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1、北京LOFT 产品的主流形态文/北京思思源常营项项目组 当当今主流的的LOFTT项目,在在产品形态态和设计上上有哪些特特点呢?本本文筛选了了北京市场场在售的公公建LOFFT项目,通通过取样分分析,总结结出以下一一些明显规规律(注:以下市场场数据均来来自网络及及市场调研研,可能存存在部分偏偏差)。 规规划设计 “商商改住”LLOFT由由于用地条条件限制,规规模普遍比比较小,在在10万平平米以下,可可售面积在在35万万平米的占占了一半的的市场份额额,多为一一栋或两栋栋楼体。 由由于非住宅宅立项,在在规划和建建筑指标上上没有日照照、采光、楼楼间距、绿绿化率的限限制,因此此现有产品品建筑密度度普遍较大
2、大,呈现为为以塔楼为为主,高层层或小高层层建筑居多多,容积率率偏高,无无绿化等基基本规律。居居住密度偏偏高通常是是公建项目目的普遍特特点。 公公建项目由由于不受“住住宅禁商”的的限制,因因此有3/4的项目目均设有住住宅底商,其其他1/44纯LOFFT产品由由于社区规规模较大,因因此商业为为独立商业业和地下商商业。另外外有超过330%的项项目加入了了部分平层层产品来做做足限高及及增加客群群。 由由于LOFFT本身为为一种偏前前卫产品,因因此建筑风风格普遍偏偏向城市化化、现代化化、时尚化化,以现代代简约风格格为主。 产产品设计 在在售项目中中以小户型型产品居多多,主力面面积区间在在30770平米之
3、之间浮动,按按双层计算算折合使用用面积在6601440平米之之间,相当当于平层的的紧凑型113居;同时小面面积成就了了低总价,可可以满足过过渡型客户户及投资客客户对面积积和价格的的需求,存存在对平层层产品进行行分流的优优势。但是是受楼体结结构限制,小小开间长进进深的户型型较多,居居住舒适感感方面较弱弱。 当当前在售项项目中以精精装项目居居多。此类类项目多集集中在城区区成熟板块块,甚至是是寸土寸金金的商圈,因因此均以精精装等“成成品户型”出出现,报价价在1000025500元/平米之间间浮动,且且部分项目目还赠送全全套品牌家家电,以吸吸引投资人人群和高品品质人群。 毛毛坯项目则则出现在较较偏僻的
4、区区域,以郊郊区和非中中心城区居居多,以“半半成品”户户型出售以以拉低售价价,多定位位在经济型型项目。但但由于LOOFT存在在一定的装装修难度和和较高的装装修成本,毛毛坯项目则则多选择为为客户进行行部分前期期装修,通通过二次收收房的方式式实现。550%的毛毛坯项目提提供搭建层层隔板,22/3的项项目提供搭搭建下层卫卫生间及厨厨房的隔墙墙,上层则则预埋好管管线接口,在在为客户节节约一定成成本的基础础上,最大大限度的保保留LOFFT的优势势,方便客客户自主改改造。 设设有挑空的的项目多为为精装项目目,由于多多定位为“舒舒适型”住住宅,因此此在户型设设计上会普普遍利用挑挑空空间来来增加居室室的品质感
5、感和舒适度度,挑空位位置根据户户型设置不不同有所变变化,一般般临窗处挑挑空居多。毛毛坯项目由由于定位经经济型住宅宅的居多,普普遍不设挑挑空,以增增加户内利利用面积。目目前,市场场上LOFFT仍以精精装项目居居多,超过过半数的项项目都会设设计挑空,来来突现LOOFT的优优势。 由由统计结果果可以看出出,目前LLOFT层层高普遍在在4.8995.66米之间浮浮动,多数数集中在55.3米以以上,这是是保证上下下层分割后后居住舒适适度的下限限。去除隔隔板(2000mm)和和装修吊顶顶(未定)的的高度,LLOFT单单层层高可可控制在22.322.6米之之间,略低低于国家标标准的2.7米普通通住宅层高高,
6、对居住住舒适度有有一定影响响,但LOOFT特有有的上下层层空间分割割、大落地地窗及居室室挑空都可可对层高不不足进行弥弥补。因此此,多数项项目出于做做足建筑总总限高的考考虑,并不不会做到55.5米和和6.1米米的上限。 同同时,多数数产品下层层的层高略略高于上层层层高,以以满足下层层作为主要要活动空间间的舒适度度,还有11/3的项项目采用了了均分的方方案。 公公共设施 繁繁华地段的的项目多致致力打造区区域地标性性建筑,因因此,玻璃璃幕墙作为为外立面中中的高新材材料被较广广泛应用。几几乎所有项项目外立面面材料均采采用244种综合使使用,使用用较频繁的的为石材、涂涂料、面砖砖及玻璃幕幕墙;大堂堂装修
7、多采采用石材、吊吊顶、高级级灯饰;电电梯采用合合资品牌电电梯居多。LLOFT项项目的内外外装修档次次普遍较高高,偏近酒酒店式公寓寓。 因因公建项目目可商可住住,底层多多有商业,出出入人流较较杂,因此此几乎所有有的项目在在安防系统统方面均考考虑周到,设设有入户可可视对讲系系统(且多多为彩色),保保安巡更,电电视及红外外线24小小时监控;部分项目目还设有住住户报警系系统、大堂堂/分层门门禁、水电电表远程抄抄收、户内内防火等众众多智能化化系统,这这些高科技技系统的采采用主要用用来提升项项目品质感感,以弱化化公建项目目的其他弊弊端。 “商商改住”LLOFT水水电收费普普遍采用商商用标准,远远远高于民民用标准;少数项目目由于公建建限制,不不通天然气气,只能通通过煤气或或电磁炉做做饭;因此此LOFTT受立项限限制,生活活成本普遍遍偏高,是是造成购买买阻碍的原原因之一。 公公建项目的的物业收费费标准均高高于同区域域普通住宅宅的物业费费,因此很很多项目为为了提高品品质,推出出了各式特特色物业服服务,如社社区班车、224小时管管家服务等等。精装LLOFT项项目更是大大都保持酒酒店式公寓寓的公共设设施标准和和物业服务务水平。总总体而言,LLOFT的的公共设施施和软硬件件服务水平平整体高于于同区域内内普通住宅宅水平,从从而增加产产品的性价价比。发表时
限制150内