“入珠融湾”发展背景下,住房持续融入区域大市场。“十四五”期间,我市将继续推进广清一体化及“入珠融湾”战略,产业转
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