某国际公寓推广方案(DOC 68页)1669723496.docx
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_05.gif)
《某国际公寓推广方案(DOC 68页)1669723496.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某国际公寓推广方案(DOC 68页)1669723496.docx(78页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、taiyang国际公寓推广方案一、 项目概况1、 规划情况l 建筑用地面面积65,396MM2l 总建筑面积积337,217MM2,其中地地上建筑面面积2700,257MM2l 住宅建筑面面积2677,033MM2l 容积率4.13l 绿化面积227,8882M2l 绿化率422.6%l 总居住户数数1,646户l 停车位1,841个,小小区基本呈呈围合布局局,地下车车库集中设设置于中央央绿地之下下2、 建筑分期l 地块分基本本三期建设设,南部22、3、44号楼为一一期,1、55号楼为为为二期,66号公寓楼楼为三期,会会所设于二二期。一期期预计于22004年年5月交用用。l 一期住宅由由三栋高
2、层层建筑组成成,层数由由26、227-322层不等,总总建筑面积积1302215M2,共有大大约8488个住宅单单位(不含含复式),详详细情况见见表1。 开发一期中中2居、33居在套型型比例中各各占34%,4居比比例也相当当大,占总总户数的224.1%以上,但但4居面积积比例则更更大。 2居面积范范围97120MM2,总价范范围为600万80万;3居室面面积范围1134141MM2,总价范范围8290万元元;四居室室面积范围围182194MM2,总价在在120万万元左右。栋号项目一居二居三居四居合计2#、4#楼套数420120204348面积范围78112141182、11943#楼套数642
3、68168500面积范围44-77797-1220132-1139总计套数68288288204848面积范围44-78897-1220132-1141182、1194套数比例8.0%34.0%34.0%24.1%表1-1 ttaiyaang国际际公寓2、33、4号楼楼户型分析析l 二期住宅为为二座高层层建筑,总总建筑面积积823114M2,大约有有422个个单位。其其中2居2213套、三三居1899套、四居居20套。 开发二期基基本是2居居和3居。 2居面积范范围基本在在126130MM2,总价范范围为833万左右;3居室面面积都在1150M22以上,总总价超过1100万元元,最大一一套的总
4、价价大约在1130万元元左右。栋号项目二居三居四居合计1#楼套数19264256面积范围126-1301735#楼套数2112520166面积范围144150-1191206总计套数21318920422面积范围126-144150-191206套数比例50.5%44.8%4.7%表1-2 ttaiyaang国际际公寓1、55号楼户型型分析l 三期公建总总建筑面积积811888M2,其中公公寓586688M2,公建222500MM2。二、 项目分析1、 区域市场分分析(周边边项目分析析)l (价格分布布)本项目目从表2-1中可以以看出,周周边竞争项项目基本分分为两类:80000、乃至11000
5、00元/平方方米以上的的高档公寓寓和55000-77000元元/平方米米的普通住住宅。l (装修标准准)高档项项目全部是是精装修,其其中珠江帝帝景的装修修标准报价价高达20000元/平方米,蓝蓝堡在装修修之外还配配备白家电电。普通公公寓项目也也有多个项项目采用精精装修,比比如远洋天天地一半毛毛坯、一半半精装;精精装修是珠珠江地产的的一贯作风风,珠江罗罗马延续了了这一作风风,其全套套装修标准准与珠江骏骏景类似,大大约在5000元/平平方米左右右;金港国国际则提供供装修套餐餐。l (入住时间间)从入住住期来看有有两个高峰峰,一个是是20033年中,一一个是20003年底底到20004年初。l (建
