广西“×中商贸城”前期策划报告10057.docx
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1、广西“桂中中商贸城”前前期策划报报告调查时间:2004年年2月255日33月10日日调查核心内内容:1、 目前前该区域的的建材、家家具、农产产品、汽配配市场的现现状如何?2、 项目目的发展前前景如何?3、 是否否具有建设设这些方面面专业市场场的市场需需求潜力?4、 周边边城市这几几个行业专专业市场对对本项目的的影响如何何?项目主要的的经济指标标:占地面积:10000亩总体规划:星级酒店、建建材、家具具、小商品品、汽车配配件等专业市场等等一体化的的综合性房房地产项目目。目 录第一部分:前 言言第二部分:来宾市宏宏观市场调调查分析第三部分:桂中地区区各个城市市区位调查查分析第四部分:桂中各地地区专
2、业市市场调查分分析第五部分:来宾市商商业市场调调查分析第六部分:来宾市区区域状况及及SWOTT调查分析析第七部分:项目定位位与项目总总体开发战战略建议第八部分:结 束 语第一部分 前 言言本项目是鼎鼎成公司在在来宾市最最大的综合合性房地产产项目,除除了要保证证良好的销销售外,项项目还被寄寄予更大的的期望:即即塑造桂中中地区的知知名房地产产项目,在在整个桂中中地区范围围内掀起专专业市场的的投资热潮潮,树立鼎鼎成公司良良好的市场场形象与强强有力的品品牌。对项项目整体性性策划之前前,开展深深入而系统统的市场调调查研究是是非常必要要的。本次市场调调研以项目目及鼎成公公司品牌为为核心,通通过对项目目环境
3、、当当前的经济济环境、区区域专业市市场的供求求状况、周周边竞争对对手的现状状、桂中地地区专业市市场的发展展现状与前前景、投资资客的购买买行为、经经营商户的的各方面需需求等多项项指标进行行调研分析析,为项目目进行地块块的总体规规划、形象象定位、产产品定位及及市场定位位提供市场场一线现实实依据。本调查报告告是项目开开发的重要要组成部分分与指导思思想,是制制定项目前前期开发策策略的重要要市场依据据。第二部分:来宾市宏宏观经济发发展状况分分析1、综合环环境调查1.1地理理位置位于广西正正中部,红红水河贯穿穿其中,是是珠江流域域的腹心地地带,属壮壮族主要聚聚居区之一一。北接广广西工业重重镇柳州市市和国际
4、旅旅游名城桂桂林市,南南临广西首首府南宁市市,东靠梧梧州市、贵贵港市,西西面是河池池市。来宾宾市距广西西首府南宁宁160公公里,距柳柳州市600公里。1.2城市市规模新成立的地地级来宾市市辖四县一一市一区,包包括忻城县县、象州县县、武宣县县、金秀瑶瑶族自治县县和新设的的兴宾区(即原来宾宾县),代代管合山市市(县级)。总面积积1.344万平方公公里,居住住着壮、汉汉、瑶、苗苗等10多多个民族,人人口2400万,少数数民族人口口占74.64%,城城区人口约约为30万万人。1.3人文文环境来宾市地处处广西中部部,仍保留留着十分丰丰富的盘古古文化,其其中包括盘盘古庙、盘盘古神话传传说、盘古古歌谣、盘盘
5、古师公戏戏,以及以以盘古命名名的村庄、山山岭、岩洞洞等等,形形成了历史史悠久、原原生态型、独独具特色的的盘古文化化体系与群群落。包括括光热之城城合山市,世世界瑶都、“中中国八角之之乡”金秀秀瑶族自治治县、重晶晶石和优质质米基地象象州县,壮壮乡故宫莫莫氏土司衙衙署所在地地忻城县,洪洪秀全称王王处、百崖崖大峡谷所所在地武宣宣县、麒麟麟山人的故故乡。2002年年12月,广西又一一个新的地地级市来宾市正正式挂牌,标志着广广西继百色色市、河池池市、贺州州市之后又又一个新地地级城市诞诞生。1.4 交交通体系 来来宾恰好处处于西南、华华中各省与与华南沿海海的连接带带上,交通通网络极为为发达,湘湘柳铁路、桂桂
6、海高速公公路贯穿境境内,三条条国道四条条省道纵横横全境,连连接珠江水水系的红水水河与柳江江河流流经经境内,百百吨船舶可可直达穗、港港、澳,是是大西南出出海通道的的重要枢纽纽。既是广广西重点开开发的红水水河经济带带的重要组组成部分,又又是南宁-柳州-桂林产产业带的中中心区。 1.5 物物资丰富来宾盛产大大米、蔗糖糖、茶叶、水水果、毛竹竹、灵香草草、绞股兰兰、八角、还还有三华李李、龙眼、香香米、金银银花、板栗栗等名优土土特产品。这这里自然资资源优势十十分明显,金金秀为广西西最大的水水源林保护护区,拥有有“中国八八角之乡”、“立立体资源宝宝库”和“桃桃源仙境”的的美誉。甘甘蔗、水果果、蔬菜、桑桑蚕及
