某花园项目可行性研究报告(DOC 61页)100728.docx
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1、成都建信奥林匹克克花园项目可行性性研究报告告成都博思房房地产决策策资讯顾问问有限公司司二00一年年十月目 录报告总体结结论6I.报告告说明6II.总总体评价6III.技术经济济指标7IV.结结论与建议议8第一章 项目介绍绍911项目目背景及地地块现状91122项目背景景91133地块现状状912项目目地块综合合开发环境境101211自然及人人文历史景景观条件101222交通条件件101233水、土地地、空气污污染状况101244项目地块块周边治安安状况分析析1013项目目地块周边边建筑状况况分析1114项目目地块周边边居民状况况1115项目目地块周边边市政工程程实施情况况1116项目目地块周边
2、边配套设施施状况111611商业设施施111622生活设施施1117项目目地块优劣劣势分析121711优势分析析121722劣势分析析13第二章 宏观社会会经济环境境研究142.1国民民经济景气气状况对本本项目的影影响142.2银行行利息及金金融政策对对本项目的的影响142.3通货货膨胀因素素对本项目目的影响152.4固定定资产投资资对本项目目的影响152.5消费费需求对本本项目的影影响16第三章项项目区位环环境分析1731项目目区位行政政区划与自自然地理173111行政区划划173122自然地理理1732项目目区位经济济发展状况况183.2.11国民经济济183.2.22对外开放放183.2
3、.33城乡建设设193.3温江江城市发展展战略定位位1934 项项目区位人人文历史与与景观状况况193411人文历史史193422项目区位位景观状况况2036项目目区位城市市建设与房房地产开发发状况2237项目目区位生活活配套设施施状况233711能源状状况233722通讯状状况233733教育条条件233744医疗条条件2338项目目区位城市市发展规划划2439项目目区位综合合开发价值值分析243911有利因素素243922不利因素素25第四章 成都市房房地产市场场发展现状状2741房地地产业在国国民经济中中的地位日日益增加274.2房地地产开发投投资增势强强劲2743住宅宅开发份额额不断扩
4、大大2844规模模开发出现现端倪,开开发企业效效益提高2845商品品房销售稳稳步增长,但但增长趋缓缓,房价趋趋于下降2846开发发结构仍需需改善2947空置置总量与空空置面积上上升2948土地地政策购置置面积增势势较猛2949成都都房地产市市场展望31第五章 市场有效效需求及项项目定位建建议3251消费费者特征分分析325111消费能力力325122年龄结构构3252消费费者地域结结构3253消费费者心理习习惯特征3353成都都市房地产产消费市场场需求特征征345311消费者对对方位的选选择分析345333消费者对对置业环域域的选择3555项目目所处板块块的消费环环境3956成都都购房者对对运
5、动与健健康的认知知程度4057成都都市购房者者对精装房房的认知程程度4058本项项目目标消消费群体综综合定位4059产品品主题定位位41第六章 项目建设设进度4461施工工条件4462计划划进度安排排44第七章 项目投资资估算及资资金筹措4671投资资估算的范范围4672投资资估算的内内容4673投资资估算的依依据4774项目目总投资4775投资资分年投入入计划4976资金金筹措49第八章 财务效益益分析与财财务评价5081财务务分析的依依据5082财务务指标的选选取5283财务务效益分析析5284 盈盈亏平衡分分析5785敏感感性分析5886风险险分析5985财务务评价61附表目录表一:经济