6、筑类型型)从建筑筑类型来看看,高档项项目中高层层塔楼占了了很高比例例,新建项项目棕榈泉泉、珠江帝帝景、蓝堡堡全部是有有塔有板,老老项目都会会国际和ttaiyaang园则则全部为塔塔楼;但在在中档项目目中,板楼楼占据了绝绝对优势,除除了远洋天天地和珠江江罗马是有有塔有板,其其它清一色色为板楼。l (形象定位位)在形象象定位上,几几乎所有的的项目都在在主打CBBD概念。除除了珠江帝帝景、珠江江罗马和远远洋天地之之外,每一一个项目都都采取突出出一个概念念的推广手手法。珠江江和远洋之之所以例外外在与开发发商本身的的品牌效应应和号召力力,这两个个企业的手手法是突出出集团的规规模优势,强强化品牌优优势。项
7、目名称位 置项目性质规模万M2入住时间均价元/ m22棕榈泉taiyaang公园园南侧外销公寓302003年年12月110000(精)珠江帝景大望路现代代城南20000米外销公寓902004年年初100000(精)都会国际taiyaang路十十里铺外销公寓4.66共50万2002年年9月8600(精精)taiyaang园taiyaang路青青年路外销公寓28二期20002年100月入住7800(精精)蓝堡公寓光华路现代代城对面内销公寓202003年年4月9500(精精)住邦20000慈云寺桥东东南角内销商住50一期20003年6月月107000橙色时光taiyaang区东东风桥内销住宅9.4最
8、早入住22003年年6月底5500远洋天地慈云寺桥东东南侧内销住宅60板楼已入住住,二期22003年年6月,22004年年全部入住住。塔楼58000板楼现房77250东润枫景亮马桥与东东四环交汇汇外东南角角内销住宅35第一期已为为现房6200亮马水晶亮马桥路55号内销住宅4.16最早入住为为20033年底6500珠江罗马花花园taiyaang区青青年路内销住宅412003年年底7000(精精)金港国际花花园大望路现代代城南18800米内销住宅282004年年3月6618张宝全啤酒厂项目目国贸桥东南南,通惠河河南岸内销60年底开盘6500-68000(开盘价)表2-1 竞争个案案概况分析析项目名
9、称建筑类型市场定位(或或主打广告告语)棕榈泉塔楼、板楼楼亚洲城市公公园文化名名宅珠江帝景板楼CBD都会会核心唯一一可持续发发展的大型型新型城池池taiyaang园塔楼CBD生活活平台,国国际化精英英社区蓝堡公寓围合式板楼楼拒绝商住.淡蓝调生生活,CBBD宝石地地段尊贵宅宅邸住邦20000板楼CBD卫城城首席商务务中心橙色时光板楼远洋天地板楼、塔楼楼年轻的天地地,我们的的生活珠江罗马花花园板楼、塔楼楼意大利风格格,国际化化社区,CCBD 内异国建建筑徽标金港国际花花园板楼CBD生活活街区NOO.1表2-2 主主要竞争个个案市场定定位分析2、 重点竞争个个案分析根据本案的的地段、价价格、规模模、客
10、户定定位、入住住时间来看看,确定本本案的主要要竞争对手手是:远洋洋天地、珠珠江罗马、金金港国际。1) 远洋天地 位置位于慈云寺寺桥东南角角,与本案案隔桥相望望,是距离离最近,最最有可比性性的项目。 规模和规划划特色远洋天地占占地面积119.222公顷,住宅宅部分总建建筑面积约约60万平平方米,共共约32000户。由由美国HOOK公司负负责建筑设设计、澳大大利亚HAASSELLL负责景景观设计。 开发商开发商中远远集团,在在北京开发发有多个楼楼盘,其集集团整合推推广的气魄魄,给远洋洋天地带来来较高市场场知名度。 开发分期整个项目分分五期开发发,一期110栋板楼楼、1栋塔塔楼, 11000余余套,
11、现已已入住6000多户。二二期7栋330层塔楼楼,共约11500户户,预计22003年年6月全部部入住。社社区西南角角的三期尚尚在规划之之中,四期期已转让给给住邦20000,第第五期是社社区西部外外围临四环环路的公建建和写字楼楼。 推广分期远洋天地于于20011年出开盘盘,一期推推广时推出出了1栋塔塔楼和7栋栋板楼,共共700余余套,现已已全部售罄罄(开发商商保留了一一期工程的的3栋板楼楼到现房阶阶段发售),板板楼均价约约66000元/平方方米。二期期分批推出出了5栋塔塔楼和2栋栋现房板楼楼,共约11300套套,现2栋栋板楼和11栋塔楼已已基本售罄罄,另外44栋塔楼的的销售率在在50%左左右。
