房地产项目开发流程全过程cehz.docx
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1、房地产项项目开发发流程全全过程前置说明明: 今整整理出地地产项目目开发流流程,期期翼为其其他项目目运行做做指导。亦亦或与同同仁们共共同探讨讨,以求求得项目目开发运运行的便便捷之路路。 .房地产项项目开发发流程全全过程目录第一章:项目决决策阶段段第二章:前期准准备阶段段一、获取取土地使使用权二、征地地拆迁,申申办并取取得房房屋拆迁迁许可证证三、规划划设计四、建设设项目报报建登记记,申请请招标,办办理招标标投标手手续,确确定勘察察五、申办办施工工许可证证六、招标标第三章:工程建建设阶段段1、施工工用水电电及通讯讯线路接接通,保保证施工工需要2、施工工场地平平整,达达到施工工条件3、施工工通道疏疏通
2、,满满足施工工运输条条件4、施工工图纸及及施工资资料准备备5、施工工材料和和施工设设备的准准备6、临时时用地或或临时占占道手续续办理7、施工工许可批批文及办办理开工工手续8、确定定水准点点与座标标控制点点,进行行现场交交验9、组织织图纸会会审、设设计交底底10、编编制工程程进度计计划11、设设计、施施工、监监理单位位的协调调第四章:项目销销售阶段段一、申办办销售售许可证证二、商品品房销售售及按揭揭办理三、申请请竣工验验收,取取得建建筑工程程竣工验验收备案案证四、申办办建设工工程规划划验收五、进行行权属登登记,取取得商商品房权权属证明明书六、物业业移交第五章:交付使使用阶段段 从开发发、建设设、
3、经营营、管理理的程序序上讲,房房地产开开发一般般可分为为五个阶阶段,即即可行性性研究和和项目决决策阶段段、建设设前期准准备阶段段、建设设阶段、销销售阶段段和交付付使用阶阶段。第一章: 项目目决策阶阶段 产开开发项目目经董事事会(企企业主)批批准初步步立项后后,转由由企业战战略发展展研究中中心(策策划部)进进行可行行性研究究。1、可行行性研究究的内容容可行性研研究的根根本目的的是实现现项目决决策的科科学化、民民主化,减减少或避避免投资资决策的的失误,提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。可行性研研究的主主要内容容有:(1)项项目概况况;(2)开开发项目目用地的的现场调调查及动动迁
4、安置置;(3)市市场分析析和建设设规模的的确定;(4)规规划设计计影响和和环境保保护;(5)资资源供给给及资本本运作方方案;(6)环环境影响响和环境境保护;(7)项项目开发发模式、组组织机构构、岗位位需求、管管理费用用的研究究;(8)开开发建设设节点计计划;(9)项项目经济济及社会会效益分分析;(10)结论及及建议。2、可行行性研究究成员知知识组成成:经济济师、市市场分析析专家、房房地产专专家、建建筑工程程专家、财财会师及及律师。3、可行行性研究究的工作作阶段 1)投资资机会研研究。该该阶段的的主要任任务是对对投资项项目主要要是土地地进行初初步摸底底和意向向性谈判判,并对对投资项项目或投投资方
5、向向提出建建议,即即在一定定的地区区和部门门内,以以自然资资源和市市场的调调查预测测为基础础,寻找找最有利利的投资资机会。投投资机会会研究相相当粗略略,主要要依靠笼笼统的估估计而不不是依靠靠详细的的分析。如如果机会会研究认认为可行行的,就就可以进进行下一一阶段的的工作。 2)初步步可行性性研究,亦亦称“预可行行性研究究”。在机机会研究究的基础础上,进进一步对对项目建建设的可可能性与与潜在效效益进行行论证分分析。3)详细细可行性性研究,即即通常所所说的可可行性研研究。详详细可行行性研究究是开发发建设项项目投资资决策的的基础,是是在分析析项目在在技术上上、财务务上、经经济上的的可行性性后作出出投资