6、济技术指标标7表二:20000年温温江县主要要经济指标标18表三:成都都市房地产产业各年主主要经济指指标29表四:项目目分期开发发经济技术术指标 单单位:m246表五:项目目投资估算算表48表六:资金金筹措49项目销售价价格预测 单位:元元/ m250项目各方案案销售额51投资收益率率53表:保守方方案项目现现金流量表表54表:一般方方案项目现现金流量表表55表:乐观方方案项目现现金流量表表56盈亏平衡表表57项目敏感性性分析表58报告总体结结论I. 报告说明本报告中投投资估算采采用假设开开发法,依依据定额标标准和行业业普遍惯例例。销售预预测采用市市场比较法法。计算时时点为20001年110月
7、。本报告所采采用的计算算方法、分分析依据以以及得出的的结论和建建议只代表表本公司的的观点,供供开发商以以及相关单单位作决策策参考之用用。在实际际开发中按按照实际情情况作相应应调整。II. 总体评价温江得天独独厚的区位位优势,良良好的自然然生态环境境,城市综综合配套功功能进一步步加强,各各项社会事事业协调发发展,将为为本项目的的发展提供供良好的社社会环境与与经济环境境。大量的的土地资源源、建设单单位雄厚的的经济实力力,以及“奥林匹克克花园”优良的品品牌资源,本本项目具有有良好的市市场前景。根据本报告告定性、定定量分析和和风险分析析,我们得得出以下总总体结论性性意见供委委托方参考考:l 本项目用地
8、地区位理想想,有相当当的发展潜潜力,适合合开发大型型项目。l 本项目开发发住宅为主主的项目有有较好的市市场前景。l 本项目在技技术上和财财务上是可可行的,并并具有良好好的投资价价值和相当当的收益回回报。III. 技术经济指指标表一:经济济技术指标标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积积(m2)115199092934880366855029348801980999住宅(m22)103677182641332330166526413321782889其中:多层层住宅5462440161411455%183422550
9、%132066645%69335535%花园洋房253499358696620%91713325%73370025%29715515%联体别墅207277044022215%55028815%58696620%49525525%独体别墅29715529715515%商业及公共共配套(mm2)115199129348810%36685510%29348810%19810010%商业及公共共配套包括括:售楼中中心、办公公区、奥运运体育会馆馆、幼儿园园、购物广广场、商业业步行街、生生活会所等等非住宅建建筑。l 项目项目总总占地面积积: 11570亩亩l 容积率: 1.1l 建筑覆盖面面积: 2616
10、668平方方米 (覆盖盖率25%)l 绿化率 42%l 高度限制: 118米l 车位比例: 11:0.99l 项目开发周周期: 5年l 开发总成本本: 14.66亿元(营营业税及附附加未计入入)每平方米单单位成本: 12269元/平方米l 项目销售收收入:保守估计: 116.5亿亿元一般估计: 118.9亿亿元乐观估计: 221.6亿亿元l 总投资利润润率:保守估计: 66.74%一般估计: 222.099%乐观估计: 339.588%l 权益资本利利润率:保守估计: 2554.900%一般估计: 3006.966%乐观估计: 3665.277%l 净现值NPPV(单位位:万元): 保守估计:
11、 31153一般估计: 177325乐观估计: 333162l 内部收益率率IRR:保守估计: 111%一般估计: 333%乐观估计: 577%l 盈亏平衡点点X:保守估计: 0.943一般估计: 0.829乐观估计: 0.732IV. 结论与建议议本项目用地地区位理想想、有相当当的发展潜潜力,适合合开发大型型住宅项目目,并有较较好的宏观观利好前景景,具有良良好的投资资价值和可可观的经济济效益。当当然本项目目也存在一一定的风险险,建设单单位如果能能有效地采采取措施规规避、分散散、消除或或转移风险险并达到自自身资源能能够承受的的程度,该该项目具有有相当的可可行性。建设单位应应抓紧筹集集资金,合合