12、预计计在2个月月后再推出出1栋现房房板楼和22栋塔楼,约约550套套。3期预预计还有7700套。 销售进度截止到目前前为止推出出的20000套总销销售率在775%左右右。 装修标准为适应不同同客户的需需要,远洋洋天地有精精装修和毛毛坯房两种种规格可供供选择,装装修房比毛毛坯房贵4450元/平方米。精精装修房和和毛坯房分分别集中在在不同楼座座,如不选选择开发商商提供的楼楼座,但又又要选择开开发商提供供的装修标标准,须另另加配合费费,费用按按装修总费费用的8%收取。 价格推广初期,开开发商执行行低价策略略,每平方方米净利润润在2000元左右,板板楼精装修修均价66600元/平方米,塔塔楼最低价价不
13、到50000元,在在市场上一一炮打响。取取得市场认认同后,开开发商逐步步调高售价价,8月224日远洋洋天地又一一次调价后后,现房板板楼均价已已高达72250元/平方米(毛毛坯),塔塔楼均价基基本保持在在5800059000元/平方方米。 户型主力户型为为二居、三三居,面积积在1155140平平方米之间间,其中1136左右右的三居占占40%。 市场定位与与推广包装装远洋天地以以2530岁的的年轻白领领为主要诉诉求对象,其其广告形象象采用了一一群极普通通的、甚至至丑陋的年年轻人,十十分引人注注目。目前前一期已经经入住,赢赢得良好口口碑,配套套的远洋艺艺术馆为项项目提供了了极好的社社区文化氛氛围。整
14、个项目的的包装与客客户定位十十分吻合,从从售楼处、样样板间、楼楼书和DMM等印刷品品,都表现现了现代、简简洁、干净净和程式化化的特点。 核心操作?远洋天地22001年年1月开盘盘至今200个月,成成交大约11500套套,平均每每个月成交交70-880套,四四期(住邦邦20000)项目转转让出手。这这样的业绩绩确实可说说十分成功功。这样一一个项目卖卖点当然很很多,比如如它的规划划设计、艺艺术中心、立立面色彩、板板楼户型等等等,但从从推广运作作的角度,有有两个核心心要素很值值得借鉴: 价位(提价价策略成功功)远洋天地开开盘时,相相当地段的的楼盘售价价都在80000以上上,远洋不不求一期的的高利润,
15、把把相对更容容易得到市市场认同的的产品(一一期主要为为板楼)以以塔楼不到到50000,板楼精精装66000推出,具具有极大的的杀伤力,保保证了一期期快速清盘盘,赢得了了市场。推推盘时分期期分批,小小幅提价,并并保留部分分好楼座在在现楼阶段段再出手,创创造更高利利润,200个月时间间,均价上上涨了11100元(118%)。今今天,远洋洋天地现房房板楼的价价位(经装装修后77700元/平方米)已已经与taaiyanng园二期期不相上下下。当然,塔塔楼的价格格依然较低低,期房均均价58000元/平平方米。 项目定位和和社区文化化远洋天地的的以 CBBD年轻白白领为主要要客户群,定定位为青春春白领的自
16、自由家园。其其推广各个个环节在两两年的时间间里都一直直紧紧围绕绕这一核心心定位。广告用语“年轻的天天地,我们们的生活”一语中的的,并且给给人广阔的的想象空间间。最为人熟悉悉的一大群群年轻人普普通得似乎乎是邻家男男孩,更加加强了亲切切感。卖场、样板板间、楼书书、印刷品品都十分简简洁、明快快、精致、时时尚,但绝绝非高不可可攀,这一一切都是买买家日常的的工作和生生活。提倡环保,欣欣赏先锋艺艺术,把厂厂房改建成成艺术中心心,实验话话剧,摇滚滚乐所有这这些被现代代都市年轻轻人崇尚的的行为和物物品,都在在远洋天地地得到表现现,并且走走得更远。所有这一切切推广动作作都源于开开发商试图图创造出只只为年轻人人服
17、务的社社区文化,使使远洋的生生活成为年年轻人的榜榜样,它挖挖掘了年轻轻人在精神神层面的一一切需求,并并且在精神神和文化层层面打动人人心。这证证明,北京京的客户买买房不仅是是在乎房子子本身,更更在乎“生活方式式”。难怪有有人认为:房子首先先是精神的的蔽所,其其次才是身身体的蔽所所。2) 珠江罗马花花园 位置位于taiiyangg路延长线线,taiiyangg路以北6000米,青青年路西侧侧,毗邻北北京知名的的外销物业业taiyaang园,距距本案约22公里。 规模项目占地221公顷,地地上建筑面面积41万万平方米。社社区采取围围合式布局局,由贯穿穿社区的东东西走向的的绿化景观观走廊和南南北走向的