6、与与否决策策的关键键步骤。4、可行行性研究究按5个个步骤进进行:(1)项项目公司司接受委委托或集集团公司司董事会会立项;(2)调调查研究究;(3)方方案选择择与优化化;(4)财财务评价价和经济济评价;(5)编编制可行行性研究究报告。5、集团团公司董董事会通通过,批批准正式式立项,项项目进入入前期开开发阶段段。第二章:前期准准备阶段段一、 获获取土地地使用权权。开发商获获取土地地使用权权的主要要方式:1)通过过行政划划拨方式式取得;2)旧城城改造取取得中标标地块国国有土地地使用权权;3)转让让取得;4)出让让方式取取得(招招标、拍拍卖、协协议出让让三种方方式);5)联合合开发并并报有关关主管部部
7、门立项项、审批批后取得得;6)通过过司法裁裁决取得得;7)通过过兼并、收收购等股股权重组组方式取取得。开发商获获取土地地使用权权的程序序土地使使用权有有偿出让让的方式式:出让方式式是指政政府作为为国有土土地的代代表以什什么形式式或程序序将国有有土地使使用权让让与土地地使用者者。按照照中华华人民共共和国城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例国国有土地地使用权权的出让让方式有有三种:协议、招招标、拍拍卖。协协议出让让指土地地使用权权的有意意受让人人直接向向国有土土地的代代表提出出有偿使使用土地地的愿望望,由国国有土地地的代表表与有意意受让人人进行一一对一的的谈判和和切磋、协协商出让让土地
8、使使用权的的有关事事宜的这这样一种种出让方方式。招标出让让是指在在指定的的期限内内,由符符合条件件的单位位或者个个人以书书面投标标形式,竞竞投某地地段土地地使用权权,由招招标人根根据一定定的要求求择优确确定土地地使用者者(即土土地使用用权受让让人)的的出让方方式。以以招标方方式出让让土地使使用权,不不仅要明明确合同同双方当当事人的的权利义义务,而而且要明明确投标标的效力力及招标标人在招招标期限限内应负负的责任任等。拍卖又称称竞投,有有些地方方也叫“拍让”。它是是指由土土地所有有者代表表在指定定的时间间、地点点,组织织符合条条件的土土地使用用权有意意受让人人到场,就就所出让让使用权权的土地地公开
9、叫叫价竞投投,按“价高者者得”的原则则确定土土地使用用权受让让人的一一种出让让方式。依依照招招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定,建建设用地地凡属于于营利性性的商品品房开发发、旅游游、商业业、娱乐乐等用途途的,必必须通过过市土地地交易中中心挂牌牌出让国国有土地地使用权权,并取取得成成交确认认书,然然后签订订国有有土地使使用权出出让合同同。开发商取取得国国有土地地使用权权出让合合同后后,到建建管处办办理建筑筑方案报报建手续续,至地地籍处办办理土地地证登记记手续。属协议出出让的,办办理土地地登记时时应提交交以下资资料:1)土土地出让让合同、划划拨决定定书或或转让批批文;2)开发发商营业业执
10、照或或组织机机构代码码证,房房地产开开发资质质;3)属新新增建设设用地的的,应提提供建建设用地地批准书书;属属存量用用地的,应应提供原原土地使使用者土土地权源源资料。4)1:20000地形形图2份份;5)加盖盖了“权属已已审核”的宗地地图、地地籍图各各3份6)地上上附着物物权属证证明;7)土地地登记申申请书;8)土地地登记法法人代表表证明和和身份证证明;9)土地地登记委委托书。送土地主主管部门门。(1)土土地使用用权出让让地管理部部门负责责办理土土地使用用权出让让和划拨拨土地使使用权转转让需补补办出让让手续的的审核和和报批工工作,远远郊区、县县房地局局负责办办理不足足10亩亩土地使使用权出出让
11、和转转让划拨拨土地需需补办出出让手续续的审核核和报批批工作。(2)土土地使用用权划拨拨 房地局负负责办理理10亩亩以上(含含10亩亩)的城城镇建设设用地的的划拨手手续。区区、县房房地局负负责办理理10亩亩以下的的城镇建建设用地地的划拨拨手续。(3)征征用土地地 征用耕地地10000亩以以上,其其他土地地20000亩以以上,由由政府部部门审核核后报国国务院批批准。征用耕地地3亩以以上10000亩亩以下,其其他土地地10亩亩以上220000亩以下下,由人人民政府府批准。征用耕地地3亩以以下,其其他土地地10亩亩以下,由由区(县县)人民民政府批批准。(4)地地价评估估市房地局局负责城城近郊区区、县土