12、理利用自自有资金,同同时,应适适时加大广广告宣传力力度,优化化工程设计计,在工程程建设过程程中严格实实行招标和和建设监理理制,力争争在20002年上半半年开工建建设。78第一章 项目介绍绍11项目目背景及地地块现状1122项目背景景l 温江位于成成都市西面面,上风上上水,光华华大道西延延线的开工工建设以及及成都市高高新西区的的开发建设设为温江房房地产开发发带来了极极大的利好好。市政府府虽然未进进行正面的的引导,单单已暗含借借机带动温温江跨越式式发展之意意。l 温江县本地地政府将房房地产业作作为带动温温江经济和和聚集区域域人气的支支柱产业,主主持召开了了“住在温江江成都房房地产高层层论坛会”。论
13、坛会会的后续效效应以及置置信“芙蓉古城城”项目在温温江的成功功,令温江江房地产市市场受到市市内开发商商的普遍关关注,先后后有华新国国际、森宇宇房产、华华润房产、亚亚都房产等等多家开发发商在此圈圈地。l 未来2-33年随着成成都市中区区旧房改造造工程的全全面展开,总总拆迁量将将达到4000万平方方米,按11:3的安安置比例计计算,将带带来12000万平方方米的市场场需求量。市市内无法消消化如此巨巨大的市场场需求,这这必将带动动成都市房房地产市场场郊区化的的发展。l 2001年年12月份份,四川建建信置业发发展有限责责任公司正正式与温江江县政府签签定了征地地合同,其其中一期用用地4000亩。200
14、01年112月311日,建信信公司在成成都市艺术术中心举办办了“建信奥林匹克克花园”奥地利皇皇家管乐团团新年音乐乐会,进行行了本项目目第一次的的形象宣传传,为项目目的开发、推推广作了铺铺垫。1133地块现状状项目地块位位于温江县县,总占地地15600亩,以江江安河为界界,地跨温温江县涌泉泉和公平两两镇,其主主体部分位位于涌泉镇镇境内。地地块南临光光华大道西西延线,东东西两侧与与华新国际际和爱使房房产的项目目地块为邻邻,北侧目目前为农业业区。地块内部地地势平坦、土土地肥沃,相相对落差在在一米左右右,现主要要为农田,其其中零星分分布着农房房和竹林,西西南临光华华大道处有有一企业。地地块内现有有一条
15、东西西向双车道道的水泥公公路,路面面高出两侧侧的田垄约约一米左右右,沿路两两侧有部分分村民自建建的房屋。12项目目地块综合合开发环境境1211自然及人人文历史景景观条件地块整体自自然条件优优越,江安安河蜿蜒流流淌,水质质较为清澈澈,沿河竹竹林与环舍舍而生的竹竹团共同构构成了一道道独特的风风景。另外外,地块内内保存有一一条较为完完整的江安安河古河道道,但缺少少独特的人人文景观与与历史古迹迹。1222交通条件件l 项目地块与与外界连接接交通条件件地块内有一一条两车道道水泥路面面乡间公路路,整体路路况较好。但但与外部公公路接合部部为沙石路路面,路况况较差,较较为泥泞、坑坑洼。l 项目地块周周边交通状
16、状况目前地块周周边有土龙龙路、温双双路、涌泉泉柳城公公路,南侧侧的光华大大道正处于于施工阶段段,尚未形形成交通能能力。政府府在地块控控制红线东东、西、北北三侧均规规划有三条条市政公路路,目前尚尚未动工。随随着本项目目及区域其其它项目的的启动,本本项目地块块周边交通通状况是非非常良好的的。1233水、土地地、空气污污染状况项目地块整整体污染状状况小。江江安河水质质较为清澈澈、流量大大;土地平平坦,几乎乎均为农业业用地,西西南部的企企业处于停停产状态,污污染小;光光华大道的的施工未对对周边环境境造成明显显破坏,粉粉尘污染较较低。从整整体比较,本本项目地块块污染状况况远比成都都市区为轻轻,似有心心旷
17、神怡及及有氧运动动之美。1244项目地块块周边治安安状况分析析项目地块周周边居民以以村民为主主,服务业业人口较少少,居民世世代为邻,总总体治安状状况较好。13项目目地块周边边建筑状况况分析项目地块周周边建筑以以村民的房房舍为主,以以围合式院院落和两层层自建房为为主。西南南面厂区内内的工业用用房年代较较为久远,以以五至六层层砖混建筑筑为主。14项目目地块周边边居民状况况项目地块周周边居民以以附近村民民为主,农农业人口占占绝对比重重。除西南南处有极少少的企业职职工外,没没有其它类类型的居民民,商业人人口、服务务业人口及及企业单位位居民极少少。15项目目地块周边边市政工程程实施情况况目前地块周周边在