7、畜牧牧水产等都都已成来宾宾的支柱的的农业产业业新格局。全全市仅高产产高糖良种种蔗就达1120多万万亩,优质质水果面积积达50多多万亩,优优质蔬菜440多万亩亩,桑蚕基基地近200万亩。1.6工业业基础扎实实来宾市有广广西最大的的特合金生生产基地和和广西自营营出口创汇汇大户-广西八一一铁合金长长。国家特特大型企业业-来宾宾冶炼长铟铟冶项目每每年的铟产产量占全世世界铟产量量的1/44,是全国国著名的锡锡锭生产基基地和世界界最大的铟铟冶基地,市市属13家家大中型糖糖厂,日榨榨能力5万万吨,蔗糖糖产量居广广西前茅,还还有煤炭、电电力、锰矿矿、特合金金等一批工工业品产量量居广西首首位,工业业企业已发发展
8、到6000多家,逐逐步形成了了以前制糖糖、造纸、制制药、采矿矿、冶炼、机机械铸造、建建材、电力力为主的工工业体系。1.7能源源充足 境内内已探明的的储量较大大的矿藏有有煤、锰、重重晶石、铅铅锡矿等,品品种达200多种,其其中,重晶晶石、煤、锰锰等7种矿矿藏居广西西首位,象象州县重晶晶石连续多多年出口居居广西第一一,有“重重晶石国都都”的美誉誉,金秀瑶瑶山蕴藏着着金、铜、铁铁、水晶、重重晶石、花花岗岩等十十多种矿产产,素有“万万宝山”之之称。1.8 旅旅游资源目前亚洲现现存规模最最大、保存存最完整的的土司建筑筑群,有着着“中南第第一温泉”美美称的象州州花池温泉泉,是休养养度假的绝绝好去处。武宣县
9、百崖崖大峡谷,长长约10公公里,是人人们寻幽探探险享受大大自然和寻寻觅太平天天国遗址的的好去处。金秀瑶族自自治县是全全国瑶族支支系最多的的县份,是是广西最大大的水源林林区也是全全国重要的的天然植物物园和物种种基因库,堪堪称广西的的“香格里里拉”。兴宾区内蕴蕴含麒麟山山人远古历历史的庙山山岩遗址、鸡鸡笼山遗址址和堪与桂桂林七星岩岩媲美的都都鳞岩、楼楼梯岩及国国际地质界界研究二叠叠纪剖面的的“金钉子子”-蓬蓬莱洲都是观光光旅游的佳佳境。1.9城市市地位来宾市是经经过国务院院批准从柳柳州的直辖辖区完全剥剥离出来的的独立县级级城市,处处于南宁市市与柳州市市的交汇处处,可以共共享两市充充分的资源源。但在
10、整整个桂中地地区中,来来宾市的城城市知名度度还不够高高,还需市市政府多加加宣传与推推广。2、经济发发展状况2.1国民民经济发展展状况 来宾市国民民经济运行行轨迹显示示:国民经经济呈现持持续快速发发展态势。2003年年全年完成成国内生产产总值1113.488亿元,同同比增长111.1%;比20002年增增长率提高高1.3个个百分点;财政收入入完成111.31亿亿元,增长长10.66%;全社社会固定资资产投资完完成34.92亿元元,增长444.8%;农民人人均纯收入入增加1558元,增增长8.99%; GGDP增速速比全国高高4.7个个百分点,比比广西高33.2个百百分点。 工业生产成成为拉动经经
11、济增长的的主导力量量。来宾市全市市规模以上上工业企业业累计完成成现价总产产值63.35亿元元,同比增增长31.0%;完完成现价增增加值211.30亿亿元,增长长30.88%;电力力、糖纸、冶冶炼、食品品加工、建建材等重点点行业成为为工业增长长的主要力力量。企业业经济效益益明显好转转,全市工工业企业实实现利润总总额5.444亿元,增增长72.2%,创创历史最高高水平。 农业结构调调整力度加加大,粮食食生产稳定定2003年年来宾市全全市完成农农林牧渔业业总产值约约67.330亿元,同同比增长88.0。农农业结构调调整力度加加大,粮食食生产稳定定,高标准准瓜菜、桑桑蚕、水果果基地和吨吨糖田基地地建设