12、土地出让让和转让让划拨土土地需补补办出让让手续的的地价评评估工作作及评估估报告的的审查、地地价审核核和报批批工作招招标受让让土地使使用权申申请程序序。(1) 用地者者见到招招标公告告后到指指定地点点索取招招标文件件。(2) 用地者者到市或或区、县县房地局局或其它它部门了了解情况况,进行行咨询,并并到出让让地块实实地勘察察,搜集集资料。(3) 用地者者进行投投资分析析。 (4) 到指定定地点办办理投资资登记,提提交企业业工商营营业执照照、法人人资格证证明、银银行资信信证明,并并按规定定缴纳投投标保证证金。(5) 用地者者填写投投标书送送达指定定方进行行投标。(6) 收到中中标通知知书后,由由企业
13、法法定代表表人或授授权代表表人与市市或区、县县房地局局签订土土地使用用权出让让合同,并并按合同同的规定定支付总总地价款款的一定定比例作作为定金金。(7) 按合同同的约定定支付余余款。付付清400%地价价款后向向市或区区、县房房地局申申领临时时国有土土地使用用证,付付清全部部地价后后向市或或区、县县房地局局申请正正式国有有土地使使用证。拍卖受让让土地使使用权申申请程序序:(1) 用地者者见到拍拍卖公告告到指定定地点索索取拍卖卖文件。(2) 用地者者到市或或区、县县房地局局或其它它部门了了解情况况,进行行咨询,并并到出让让地块实实地勘察察,搜集集资料。 (3) 用地者者进行投投资分析析。 (4)
14、到指定定地点办办理竞投投登记,提提交企业业工商执执照、法法人资格格证明、银银行资信信证明,并并按规定定缴纳竞竞投保证证金。(5) 用地者者到指定定地点领领取竞叫叫牌。(6) 用地者者在规定定时间、指指定地点点到拍卖卖现场参参加竞投投。 (7) 企业法法定代表表人或授授权代表表人与市市或区、县县房地局局签订土土地使用用权出让让合同,并并按规定定支付总总地价款款的一定定比例作作为定金金。(8)按按合同的的约定支支付余款款。付清清40%地价款款后向市市或区、县县房地局局申领临临时国有有土地使使用证,付付清全部部地价款款向市或或区、县县房地局局申领正正式国有有土地使使用证。属经营性性开发用用地的,开开
15、发商通通过招标标、挂牌牌、竞买买或协议议出让程程序取得得成交交确认书书。凭凭此书办办理土地地出让或或划拨手手续,进进行土地地登记,取取得国国有土地地使用权权证。二、 征征地拆迁迁,申办办并取得得房屋屋拆迁许许可证。城市房屋屋拆迁是是对城市市规划区区内国有有土地上上原有的的房屋及及其附属属物等,不不适应经经济、社社会发展展需要的的部分进进行拆除除重建,使使城市的的整体功功能得到到改善和和提高。1、拆迁迁方式:1)政府府组织拆拆迁:主主要指通通过批租租、旧城城改造方方式取得得土地使使用权所所涉及拆拆迁。2)拆迁迁人自行行拆迁:这是大大型房地地产公司司常用模模式,但但要申请请拆迁许许可证。3)拆迁迁
16、人委托托拆迁:适用开开发商缺缺乏拆迁迁经验时时委托专专门从事事房屋拆拆迁工作作的单位位进行。2、拆迁迁的主要要内容包包括:(1)房房屋拆建建,如危危旧房改改造;(2)城城市功能能、用地地布局和和空间结结构的调调整,如如居住区区、商业业区、车车站、生生活服务务设施等等公共建建筑的建建设和改改造;(3)环环境治理理,如扩扩展绿地地、治理理污染工工程等。因因此,城城市房屋屋拆迁是是伴随着着城市建建设项目目进行的的,是城城市建设设的重要要组成部部分,尤尤其是旧旧城改造造中的一一个重要要环节,处处于建设设项目的的前期工工作阶段段。3、申办办拆迁许许可证应应提交以以下申报报资料:1)填写写城市市房屋拆拆迁
17、申请请表一一式五份份;2)建设设项目批批准文件件;3) 建建设用地地规划许许可证;4)国有有土地使使用权批批准文件件(建设设用地批批准书或或划拨决决定书)5)拆迁迁代办单单位和评评估机构构资料。6)拆迁迁安置计计划和方方案;(拆拆迁红线线范围内内房屋面面积、户户数、性性质、用用途等基基本情况况;拆迁迁方式;拆迁期期限;还还建方式式及还建建期限;产权清清晰的安安置用房房证明;拆迁补补偿资金金来源及及预算资资金额度度。)7)有关关金融机机构出具具的拆迁迁补偿安安置资金金证明。根据市市城市房房屋拆迁迁管理实实施办法法的规规定,房房屋拆迁迁管理部部门在收收到申请请之日起起30日日内,对对申请审审查完毕