18、建的的市政工程程仅光华大大道西延线线(温江段段)一项,路路面现已推推平,正在在铺设两侧侧的管网。政政府在环境境地块四周周均规划有有市政道路路,目前均均未进行施施工。16项目目地块周边边配套设施施状况1611商业设施施地块周边的的商业设施施非常少,地地块东南面面康河村内内有少量副副食品商店店、杂货店店和小餐馆馆,在温双双公路侧有有在温江县县较为知名名“仲华养生生园”。地块周周边缺少银银行,邮局局等配套设设施和娱乐乐场所。1622生活设施施地块处于农农业区内,周周边没有菜菜市场等生生活配套设设施。l 医疗教育设设施附近缺少医医院和疗养养院,康河河村内有个个别个体诊诊所,东面面土龙公路路一侧有成成都
19、市狮马马路小学教教育实验基基地,星星星外国语学学校及四川川省商业学学校等教育育单位。17项目目地块优劣劣势分析1711优势分析析l 土地平坦,自自然条件优优越,适宜宜进行房地地产开发及及营造良好好的居住环环境。l 项目规划用用地近16600亩,符符合房地产产规模化开开发的趋势势,同时也也给设计师师留出了设设计的空间间,便于组组团的规划划与配套设设施的完善善。l 紧临光华大大道,距成成都市区三三环路仅88公里,交交通条件极极为便利。光光华大道的的高标准建建设以及规规划沿路两两侧1000米的绿化化带,不仅仅大大缩短短了城乡距距离,也令令回家成为为一种享受受。l 项目地块位位于涌泉镇镇未来规划划的中
20、高档档居住区内内,周边均均为成都市市知名开发发企业的项项目地块,区区域含金量量高,升值值潜力大。未未来区域的的整体开发发将有利于于提升版块块整体形象象和竞争力力。l 便于与其它它开发企业业合作共同同营造周边边配套,加加速居住气气候的形成成,同时避避免重复投投资带来的的重复性浪浪费。l 地块内有近近三公里长长的河岸线线,有利于于打造生态态河景;沿沿岸良好的的茂密竹林林,既有利利于打造具具有川西风风俗的景观观环境,又又为开发企企业节省了了营造景观观绿化的成成本;沿河河的河漫滩滩有利于营营造亲水的的休闲空间间。l 项目地块所所处区域为为房地产开开发的处女女地,开发发起点高,政政府便于加加强控制与与规
21、划,令令区域产品品整体风格格与档次较较为统一,可可保持版块块形象的完完整性。l “住在温江江”成都房产产高层论坛坛会的召开开,树立了了良好的温温江版块区区域品牌,引引起了市场场的关注,为为项目后期期的宣传推推广创造了了良好的条条件。l 光华大道两两侧铺设的的管网为小小区开发中中的管线引引入、引出出创造了良良好的水、电电、气、路路等基础设设施条件。l 本项目良好好的区位环环境和地块块特征为项项目的成功功开发创造造了良好的的基础条件件。加之成成都建信公公司雄厚的的资金实力力背景和良良好的政府府资源背景景,辅以“奥林匹克克花园”良好的项项目品牌和和运作模式式,温江县县政府将“建信奥林匹克克花园”项目
22、列为为温江县政政府一号工工程,都将将进一步加加强本项目目的优势。1722劣势分析析l 项目地块面面积大,开开发建设周周期长,投投资成本大大,资金回回收慢。l 项目地块地地势平坦,地地块内的相相对落差仅仅为1米左左右,地势势缺少起伏伏,不利于于营造内部部规划与景景观规划的的空间层次次感和差异异性。l 地块周边现现有的交通通条件较差差,光华大大道西延线线(青羊段段)的施工工尚未进行行,存在较较大的变数数,若其建建设滞后,将将对本项目目的开发周周期产生较较大影响。l 地块周边的的商业、生生活、娱乐乐等配套设设施落后,居居住环境与与商业环境境尚未形成成,不利于于项目的推推广。l “森宇音乐乐花园”距项
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