12、进展展顺利,新新增“三田田”面积112万亩,茶茶叶、食用用菌、金银银花、药材材等高效经经济作物种种植面积得得到巩固和和扩大,优优势农产品品区域布局局趋于合理理,农作物物优质良种种率稳步提提高,农业业产业化经经营水平进进一步提升升。小区规规模养殖总总量不断扩扩大,为全全区畜牧业业的发展创创造了良好好的模式,畜畜牧水产业业成为农民民增收的重重要力量,畜畜牧水产业业产值占农农业总产值值的比重为为39.11%,提高高了3.22个百分点点。 投资需求与与外贸进出出口增长迅迅速。2003上上半年,全全社会固定定资产投资资完成9.21亿元元,比上年年同期增长长42.55%。外贸贸进出口总总额达44479万美
13、美元,同比比增长299.2%。2.2居民民收入、生生活情况据统计部门门的抽样调调查资料显显示,20003年11至10月月份,广西西城市居民民人均可支支配收入为为64599.83元元。从居民民收入增长长辐度看,22003年年1至100月份,广广西城市居居民人均可可支配收入入与去年同同期相比增增长5.66。广西各城市市的人均可可支配收入入分别为:柳州市77098.49元、北北海市66699.998元、贺贺州市66613.550元、桂桂林市66612.776元、防防城港市66573.20元、贵贵港市64413.112元、百百色市60029.775元、钦钦州市59945.117元、梧梧州市58872.
14、773元、崇崇左市52258.997元。2003年年来宾市城城乡居民生生活水平不不断提高,农农民人均纯纯收入19927元,增增长8.99%;职工工平均工资资113550元,增增长13.6。年年人均纯收收人80000元以上上的群众家家庭也稳步步递增。2.4 支支柱产业情情况1、20003年仅上上半年,来来宾市水产产畜牧业总总产值133.96亿亿元,同比比增长5.8;2、工业经经济规模不不断壮大。来来宾市现有有工业企业业600多多家,电力力、制糖、冶冶炼是来宾宾的支柱产产业。造纸纸、建材、制制药、矿产产品、农副副产品加工工等工业具具有一定的的规模和基基础,初步步建立了一一批有资源源优势和地地方特色
15、的的产业,八八一铁合金金厂是广西西最大的铁铁合金生产产基地,来来宾冶炼厂厂铟冶项目目每年铟产产量占全世世界铟产量量的1/44;市属113家大中中型糖厂,日日榨能力55万吨,蔗蔗糖产量列列广西前茅茅。3、20003年来宾宾市全市GGDP增长长11.11,比22002年年增长率提提高1.33个百分点点。三次产产业全面增增长,其中中第一产业业增长6.0%,第第二产业增增长17.4%(工工业增加值值增长144.9%),第第三产业增增长11.0%。22003年年来宾市的的三次产业业结构比例例调整为336.4:34.11:29.5,与上上年相比,一一产比重下下降2.00个百分点点,二产比比重提高11.6个
16、百百分点,三三产比重提提高0.44个百分点点。旅游、商商贸、交通通运输、餐餐饮等产业业快速发展展。非公经经济占全市市GDP比比重提高到到34.00,比22002年年提高4.1个百分分点。2.5经济济发展前景景1、来宾市市是个农业业大地级市市,工业基基础条件得得天独厚。来来宾市正利利用优势,朝朝集商贸、能能源、糖业业等产业为为主的新兴兴工业城市市方向发展展。n 22004来来宾市经济济发展预期期目标: 国国内生产总总值增长110.0%(第一产产业增长55.5%、第第二产业增增长14.2%,其其中工业增增加值增长长11.88%,第三三产业增长长11.00%); 财财政收入增增长10.0%以上上(按
17、可比比口径); 全全社会固定定资产投资资增长288.0%以以上; 社社会消费品品零售总额额增长122.0%左左右; 农农民人均纯纯收入增长长6.0%以上。2、来宾市市的经济发发展前景明明朗,平均均每年都以以两位数的的增长辐度度增长,高高于全国经经济的增长长速度,显显示出来宾宾市的发展展潜力是较较大的。3、从来宾宾市的产业业结构调整整可以分析析得出,政政府正偏向向着重发展展来宾的第第二产业与与第三产业业,给来宾宾市的经济济指出一个个良性的发发展的方向向。2.6小结结从来宾市的的经济发展展前景情况况分析得出出,政府很很有意着重重发展第二二、三次产产业,均以以两位的增增长速度加加快来宾市市的经济,体