18、毕。符合合条件的的,依法法收取拆拆迁管理理费(住住宅为77元/平平方米,非非住宅为为3元/平方米米),颁颁发房屋屋拆迁许许可证。开开发商取取得房房屋拆迁迁许可证证后,即即可组织织拆迁,并并与拆迁迁人签订订安置补补偿协议议。安置置补偿共共有三种种方式,一一是货币币安置,二二是现房房安置,三三是就地地或异地地还建。拆拆迁完毕毕后,申申请拆迁迁验收,取取得房房屋拆迁迁验收合合格证。三、 规规划设计计建设工程程规划管管理的主主要内容容有:建建筑管理理、道路路管理、管管线管理理、审定定设计方方案、核核发建设设工程规规划许可可证。在已开发发使用的的城镇国国有土地地范围,项项目规划划申报的的基本步步骤是:(
19、1)在在项目建建议书报报批或可可行性研研究报告告编制之之前,开开发商要要向规划划局申报报规划要要点,规规划管理理部门应应在要点点通知书书中对批批复时的的参考依依据;(2)在在项目建建议书批批复后,开开发商应应向规划划局申报报项目选选址、定定点,即即向申请请单位下下发选址址规划意意见通知知书,对对项目用用地的位位置、面面积、范范围等提提供较详详细的意意见,并并须同时时下达规规划设计计条件;(3)规规划设计计条件,是是项目选选址后,由由建设单单位申请请,规划划部门下下达的委委托设计计机构进进行规划划方案设设计的依依据性文文件。开开发商在在完成方方案设计计后,须须向规划划部门提提出审定定申请;(4)
20、通通过审定定的设计计方案,是是编制初初步设计计或施工工图的依依据,也也是取得得建设用用地规划划许可证证的必备备条件;(5)开开发商依依据审定定的设计计方案通通知书和和可行性性研究报报告批复复,并在在规划主主管部门门征询土土地及拆拆迁部门门有关用用地及拆拆迁安置置的意见见后,应应向规划划局申领领建设用用地规划划许可证证,该证证是取得得土地使使用权的的必备文文件;(6)申申领建设设工程规规划许可可证,是是在项目目列入年年度正式式计划后后,申请请办理开开工手续续之前,需需进行的的验证工工程建设设符合规规划要求求的最后后法定程程序,该该证申办办开工的的必备文文件。进行营利利性的房房地产开开发,必必须取
21、得得国有土土地使用用权才能能进行。根根据城城市房地地产管理理法的的有关规规定,房房地产开开发用地地一级市市场取得得方式有有两种:即出让让和划拨拨。通过过出让方方式取得得使用权权的法律律凭证是是国有土土地使用用权证:通过划划拨取得得土地使使用权的的临时证证件是建建设用地地批准书书或划拨拨决定书书。1、申办办项目选选址定点点,取得得建设设项目选选址意见见书和和建设设用地规规划许可可证。并并取得建建设项目目选址意意见书的的附件:规划设设计(土土地使用用)条件件1)建设设项目选选址申请请城市规划划行政主主管部门门根据全全市经济济社会发发展策略略、城市市总体规规划、分分区规划划、控制制性详细细规划等等各
22、级规规划,按按照国家家城市市规划法法、建建设项目目选址规规划管理理办法等等,考虑虑建设项项目的要要求,在在规定期期限内提提出规划划方面的的初审意意见和选选址意见见。此后后,由城城市规划划行政主主管部门门会同土土地管理理部门并并征求项项目所涉涉及到的的有关部部门的意意见,对对初审意意见及其其选址提提出复审审意见,对对于同意意的项目目报政府府审批后后,在规规定的审审批期限限内核发发项目选选址意见见书。建建设项目目选址意意见书的的主要内内容应包包括:建建设项目目的基本本情况和和建设项项目规划划选址的的主要依依据。2)申办办建设用用地规划划城市建设设用地规规划管理理的基本本是依据据城市规规划确定定的不
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