18、的秋景大道道(主要交交通干线)将将社区分为为四个组团团。 建筑类型建筑类型为为主要为板板楼和板塔塔结合,建建筑层数为为22层,局局部17、113、122、9、88层。开发发商充分利利用意大利利方面的支支持,建筑筑设计、园园林设计均均颇得意大大利风格的的神韵。 社区配套社区配套完完善,规划划有双语幼幼儿园、国国际小学,甚甚至设有意意大利使馆馆签证的咨咨询处。 推广分期一期推出的的是社区西西北角的阳阳光那波里里,共5栋栋板楼、22栋塔楼。目目前该项目目尚未开盘盘,预计99月8日正正式开盘。 售价价塔楼精装装修63000元/平平方米(毛毛坯大约55900左左右),板板楼精装修修70000元/平方方米
19、,基本本上与远洋洋天地持平平。 推广与包装装宣传推广力力度颇大,特特别是固定定媒体发布布:taiiyangg路沿线路路牌、国贸贸东三环沿沿线的广告告牌。项目定位为为纯正意大大利风格,强强调国际化化生活品质质,同时在在广告方面面主打“投资珠江江罗马,抢抢占CBDD”的概念。作为珠江旗旗下楼盘,本本身就具有有了强大的的号召力。围围绕着CBBD核心区区,珠江地地产有帝景景、罗马、绿绿洲、国际际城4个项项目,均是是40万平平方米以上上的规模,其其价位分别别为:帝景景10,0000、罗罗马7,0000、绿绿洲5,5500、44,5000。覆盖了了需求层面面的高、中中、低档,大大有把CBBD客户群群一网打
20、尽尽之势,与与本案竞争争最直接的的就是珠江江罗马花园园。售楼处气势势宏大,装装修成欧式式5星级酒酒店大堂的的风格,配配有身着制制服的门童童(不是保保安)和保保洁工人,给给客户造成成一定压力力。精装修是珠珠江传统作作法,2套套样板间风风格迥异,一一套古典、一一套现代,展展示了不同同的装修标标准。 销售进度目前该项目目销售势头头良好,据据称一周77天认购660余套(22万元定金金)。3) 金港国际花花园 位置项目位于现现代城路南南500米米,西大望望路以东,百百子湾路以以北。 规模与建筑筑风格占地面积77万平方米米,总建筑筑面积288万平方米米,总套数数约15000户。板式小高层层,围合式式布局,
21、欧欧式风格。 推广分期和和户型分布布该项目于22002年年4月底开开盘,推出出5栋板楼楼和2栋点点式楼(板板塔),板板楼除以东东1714层外外,层数都都在10层层以下。总总套数共约约660套套,其中一一居超过2200套、22居1000套,3居居200余余套,4居居100套套。 价格毛坯均价66700元元/平方米米,提供装装修菜单,分分为每平方方米5000、6000、8000元等7种种风格和标标准,但目目前还未有有明确标准准。 销售进度1居、2居居基本售完完,销售总总套数在3300套左左右,但33居、4居居基本无成成交。 推广包装策策略突出CBDD概念,主主打广告语语为“CBD生活活街区NOO.
22、1”。金港国际大大、小户型型的销售表表现可说是是两重天,一一方面是11居、2居居的热销到到几乎供不不应求,另另一方面33居、4居居滞销,几几乎没有成成交。这充分说明明CBD区区的确有强强大的市场场需求,但但与此同时时CBD 没有被认认为是一个个适合家庭庭居住的地地方,并且且市场的实实际消费能能力有限。因因此金港国国际这一定定位显然起起到了正反反两方面的的作用。3、 优势与机会会分析l 地利优势 本案位于ttaiyaang路与与东四环交交汇处的慈慈云寺桥西西南角,东东临东四环环路,北临临taiyaang路; 紧邻CBDD核心区,去去往国贸CCBD、燕燕莎等商务务区十分便便捷,taaiyanng路
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 某国际公寓推广方案DOC 68页1669723496 国际公寓 推广 方案 DOC 68 1669723496
![提示](https://www.deliwenku.com/images/bang_tan.gif)
限制150内