18、体现出了来来宾市经济济持续快速速健康发展展的好势头头。3来宾市城城市发展规规划3.1城市市化进程的的发展方向向按照城乡一一体、协调调发展的原原则,加快快城市布局局结构的调调整,提高高中心城区区现代化和和县郊城市市化的水平平,推动中中心城区综综合改造,加加速旧城区区成片成套套改造。推推进市级中中心和一批批各具特色色的公共活活动中心的的建设。重重点突破、有有序推进城城镇体系建建设。强化化对县郊城城镇建设的的规划指导导与管理,鼓鼓励工业向向市级工业业区和重点点城镇规划划的工业园园集中,重重点发展各各具特色、布布局合理、环环境优雅的的新城和中中心镇,加加快推进县县郊的工业业化、城市市化和现代代化进程。
19、3.2城城市规划发发展方向为改善城市市投资环境境,提升城城市综合竞竞争能力,市市政府引进进国内外城城市规划新新理念,以以功能性、枢枢纽性基础础设施建设设为重点,加加速推进对对兴宾区的的开发,合合理利用城城市空间,进进一步拓宽宽城市框架架。按照“拉拉开框架、适适当超前、完完善配套、建建新改旧、强强化生态、造造福市民”的的思路,推推进新来宾宾的城市建建设。充分分发挥城市市功能,促促进城市发发展。3.3城市市规划发展展定位来宾市城市市规划发展展定位: 绿色生态工工业城市和和区域性商商贸中心新兴的来宾宾市发展潜潜力巨大,前前景广阔,商商机无限。中中共来宾市市委、来宾宾市人民政政府制定了了“工业立立市,
20、农业业稳市,商商贸旺市,科科教兴市,依依法治市”的的发展战略略,决心把把来宾建成成新型的绿绿色生态工工业城市和和区域性商商贸中心,大大力推进城城市化、工工业化和基基础设施现现代化。3.4 城城市规划功功能区划分分兴宾区是来来宾市的主主要商业中中心区,但但来宾市政政府为了拓拓宽来宾市市的框架。加加快来宾市市城北新区区建设,开开工建设市市行政中心心办公楼,完完成建政大大道、北江江路建设,开开工建设迎迎宾路、五五一路、兴兴宾北路,加加快城北新新区配套附附属设施建建设。来宾宾市政府未未来的行政政区与城区区住宅社区区将向城北北新区移动动。3.5 城城市各类用用地规划、供供应情况 “双百工程程”来宾市“双
21、双百工程”(即即新开工建建设1088个重点建建设项目,按按目标完成成112个个重点项目目的前期工工作)的实实施带动了了来宾市社社会固定资资产投资。1108个项项目大部分分按时开工工建设,其其中已开工工74个,完完成投资117亿多元元,占全年年计划投资资的51.02;准备开工工项目322个。根据据统计资料料得知,22003年年1至100月,全市市社会固定定资产投资资完成222.96亿亿元,同比比增长533.67,其中“双双百工程”所所完成的投投资占了774.677。 潜在竞争对对手在已列入来来宾市重点点招商引资资的项目中中,其中有有两个商业业性项目是是本项目的的主要潜在在竞争对手手,如下表表:3
22、.6 城城市未来大大力发展的的产业分析析2003年年来宾市的的三次产业业全面增长长,其中第第一产业增增长6.00%,第二二产业增长长17.44%(工业业增加值增增长14.9%),第第三产业增增长11.0%。产产业结构调调整成效明明显,20003年我我市三次产产业结构比比例调整为为36.44:34.1:299.5,与与上年相比比,一产比比重下降22.0个百百分点,二二产比重提提高1.66个百分点点,三产比比重提高00.4个百百分点。从来宾市的的三大产业业的发展状状况来看,政政府将主要要的建设力力度放在第第二、三产产业方面,第第二、三产产业的发展展均呈增长长态势,第第一产业反反而下降了了两个百分分
23、点。这说说明政府意意识到了第第二、三产产业对一个个城市的经经济发展的的重要性。第第二、三产产业也将是是来宾市重重点发展的的产业,来来宾市经济济的新增长长点将会保保持一个稳稳定的发展展势头。目前,来宾宾市正利用用西部大开开发的大好好机遇结合合东盟博览览会的良好好契机,大大力发展当当地经济以以及积极调调整产业结结构,实施施农、工、牧牧、果并举举的经济发发展战略。4、来宾市市商业市场场的发展机机会4.1、中中国东盟盟博览会 “22004年年起每年在在广西南宁宁举办中国国东盟盟博览会”这这一利好消消息为广西西的贸易、投投资、旅游游带来新的的发展机遇遇,尤其是是刚刚起步步的物流业业,其意义义更是非同同寻
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